Prodáváte byt s hypotékou?

Mnoho lidí financovalo v posledních letech pořízení nemovitosti, často svého jediného bydlení, pomocí hypotečního úvěru. Závazek na dlouhá léta však po pár letech možná přestane vyhovovat. Rodina se rozroste a potřebuje do většího, získáte velmi dobrou pracovní příležitost, ale musíte se kvůli ní přestěhovat a podobně. V takových momentech možná budete chtít svůj byt nebo domek prodat. Jak to ale nejlépe vyřešit, když je vaše dosavadní nemovitost v zástavě? Zástupci jednotlivých bank se nezávisle na sobě shodují v tom, že jde o stále častější požadavek. "K prodejům nemovitostí zatížených hypotékou dochází stále častěji," vysvětluje Tomáš Kofroň z Raiffeisenbank. "Prodávající však musí počítat s určitými zvýšenými náklady," dodává.

Snadno, rychle, draho

První, nejjednodušší variantou z hlediska nejrůznějších smluv je splacení hypotéky. Aktuální bude například tehdy, když kupující uhradí kupní cenu hotově a vy nebudete chtít nebo moci splácet hypotéku i nadále postupně. Půjde o splacení předčasné, a pak je potřeba počítat se sankčním poplatkem, jehož výše se pohybuje podle jednotlivých bank (viz tabulku).
Naopak, ideální je umořit hypotéku sice předčasně, ale v den vypršení platnosti fixace úrokové sazby, kdy banky umožňují předčasnou splátku bez sankcí.

banka	Sankce za předčasné splacení
Česká spořitelna (profil, názory)	na konci platnosti úrokové sazby zdarma, jinak za individuálních podmínek, které zjistíte přímo na pobočce
ČSOB (profil, názory)	5 % z výše mimořádné splátky za každý rok před koncem platnosti úrokové sazby
eBanka (profil, názory)	10 % z výše předčasně splacené jistiny
GE Money Bank (profil, názory)	5 % do konce fixačního období z předčasně splacené jistiny
HVB Bank (profil, názory)	20 000 Kč nad 2 milióny, 10 000 Kč do 2 miliónů + refinanční škoda (ušlé úroky - vypočítá bankéř pro konkrétní příklad)
Hypoteční banka (profil, názory)	konec platnosti úrokové sazby: do 5 let 6 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok; 5-10 let 5 %;10-15let 4 %
Komerční banka (profil, názory)	jen v době kdy končí platnost úrokové sazby - zdarma
Raiffeisenbank (profil, názory)	10 % z předčasně splacené jistiny
Wustenrot (profil, názory)	10 % z předčasně splacené jistiny
Živnostenská banka (profil, názory)	v první polovině doby před koncem platnosti úrokové sazby 20 % z předčasně splacené jistiny úvěru;v druhé polovině doby před koncem platnosti úrokové sazby 10 % z předčasně splacené jistiny úvěru
Zdroj dat: informační linky bank

Jak je vidět, pokud nemůžete splácet bez sankce, jde o poměrně drahou záležitost v řádech tisíců, desetitisíců i statisíců korun.

Celá transakce začíná tím, že kupující složí, nejlépe do notářské zástavy, dohodnutou sumu za nákup nemovitosti. Prodávající zaplatí z těchto peněz hypoteční bance zbývající dluh, čímž zanikne příslušné zástavní právo v její prospěch. Poté může být nemovitost přepsána z prodávajícího na kupujícího již bez zástavních břemen.
Výhodou tohoto řešení je, že kupující získává nemovitost tzv. čistou, prodávající může zbývající peníze využít podle svých potřeb.

Když trvá na své hypotéce…aneb refinancujeme

V případě, kdy kupující bude chtít zbývající část hypotéky splatit úvěrem z jiné banky, nebo stavebního spoření, tzn. úvěr refinancovat, probíhá transakce obvykle následujícím způsobem (zjednodušeno):

1. Zástavní právo "nové" banky (banka, z jejíhož úvěru je úvěr refinancován) se zapíše jako druhé v pořadí.
2. "Nová" banka povolí čerpání úvěru a převede peníze "původní" bance (banka, jejíž úvěr je refinancován jiným úvěrem).
3. "Původní" banka vystaví kvitanci (potvrzení banky, že zanikla daná pohledávka) a předá ji klientovi, následně se kvitance vloží na katastr nemovitostí.
4. Zástavní právo "původní" banky je na základě kvitance vymazáno a zástavní právo "nové" banky je uvedeno jako první v pořadí.

