Ze života: Prodáváte bydlení kvůli rozvodu? Nevyděste zájemce
4. 11. 2015 | Vladimír Zuzák
Nutí-li vás rozvod prodat společnou nemovitost, špinavé prádlo schovejte hluboko do skříně. Hádky, neshody a naschvály můžou zájemce o koupi jen odradit.
Ze života: Z nouze, kvůli věku, kvůli pohodlí. Stěhujeme se do menšího
Dospělé děti, nízké příjmy, úraz nebo nemoc vás mohou přinutit ke stěhování, do kterého se vám chtít úplně nebude. Někdy nezbývá než měnit větší nemovitost za menší a levnější.
Na papíře jde v podstatě o to samé – ať už měníte menší za větší nebo naopak, budete řešit, abyste měli včas peníze a aby koupě a prodej pokud možno navazovaly. Protože zařizovat náhradní bydlení a de facto se stěhovat dvakrát, to není nic, o co by člověk stál.
Mnohé je tedy stejně, jak jsme psali před čtrnácti dny v článku Stěhování do většího. Jak navázat koupi na prodej. Okolnosti, které člověka nutí ke stěhování do menšího, jsou ale dost odlišné. Podíváme se dnes na tato specifika a na chyby, ke kterým vás můžou tlačit.
Kupujete? Poradíme!
Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.
Čím větší stres, tím víc chyb při prodeji
Rozdíl je hlavně v tom, jak urgentně se musíte stěhovat. Zatímco s příchodem dětí si obvykle hledáte větší rodinné sídlo, s jejich odchodem do vlastních startovacích bytů můžete začít uvažovat o tom, že by vám zase stačilo 2+kk. Motivace může být ekonomická – ušetříte na energiích a poplatcích, ale i na čase, který zabírá údržba, ale taky řekněme psychologická – menší byt nebude působit tak prázdný, když v něm zůstanete sami.
Často se přidají i ušlechtilé cíle, kdy chcete z prodeje původního rodinného domova přispět dětem na samostatné bydlení, aby měly něco do základu, než si vezmou hypotéku. V takovém případě často potřebujete pořádně vychytat souslednost – zatím všichni bydlíte společně, chcete se stěhovat do několika nových nemovitostí a potřebujete sladit průběh jejich nakupování, správně načasovat stěhování a všechno včas zaplatit.
Časový tlak a z něho plynoucí stres – psali jsme to už posledně – znamená riziko. Když jste při prodeji nemovitosti vázaní na další termíny, může vás to tlačit (případně: kupující vás může tlačit, pokud o vašich poměrech ví víc) k prodeji pod cenou nebo za nevýhodných podmínek. Mnoho prodávajících se soustředí na pokrytí své bezprostřední potřeby, v tomto případě koupi malého bytu, ale už si neuvědomí, o kolik vyšší je cena větší nemovitosti.
Model 65+. Garsonka a chalupa
Hlavně pražské realitní kanceláře znají trend mezi seniory, kteří větší nemovitost mění za garsonku na zimu a chalupu na léto, aby mohli trávit co nejvíc času v přírodě. Do velkoměsta se pak vracejí schovat, když nastoupí první mrazíky, a s prvními jarními dny zase odjíždějí na chalupu.
Do menšího se ale lidé často stěhují i dřív, než děti vyrostou. Někoho přiměje k prodeji náhlé snížení příjmu. Může za tím být ztráta zaměstnání, úraz, dlouhodobá nemoc – najednou není dost peněz. A ušetřit se dá někdy právě jen přesunem do levnějšího, většinou tedy i menšího bydlení. Zejména když začnou hrozit dluhy, chce to jednat opravdu rychle.
Jak řešit neschopnost splácet hypotéku?
Vážná bývá situace zejména tehdy, když dojde k nečekaným překážkám při splácení hypotéky za větší byt. Neschopnost splácet má několik možných řešení, z nichž nejkrajnější je prodej nemovitosti. Klíčová instrukce zní: komunikovat. Mluvte s bankou od začátku o tom, že máte problém, a nenechejte to nikdy zajít tak daleko, aby musela sama banka coby váš věřitel přistoupit k dražbě vaší nemovitosti. Dražba totiž vždycky znamená prodej pod cenou.
