Hypotéky bez poplatku: zlato nebo třpytky?

Hypotéky bez poplatku: zlato nebo třpytky?
Poplatky za vedení úvěrového účtu a vyřízení úvěru při splácení hypotéky rozhodně nejsou zanedbatelné. Na trhu se dnes ovšem objevují nabídky "rozpuštění" poplatků do úrokových sazeb. Je ale tato varianta pro klienta výhodná?

Poplatky za vedení účtu při sjednání hypotečního úvěru silně ovlivňují celkový efektivní úrok půjčky. To jste si mohli přečíst v článku Efektivní úrok hypotečních úvěrů a přepočítat na naší kalkulačce. Ne v každé bance však musíte počítat s poplatky. Můžete si nechat patřičně navýšit úrokovou sazbu a poplatky pak již žádné neplatíte. Vyšší úroky placené z hypotečních úvěrů je ale  možné uplatnit při výpočtu daňových povinností. Této skutečnosti marketingově využívá na našem trhu zajímavá nabídka Hypoteční banky (profil, názory). Pojďme si ji představit a pokusit se spočítat, zda je nabízená výhoda opravdu výhodou.

Převedení nákladů od klienta na stát

Celá logika je vlastně prostá. Místo toho, aby klient platil určité poplatky spíše administrativního charakteru, je mu účtována o něco vyšší úroková sazba. V té jsou poplatky již zahrnuty. Protože je však možno úroky z hypoték uplatnit při výpočtu každoročního daňového zúčtování jako nezdanitelnou částku, stává se lákadlem možný přesun některých výdajů do výše odečitatelných položek. Tam si jednoduše dáte i navýšené úroky, zatímco poplatky za vyřízení a vedení byste obdobně uplatnit nemohli.
V souvislosti s touto novinkou se objevují také diskuze o tom, zda je popsaný postup morální, či nikoliv. Pro i proti existují různé argumenty. Pokud je přesouvání nákladů na stát nemorální a nemělo by se to dít, pak je chybou, že se vůbec podobné nabídky objevují. Pokud to morální je a je třeba využít každé možnosti, jak snížit vlastní daňové zatížení, je s podivem, že těchto nabídek není na našem trhu více. Jak si totiž ukážeme dále, metoda rozpočítání poplatku do úrokové sazby je i pro samotnou banku velmi výhodná.

Hypoteční banka

Poskytujete nějakou hypotéku bez poplatku za vedení?

Když jsme testovali znalost problematiky na infolince Hypoteční banky, dočkali jsme se kuriózního výsledku. "Úvěry bez poplatků za vedení účtu se neposkytují, pouze bez poplatku za vyřízení," zněla odpověď. Chybovat je lidské, ale je docela škoda, že se tak děje v případě ojedinělé nabídky na našem trhu. V době zkracování by se možná mohla zkrátit i doba, během které na infolince zaznamenají změny v nabídce vlastních produktů.

Můžete si zde nechat rozpočítat poplatky za schválení úvěru, vedení účtu, pohyby na účtu a případné další poplatky do výše úrokové sazby, tedy do měsíčních splátek. Nabídka se zdá být vhodná pro dva typy klientů:
  1. pro ty, kdož se pohybují na samé hranici minima vlastních finančních prostředků a nemohou nebo prostě nechtějí zaplatit poplatek za vyřízení úvěru na začátku jednorázově,
  2. pro ty, kdož chtějí snížit svůj daňový základ a díky vyšší úrokové sazbě uplatní o něco vyšší úroky jako odpočet.

Konečná výše úrokové sazby je tvořena standardní úrokovou sazbou a fixní odchylkou, která se nemění po celou dobu splácení a která odpovídá pouze nákladům na konkrétní hypoteční úvěr. Zní to lákavě. Místo zaplacení poplatku za vyřízení úvěru a vedení účtu přenesete část nákladů na stát a ušetříte na daních. Jak to ale vypadá, když začneme počítat?

