Hypotéky bez poplatku: zlato nebo třpytky?

Poplatky za vedení účtu při sjednání hypotečního úvěru silně ovlivňují celkový efektivní úrok půjčky. To jste si mohli přečíst v článku Efektivní úrok hypotečních úvěrů a přepočítat na naší kalkulačce. Ne v každé bance však musíte počítat s poplatky. Můžete si nechat patřičně navýšit úrokovou sazbu a poplatky pak již žádné neplatíte. Vyšší úroky placené z hypotečních úvěrů je ale  možné uplatnit při výpočtu daňových povinností. Této skutečnosti marketingově využívá na našem trhu zajímavá nabídka Hypoteční banky (profil, názory). Pojďme si ji představit a pokusit se spočítat, zda je nabízená výhoda opravdu výhodou.

Převedení nákladů od klienta na stát

Celá logika je vlastně prostá. Místo toho, aby klient platil určité poplatky spíše administrativního charakteru, je mu účtována o něco vyšší úroková sazba. V té jsou poplatky již zahrnuty. Protože je však možno úroky z hypoték uplatnit při výpočtu každoročního daňového zúčtování jako nezdanitelnou částku, stává se lákadlem možný přesun některých výdajů do výše odečitatelných položek. Tam si jednoduše dáte i navýšené úroky, zatímco poplatky za vyřízení a vedení byste obdobně uplatnit nemohli.
V souvislosti s touto novinkou se objevují také diskuze o tom, zda je popsaný postup morální, či nikoliv. Pro i proti existují různé argumenty. Pokud je přesouvání nákladů na stát nemorální a nemělo by se to dít, pak je chybou, že se vůbec podobné nabídky objevují. Pokud to morální je a je třeba využít každé možnosti, jak snížit vlastní daňové zatížení, je s podivem, že těchto nabídek není na našem trhu více. Jak si totiž ukážeme dále, metoda rozpočítání poplatku do úrokové sazby je i pro samotnou banku velmi výhodná.

Hypoteční banka

Poskytujete nějakou hypotéku bez poplatku za vedení?

Když jsme testovali znalost problematiky na infolince Hypoteční banky, dočkali jsme se kuriózního výsledku. "Úvěry bez poplatků za vedení účtu se neposkytují, pouze bez poplatku za vyřízení," zněla odpověď. Chybovat je lidské, ale je docela škoda, že se tak děje v případě ojedinělé nabídky na našem trhu. V době zkracování by se možná mohla zkrátit i doba, během které na infolince zaznamenají změny v nabídce vlastních produktů.

Můžete si zde nechat rozpočítat poplatky za schválení úvěru, vedení účtu, pohyby na účtu a případné další poplatky do výše úrokové sazby, tedy do měsíčních splátek. Nabídka se zdá být vhodná pro dva typy klientů:

1. pro ty, kdož se pohybují na samé hranici minima vlastních finančních prostředků a nemohou nebo prostě nechtějí zaplatit poplatek za vyřízení úvěru na začátku jednorázově,
2. pro ty, kdož chtějí snížit svůj daňový základ a díky vyšší úrokové sazbě uplatní o něco vyšší úroky jako odpočet.

Konečná výše úrokové sazby je tvořena standardní úrokovou sazbou a fixní odchylkou, která se nemění po celou dobu splácení a která odpovídá pouze nákladům na konkrétní hypoteční úvěr. Zní to lákavě. Místo zaplacení poplatku za vyřízení úvěru a vedení účtu přenesete část nákladů na stát a ušetříte na daních. Jak to ale vypadá, když začneme počítat?

Jaké budete mít úročení pro dané hypotéky
	Půjčka	Splatnost (roky)	Fixace (roky)	Úročení/měs. splátka s poplatkem		Úročení/měs. splátka bez poplatku
1	500 000	5	5	3,99 %	9 206 Kč	6,21 %	9 715 Kč
2	500 000	10	10	5,15 %	5 340 Kč	6,77 %	5 746 Kč
3	500 000	15	15	5,35 %	4 046 Kč	6,75 %	4 425 Kč
4	1 000 000	5	5	3,99 %	18 412 Kč	5,22 %	18 972 Kč
5	1 000 000	10	10	5,15 %	10 680 Kč	6,05 %	11 127 Kč
6	1 000 000	15	15	5,35 %	8 091 Kč	6,12 %	8 504 Kč
7	500 000	15	5	3,99 %	3 696 Kč	5,39 %	4 056 Kč
8	1 000 000	15	5	3,99 %	7 392 Kč	4,76 %	7 783 Kč
9	2 000 000	15	5	3,99 %	14 784 Kč	4,49 %	15 290 Kč
Zdroj dat: kalkulačka Hypoteční banky

