Ze života: Stěhování do většího. Jak navázat koupi na prodej?

Vladimír Zuzák | rubrika: Seriál | 7. 10. 2015 | 6 komentářů
Víte, co může být ještě náročnější než vyřizování hypotéky? Když peníze na koupi musíte získat prodejem stávající nemovitosti.
Ze života: Stěhování do většího. Jak navázat koupi na prodej?

Většinou jsou to děti, co přiměje mladý pár ke koupi většího bydlení. Startovací byt se s příchodem prvního potomka už nezdá tak prostorný jako před pár lety a měsíční příjmy obou rodičů jsou s trochou štěstí taky lepší než po studiích. Plán koupit si větší byt nebo dokonce menší domeček se tedy zdá docela reálný.

Má to jenom jeden háček. Jak zařídit, aby se mladá rodina stěhovala rovnou do nového, přestože kupní cenu může pokrýt teprve z prodeje stávající nemovitosti? Za každou cenu se zřejmě budete chtít vyhnout náhradnímu bydlení u tchyně. Ještě důležitější je ovšem nepřijmout žádné smluvní závazky, které byste nemohli splnit a nenechat se zatlačit k prodeji pod cenou.

Prodám byt i s hypotékou?

Startovací byt, který prodáváme už po pár letech, bývá zatížený hypotékou. Neměl by být problém sehnat kupujícího, pokud si prodej správně načasujete na dobu, kdy vám končí fixace. U startovacích bytů se proto vyplatí volit krátké lhůty.

Kupujete? Poradíme!

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Za žádnou cenu pod cenou

Touha po novém bydlení a závislost na penězích z prodeje vás činí na realitním trhu zranitelnými. Tlačí vás čas a výměnou za rychlé jednání po vás může chtít kupující slevu. Ke snižování nabídky vás mohou případně dotlačit už první neúspěšné týdny na realitních serverech. Prodávající bývají ochotni slevit až 30 procent z ceny.

Přitom ve většině lokalit realitní trh kvete, a neprodáváte-li ruinu nebo extrémně drahou vilu, měli byste najít rychle a bez problémů kupujícího, který bude ochoten zaplatit slušnou částku. Nemáte ovšem mnoho času na experimenty – inzerát, fotky a veškerá prezentace nemovitosti by měly být perfektní, abyste našli zájemce co nejdřív.

Během prohlídek potom nemusíte hned prozrazovat, jak moc spěcháte. Nejdřív se dohodněte na ceně na základě objektivních parametrů nemovitosti a teprve potom se bavte o tom, jak rychle to celé stihnete. Jestli se bojíte, že byste neudrželi pokerovou tvář, nechejte za sebe jednat o ceně makléře.

Tři v tom. Kdy, koho a k čemu zavázat

Plynulá návaznost prodeje na koupi nového bydlení si žádá ještě složitější postup než jindy. Je to partie pro tři hráče: vy sehrajete dvojroli kupujícího a prodávajícího, pak tu budeme mít zájemce o vaši starou nemovitost a nakonec majitele nemovitosti, kterou jste si vybrali vy.

Ideální je začít co nejrychleji prodávat. Jakmile se totiž soustředíte jen na lačné hledání nového bydlení, budete brzy stát před podpisem rezervační smlouvy. A pokud prodej ještě nezačal, přijdete o vybraný byt i rezervační poplatek. Důležité je nezavázat se k ničemu, co nemůžete splnit (ideálně kdokoli z vás).

První pravidlo tedy zní: nepodepisujte rezervaci na nové bydlení, dokud nemáte jistý prodej svojí nemovitosti. A jistotu znamená až smlouva o budoucí kupní smlouvě, ne rezervace.

Anketa

Kolikrát jste se v životě stěhovali?

V rezervační smlouvě na svoje nové bydlení si zkuste prosadit rozvazovací podmínku, aby vám vrátili rezervační poplatek, pokud prodej nevyjde a vy budete nuceni od koupě ustoupit (ne vlastním zaviněním). Druhá možnost je uhradit rezervační poplatek ze smluvní pokuty, kterou získáte vy, pokud vaši zájemci nepřistoupí ke koupi podle smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Smluvní pokutu proto sjednejte minimálně ve výši rezervačního poplatku, který vám hrozí.

Zatímco dohoda dvou lidí je většinou možná u kávy, čím složitější návaznosti je potřeba řešit, tím spíše se vyplatí svěřit vyjednávání do rukou realitní kanceláře, která bude přesně vědět, jak nastavit podmínky a lhůty návazného prodeje a koupě, včetně finančních podmínek. Vybírejte si v tomto případě podle toho, kdo vám poskytne služby právníka, právě ten bude mít totiž nejvíc práce s plánováním souslednosti všech smluv i férových a bezpečných smluvních podmínek pro všechny zúčastněné.

Akce kulový blesk

Může se vám stát, že v podobné situaci jako vy budou i zájemci o koupi nebo majitelé vybrané nemovitosti. Čím více je návazných prodejů a koupí, tím hůře se plánuje, kdo a kdy by měl co podepsat, jak nastavit podmínky placení kupních cen a jak si nemovitosti předat, aby nikdo nemusel dočasně „pod most“. Nakonec stačí, aby vypadl jeden článek řetězce, celá transakce se může zhroutit a všem zúčastněným vzniknout škoda.

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Nedávno se stal ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Partnerem seriálu je MAXIMA, pražská realitní kancelář s širokým zázemím pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.

Zdarma provozuje odhad nemovitosti on-line, jako první realitní kancelář přišla se službou výměna nemovitosti.

