Zvítězí Šampion i v souboji s hypotékou?

V článku Šampion překlenuje už při 5 % cílové částky jsme se podívali na to, jak tento překlenovací úvěr funguje a zjistili jsme, že jej lze využít v podobných případech jako hypotéku.

Chceme půjčit milión korun. Co nám nabídne Šampion?

• Splátku 5 900 Kč měsíčně,
• dobu splatnosti 24 let a 7 měsíců (viz výpočty na stránkách www.burinka.cz),
• počáteční poplatek 10 000 Kč za založení smlouvy + 5 000 Kč za vyřízení překlenovacího úvěru,
• roční poplatek za vedení účtu 235 Kč.

Splátka 5 900 Kč bude stejně vysoká po celou dobu splácení úvěru, tedy téměř 25 let. Úvěr se bude úročit úrokovou sazbou 4,99 % také po celou dobu splatnosti. (Nejprve úvěr překlenovací, potom úvěr řádný.)

Jak se toto vše zobrazí v efektivním úroku? Efektivní úrok je možné spočítat v excelu - stačí funkce "úroková míra". Pro náš konkrétní příklad je efektivní úrok 5,1 % p.a. (bez zohlednění daňových odpočtů). Nárůst 0,2 % nad poskytovanou sazbu je dán poplatky a splácením během prvních dvou let.

Financování hypotékou

Šampion má garantovanou úrokovou sazbu po celou dobu splatnosti ve výši 4,99 %. Co na to hypotéka? Velmi těžko bychom na trhu hledali produkt s dobou splatnosti a dobou fixace 25 let. Kdybychom se hodně snažili, našli bychom, ale obecně se hypotéka s takto dlouhou dobou fixace neprodává, protože mezi klienty o ní není velký zájem. Mezi klienty je zájem spíše o kratší doby fixace, protože jsou levnější. Stále největší oblibu má pětiletá fixace, ale čím dál tím víc jí šlape na paty fixace tříletá a roční.

Jak bychom dopadli, kdybychom si vzali hypoteční úvěr s pětiletou fixací? Vyjděme ze sazeb České spořitelny (profil, názory). Zde je nabídka pro pětiletou fixaci 3,89 % p.a. Při splatnosti 25 let bychom měli měsíční splátku 5 200 Kč + poplatek 150 Kč měsíčně. Celkem bychom tak měsíčně platili 5 350 Kč, o 550 Kč méně než se Šampionem. Za 5 let splácení tak s hypotékou ušetříme 33 000 Kč.

Co se ale stane se sazbami za 5 let? Jestli budou na podobné úrovni jako nyní, bude pro nás hypotéka výhodnější. Dokonce i kdyby vzrostly na 4,99 %, kterými je úročen Šampion, bude hypotéka stále ještě výhodnější. V prvních pěti letech tak klient na hypotéce ušetří, v dalších 20 letech budou úvěry stejně drahé.
Pokud by po pěti letech byla úroková sazba 5,05 %, bude splátka úvěru 5 760 Kč, což je s poplatkem 150 Kč měsíčně zhruba totéž, jako splátka Šampiona.

Pokud bychom upřednostnili kratší dobu fixace, třeba jenom roční, bude na počátku úroková sazba ještě nižší. A v jakém případě bychom prodělali? Pokud by se roční úroková sazba v příštích 24 letech nacházela spíše nad 5 % p.a. než pod nimi. Teď můžeme přemýšlet nad tím, jak moc je pravděpodobné, že v příštích letech budou roční úrokové sazby z hypoték nad 5 % p.a. (Vsázíme spíše na nižší sazby, tedy na výhodnost hypotéky proti Šampionovi.)

Překlenovací úvěr má velkou výhodu v tom, že je možné jej kdykoli předčasně splatit. Budeme-li ovšem srovnávat Šampion a hypotéku s ročním fixem, není možnost splacení kdykoli u Šampiona nijak zajímavá. Hypotéku s ročním fixem také dokážeme splatit vlastně kdykoli. Přesněji řečeno každý rok k danému datu.

Dlouhodobá fixace hypotéky

Pokud bychom chtěli hypotéku s extrémně dlouhou dobou fixace, pak se dostáváme na úrokové sazby, které jsou vyšší než kolik je úroková sazba u Šampiona. Třeba Česká spořitelna nabízí sazbu s fixem na 10 let ve výši 4,69 %, na 15 let dokonce 4,99 %.
U hypotéky nesmíme zapomínat na to, že efektivní úrok je vyšší než nabídnutá sazba. Neopomíjejme zejména poplatek za vedení účtu. (Více viz článek Jak poplatky zdražují hypotéky, k výpočtům efektivního úroku můžete použít naší kalkulačku. Pro ilustraci, miliónová hypotéka s uvedenými parametry a se sazbou 4,69 % má efektivní úrok 5,05 %. Hypotéka se sazbou 4,99 % dokonce 5,34 %.

Upřednostnili byste hypotéku, nebo Šampiona? Jak dlouhou fixaci byste zvolili vy? Jak financujete své bydlení?