Diskuze: Hypotéka nemusí být správné řešení

Vy máte jikasi vždy pravdu :-)) Stačí si jen projít diskuze na jiných forech.... brzděte nebo to nedobrzdíte..:-)

Právě jsem dokončil "nákup" bytu v centru plzně 3+1, 70m, přízemí cihlového domu z r. 1890, kupní cena 1 200 000 od optima reality, dostal jsem 100% hypku od eBanky, na 30 let, čistě se splátkami a poplatky se vlezu do 5 000,- s roční fixací... fond oprav máme 1 100,- takže celkem i spojištěním proti živlu a daní tak 7 000,- ... ano, určitě bych sehnal nájem třeba za 6, ale zde cpu kačky do svý kapsy, co se týče fixace na jedno místo - nevidím problém po několika letech byt opět prodat, nebo ještě lépe pronajmout, čímž zas někdo jiný bude cpát kačky do mojí kapsy :) myslím si, že nekoupit byt je hloupost!

S tím psem a dítětem - mluvíte mi z duše. A to jen proto, že u nás ještě trh s byty nefunguje tak, jak by měl.

ad a: samozrejme ze ma. V najmu jsou zahrnute v cene (cena neni ocistena od techto poplatku) a proto pokud srovnavam hypoteku s najmem MUSIM pripocist k hypotece poplatky na fond oprav a udrzby. Nelze srovnavat ciste hypotecni platbu s najmem (jak to casto delaji banky a developeri).
Stejne srovnani uvedene v clanku je do znacne miri zjednodusujici a neozehlednuje predevsim fakt budouciho vlastnictvi nemovitosti. A pokud clanek posuzuje vec pouze z kratkodobeho vyhledu, tak by mel urcite zohlednit danove odpisy uroku.
Cela debata hypotecni/najemni bydleni z financniho hlediska je do znacne miry nesmyslna. Vysoka dostupnost hypotek a moznost koupe bytu do OV pochopitelne ovlivnuje ceny najmu a naopak ceny najmu ovlivnuji vyhodnost hypotecniho bydleni. Jedna se o spojite nadoby. A financne se bude (na fungujicim trhu) nutne jednat vzdy o srovnatelne moznosti.
Srovnavat lze spise vyhody z pohledu bytu v OV, najemni bydleni jako je moznost mobility x jistoty bydleni, opravy a zarizovani bytu majitelem x moci si sam rozhonout za co jak budu rekonstruovat /zejmena tohle jestli nekdo zazil v najemnim bydleni, tak to je neco/. Jestli nekde majitel nemovitosti (kde si poplatky za energie platite sami a nejsou soucasti najmu) nechal nainstalovat drazsi plynove kamna, nebo karmy, ktere ale drasticky setri naklady na energie, rad bych na nej dostal tip a sehnal od nej pronajem. Jestli si vas mesic pred koncem najemni smlouvy zavola majitelka domu a rekne vam, ze tam maji problemy s jednemi lidmi co maji psa a vy ho mate taky a nelze delat vyjimky, takze at se zbavite psa, nebo at jdete jinam... Kdyz si najdete byt a chcete uzavrit najemni smlouvu a zminite se ze mate psa a male dite...

No jo, ale pokud přijdu o život při autonehodě a bydlím v nájmu, tak děti můžou také jenom skřipat zubama co peněz jsem se naplatil vlastníkovi nemovitosti a že z toho nic nemají a poletí na ulici tak jako tak. Takže pokud srovnáváte nájem s hypotékou je určitě chyba započítávat v případě hypotéky životní pojištění. To jestli si ho má člověk uzavřít nebo ne, je úplně jiná otázka a s hypotékou vůbec nesouvisí.

Nemovitost můžete prodat i sám, respektive sehnat kupce, takže není důvod prodávat "pod cenou". Takže bych neměl strach, že najednou trh zahltí nemovitosti za 50% tržní ceny. Pro banky to totiž také prodávají realitní kanceláře, které realizují svůj zisk z dosažené prodejní ceny. Spíše než trhu zahlceného nemovitostmi za poloviční ceny bych očekával rozvoj trhu nemovitostí zatížených hypotékami - tak jak je to běžné v jiných státech a jak se to dá díky rozvoji hypotéčních úvěrů v brzku očekávat i u nas.

