Hypotéka nemusí být správné řešení

Prvním nedostatkem výše uvedené myšlenky je, že srovnávat platbu nájmu se splátkou hypotéky je tak trochu porovnávání jablek s hruškami. Zatímco nájem je celková platba za užívání bytu (navrch platíte ještě energie, ale ty budete platit i ve vlastním, takže je nebudeme brát v úvahu), hypotéka rozhodně celkovou platbou není.

Vlastnictví nemovitosti? Čeká vás mnoho výdajů Kromě samotné splátky hypotéky musíte ještě platit poplatky bance za správu a vedení úvěrového účtu (řádově sto až dvě stě korun měsíčně). Podmínkou poskytnutí úvěru je životní pojištění. I u toho nejlevnějšího ale půjde o stokoruny měsíčně (pro člověka ve věku 30 až 35 let velmi zhruba o 0,3 promile výše hypotečního úvěru měsíčně).
Vlastnictví bytu přináší ještě další povinnosti vůči státu – daň z nemovitostí (neplatí se u bytů a domů mladších 15 let, u trvale obydlených nemovitostí je relativně nízká, tudíž ji zanedbáváme, jde o stokoruny ročně).

Koupí bytu se také automaticky stáváte členem společenství vlastníků bytových jednotek v daném domě. Společenství musí přispívat na správu domu a do fondu oprav. Výše této platby může být velmi variabilní, neboť v domě mohou být nebytové prostory vlastněné všemi jednotkami dohromady, a tak jsou díky příjmu z těchto prostor platby minimální. Může se ale také stát, že si společenství vlastníků najme firmu zajišťující 24hodinový havarijní servis, ostrahu, recepční… a vaše měsíční platba pak bude v řádů tisíců korun. Obojí jsou ale spíše extrémy.
Rozumná výše této platby je kolem 20 korun za metr čtvereční obytné plochy měsíčně (1 400 korun u 70metrového bytu). Menší platba může i u novostavby z dlouhodobého pohledu znamenat, že se nepodaří vytvořit rezervy na důležité opravy (každých 30 let generální oprava fasády, střechy, výtahu…), a tak může vzniknout nutnost velkých jednorázových výdajů v budoucnu.

Hypotékou nemůžete financovat celou kupní cenu

A to je její další nevýhoda. Jsou banky, které nabídnou až 100 procent odhadní ceny, ta ale většinou bývá (s výjimkou nového bytu) nižší než kupní cena, nicméně za tento typ úvěru zaplatíte vyšší úrok (až o procento). Abyste toto riziko odstranili, je dobré mít alespoň 15 procent ceny z vlastních zdrojů. To není velký problém v Ostravě, kde těchto 15 procent znamená 80 tisíc korun (které můžete celkem pohodlně naspořit pomocí stavebního spoření), v Praze už ale budete potřebovat 270 tisíc.

Tyto vlastní úspory nicméně mají svou hodnotu, pokud byste se rozhodli bydlet v nájmu, můžete tyto peníze investovat. Jen uložení 100 tisíc korun na "superkonzervativní" termínovaný vklad by i při současných nízkých úrokových sazbách (1,36 % po zdanění) přinášelo 113 korun měsíčně, které je třeba počítat jako náklad hypotéky a úsporu při nájmu.

U vlastnického bydlení bude dalším, pravidelným výdajem, byť možná zpočátku malým, údržba vlastního bytu. Abyste za 30 let měli na výměnu oken, každých 5 let na malování či opravy drobností, ale i větších věcí – koupelny či kuchyně, měli byste si odkládat minimálně 75 korun na čtvereční metr ročně (u 70 metrového bytu na měsíc asi 440 korun).

Počítat se vyplatí

Po sečtení výše uvedeného se ze zdánlivě výhodné hypotéky stává dražší varianta. V případě Brna je rozdíl pouhá padesátikoruna, v Ostravě jde o téměř pět set, v Plzni 1 300 Kč a v Praze téměř o dva tisíce (viz tabulku na konci článku). V případě velmi malého rozdílu byste se měli rozhodovat především podle svých nepeněžních preferencí (viz dále).

Velký rozdíl, jako je 1 900 korun v případě Prahy, už ale vyžaduje hlubší úvahu. Pokud byste totiž tyto peníze střádali například do dluhopisových fondů po oněch 25 let, pak i při velmi konzervativním výnosu 2 % ročně budete mít na konci necelých 740 tisíc korun. To už není zanedbatelná částka. Především v situaci, kdy si velmi ceníte flexibility, kterou získáte spíše v nájmu, může tato částka rozhodnout.