Jakmile je vám jasné, že nebudete moct splácet, pokuste se s bankou domluvit na nějakém řešení. Mezi otevřené možnosti obvykle patří snížení měsíční splátky, dočasný odklad splátek nebo vstup spoludlužníka. Vyčerpáte-li tyto nástroje, budete muset přistoupit k prodeji a předčasnému splacení hypotéky. Tady doporučujeme nahlédnout do článku Vaši starou hypotéku dnes nikdo chtít nebude.
Prodej nemovitosti zatížené hypotékou není nic neobvyklého, ale budete se muset s kupujícím domluvit, jestli chce vaši hypotéku převzít, jestli dojde k předčasnému splacení nebo jestli si kupující vezme vlastní hypotéku. Budete mít velké štěstí v neštěstí, když na vás obtížná životní situace udeří právě ve výročí fixace, potom totiž můžete hypotéku doplatit bez sankcí.
Přikázání: Neobejdeš svojí banky!
Nezkoušejte věc vyřešit bez banky, stejně se musíte svého zástavního věřitele vždycky zeptat, jestli s prodejem souhlasí. Banky mají nový nástroj ke své obraně, takzvaný zákaz zcizení nemovitosti, kterým vám prodej mohou zakázat. Je to pochopitelné – zájemce o koupi musí čekat nejdříve hodnocení z hlediska bonity, než ho banka přijme za nového dlužníka s povinností splatit váš dluh.
Vladimír Zuzák
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Nedávno se stal ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.
Partnerem seriálu je MAXIMA, pražská realitní kancelář s širokým zázemím pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.
Zdarma provozuje odhad nemovitosti on-line, jako první realitní kancelář přišla se službou výměna nemovitosti.
Bezstarostná směna nemovitosti se málokdy povede
Stěhování do menšího je velmi často moment, kdy vás napadne starodávné, jednoduché řešení – co takhle byt prostě s někým vyměnit? Zejména dříve byly směny nemovitostí běžné mezi družstevníky. Dodnes je to nejjednodušší varianta. Je-li vlastníkem obou bytů jedno družstvo, dojde jen k převodu členských práv a povinností, bez čekání a poplatků.
I v případě bytu v osobním vlastnictví přináší směna určitou úlevu ؘ– zatímco běžně musíte nejdřív proměnit svoji starou nemovitost v peněžitou částku, tu uložit v úschově a potom za ni opět nemovitou věc získat, u směny se obejdete zcela bez peněz, respektive vyplatíte si navzájem jen rozdíl v kupní ceně obou bytů. Ani jeden majitel proto nepotřebuje hypoteční úvěr, což může být velká výhoda a významné ulehčení celé situace.
Těžké je ale najít zájemce o směnu. Na realitních serverech v podstatě nemá cenu inzerovat, protože pravděpodobnost úspěchu je velmi nízká. Každý chce najít svůj ideální byt ve své ideální lokalitě, a ne se přizpůsobovat tomu, kdo chce jeho starou nemovitost koupit. Usilovat o výměnu 2+kk v Jihlavě za 3+kk v Táboře tedy bude zřejmě marný boj.
Dochází-li někdy ke směnám, je to zejména mezi obyvateli téhož bytového domu. Senioři typicky směňují větší byty za menší s mladými rodinami, jsou-li obě strany jinak spokojené s lokalitou i bytovým domem. Druhý scénář je obvykle výměna v rámci rodiny, kdy si vyjdou rodiče s dětmi vstříc a smění navzájem i byty například v různých městských částech téhož města.
A jak si směnou zařídit? Potřebovat budete spíš specialistu na realitní právo než makléře. Zájemce totiž máte a zbývá sestavit směnnou smlouvu, vyřešit předání nemovitostí, doplatek kupní ceny a platbu daně.
Penzijko s finančním bonusem
Založte si penzijko Conseq a získejte nejen státní příspěvky a daňovou úsporu, ale i bonus pro věrné klienty.
Sdílejte článek, než ho smažem
