smlouva o pronájmu

Dobrý den,

Děkujeme, že jste využili služeb naší poradny a k vašemu dotazu nám dovolte sdělit následující.

Podle § 686 občanského zákoníku jsou podstatnými náležitostmi nájemní smlouvy označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Ujednání o nájemném nemusí obsahovat přesnou částku, postačí, pokud je stanoven určitý a jasný způsob jejího určení. Zároveň musí být od sebe odděleny částka za pronájem bytu a částka, která se platí v souvislosti s poskytováním služeb. Ve Vašem případě, kdy tyto dvě částky (za nájem a za služby) nejsou odděleny a vzhledem k tomu, že tvoří jednu z podstatných náležitostí nájemní smlouvy, jedná se o smlouvu od počátku neplatnou. To může být poměrně problematické z hlediska Vaší dohody o nájemném. V případě, že je zde neplatná smlouva a byt je fakticky užíván, dochází v podstatě k bezdůvodnému obohacení. Nájemce je v takovém případě povinen platit nájemné, které je v dané lokalitě obvyklé, což může být částka vyšší, ale i nižší než jste se původně dohodli.

Otázku kauce za pronájem bytu upravuje § 686a občanského zákoníku. Pronajímatel je oprávněn při sjednání nájemní smlouvy požadovat, aby nájemce složil peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem. Kauce je vratná, ale v případě, že se pronajímatel s nájemcem nedohodnou jinak, je pronajímatel oprávněn tyto prostředky použít k úhradě pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu nebo k úhradě jiných dluhů nájemce v souvislosti s nájmem, přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo nájemcem písemně uznaných. Zároveň nic nebrání, aby se pronajímatel s nájemcem dohodli na jiném určení využití složených prostředků. Na druhou stranu, pokud již v nájemní smlouvě je ustanovení, že kauce je nevratná a bude použita k opravám bytu, v podstatě se nejedná o kauci, resp. kauce tak ztrácí svůj účel (spíše by odpovídala konstrukce, že kauce je vratná, ale mohou z ní být odečteny případné náklady na opravu bytu).

Co se týká vyšší částky nájemného - jednostranné zvýšení nájemného není možné (až výjimku související s inflací, která ovšem nedopadá na Váš případ). Takováto změna nájemní smlouvy musí být odsouhlasena i druhou stranou.