Nemovitostní fondy se v posledních letech těší velké popularitě, protože nesou velmi stabilní výnosy a překonávají inflaci. Často tak nahrazují v portfoliích dluhopisové fondy, jejichž výnosový potenciál je dnes ve většině případů pod úrovní inflace.
V České republice už fungují zhruba dvě desítky nemovitostních fondů. Z toho devět je otevřeno široké veřejnosti – označujeme je za retailové. Další fondy jsou pak určeny pouze kvalifikovaným investorům, tedy zájemcům s dostatečnými znalostmi a zkušenostmi a s větším kapitálem. Minimální investice u fondů pro kvalifikované investory je ze zákona jeden milion korun, někdy může být i vyšší.
Výsledky jednotlivých nemovitostních fondů se od sebe někdy výrazně liší. Má na to vliv celá řada faktorů. Obecně ale můžeme vypozorovat, že fondy pro kvalifikované investory mají výrazně vyšší výnosy než ty retailové. Zatímco čisté výnosy běžných nemovitostních fondů se zpravidla pohybují kolem tří až pěti procent ročně, u fondů pro kvalifikované investory bývají zhruba dvojnásobné a běžně se pohybují kolem šesti až osmi procent ročně, v některých případech i více.
Proč tomu tak je? Copak investují nějak lépe? Mají zajímavější nemovitosti? Více přeceňují portfolio nemovitostí? Nebo mají nižší náklady? Nikoliv. Nemovitostní fondy pro kvalifikované investory investují typově do stejných komerčních nemovitostí a mají i srovnatelné náklady na správu.
Ten rozdíl ve výnosech je způsoben něčím jiným. Retailové nemovitostní fondy mají dvě zásadní omezení, která je oproti fondům pro kvalifikované investory brzdí ve výnosech.
Prvním omezením je požadavek na likviditu fondu. Běžné nemovitostní fondy musí minimálně 20 % vlastního kapitálu držet likvidní v bance. Jedná se o povinné minimum, takže v praxi tvoří likvidní složka retailových nemovitostních fondů zpravidla kolem 25 %. Jinými slovy: pouze tři čtvrtiny majetku fondu jsou reálně investovány do nemovitostí a vydělávají – generují nájem.
Fondy pro kvalifikované investory toto omezení nemají, takže zpravidla drží likvidní jen drobné minimum, řádově většinou do pěti procent portfolia fondu. Zbytek kapitálu je v nemovitostech a vydělává.
Dodejme, že požadavek na minimálně 20 % likvidních prostředků má své opodstatnění. Představte si situaci, kdy se sejde více investorů, kteří chtějí zrovna z fondu vystoupit a požádají o zpětný odkup podílových listů. Fond má povinnost podílové listy vykoupit, čímž tyto listy zanikají. Tak funguje princip podílových fondů. Retailové fondy mají být z pohledu investorů likvidní, proto musí odkup uskutečnit v poměrně krátké době, zpravidla do jednoho měsíce.
Co když ale fond zrovna nebude mít dostatek hotovosti? Pak by musel rychle prodávat nějakou nemovitost z majetku fondu. Jelikož by na prodej spěchal, cena by mohla být velmi nevýhodná. A tím by pak vlastně byli poškozeni všichni ostatní investoři ve fondu. V případě nějaké realitní krize by se pak snadno mohla strhnout řetězová reakce výprodejů. Ve finále by při stresovém scénáři ceny nemovitostní klesly třeba o 20 až 30 %, ale fond by klidně mohl být díky nuceným výprodejům ve ztrátě i 60 až 80 %. Aby k takovému scénáři nedošlo, byl pro nemovitostní fondy zaveden povinný limit minimálně 20 % kapitálu držet likvidní.
Přehled českých realitních fondů, včetně těch pro kvalifikované investory, najdete už příští týden v novém vydání Finmagu. Hloubkový průzkum nemovitostních investic i pro obyčejné lidi, který provedl Leoš Rousek, je ale jen jedním z „realitních“ článků čísla, jehož tématem jsou stavění, bydlení, nemovitosti a města.
Fondů kvalifikovaných investorů se ale toto omezení netýká. Potenciální problém s likviditou řeší jinak, mají výrazně delší čas na vypořádání odkupů, zpravidla až půl roku. Takže mají dostatek času likviditu zajistit – v krajním případě prodejem nemovitosti, i když v praxi se spíše dohodnou s bankou na navýšení úvěru, než by z portfolia něco prodávali.