Jaké budete mít úročení pro dané hypotéky
Půjčka Splatnost (roky) Fixace (roky) Úročení/měs. splátka s poplatkem Úročení/měs. splátka bez poplatku
1 500 000 5 5 3,99 % 9 206 Kč 6,21 % 9 715 Kč
2 500 000 10 10 5,15 % 5 340 Kč 6,77 % 5 746 Kč
3 500 000 15 15 5,35 % 4 046 Kč 6,75 % 4 425 Kč
4 1 000 000 5 5 3,99 % 18 412 Kč 5,22 % 18 972 Kč
5 1 000 000 10 10 5,15 % 10 680 Kč 6,05 % 11 127 Kč
6 1 000 000 15 15 5,35 % 8 091 Kč 6,12 % 8 504 Kč
 
7 500 000 15 5 3,99 % 3 696 Kč 5,39 % 4 056 Kč
8 1 000 000 15 5 3,99 % 7 392 Kč 4,76 % 7 783 Kč
9 2 000 000 15 5 3,99 % 14 784 Kč 4,49 % 15 290 Kč
Zdroj dat: kalkulačka Hypoteční banky
Poznámka: abychom mohli počítat naprosto kvalifikovaně, musíme vycházet se "zafixovaných" sazeb na celé období. Poslední tři řádky proto představují pouze orientační doplnění přehledu

Výsledné hodnoty jsme dále podrobili následujícím operacím. Od rozdílu mezi měsíční splátkou bez a s poplatkem jsme odečetli 150 Kč za měsíční poplatek za vedení účtu. Tím nám teoreticky zbyla suma, která připadá na ostatní poplatky společné pro obě varianty. Dále jsme odečetli poplatek za vyřízení úvěru, který jsme nastavili na maximální možnou úroveň, tedy na 1 % z výše úvěru. Zbývají pak ještě poplatky za výpisy, obraty atd. S těmi nepočítáme, ale i na těch pár desetikorun je třeba upozornit.

Rozdíl je významný

Poplatky, které jsou vždy zahrnuty:
  • poplatek za zpracování hypotečního úvěru (podle typu nemovitosti (0,6 – 1 % min.,
  • potvrzení o zaplacených úrocích (100 Kč),
  • poplatek za správu hypotečního úvěru, obraty a výpisy (150, 5, 15 Kč).
Výsledek, tedy rozdíl mezi náklady za hypotéku s poplatky a bez nich, by se teoreticky měl blížit nule. To se ale neděje, jak ukazuje sloupec "necháte v HB". Zauvažujeme-li všechny teoreticky možné další poplatky, tedy za
  • postupné čerpání hypotečního úvěru (900 Kč)
  • protokol o stavu stavby – pouze v případě postupného čerpání a současně interního ocenění (2 500 Kč)
  • čerpání úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva (1 000 Kč),

které většinou nepřicházejí v úvahu najednou, pořád se nedostáváme ke kýžené nule.
S přihlédnutím k možné daňové úspoře ve 2 pásmech (15 a 20 %) vychází varianta s rozpuštěním poplatku již výhodně. Míru posuďte sami. Můžeme tedy konstatovat, že nabídka je výhodná nejen pro klienta ale i pro banku, oba si polepší na úkor státní kasy.

Výpočty rozdílů
měsíční celkový
rozdíl
odúročeno* poplatek
(max.)
necháte
v HB
úspora na dani (v pásmu)
15 % 20 %
1 359 21 540 17 713 10 000 7 713 11 657 12 543
2 256 30 720 18 592 10 000 8 592 20 789 21 718
3 229 41 220 18 862 10 000 8 862 29 829 30 772
4 410 24 600 20 229 10 000 10 229 12 034 13 046
5 297 35 640 21 570 10 000 11 570 21 235 22 314
6 263 47 340 21 663 10 000 11 663 30 249 31 333
7 210 37 800 21 019 10 000 11 019 30 153 31 204
8 241 43 380 24 122 10 000 14 122 30 618 31 824
9 356 64 080 35 633 20 000 15 633 32 345 34 127
* Odúročení o inflaci, kterou jsme poměrně nadsadili, uvažovali jsme ji totiž ve výši úročení při variantě za existence poplatku. Z odúročení jsme pak vycházeli i při výpočtu možné daňové úspory.