Pokud naopak skutečně chcete bydlet ve vlastním i se všemi jeho nevýhodami, pak byste se ani touto cifrou neměli nechat odradit, neboť významným argumentem pro hypotéku bývá skutečnost, že po jejím splacení bydlíte ve vlastním. Úvěr si ale berete na 25 let. A tak i pokud si za něj koupíte byt v novostavbě, na konci úvěru máte byt sice vlastní, ale v podstatě zralý na generální rekonstrukci. Pokud jste si ovšem poctivě vytvářeli rezervy, máte dost peněz na to, abyste rekonstrukci zaplatili. Nesmíte ale zapomenout, že sice neplatíte nájem, ale ostatní platby s výjimkou pojištění budete muset platit po celou dobu, co budete daný byt vlastnit. Po splacení bytu je tak hypotéka oproti nájmu levnější ne o celý nájem, ale pouze o splátku bance a pojištění. U standardního bytu (68 m²) půjde přibližně o 2 100 korun.

Nejen peníze rozhodují

Důvody pro volbu jedné či druhé varianty ale mohou být i nefinanční. Pro někoho může být důležitý pocit, že bydlí ve vlastním. To ale má i své nevýhody, zatím si hodně z nás neuvědomuje, že vlastnictví zavazuje a někdy i svazuje. Nájem vám dává flexibilitu. Především v regionech s velkou nezaměstnaností můžete z nájmu kdykoliv odejít a přestěhovat se někam, kde to bude lepší. S hypotékou na byt to budete mít těžší.

Významným rizikem je, že nikdo nevidí dvacet let dopředu, a tak až svůj byt doplatíte, může být z dnes pěkné, byť panelové čtvrti vybydlené ghetto. Jako nájemník se prostě odstěhujete, jako vlastník se možná z obav o své zdraví odstěhujete také. Ale co budete dělat s bytem, jehož cena se propadla do kamsi hlubin?

Dalším velmi zvláštním jevem současné hypoteční mánie je, že mladí lidé se pod dojmem nutnosti co nejdříve bydlet ve vlastním uvážou hypotékou na jedno místo a dalo by se říct i jednoho partnera. Pokud totiž bydlí v nájemním bytě, tak si v případě rozchodu každý z nich "jednoduše" najde nové bydlení. Když si ale spolu vezmou hypotéku a po roce zjistí, že jim to "neklape" a chtějí se rozejít, stojí před poměrně obtížným problémem: jak naložit s koupeným bytem a především se souvisejícími závazky? Byť prodej bytu i s hypotékou není nemožný, přece jen ještě není standardní operací. Prodej takového bytu nakonec nemusí být příliš výhodný.

Nezanevřete na hypotéky

Cílem tohoto textu rozhodně není odradit čtenáře od využívání hypoték. Spíše upozornit na to, že není dobré vidět hypoteční úvěry jen v růžových barvách. Je naprosto nutné vše si dopředu řádně rozvážit a dobře spočítat. Jakmile zjistíte, že kvůli hypotéce prakticky neznáte nic jiného než práci, abyste vůbec měli na splátky a vše související, je už poněkud pozdě. Přitom častokrát bezezbytku platí, že není kam spěchat a šít si na sebe zbytečně brzo velké závazky, nic vám neuteče. Pořízením bytu na hypotéku krátkodobě nic neušetříte, takže pokud se vaše osobní situace bude ještě v blízké budoucnosti měnit (budete mít třeba děti), vyplatí se počkat. Pak můžete přizpůsobit zvolenou nemovitost (a samozřejmě také hypotéku) své situaci, která se často, zvlášť v začátcích rodinné a pracovní kariéry, výrazně mění. Pokud naopak budete chtít v budoucnu přizpůsobovat své změněné situaci hypotéku, riziko, že na tom proděláte, je značné.

Psáno pro MF Plus.

Vysvětlivky k tabulkám:

• cena a nájmy bytů (tzv. standardní byt 68 m², první kategorie) byly získána ze statistik Institutu pro Regionální Informace,
• vlastní úspory jsou 15 procent ceny bytu zaokrouhleno nahoru na nejbližších pět tisíc,
• splátka hypotéky je vypočtena na 25 let při úrokové sazbě 3,99 %,
• pětiletá fixace pojištění je vypočteno jako 0,3 promile ceny bytu,
• fond oprav a společenství vlastníků 20 korun / metr čtvereční bytu / měsíc,
• údržba 75 korun na metr čtvereční / rok – zde přepočteno na měsíc,
• oportunitní náklady vložených úspor – kolik mohly úspory vynést měsíčně při úrokové sazbě 1,36 % po zdanění (1,6 % před zdaněním).

Jak bydlíte vy? Zvažovali jste, jestli nájem, nebo vlatní byt na hypotéku? Převažuje u vás spíše hledisko psychologické, nebo ekonomické?