Tím se dostáváme k druhému omezení retailových nemovitostních fondů. Jde o maximální úvěrové zatížení (LTV) na úrovni 50 % hodnoty nemovitostí. Tak jako si běžně bereme hypotéku na pořízení bytu, může si i nemovitostní fond půjčovat peníze. Proč to dělá? Protože když si může vzít úvěr s úrokem 2,5 % na pořízení nemovitosti, která nese ročně na nájmu 5 %, tak se mu to vyplatí. Tímto způsobem zvyšuje výnosy vlastního kapitálu.
Ale běžné nemovitostní fondy si mohou půjčovat jen do 50 % hodnoty nemovitostí ve fondu. Naproti tomu fondy kvalifikovaných investorů v tomto směru nikdo neomezuje. Zpravidla se tak jejich úvěrové zatížení pohybuje kolem 60 až 70 %. Díky tomu dosahují výrazně vyšších výnosů než retailové fondy. Laicky by člověk řekl, že 40 nebo 60 procent LTV není až tak velký rozdíl. Ano, je to jen 20 procentních bodů. Ale ve finále to udělá dva až tři procentní body ročně rozdíl ve výnosech fondu.
Ukažme si to názorně v číslech. Vezmeme si dva modelové nemovitostní fondy, jeden retailový a jeden pro kvalifikované investory (FKI). Řekněme, že do obou dvou investoři investovali celkem jednu miliardu korun (to je vlastní kapitál fondu). Řekněme, že oba dva fondy investují do srovnatelných nemovitostí se srovnatelnou rentabilitou nájemného, budeme konkrétně počítat s výnosem z nájmu na úrovni 5,5 % ročně, což tak zhruba odpovídá průměru trhu. A řekněme, že si oba dva fondy mohou brát úvěr z banky za stejných podmínek, a to s úrokem 2,5 % ročně.
Naše dva modelové fondy tedy mají stejné podmínky – až na dva parametry, v nichž se liší. Retailový fond drží 25 % kapitálu v hotovosti v bance, zatímco fond pro kvalifikované investory jen pět procent. A retailový fond bude mít úvěrové zatížení 40 %, zatímco fond pro kvalifikované investory 60 %. Jak se budou lišit jejich výnosy?
Jak výše LTV a likvidní hotovosti ovlivní výnosy nemovitostních fondů? | ||
| Nemovitostní fond – retailový | Nemovitostní fond – FKI | |
| Výnos z nájmu | 5,5 % | 5,5 % |
| Úrok z úvěru | 2,5 % | 2,5 % |
| Vlastní kapitál | 1 000 000 000 Kč | 1 000 000 000 Kč |
| z toho v hotovosti | 250 000 000 Kč | 50 000 000 Kč |
| LTV | 40 % | 60 % |
| Cizí kapitál | 500 000 000 Kč | 1 425 000 000 Kč |
| Nemovitosti (aktiva) | 1 250 000 000 Kč | 2 375 000 000 Kč |
| Roční nájem | 68 750 000 Kč | 130 625 000 Kč |
| Roční úrok | 12 500 000 Kč | 35 625 000 Kč |
| Roční výnos | 56 250 000 Kč | 95 000 000 Kč |
| Roční výnos v % | 5,63 % | 9,5 % |
| Zdroj: vlastní výpočty autora | ||
U retailového fondu zůstane 250 milionů korun ležet v bance. Za zbylých 750 milionů nakoupí nemovitosti. K tomu si může ještě dalších 500 milionů půjčit. Fakticky tedy nakoupí nemovitosti v hodnotě 1,25 miliardy (z toho 500 milionu cizího kapitálu dělá oněch 40 % LTV). Tyto nemovitosti vynesou ročně na nájmu 68,75 milionu (5,5 % z 1,25 miliard) Na úrocích fond za rok zaplatí 12,5 milionu (2,5 % z 500 mil.) Hrubý výnos fondu tedy vychází 56,25 milionu korun neboli 5,6 % z vlastního kapitálu fondu.
Vstup Saudi Aramco na burzu může být největší primární nabídkou akcií v historii. Firma se každopádně stane nejhodnotnější na světě. Co nabídka akcií znamená pro investory?
K citlivým informacím zdaleka nebude mít přístup jenom ČNB. Kromě soukromí je tu i další hrozba: Novela může zničit i malé a střední poradenské firmy, sebere jim 60 až 72 % zisku.
