Zdroj: Shutterstock, koláž Pleska
Loni přinášely nemovitostní fondy rekordní zhodnocení – v průměru 8,5 procenta. Výsledky za letošní první pololetí už takhle optimistické nejsou, výnosy jsou pod průměrem a daleko zaostávají za inflací, ukazují data specializovaného portálu Nemovitostní-fondy.cz, který porovnal všech 33 fondů zaměřených primárně na správu a pronájem nemovitostí.
Nejvyššího výnosu v prvním pololetí dosáhl Trikaya nemovitostní fond (6,1 %), následovaný fondy Wood & Company Retail a Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti (oba 5,59 %). Na inflaci to ale ani v jednom případě nestačilo. Hodnota indexu spotřebitelských cen v Česku stoupla za první pololetí o 7,24 procenta.
Tři nemovitostní fondy dokonce vykázaly v prvním pololetí ztrátu. Nejvíc klesla hodnota podílových listů fondu Amundi Realti (-9,05 %). Menší ztrátu zaznamenal také fond Accolade Industrial (-0,96 %), který jinak patří k historicky nejúspěšnějším fondům. A mírně poklesla rovněž hodnota podílových listů fondu Reico ČS nemovitostní (-0,54 %), největšího českého nemovitostního fondu.
Retailové nemovitostní fondy v letošním prvním pololetí vydělaly v průměru 2,26 procenta, fondy kvalifikovaných investorů (FKI) 2,9 procenta.
Výnosy nemovitostních fondů v prvním pololetí 2023 | |
Retailové nemovitostní fondy | |
Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti | 5,59 % |
Raiffeisen realitní fond | 4,63 % |
Creditas Nemovitostní I | 4,47 % |
ZDR Investments Industrial Real Estate | 4,28 % |
MINT I. rezidenční fond | 3,81 % |
Nemo Fund | 3,81 % |
ZDR Investments Public Real Estate | 3,43 % |
IAD Korunový realitní fond | 3,14 % |
Conseq realitní fond | 2,96 % |
Atris Realita nemovitostní fond | 2,82 % |
Czech Real Estate Investment Fund | 2,79 % |
Trigea nemovitostní fond | 2,57 % |
Investika realitní fond | 2,55 % |
ZFP realitní fond | 2,34 % |
Fio realitní fond | 2,14 % |
Generali Fond realit | 1,87 % |
Reico ČS Long Lease | 0,12 % |
Reico ČS nemovitostní fond | -0,54 % |
Amundi Realti | -9,05 % |
Nemovitostní fondy kvalifikovaných investorů | |
Trikaya nemovitostní fond | 6,10 % |
Wood & Company podfond Retail | 5,59 % |
JET Industrial Lease | 5,05 % |
ZDR Investments Real Estate FKI | 4,14 % |
Wood & Company podfond Office | 3,55 % |
Ambeat II. Realitní podfond | 2,98 % |
Realia Fund Retail Parks | 2,97 % |
RSBC Českomoravský nemovitostní fond | 2,82 % |
Nova Real Estate | 2,10 % |
CB Property Investors | 1,61 % |
Fond českého bydlení | 1,09 % |
Evropa realitní fond* | 0,69 % |
Accolade Instrustrial Fund | -0,96 % |
* výsledky pouze za první čtvrtletí | |
Zdroj: nemovitostni-fondy.cz, data v korunách | |
Hodnotit výsledky v poločase je vždycky ošemetné. A předčasné. U řady fondů se teprve na konci roku projevuje přecenění hodnoty spravovaných nemovitostí – a to samozřejmě s výsledky pohne. Nicméně zatím se z výsledků za první pololetí dá usuzovat, že rok 2023 bude pro nemovitostní fondy z dlouhodobého hlediska podprůměrný.
V roce 2022 přinesla většina nemovitostních fondů v Česku svým podílníkům rekordní zhodnocení. Průměrný čistý výnos za rok 2022 byl 8,8 procenta a čtyři nemovitostní fondy loni dokonce dokázaly porazit i patnáctiprocentní inflaci.
Dlouhodobě se průměrné výnosy u retailových fondů pohybují kolem čtyř až šest procent ročně a u fondů kvalifikovaných investorů zpravidla kolem sedmi až devíti procent za rok.
Některé nemovitostní fondy pravděpodobně na tuhle metu dosáhnou i letos, nebo ji dokonce překonají. Vícero fondů ale tentokrát za svým standardem zaostane. Výnosy nemovitostních fondů budou v průměru v roce 2023 slabší než v předchozích dvou letech a hlavně – výsledky fondů se mezi sebou budou letos výrazněji lišit.
