Ze života: Z nouze, kvůli věku, kvůli pohodlí. Stěhujeme se do menšího

Vladimír Zuzák | rubrika: Seriál | 21. 10. 2015 | 2 komentáře
Dospělé děti, nízké příjmy, úraz nebo nemoc vás mohou přinutit ke stěhování, do kterého se vám chtít úplně nebude. Někdy nezbývá než měnit větší nemovitost za menší a levnější.
Ze života: Z nouze, kvůli věku, kvůli pohodlí. Stěhujeme se do menšího

Na papíře jde v podstatě o to samé – ať už měníte menší za větší nebo naopak, budete řešit, abyste měli včas peníze a aby koupě a prodej pokud možno navazovaly. Protože zařizovat náhradní bydlení a de facto se stěhovat dvakrát, to není nic, o co by člověk stál.

Mnohé je tedy stejně, jak jsme psali před čtrnácti dny v článku Stěhování do většího. Jak navázat koupi na prodej. Okolnosti, které člověka nutí ke stěhování do menšího, jsou ale dost odlišné. Podíváme se dnes na tato specifika a na chyby, ke kterým vás můžou tlačit.

Kupujete? Poradíme!

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Čím větší stres, tím víc chyb při prodeji

Rozdíl je hlavně v tom, jak urgentně se musíte stěhovat. Zatímco s příchodem dětí si obvykle hledáte větší rodinné sídlo, s jejich odchodem do vlastních startovacích bytů můžete začít uvažovat o tom, že by vám zase stačilo 2+kk. Motivace může být ekonomická – ušetříte na energiích a poplatcích, ale i na čase, který zabírá údržba, ale taky řekněme psychologická – menší byt nebude působit tak prázdný, když v něm zůstanete sami.

Často se přidají i ušlechtilé cíle, kdy chcete z prodeje původního rodinného domova přispět dětem na samostatné bydlení, aby měly něco do základu, než si vezmou hypotéku. V takovém případě často potřebujete pořádně vychytat souslednost – zatím všichni bydlíte společně, chcete se stěhovat do několika nových nemovitostí a potřebujete sladit průběh jejich nakupování, správně načasovat stěhování a všechno včas zaplatit.

Časový tlak a z něho plynoucí stres – psali jsme to už posledně – znamená riziko. Když jste při prodeji nemovitosti vázaní na další termíny, může vás to tlačit (případně: kupující vás může tlačit, pokud o vašich poměrech ví víc) k prodeji pod cenou nebo za nevýhodných podmínek. Mnoho prodávajících se soustředí na pokrytí své bezprostřední potřeby, v tomto případě koupi malého bytu, ale už si neuvědomí, o kolik vyšší je cena větší nemovitosti.

Model 65+. Garsonka a chalupa

Hlavně pražské realitní kanceláře znají trend mezi seniory, kteří větší nemovitost mění za garsonku na zimu a chalupu na léto, aby mohli trávit co nejvíc času v přírodě. Do velkoměsta se pak vracejí schovat, když nastoupí první mrazíky, a s prvními jarními dny zase odjíždějí na chalupu.

Anketa

Léto v chalupě, zima ve městě u ústředního topení. Líbil by se vám takový způsob stáří?

Do menšího se ale lidé často stěhují i dřív, než děti vyrostou. Někoho přiměje k prodeji náhlé snížení příjmu. Může za tím být ztráta zaměstnání, úraz, dlouhodobá nemoc – najednou není dost peněz. A ušetřit se dá někdy právě jen přesunem do levnějšího, většinou tedy i menšího bydlení. Zejména když začnou hrozit dluhy, chce to jednat opravdu rychle.

Jak řešit neschopnost splácet hypotéku?

Vážná bývá situace zejména tehdy, když dojde k nečekaným překážkám při splácení hypotéky za větší byt. Neschopnost splácet má několik možných řešení, z nichž nejkrajnější je prodej nemovitosti. Klíčová instrukce zní: komunikovat. Mluvte s bankou od začátku o tom, že máte problém, a nenechejte to nikdy zajít tak daleko, aby musela sama banka coby váš věřitel přistoupit k dražbě vaší nemovitosti. Dražba totiž vždycky znamená prodej pod cenou.

Jakmile je vám jasné, že nebudete moct splácet, pokuste se s bankou domluvit na nějakém řešení. Mezi otevřené možnosti obvykle patří snížení měsíční splátky, dočasný odklad splátek nebo vstup spoludlužníka. Vyčerpáte-li tyto nástroje, budete muset přistoupit k prodeji a předčasnému splacení hypotéky. Tady doporučujeme nahlédnout do článku Vaši starou hypotéku dnes nikdo chtít nebude.

Prodej nemovitosti zatížené hypotékou není nic neobvyklého, ale budete se muset s kupujícím domluvit, jestli chce vaši hypotéku převzít, jestli dojde k předčasnému splacení nebo jestli si kupující vezme vlastní hypotéku. Budete mít velké štěstí v neštěstí, když na vás obtížná životní situace udeří právě ve výročí fixace, potom totiž můžete hypotéku doplatit bez sankcí.

