Podnikání z obýváku: Co mění novela bytového spoluvlastnictví

| rubrika: Co se děje | 16. 4. 2020 | 2 komentáře
Co musíte splnit, když si chcete v bytě otevřít kadeřnictví, účetní kancelář nebo třeba showroom? Některé změny přináší novela účinná od července. Parlament ji schválil ještě před epidemií koronaviru. V boxíku na konci článku pak najdete i další změny týkající se bytového spoluvlastnictví.

Zdroj: Shutterstock

Podle zákona si do svého bytu můžete umístit sídlo svého podniku. „Vlastník bytu je oprávněn libovolně nakládat se svým vlastnictvím, nesmí ale narušovat vlastnická práva třetích osob a je povinen dodržovat požadavky stavebně-právních předpisů,“ upozorňuje Jan Eisenreich, vedoucí právník webu svjpravnik.cz.

Novela občanského zákoníku, která začne být účinná od letošního července, zavádí novou povinnost: oznámit předem správci domu vaše podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě. Tato povinnost dopadá i na poskytování krátkodobého ubytování prostřednictvím Airbnb nebo podobné platformy.

V pronajatém bytě může mít podnikatel sídlo bez souhlasu vlastníka, nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům. 

Provozovna není bydlení

Živnostenský zákon doplňuje právní úpravu sídla tím, že upravuje takzvanou provozovnu – místo, kde je živnost fyzicky provozována. A na provozovnu klade zákon řadu požadavků.

Musí především být způsobilá k provozování podle zvláštních právních předpisů. Živnostenskému úřadu musíte prokázat, že jste vlastníkem domu nebo bytu, do něhož provozovnu umisťuje. Pokud vlastníkem nejste, musíte doložit i souhlas majitele domu nebo bytu.

Samozřejmě, že daný prostor musí být pro provoz odpovídající živnosti vhodný. Nelze tedy například v bytě zřídit chemickou laboratoř. Podnikatel musí takovou způsobilost doložit. Vztahují se na to předpisy stavební, požární a hygienické.

„Podle stavebního zákona lze byt užívat jen k vymezenému účelu. Změna na nebytový prostor je přípustná jen na základě souhlasu nebo povolení stavebního úřadu,“ uvádí Eisenreich.

Jestliže se má byt proměnit v masážní studio, musí také dojít ke změně účelu užívání. Nezáleží přitom, zda jako provozovna slouží celý byt, anebo jen jediný pokoj.

Vyberte si!

Hledáte dům nebo byt snů? Na koupi, na pronájem? Chcete investovat do realit a hledáte nemovitost? Podnikáte a hledáte komerční nemovitost? Vyzkoušejte náš realitní katalog. Desetitisíce nabídek realitních kanceláří a developerských projektů z celého Česka.

Reality Peníze.cz

To potvrzuje i Jaromír Zeman, vedoucí odboru stavebního úřadu města Strakonice. „Byt je určen k bydlení. Tudíž v případech, kdy má být stavba nebo její část užívána k jinému účelu než bydlení, je třeba požádat o změnu účelu užívání. Postup je stejný, ať se jedná o celý byt, anebo jen jeho vymezenou část,“ zdůrazňuje.

Stavební úřad vysloví se změnou užívání souhlas (pokud není potřeba provádět stavební řízení, například doplnit nějaké poklady nebo posuzovat vliv na okolí), případně zahájí stavební řízení a na jeho konci může vydat povolení. V něm zároveň stanoví podmínky pro nový účel užívání. Podkladem pro rozhodnutí jsou i vyjádření hygieniků a hasičů. Zvláštní právní předpisy stanoví, kdo další se musí vyjádřit – podle toho, v jakém oboru se rozhodnete podnikat.

Ve stavebním zákoně a dalších zákonech (ve spojení s tím, jak často se mění) je pro běžného člověka velmi těžké se zorientovat, míní Jaroslav Urban, vedoucí oddělení státního stavebního dozoru města Liberec. „Proto jediná dobrá rada je: Konkrétní záměr se stavbou konzultujte na místním stavebním úřadu,“ doporučuje Urban, mimo jiné autor podrobného textu na toto téma.

Změna prohlášení vlastníka bude jednoduší

Při změně účelu u domu musí v určitých případech souhlasit sousedé. Například když si v garáži zřizujete autoopravnu, která by sousedy mohla rušit hlukem nebo pachem.

S provozovnou v bytě musí souhlasit společenství vlastníků. To vám také může její umístění do vlastního bytu zatrhnout. „Ze zákona vyplývá, že rozhodování o změně účelu užívání domů nebo bytu je v působnosti shromáždění vlastníků,“ říká Eisenreich.

Rozhodnutí shromáždění jakožto nejvyššího orgánu společenství vlastníků by měl vyžadovat i stavební úřad jako přílohu k oznámení o změně účelu užívání jednotky. „Rovněž je nutná změna prohlášení vlastníka, které stanoví údaje o jednotce, mimo jiné i určení účelu užívání,“ dodává Eisenreich.

Dosud byl postup pro změnu prohlášení vlastníka z důvodu změny účelu užívání dvoufázový. Nejprve se museli v písemné formě dohodnout dotčení vlastníci. Jejich dohoda ke své účinnosti následně vyžadovala opět písemný souhlas vlastníků jednotek s většinou hlasů.

Od 1. července díky novele občanského zákoníku postačí pro změnu účelu souhlas většiny hlasů všech vlastníků.

Změny, které přináší novela o bytovém spoluvlastnictví

  • Zjednodušení postupu pro změnu prohlášení vlastníka. Nově postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a písemný souhlas těch, kterých se změna prohlášení dotkne. V některých případech postačí souhlas nadpoloviční většiny všech, například u změny účelu užívání.
  • Vlastník musí správci domu oznámit plánované stavební úpravy a také podnikání a jiné činnosti v bytě, které by mohly vést k narušení pořádku v domě na dobu nikoliv přechodnou.
  • Poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku je možné změnit pouze úpravo prohlášení vlastníka, ale o celkové výši příspěvku rozhoduje shromáždění.
  • Přijetí stanov SVJ musí mít podobu notářského zápisu, při změně stanov už nebude notářský zápis potřeba.
  • Dochází ke zrušení předkupního práva, které zůstane zachováno pouze pro případ, že nemovitost získají spoluvlastníci například v důsledku dědění nebo jiné skutečnosti, kterou nemohli ovlivnit. Prodej bytů, kde jsou především sklepy nebo garážová stání vymezeny podílem na společných prostorách, již nebude předkupním právem komplikován.
  • Při prodeji bytu je prodávající povinen doložit kupujícímu potvrzení správce o tom, jaké jsou jeho nedoplatky související se správou domu. S převodem bytové jednotky pak na kupujícího přecházejí i tyto dluhy (jak na příspěvcích na služby, tak na zálohách), pokud je mohl z potvrzení správce zjistit.
  • Do budoucna bude moci pronajímatel požadovat po nájemci v bytě nebo domě smluvní pokutu. Ta ale nebude smět v součtu se složenou kaucí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
  • Dále novela upravuje některé otázky svolání náhradního shromáždění SVJ a rozhodování mimo zasedání (oběžníkem). Také zjednodušuje proces nuceného prodeje jednotky.
  • V oblasti družstevního bydlení již například nebude bytové družstvo muset zřizovat internetové stránky a o změně stanov bude nově rozhodovat prostá většina přítomných na členské schůzi družstva.

A tohle už jste četli?

Partners Financial Services

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.