Průměrné roční výnosy nemovitostních fondů 2018–2022 | |
Retailové nemovitostní fondy | |
Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti | 8,48 % |
MINT I. rezidenční fond | 7,84 % |
ZFP realitní fond | 6,22 % |
ZDR Investments Public Real Estate | 6,2 % |
Conseq realitní fond | 5,7 % |
Creditas Nemovitostní I | 5,65 % |
Trigea nemovitostní fond | 5,61 % |
Raiffeisen realitní fond | 5,37 % |
Investika realitní fond | 5,37 % |
IAD Korunový realitní fond | 5,12 % |
Nemo Fund | 4,97 % |
Czech Real Estate Investment Fund | 4,36 % |
Generali Fond realit | 3,91 % |
Atris Realita nemovitostní fond | 3,9 % |
Reico ČS nemovitostní fond | 3,66 % |
ZDR Investments Industrial Real Estate | 3,56 % |
Reico ČS Long Lease | 3,07 % |
Amundi Realti | 1,97 % |
Nemovitostní fondy kvalifikovaných investorů | |
JET Industrial Lease | 13,13 % |
Accolade Instrustrial Fund | 13,1 % |
Wood & Company podfond Retail | 11,13 % |
CB Property Investors | 11,03 % |
Wood & Company podfond Office | 10,99 % |
Realia Fund Retail Parks | 9,22 % |
ZDR Investments Real Estate FKI | 8,42 % |
Nova Real Estate | 8,08 % |
Fond českého bydlení | 6,7 % |
Evropa realitní fond | 5,9 % |
RSBC Českomoravský nemovitostní fond | 4,61 % |
Trikaya nemovitostní fond | 4,37 % |
Ambeat II. Realitní podfond | 3,97 % |
Zdroj: nemovitostni-fondy.cz, data v korunách | |
Na zhodnocení nemovitostních fondů mají nyní vliv tři zásadní faktory:
Smlouvy, které nemovitostní fondy uzavírají s nájemci svých nemovitostí, vždycky obsahují inflační dolžky. S inflací jim rostou výnosy z nájmu a rostoucí výnosy z dlouhodobého hlediska pozitivně ovlivňují i ocenění nemovitostí.
Výnosné investice do nemovitostí? Poradíme!
Najdeme vám nejvýhodnější nemovitostní fondy. O nic se nestaráte a své peníze chráníte před inflací.
Hospodaření fondů ovlivňuje zdražování půjček. Ještě loni byly příznivé úroky u půjček v eurech, Evropská centrální banka držela svoje základní sazby nízko. Korunové úvěry už byly mnohem dražší, protože Česká národní banka drží přes rok reposazbu na sedmi procentech.
Loni ale i Evropská centrální banka začala úrokové sazby zvedat, základní reposazba v eurech je už na 4,25 procenta. I eurové úvěry, které si nemovitostní fondy většinou pořizovaly, podražily. To má pochopitelně vliv na jejich cashflow i ziskovost.
Bezpečnější jsou dnes fondy s nízkým úvěrovým zatížením, na které nemá vývoj úrokových sazeb příliš velký vliv. Jejich výkonnost by měla být stabilnější. Půjdou ceny nemovitostí v portfoliích dolů?
Kdo chce dneska koupit nemovitost a pronajímat ji, nespokojí už se s výnosem pět procent. Půjčky jsou drahé a z výnosu by vám moc nezbylo. Investoři hledají výnos aspoň sedm procent ročně. Nemovitostní fondy by to měly zohlednit v ocenění svých nemovitostí. U fondů s nižším průměrným výnosem z nájmů (yieldem) tedy ke konci roku hrozí přecenění hodnoty nemovitostí směrem dolů.
Vyšší procentuální výnos z nájmu znamená, že nemovitosti ve fondu jsou ohodnocené konzervativněji. S trochou nadsázky si ve fondu s vyšším yieldem kupujete nemovitosti levněji.
Nemovitostní fondy s nejvyššími a nejnižšími reportovanými výnosy z nájmu (yield) | |
Nejvyšší yield | |
Fond | Roční rentabilita nájmu (yield) |
ZDR Investments Industrial Real Estate | 8,06 % |
Wood & Company podfond Office | 7,95 % |
ZDR Investments Public Real Estate | 7,32 % |
Realia Fund Retail Parks | 7,22 % |
Wood & Company podfond Retail | 7,21 % |
Nejnižší yield | |
Fond | Roční rentabilita nájmu (yield) |
Reico ČS Long Lease | 4,44 % |
Reico ČS nemovitostní fond | 4,74 % |
Investika realitní fond | 5,11 % |
Accolade Industrial Fund | 5,44 % |
Atris Realita nemovitostní fond | 5,94 % |
Zdroj: nemovitostni-fondy.cz | |
Nebylo by ale fér říkat, že fond s nejvyšším yieldem je nejlepší a fond s nejnižším yieldem nejhorší. U ocenění nemovitosti záleží na typu nemovitosti, lokalitě, délce nájemních smluv, stáří a technickém stavu budovy, její energetické náročnosti a tak dále. Přesto: výše yieldu hodně napoví, co od investice očekávat, podobně jako třeba výnos do splatnosti u dluhopisů.
Řada emitentů nemovitostních dluhopisů nebude mít na výplatu úroků, říká Jan Topinka, partner v advokátní kanceláři Havel & Partners. Vysvětluje, proč dluhopisy budou „padat“ a na co by si investoři měli dát pozor.
Největší riziko pak teoreticky představují nemovitostní fondy, které yield vůbec nezveřejňují a ani na dotaz ho nechtějí sdělovat. Investor si pak nemůže udělat obrázek o ocenění nemovitostí ve fondu a porovnat údaj s dalšími fondy. U nových fondů je to ještě pochopitelné. Například fondy Fio realitní a Wood & Company realitní fungují sotva půl roku a nemají ještě ani co prezentovat.
U velkých a zavedených retailových fondů jako ZFP realitní, Raiffeisen realitní, Generali Fond Realit nebo Czech Real Estate Investment Fund ale taková praxe svádí k úvaze, že rentabilita nájmu u nich asi bude tak nízká, že o ní raději nemluví. Přitom to nemusí být pravda. Obezřetný investor by ale neměl investovat do fondu, který před ním cokoliv tají.
Jan Traxler
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