Přikázání: Neobejdeš svojí banky!

Nezkoušejte věc vyřešit bez banky, stejně se musíte svého zástavního věřitele vždycky zeptat, jestli s prodejem souhlasí. Banky mají nový nástroj ke své obraně, takzvaný zákaz zcizení nemovitosti, kterým vám prodej mohou zakázat. Je to pochopitelné – zájemce o koupi musí čekat nejdříve hodnocení z hlediska bonity, než ho banka přijme za nového dlužníka s povinností splatit váš dluh.

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Nedávno se stal ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Partnerem seriálu je MAXIMA, pražská realitní kancelář s širokým zázemím pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.

Zdarma provozuje odhad nemovitosti on-line, jako první realitní kancelář přišla se službou výměna nemovitosti.

Bezstarostná směna nemovitosti se málokdy povede

Stěhování do menšího je velmi často moment, kdy vás napadne starodávné, jednoduché řešení – co takhle byt prostě s někým vyměnit? Zejména dříve byly směny nemovitostí běžné mezi družstevníky. Dodnes je to nejjednodušší varianta. Je-li vlastníkem obou bytů jedno družstvo, dojde jen k převodu členských práv a povinností, bez čekání a poplatků.

I v případě bytu v osobním vlastnictví přináší směna určitou úlevu ؘ– zatímco běžně musíte nejdřív proměnit svoji starou nemovitost v peněžitou částku, tu uložit v úschově a potom za ni opět nemovitou věc získat, u směny se obejdete zcela bez peněz, respektive vyplatíte si navzájem jen rozdíl v kupní ceně obou bytů. Ani jeden majitel proto nepotřebuje hypoteční úvěr, což může být velká výhoda a významné ulehčení celé situace.

Těžké je ale najít zájemce o směnu. Na realitních serverech v podstatě nemá cenu inzerovat, protože pravděpodobnost úspěchu je velmi nízká. Každý chce najít svůj ideální byt ve své ideální lokalitě, a ne se přizpůsobovat tomu, kdo chce jeho starou nemovitost koupit. Usilovat o výměnu 2+kk v Jihlavě za 3+kk v Táboře tedy bude zřejmě marný boj.

Dochází-li někdy ke směnám, je to zejména mezi obyvateli téhož bytového domu. Senioři typicky směňují větší byty za menší s mladými rodinami, jsou-li obě strany jinak spokojené s lokalitou i bytovým domem. Druhý scénář je obvykle výměna v rámci rodiny, kdy si vyjdou rodiče s dětmi vstříc a smění navzájem i byty například v různých městských částech téhož města.

A jak si směnou zařídit? Potřebovat budete spíš specialistu na realitní právo než makléře. Zájemce totiž máte a zbývá sestavit směnnou smlouvu, vyřešit předání nemovitostí, doplatek kupní ceny a platbu daně. 

Srovnávat se vyplatí

Srovnávat se vyplatí

Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+9
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 2 komentářů
Daňové přiznání online

Zjistěte tržní cenu nemovitosti i výši nájmu

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Ze života: Prodáváte bydlení kvůli rozvodu? Nevyděste zájemce

4. 11. 2015 | Vladimír Zuzák

Ze života: Prodáváte bydlení kvůli rozvodu? Nevyděste zájemce

Nutí-li vás rozvod prodat společnou nemovitost, špinavé prádlo schovejte hluboko do skříně. Hádky, neshody a naschvály můžou zájemce o koupi jen odradit.

Ze života: Stěhování do většího. Jak navázat koupi na prodej?

7. 10. 2015 | Vladimír Zuzák | 6 komentářů

Ze života: Stěhování do většího. Jak navázat koupi na prodej?

Víte, co může být ještě náročnější než vyřizování hypotéky? Když peníze na koupi musíte získat prodejem stávající nemovitosti.

Prodáváme byt: Jak se dohodnout na férových sankcích

29. 7. 2015 | Vladimír Zuzák

Prodáváme byt: Jak se dohodnout na férových sankcích

Kolik by vám měl kupující zaplatit za prodlení s úhradou kupní ceny a kolik byste měli platit zase vy jemu, když nemovitost pozdě předáte? Aniž byste malovali čerta na zeď, sankce a... celý článek

Prodáváme byt: Jak si pojistit, že dostanete své peníze

1. 7. 2015 | Vladimír Zuzák | 12 komentářů

Prodáváme byt: Jak si pojistit, že dostanete své peníze

Nic není při prodeji důležitější než bezpečný tok peněz od kupujícího k prodávajícímu. Potřebujete jistotu, že vám kupující zaplatí a že nedojde ke zpronevěře. Jak správně nastavit... celý článek

Prodáváme byt: Vaši starou hypotéku dnes nikdo chtít nebude

29. 4. 2015 | Vladimír Zuzák | 11 komentářů

Prodáváme byt: Vaši starou hypotéku dnes nikdo chtít nebude

Uvažujete o prodeji, ale ještě jste nesplatili hypotéku? Žádný problém, úvěr ale budete muset předčasně splatit, proto si hlídejte konec fixace.

Partners Financial Services