Končí vám fixace hypotéky? Počítejte dobře!

V současné době přibývá klientů, kterým dobíhá fixace úrokové sazby hypotečního úvěru. Letos končí klientům, kteří čerpali hypotéku v roce 2000 a měli fixaci na 5 let nebo těm, kteří mají úvěr od roku 2004 a s fixací roční. Zhruba před rokem začala stoupat popularita těchto krátkodobých fixačních období, vyvolaly ji marketingové akce hypotečních bank.

Komu končí fixace, musí bedlivě zvažovat co dál, dostane totiž od hypoteční banky nabídku na novou úrokovou sazbu. Ta ovšem bývá zpravidla horší než nabídka banky novým klientům, kterého chtějí nalákat na nízké úrokové sazby. Jakmile je klient jejich, nabídnou mu vyšší úrokovou sazbu, čímž si zvýší marže.

Jaké jsou varianty?

V této situaci má klient na vybranou:

1. přijme nabídku banky a bude dále splácet,
2. vezme si hypotéku v jiné bance.

První varianta, tedy pokračovat ve splácení, je jednodušší. Nemusí se o nic starat, přijme nabídku banky a bude pokračovat ve splácení dále.
Druhá varianta je náročnější. Klient bude muset sehnat jinou hypoteční banku, která mu poskytne úvěr. Musí zaplatit vstupní poplatek a také odhad. To vše jistě bude stát nějaký čas a samozřejmě peníze. Pokud ovšem jiná banka nabídne nižší úrokovou sazbu, může se klientovi změna vyplatit.

Příklad:
Čerpáme hypotéku ve výši 1 500 000 Kč. Před 5 lety jsme měli úrokovou sazbu 9,8 % p.a. a celková doba splatnosti byla 20 let. Splátka úvěru tehdy byla 14 277 Kč. Dneska je zůstatek úvěru 1 343 000 Kč a banka nám nabízí na další 5letý fix sazbu 5,6 %. Měli bychom tuto nabídku přijmout?

Alternativou je vzít si nový hypoteční úvěr se sazbou 4,49 % (kterou nám některá banka garantuje). Musíme ale zaplatit znovu odhad a poplatek za vyřízení hypotéky. Zvažujme cenu za odhad 5 000 Kč a poplatek za vyřízení 12 000 Kč.
Která varianta je lepší?

Konkurenční nabídka má nižší úrokovou sazbu, proto bude mít nižší splátku. Ta bude 10 274 Kč místo 11 052 Kč při současné nabídce. Celkem za 5 let zaplatíme 672 110 Kč při využití nabídky současné banky. Tato suma je dána jenom součtem splátek a poplatku za vedení úvěrového účtu. Při konkurenční nabídce za 5 let zaplatíme celkem 642 411 Kč. Tato částka je kromě součtu splátek tvořena i poplatkem za vedení účtu, poplatkem za vyřízení nového úvěru a poplatkem za odhad nemovitosti.

Jaký je dluh na konci fixace?

Další zajímavá položka je zůstatek účtu na konci další fixace. Při nižší úrokové sazbě je totiž nižší podíl úroku a vyšší podíl splacené jistiny úroku. Při nižším úroku se totiž úvěr umořuje rychleji. Proto při porovnání musíme zohlednit i to, kolik budeme bance na konci fixace dlužit.
Když všechno sečteme, vyjde nám, která varianta je dražší a o kolik.
V našem případě je dražší zůstat u současné banky. Levnější je vyřídit si nový úvěr, zaplatit znovu poplatky a nechat si přidělit nižší úrokovou sazbu.

Při jiném zadání dostaneme jiný výsledek. Výsledek nejvíc závisí na nabídnuté úrokové sazbě současnou bankou a novou bankou. Dále závisí na výši úvěru. U malých úvěrů nestojí za to úvěr přefinancovat. Museli bychom totiž platit odhad, který je vůči ceně úvěru příliš drahý. U velkých úvěrů není cena za odhad tak veliká.

Jaká varianta je výhodnější ve vašem případě si můžete sami spočítat na naší kalkulačce. Nyní víte, kolik vás bude které řešení stát a můžete přemýšlet nad tím, jestli se vyplatí změnit bankovní dům.

Jste v situaci, kdy řešíte možnost refinancování hypotéky? Jakých výsledků jste se dopočítali ve vašem případě? Nebo je pro vás refinancování zbytečně časově náročné?