Kupující se majitelem nemovitosti stává zápisem do katastru nemovitostí, a to zpětně k datu podání návrhu na vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí. Celá operace je administrativně náročná a poplatkově velmi nepříznivá (předčasné splacení původní hypotéky + náklady na vyřízení dalšího úvěru). Banky nabízejí elegantnější řešení.

Převzetí dluhu

Další možností je prodej nemovitosti s hypotékou (tzv. převzetí dluhu). Domluvíte se s kupujícím, že vaši nemovitost kupuje i s dluhem. Základem je snížení prodejní ceny o dluh, který musí ale kupující dále splácet. Budoucí majitel si tak nemusí vyřizovat novou hypotéku, pokud má dostatek peněz na již splacený díl kupní ceny a úvěru.

Převzetí dluhu může také být vhodným východiskem při řešení problémové úvěrové pohledávky banky za dlužníkem.

Převzetí dluhu znamená ve srovnání s předchozí variantou mírnější zatížení z hlediska poplatků. Transakce je spojena s určitými poplatky v řádech tisíců korun, zejména za zpracování, resp. přepracování úvěru. Tuto operaci navíc není možné provést bez souhlasu banky, která si musí prověřit bonitu nového vlastníka.
Poté, co proběhnou všechny potřebné přepisy v katastru nemovitostí, jsou peníze uvolněny na účet prodávajícího. Kupující se tak stane novým klientem hypoteční banky a s hypotékou, která na něho přešla, může nakládat podle vlastních možností – pravidelně ji splácet v měsíčních splátkách, nebo ji splatit jednorázově (výhodnější je počkat do konce doby fixace úrokové sazby).
Komplikací této možnosti je, že prodávající nemá až do vyřízení všech náležitostí peníze na pořízení jiného bydlení ani na složení jistiny pro novou hypotéku. Řešením je proto buď dohoda s kupujícím o předání bytu až po uvolnění peněz, což může být ovšem až několik měsíců poté, co kupující složil peníze. Prodávající by proto mohl po tuto dobu platit kupujícímu dohodnuté nájemné. Druhou možností pro prodávajícího je platit si po tuto dobu nájemní bydlení v novém bydlišti.

Tip: pronájem nemovitosti a splácení dluhu

Dům nebo byt zatížený hypotékou můžete také pronajmout a z nájemného hradit část měsíčních splátek hypotečního úvěru. Toto řešení je nejjednodušší z hlediska "papírování". Většině lidí je ale finančně nedostupná druhá hypotéka před ukončením té staré, protože jejich bonita je kvůli splácení "starého" úvěru snížena a nemají prostředky na případnou počáteční akontaci. Ovšem na druhou stranu si svou bonitu mohou vylepšit uvedením příjmu právě z pronájmu původní nemovitosti. V tomto případě je také třeba se nejprve informovat u banky, nebo prostudovat zástavní smlouvu. "Například pokud svůj byt pronajmete na dobu kratší než jeden rok, nemusíte nás o svém kroku informovat. U delšího pronájmu je třeba si vyžádat souhlas," vysvětluje David Sahula z Hypoteční banky.

Shodují se

Zástupci bank vesměs doporučují řešit situaci pomocí převzetí dluhu. Je to šetrné ke klientově peněžence a není to nijak zvlášť složité. S bankou se navíc v případě standardních podmínek dohodnete.

V případě investice do nemovitosti tak nemusíte příliš zvažovat, zda se nemůže po pár letech změnit situace a vy nebudete chtít nemovitost prodat. Nesplacená hypotéka by neměla být nepřekonatelnou překážkou. Stále častěji ale vzniká jiný problém. Když koupíte příliš drahou nemovitost, nikdo jí od vás pak nechce za podobnou cenu koupit a zbavíte se jí jen za cenu citelnějších ztrát nebo vůbec. To je dnes asi nejčastější důvod toho, proč se s nemovitostmi s hypotečním břemenem obchoduje stále relativně málo.

A jak byste řešili vy případný prodej nemovitosti s hypotékou? Myslíte, že se to může stát naprosto běžnou záležitostí? Znáte již nějaký případ takového obchodu?