Šampion vs. překlenovací úvěry s nulovou akontací

Jak jsme slíbili v článku Šampion překlenuje už při 5 % cílové částky, přinášíme vám porovnání tohoto překlenovací úvěru od Stavební spořitelny České spořitelny s dalšími úvěry s nulovou akontací. V hypotečním klání se mu příliš nedařilo (viz článek Zvítězí Šampion i v souboji s hypotékou?), jak dopadne ve srovnání s Hypoúvěrem od Modré pyramidy stavební spořitelny (dále MPSS) a s úvěrem TopHypo od Českomoravské stavební spořitelny (dále ČMSS).

Představme si soupeře

Parametry produktu MPSS Hypoúvěr při cílové částce 1 milión korun:

• Po dobu téměř 14 let (167 měsíců) budeme splácet překlenovací úvěr měsíčními splátkami ve výši 5 917 Kč (3 917 Kč jako úrok a 2 000 Kč jako dospořování), než dojde k naspoření 40 % cílové částky a k přidělení úvěru ze stavebního spoření.
• V další fázi budeme po dobu 124 měsíců splácet přidělený úvěr měsíčními splátkami 6 000 Kč.
• Při uzavření smlouvy zaplatíme 12 500 Kč jako celkový vstupní poplatek (5 000 Kč za uzavření smlouvy, 5 000 Kč za zpracování smlouvy o překlenovacím úvěru, 2 500 Kč za zpracování záručních listin).
• V okamžiku přidělení cílové částky zaplatíme dalších 2 500 Kč.
• Ve fázi překlenovacího úvěru bude poplatek za vedení účtu 50 Kč měsíčně, při splácení přiděleného úvěru 25 Kč měsíčně.

Úroková sazba překlenovacího úvěru je 4,7 % p.a., u přiděleného úvěru je to 5 % p.a. Sazba z překlenovacího úvěru je fixována na 6 let, přidělený úvěr je úročen stejnou sazbou po celou dobu splácení.

Co nabízí ČMSS TopHypo?

• Překlenovací úvěr budeme splácet po dobu 166 měsíců splátkami ve výši 5 833 Kč (3833 Kč jsou úroky a 2 000 Kč je dospořování).
• Splatnost přiděleného úvěru je 12 let, měsíční splátka činí 5 300 Kč.
• Na počátku zaplatíme 15 000 Kč (10 000 Kč jako poplatek za uzavření smlouvy a 5 000 Kč za zpracování žádosti o poskytnutí překlenovacího úvěru).
• Ve fázi překlenovacího úvěru bude poplatek za vedení účtu 580 Kč ročně, při splácení přiděleného úvěru 290 Kč ročně.

Úroková sazba z překlenovacího úvěru činí 4,6 % p.a. (stejně jako u Hypoúvěru je i zde úroková sazba fixovaná na dobu 6 let), přidělený úvěr je pak úročen sazbou 4,8 % p.a.

Parametry úvěru Šampion byly popsány v předešlých článcích (Šampion překlenuje už při 5 % cílové částky, Zvítězí Šampion i v souboji s hypotékou?), dnes tedy jen stručně: měsíční splátka by byla 5 900 Kč a byla by stejná po celou dobu splácení úvěru (téměř 25 let). Všechny tři úvěry je potřeba zajistit dostatečně kvalitní nemovitostí.

V cílové rovince

A který z těchto produktů je nejvýhodnější? Všechny tři mají srovnatelnou dobu splatnosti, proto je můžeme porovnat podle výše měsíční splátky, viz graf. Předpokládáme přitom, že sazby z překlenovacích úvěrů Hypoúvěr a TopHypo zůstanou beze změn i po skončení doby fixace. Na nejmenší měsíční zatížení (5 833 Kč, resp. 5 300 Kč) dosáhneme u produktu TopHypo, nejvyšší zatížení nás čeká u produktu Hypoúvěr (5 917 Kč, resp. 6 000 Kč). Ve fázi překlenovacího úvěru se tedy nejedná o velké rozdíly.

Porovnat úvěry můžeme také podle výše efektivního úroku. Zde musíme k měsíčním splátkám připočíst jednorázové i pravidelné poplatky a efektivní úrok pak snadno spočítáme v Excelu pomocí funkce "míra výnosnoti". V tabulce jsou shrnuty údaje o porovnávaných úvěrech.

V měsíčním zatížení i efektivním úroku vychází nejlépe produkt ČMSS TopHypo, v obou kritériích nejhůře dopadá MPSS Hypoúvěr. Nevýhoda produktu TopHypo zůstává ve vyšším riziku. Klient musí počítat s tím, že za 6 let se bude měnit splátka úvěru. Možná bude klesat, možná poroste.
Vyplatí se při tomto riziku použít TopHypo? Kolik "udělá" v korunách rozdíl mezi efektivními úroky jednotlivých produktů? Rozdíl efektivních úroků má hodnotu necelých 12 000 Kč (dlužno podotknout, že za předpokladu, že ČMSS ponechá sazbu z překlenovacího úvěru na stejné hodnotě).
Případná změna splátky bude u produktu TopHypo výraznější, než kdyby se po šesti letech měnila úroková sazba u hypotečního úvěru. Zde by byla už byla část úvěru splacena. U překlenovacího úvěru je jeho výše stále konstantní, tedy 1 milión Kč. Při změně sazby se nám bude úročit novou sazbou celý milión. Z hlediska zatížení rodinného rozpočtu by nemělo jít o nic zásadního. Růst splátky může být "o několik stovek". To je nejistota, s kterou běžně žijeme i u jiných produktů, služeb nebo zboží.

Celkový vítěz?

Ačkoli má Šampion zajímavou možnost splácení překlenovacího úvěru, není žádnou hvězdou v oblasti financování bydlení. ČMSS má sice "standardní" typ překlenovacího úvěru, ale má příznivěji nastaveny úrokové sazby, takže produkt je pro klienta celkově levnější. Také v porovnání s hypotékami Šampion v současné době spíše prohrává (viz Zvítězí Šampion i v souboji s hypotékou?). Pro klienty s potřebou dlouhé fixace je ovšem zajímavější.

Co si o Šampionovi myslíte? Vyhrál by u vás? Jak financujete vaše bydlení?