Konečně celkem aktualní a seriózní článek. Měl bych snad jen dve důležité výtky. 1) Životní pojištění již Hypobanky většinou nevyžadují, takže bych ho do kalkulace nepřidával
2) Pokud autor zdůrazňuje, že při nájemním bydlení bude mít na konci "ušetřeno" x-set tisíc Kč je třeba velmi zdůraznit, že u hypotéky na vlastní byt bude mít na konci byt, který také může prodat a přejít do nájemního bydlení. Cena nemovitosti za 25 let by měla být alespoň u kvalitních novostaveb minimálně srovnatelná se současnou cenou starších bytů. A tato kalkulace zásadně mění výnosnost takovéto investice. Uznávám, že investice do bytu v panelákovém sídlišti je ale řádově rizikovější.
Mimochodem nechápu tu zmínku, že se ušetří pouze splátky bance a pojištění tedy 2.100 Kč. Pokud dobře vidím, tak naopak, po doplacení hypotéky bude "nájem" už pouze cca 2.100 Kč a zbytek bude uspořen.
Otázka podle mě nezní zda je výhodnější nájem nebo pořízení bytu na hypotéku, ale zdali a především mám zdroje na takovou investici, protože hypotéka je především investicí. Jinak pokud časem nebudu mít na splácení hypotéky přijdu o byt, ale o ten bych přišel i v případě nájmu (když nebudu mít na placení nájmu). Navíc u hypotéky je určitá šance, že se prodejem nejen zaplatí zbývající část jistiny, ale něco zbyde i na mě.
Jinak už se skutečně dá najít nabídka novostaveb, kde nepotřebujete žádnou úvodní splátku a díky odhadu, který často značně převyšuje prodejní cenu dostanete hypotéku 70%, což vám pokreje celou kupní cenu. A pokud vychytáte akce s nulovou zálohovou platbou, platíte už potom pouze hypotéku a nic víc...

Celozivotni problem? A to jako bydleni v najmu = zadne problemy? Podle me porad clovek musi shanet penize na bydleni, pokud nechce byt nekde pod teepee na nejake louce. Nebo pokus si nevydela tolik,ze do konce zivota temer nemusi delat. Sam nevim jak to nakonec dopadne, budoucnost me v tomhle smeru desi, a to ze pritelkyne chce deti je dalsi limitujici faktor....ja je mit v padesati sice muzu, ale s kym? No nic, nema to cenu resit tady, to chce doma v klidu a pocitat, treba i s financnim poradcem...

Nájem nestanovujete jako součet nákladů navýšený o zisk. Je to částka, kterou je trh schopen a ochoten dát. Na pronájmu tržně koupeného bytu se mnoho nevydělá. Při porovnání ceny nájemného a bytu na hypotéku vychází ekonomicky lépe nájem a bude to tak i další roky ( trž. nájmy klesají, úroky hypo vzrostou, ceny staveb. prací vzrostou). Bydlet ve vlastním je však záležitost pocitu ( i když u dluhu na 20 let nevím, nevím).

Nájemních domků je spousta, stačí si zajít na nějaký real. server. Nájmy domků jsou vzhledem k jejich cenám velmi nízké. RD na hypotéku je celoživotní problém. Znám z vlastní zkušenosti i zkušeností sousedů.

Argumentaci autora nerozumím.
Podle mého názoru: ad. náklady na fond oprav a údržbu: to jsou přece poplatky vždy zahrnuty do nájemného, takže nelze uvádět je jako nevýhodu u vlastnického bydlení a nemá smysl je ani vyjmenovávat a počítat.
ad. srovnání plateb u hypotečního financování koupě vs. nájem: nemá smysl obě varianty srovnávat, neboť na obou stranách mohou být zcela rozdílné podmínky. U hypotéky různý úrok, doba splácení , předpokládaná doba, kdy pro mě bude mít nemovitost dostatečnou hodnotu apod. U pronájmu mj. předpokládaný zisk, předpokládaná doba splacení nemovitosti, zohlednění dalších nákladů na financování nákupu nemovitosti pronajímatelem atd. Z toho důvodu nelze říci, co je měsíčně dražší.
Závěrem autor zpochybňuje hodnotu bytu po splacení hypotéky, to přece nelze takto odsoudit (kolik % lidí bydlí v bytech starších 20 let - zcela jistě hodně a jsou spokojeni). Nicméně u nájemního bydlení je zastarání tak úplně stejné (ne-li větší:), ledaže by autor předpokládal ustálený stav, že se všichni soustavně přestěhovávají do novostaveb:-) Případnou rekonstrukci nájemního bytu stejně zafinancuje v důsledku nájemník.
Argument omezené mobility v případě úvazku tyou hypotéka beru, ale pak se současně ptám, jakou má naopak jistotu nájemník, totiž zda u něj naopak nebude nevýhoda mobility nucené (smlouvy na dobu určitou apod.... existuje ochrana?)

Hmmms, nevim jak si muzeme dovolit cekat na deti, ted jsme v jednom pokoji v byte 3+1 jako spolubydlici. Platit cely byt 9500/mesic nechceme a s pritelkyni touzime po domecku. Hypoteka je jedine reseni, najemni bydelni v domcich jsem moc nevidel a navic kdyz uz domecek,tak mit moznost provadet opravy apod. Pokud bychom cekali az po detech (kde je budeme mit? v najmu za 9500tis) tak domecek bude mozna na stari. Je to tezke, ale jsem rad, ze hypoteku uz jsou dostupnejsi...