Bohatí Češi a Slováci cítí změnu k horšímu a volí raději bezpečnější investice. Projděte si, jak zhodnocují své peníze.
U fondu pro kvalifikované investory zůstane ležet v bance jen 50 milionů korun a za zbylých 950 milionů může pořídit nemovitosti. K tomu si půjčí dalších 1,425 miliardy. Celkem tedy pořídí nemovitosti v hodnotě 2,375 miliard (z toho 1,425 miliardy cizího kapitálu dělá 60 % LTV). Oproti retailovému fondu tady vidíme výrazný rozdíl: vlastní kapitál je stejný, ale aktiva fondu pro kvalifikované investory jsou skoro dvojnásobná. Nemovitosti mu ročně vynesou na nájmu 130 milionů, na úrocích zaplatí 35 milionů, hrubý výnos fondu tedy vychází 95 milionů korun čili 9,5 % z vlastního kapitálu fondu.
Pak samozřejmě do hry vstoupí ještě náklady fondu, takže čisté výnosy obou fondů budou nižší. To potvrzují i historické výsledky. U retailových nemovitostních fondů se zpravidla čisté výnosy pohybují kolem tří až pěti procent ročně. U nemovitostních fondů pro kvalifikované investory se standardně čisté výnosy pohybují kolem šesti až osmi procent ročně.
Pochopitelně záleží i na spoustě dalších faktorů. Do jakých typů nemovitostí a v jaké lokalitě fond investuje, podle toho se liší i rentabilita nájmu. My jsme v příkladu výše počítali s průměrnou rentabilitou 5,5 % ročně. U některých fondů je ale nižší a u jiných zase vyšší.
Kromě pravidelných příjmů z pronájmu nemovitostí má na celkové výsledky každého nemovitostního fondu výrazný vliv také ocenění hodnoty nemovitostí. Jednoduše řečeno, některé fondy vykazují historicky vyšší výnosy, protože více přeceňovaly hodnotu nemovitostí nahoru.
Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.
I zmíněný faktor úvěrového zatížení nemovitostí se mezi jednotlivými fondy značně liší. Některé z nich úvěry prakticky vůbec nevyužívají. Naopak některé fondy kvalifikovaných investorů mají úvěrové zatížení i přes 70 %, což výrazně zvedá výnosnost vlastního kapitálu. I s likviditou to někdy není tak jednoduché, některé fondy bojují s přebytky peněz a drží v hotovosti kolikrát až polovinu majetku fondu.
Cílem tohoto článku bylo si jen vysvětlit, proč se v praxi tak výrazně liší výnosy retailových nemovitostních fondů a fondů pro kvalifikované investory, ačkoliv investují do stejných nemovitostí.
Rozdíl je způsoben nižším podílem hotovosti a vyšším úvěrovým zatížením. V tomto ohledu mají fondy pro kvalifikované investory volnější ruce a díky tomu dosahují výrazně vyšších výnosů. Je to na úkor trochu většího rizika, ale nijak závratně velkého. Spíše je to na úkor likvidity.
Odkupy z fondů pro kvalifikované investory bývají většinou nějakou dobu omezeny vysokými výstupními poplatky a zároveň musíte počítat s tím, že když zažádáte o odkup z fondu, může to trvat v krajních případech až půl roku, než dostanete peníze na účet. Prostě něco za něco. Investování je vždy o volbě poměru mezi výnosem, jistotou a likviditou.
Jan Traxler je privátní investiční poradce a ředitel společnosti FINEZ Investment Management. Patří k předním českým expertům v oblasti investování. Prosazuje férovou provizi podílem na zisku. Preferuje investice, které generují stabilní výnosy. Publikuje pravidelně v řadě médií zaměřených na finance a investování. Všechny jeho publikace najdete na www.finez.cz. Kontakt: jan.traxler@finez.cz
Jan Traxler
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
5. 12. 2019 11:09, Hunter
A nezplesnivěly vám už ty "luštěniny, ciga, alkohol, konzervy, deky, léčivé bylinky , balenou vodu, naftu, benzín" co jste nakupoval před deseti lety, kdy bylo také "jasné, co se chystá a nelze se tomu vyhnout"?
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
4. 12. 2019 20:20, eďa
nakupuji luštěniny, ciga, alkohol, konzervy, deky, léčivé bylinky , balenou vodu, naftu, benzín atd. páč je jasné, co se chystá a nelze se tomu už ani vyhnout....
V diskuzi je celkem (6 komentářů) příspěvků.