Například první řádek ukazuje, že za úvěr 500 tisíc Kč se splatností 5 let zaplatíte oproti předpokládané nule o 7 713 Kč víc, zvolíte-li variantu hypotéky "bez poplatků". Ale díky daňovým odpočtům se celá transakce vyplatí, za předpokladu stabilní daňové legislativy. 

Ostatní jsou pozadu

Obrátili jsme se i na další banky s dotazem, zda nabízejí hypoteční úvěr bez poplatku za vedení účtu. Zdrojem pro naše zjišťování se staly klientské linky, nikoliv tisková oddělení, abychom získali stejné informace jako potenciální klient. Odpověď byla ve všech bankách stejná: "Ne."
V GE Money Bank (profil, názory) nám dokonce po sdělení záporné odpovědi nabídli hypotéku jinou. Paradoxem ovšem je, že tato banka s nejhorlivější klientskou linkou hypotéku bez poplatku, pod názvem Optimumnabízí. Což nám potvrdil i tiskový mluvčí GEMB Jan Hainz.

Co soudíte o možnosti získat za cenu vyššího úročení hypoteční úvěr bez poplatků? Věříte, že se v budoucnu nemůže objevit další "nezahrnutý" poplatek? Která varianta na vás působí lépe? Uvítali byste podobnou nabídku i v dalších bankách?

Líbil se vám článek?

+2
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 7 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

16. 3. 2005 19:21

Ja bych rekl ze jsou a jeste vyssi, netusim, proc to v te tabulce neni (mozna proto, aby tabulka nebyla prilis siroka...)

Zobrazit celé vlákno

+38
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

16. 3. 2005 18:07, Harry

V dalsich dvou pasmech uspory u dane z prijmu nejsou?

-19
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (7 komentářů) příspěvků.

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

A tohle už jste četli?

Efektivní úrok hypotečních úvěrů

10. 3. 2005 | Lev Dvorok

Efektivní úrok hypotečních úvěrů

Kolik vlastně doopravdy platíme za hypotéku? Možná jsme narazili na otázku, jestli je lepší platit o desetinku nižší úrok z úvěru, nebo nižší poplatky za vyřízení úvěru či vedení účtu.... celý článek

Hypoteční úvěry: konkrétní nabídka

8. 3. 2005 | Roman Scherks

Hypoteční úvěry: konkrétní nabídka

V posledním díle naší hypoteční trilogie jsme seřadili banky do žebříčku podle toho, jak vyšly vstříc našim modelovým klientům. Která banka je nejdražší a jak efektivně se v praxi projeví... celý článek

Hypoteční úvěry: zapeklité podmínky

24. 2. 2005 | Roman Scherks

Hypoteční úvěry: zapeklité podmínky

Co která banka "umí" v oblasti hypoték lépe než konkurence? Čím naopak spíše odradí? Která je nejnáročnější na kvalitu zástavby? Kde uspějete i s nižším příjmem? Trh hypoték neustále... celý článek

Hypoteční úvěry: sliby vs. realita

22. 2. 2005 | Roman Scherks

Hypoteční úvěry: sliby vs. realita

Klient se dnes může obrátit na deset bank poskytujících hypotéky, které se mu většinou snaží vyjít vstříc. Marketingové akce přitom neberou konce, akční snížení úroků, hypotéka bez... celý článek

Než koupíte byt nebo dům

29. 12. 2004 | Jiří Šedivý

Než koupíte byt nebo dům

Cena nemovitosti může být v případě nákupu od investora nepříjemným překvapením, chcete-li jakoukoliv službu, která není v základní ceně. Seznamte se se základními triky, které na vás... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.