Dle tabulek to vychazi v mensich mestech celkem nastejno. Sam platim mesicne se vsim (fond oprav, Inkaso, ...) za 2+1 na hypoteku 8000,-. Predtim jsem platitl najemne za Grasonku 5000,-. Vyse hypoteky se muze menit, ale stejne tak se muze menit vyse najmu. To same kdyz prestanu platit najem tak me majitel vyhodi a u hypoteky mi banka proda byt, takze zase to vyjde na stejno (s bankou se da aspon domluvit napr. na odkladu splaceni). U tohoto a jinych srovnani nechapu proc se nebere v uvahu i konecny vysledek po onech 25 srovnavanych letech. Pri hypotece mam byt a platim jiz pouze fond oprav + inkaso. Pri najmu nemam nic a platim najem stale. Dalsim faktem je zatim moznost udesist cast uroku z hypoteky a stavbka z dani. Usetrena castka se pohybuje cca 5tis rok. Hypoteka ma mnoho nevyhod napr. se nemuzu jen tak jednoduse prestehovat, vymenit byt za jiny atd. Dokud budou najmy v takove vysi pak je hypoteka dle meho nazoru mirne vyhodnejsi.

Ještě bych chtěl dodat, že jedním z hlavních faktorů, který autor ze zřejmých důvodů opominul, je cena nemovitosti. A to jak cena pořizovací, tak její vývoj v průběhu splácení, resp. po splacení hypotéky. Jenže to by pak nebyl článek o hypotékách, ale hypotézách.

Životní pojištění opravdu nemusíte v dnešní době uzavřít a nemusel jsem ho uzavřít ani já v roce 2002. Přesto jsem ho uzavřel, protože nikdy nevíte co se může stát a nechávat řešení na rodině se mi jeví nezodpovědné. V době kdy jsem si bral hypotéku jsem bydlel v 1+kk za nájem 7500,- Kč/měs. Vzhledem k tomu, že jsem si nemohl upravit byt k obrazu svému, ke snaze majitele nájem neustále zvyšovat a neochotou uzavřít nájemní smlouvu na delší dobu jsem se rozhodl pro hypotéku. Tehdy byla situace s převodem nemovitosti se zástavním právem polem neoraným, pořídil jsem tedy větší byt. Splátka hypotéky (970 000,-) na 3+1 mě přišla (a přichází) na 8700,- Kč/měs včetně poplatků na 20 let. Zbylých 600 000,- jsem hradil jednak úvěrem ze stavebka 300 000,- (2 250,- na 5 let při naspořených 125 000,-) a vlastními úsporami. Sousedka za stejný byt platí 15 000,-Kč/měs.

A neměly by být oportunitní náklady taky pro nájem?! Už jenom cena mýho času, opotřebení nervů a následnýho léčení za to, jak jsem se vztekal při myšlence, že cokoli do bytu investuju, slízne pronajímatel?:)

Moje řeč. Normálně bych si řekl, že nejsem tak bohatý, abych si mohl pořídit levnou hypotéku. Jenže jsem se časem naučil ke keždé korunce ročně třiceták i více přidávat. Tak proč si na to nepůjčit, když to ještě podporuje stát, třeba prostřednictvím daňových odpočtů?

Koupě bytu na hypotéku není dobré řešení pro toho, kdo nemá peníze. Je dobrá pouze tehdy, pokud moje peníze mají větší cenu než úroky z hypo. Bohužel, to si málo lidí uvědomuje.

Budu tedy přesnější. Banka ho po Vás nechce. Bance je to totiž srdečně jedno, zda ho máte nebo ne. Životní pojištění je Váš zájem. Pokud ho neuzavřete a za deset let náhodou přijdete o život, třeba při autohavárii, banka Vašim dětem prodá střechu nad hlavou a třeba jen za výši dlužné částky. Banka víc nepotřebuje. Vaše děti pak budou skřípat zubama, co jste se naplatil bance a že z toho nic nemají. Ono je to totiž o úhlu pohledu. Že po Vás životní pojistku nechce banka ještě neznamená, že je zbytečná a že ji mít nemusíte a nebudete. A věřte, že vím o čem píšu. Když moji rodiče přišli při autohavárii o život, bylo mi 14 let a rázem jsme měli s bratrem na krku nedostavěný domek. Bylo štěstí, že nás táta ke všemu bral, takže jsme věděli, kdo dostal jakou zálohu a kde je materiál (třeba dřevo na okna). Téměř nikdo ze subdodavatelů se sám neozval, buď se o smrti rodičů nedozvěděli nebo čekali, kdo se ozve jim. Z nejhoršího nás dostali příbuzní a pojištění, i když za socialismu ještě nebylo tak běžné.

jo, jo, taky jsem si toho všiml. Cbyba nebo úmysl ? :-)