Poznámka: abychom mohli počítat naprosto kvalifikovaně, musíme vycházet se "zafixovaných" sazeb na celé období. Poslední tři řádky proto představují pouze orientační doplnění přehledu

Výsledné hodnoty jsme dále podrobili následujícím operacím. Od rozdílu mezi měsíční splátkou bez a s poplatkem jsme odečetli 150 Kč za měsíční poplatek za vedení účtu. Tím nám teoreticky zbyla suma, která připadá na ostatní poplatky společné pro obě varianty. Dále jsme odečetli poplatek za vyřízení úvěru, který jsme nastavili na maximální možnou úroveň, tedy na 1 % z výše úvěru. Zbývají pak ještě poplatky za výpisy, obraty atd. S těmi nepočítáme, ale i na těch pár desetikorun je třeba upozornit.

Rozdíl je významný

Poplatky, které jsou vždy zahrnuty:

poplatek za zpracování hypotečního úvěru (podle typu nemovitosti (0,6 – 1 % min., potvrzení o zaplacených úrocích (100 Kč), poplatek za správu hypotečního úvěru, obraty a výpisy (150, 5, 15 Kč).

Výsledek, tedy rozdíl mezi náklady za hypotéku s poplatky a bez nich, by se teoreticky měl blížit nule. To se ale neděje, jak ukazuje sloupec "necháte v HB". Zauvažujeme-li všechny teoreticky možné další poplatky, tedy za

• postupné čerpání hypotečního úvěru (900 Kč)
• protokol o stavu stavby – pouze v případě postupného čerpání a současně interního ocenění (2 500 Kč)
• čerpání úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva (1 000 Kč),

které většinou nepřicházejí v úvahu najednou, pořád se nedostáváme ke kýžené nule.
S přihlédnutím k možné daňové úspoře ve 2 pásmech (15 a 20 %) vychází varianta s rozpuštěním poplatku již výhodně. Míru posuďte sami. Můžeme tedy konstatovat, že nabídka je výhodná nejen pro klienta ale i pro banku, oba si polepší na úkor státní kasy.

Výpočty rozdílů
	měsíční	celkový rozdíl	odúročeno*	poplatek (max.)	necháte v HB	úspora na dani (v pásmu)
						15 %	20 %
1	359	21 540	17 713	10 000	7 713	11 657	12 543
2	256	30 720	18 592	10 000	8 592	20 789	21 718
3	229	41 220	18 862	10 000	8 862	29 829	30 772
4	410	24 600	20 229	10 000	10 229	12 034	13 046
5	297	35 640	21 570	10 000	11 570	21 235	22 314
6	263	47 340	21 663	10 000	11 663	30 249	31 333
7	210	37 800	21 019	10 000	11 019	30 153	31 204
8	241	43 380	24 122	10 000	14 122	30 618	31 824
9	356	64 080	35 633	20 000	15 633	32 345	34 127

* Odúročení o inflaci, kterou jsme poměrně nadsadili, uvažovali jsme ji totiž ve výši úročení při variantě za existence poplatku. Z odúročení jsme pak vycházeli i při výpočtu možné daňové úspory.

Například první řádek ukazuje, že za úvěr 500 tisíc Kč se splatností 5 let zaplatíte oproti předpokládané nule o 7 713 Kč víc, zvolíte-li variantu hypotéky "bez poplatků". Ale díky daňovým odpočtům se celá transakce vyplatí, za předpokladu stabilní daňové legislativy. 

Ostatní jsou pozadu

Obrátili jsme se i na další banky s dotazem, zda nabízejí hypoteční úvěr bez poplatku za vedení účtu. Zdrojem pro naše zjišťování se staly klientské linky, nikoliv tisková oddělení, abychom získali stejné informace jako potenciální klient. Odpověď byla ve všech bankách stejná: "Ne."
V GE Money Bank (profil, názory) nám dokonce po sdělení záporné odpovědi nabídli hypotéku jinou. Paradoxem ovšem je, že tato banka s nejhorlivější klientskou linkou hypotéku bez poplatku, pod názvem Optimum, nabízí. Což nám potvrdil i tiskový mluvčí GEMB Jan Hainz.

Co soudíte o možnosti získat za cenu vyššího úročení hypoteční úvěr bez poplatků? Věříte, že se v budoucnu nemůže objevit další "nezahrnutý" poplatek? Která varianta na vás působí lépe? Uvítali byste podobnou nabídku i v dalších bankách?