Náhradní bydlení: Luxus i noční můra

Hladinu vašeho adrenalinu výrazně ovlivňuje odpověď na otázku, jestli máte nějaké náhradní bydlení, kde byste mohli přečkat několik měsíců nebo i půl roku, než si koupíte nový domov. Ať už to bude ke tchyni nebo na chatu, možnost náhradního bydlení bude přesně ten luxus, který vám umožní neslevovat z prodejní ceny ani v momentech, kdy se bude zdát, že to jinak nejde.

I když je tchyně velmi přívětivá a na chatě funguje topení a teče voda i v zimě, dvojí stěhování, obzvlášť pokud máte malé děti, je pro většinu rodin noční můra. Druhé pravidlo proto zní: neprodávejte svoje bydlení dřív, než máte zajištěné nové. Znamená to nepodepisovat kupní smlouvu se zájemci o vaši nemovitost, dokud nemáte smlouvu o smlouvě budoucí kupní uzavřenou také vy.

Bude nutné vyjít si navzájem vstříc, ale zároveň nikdy neustupujte z bezpečnostních opatření kvůli časovému stresu. Důležité je to zejména při platbě kupní ceny a předání nemovitosti, kde se vyplatí vyčkat na zápis vkladu vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí, přestože zabere dlouhé týdny. Nenechejte se zlákat k platbě kupní ceny rovnou na účet prodávajícího, ani pod příslibem okamžitého předání nemovitosti.

Peníze složte vždy do úschovy, jinak by mohli prodávající nebo i kupující jednoduše zneužít vaší komplikované rodinné situace. Dřívější předání nemovitosti je možné dohodnout, pokud bude vše ošetřeno smluvně pro případ, že by katastr návrh na vklad zamítl nebo vyzval k odstranění zjištěné vady.

Lze se tomu všemu vyhnout?

Možná si teď kladete už jenom jednu otázku: lze se tomu všemu vyhnout? Zachránit vás mohou některé typy úvěrů vyvinutých právě pro tyto případy, které vám umožňují nejdřív koupit novou nemovitost a teprve potom začít prodávat tu stávající. Tak se můžete vyhnout nebezpečí prodeje pod cenou, finanční ztráty při propadnutí rezervačního poplatku i hrozbě náhradního bydlení a dvojího stěhování, ovšem vždy musíte zvážit úrok, dobu splatnosti a další podmínky konkrétního úvěru.

Rodina kalkulaček na Peníze.cz

Jste najednou tři? A šetříte na tři? Propočítejte si, jestli se někde nedá ještě něco vymáčknout.

Rodičovské počty

Výběr z kalkulaček na Peníze.cz:
spočítejte si, jestli máte nárok na porodné, jaká vám náleží mateřská, jak vysoký měsíčně může být váš rodičovský příspěvek, kolik dostanete na přídavcích na děti (nebo že nedostanete nic), případně kolik vám dají na ošetřovném, pokud budete muset zůstat doma s nemocným dítkem.

Líbil se vám článek?

+13
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 6 komentářů

Chcete prodat svou nemovitost?

Nechte si zpracovat ZDARMA cenovou nabídku!

Stačit nám bude pár základních informací o vašem bytě nebo domě a kontakt.

Cenu zjistíte OBRATEM.

Mám zájem prodat:

Prodej bytuByt
Prodej domuDům
Prodej pozemkuPozemek
Ostatní prodej nemovitostiJiné
Zpět

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

7. 10. 2015 10:27, OK

Při důsledném dodržení uvedených zásad by to muselo proběhnout takto: Kupující by poslal peníze do úschovy, ty by mi byly po zapsání jeho vlastnictví zaslány, já bych je poslal do úschovy na svou koupi. Můj kupující by pak další nejspíš víc než měsíc čekal na nastěhování, zatímco já bych stále ještě bydlel v bytě, který je už jeho. A za to ode mě bude chtít nejspíš slevu z ceny nebo přinejmenším nájemné.
Nemohu zároveň prodat svůj byt tak, že dostanu peníze od kupujícího z úschovy po zapsání vlastnictví do KN a zároveň ty samé peníze poslat do úschovy na koupi nového bytu a čekat na zapsání svého vlastnictví.

+6
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (6 komentářů) příspěvků.

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

A tohle už jste četli?

Ze života: Z nouze, kvůli věku, kvůli pohodlí. Stěhujeme se do menšího

21. 10. 2015 | Vladimír Zuzák | 2 komentáře

Ze života: Z nouze, kvůli věku, kvůli pohodlí. Stěhujeme se do menšího

Dospělé děti, nízké příjmy, úraz nebo nemoc vás mohou přinutit ke stěhování, do kterého se vám chtít úplně nebude. Někdy nezbývá než měnit větší nemovitost za menší a levnější.

Dobré rady od dTestu: Co hlídat, když si pronajímáte byt

1. 9. 2015 | Lukáš Zelený

Dobré rady od dTestu: Co hlídat, když si pronajímáte byt

V nájmu bydlí čtvrtina Česka. Bylo by tedy s podivem, kdyby se mezi nájemníky a pronajímateli občas nevyskytly neshody. Jenže je to častěji než občas. Dost k tomu přispívá, že často... celý článek

Prodáváme byt: Jak se dohodnout na férových sankcích

29. 7. 2015 | Vladimír Zuzák

Prodáváme byt: Jak se dohodnout na férových sankcích

Kolik by vám měl kupující zaplatit za prodlení s úhradou kupní ceny a kolik byste měli platit zase vy jemu, když nemovitost pozdě předáte? Aniž byste malovali čerta na zeď, sankce a... celý článek

Prodáváme byt: Jak si pojistit, že dostanete své peníze

1. 7. 2015 | Vladimír Zuzák | 12 komentářů

Prodáváme byt: Jak si pojistit, že dostanete své peníze

Nic není při prodeji důležitější než bezpečný tok peněz od kupujícího k prodávajícímu. Potřebujete jistotu, že vám kupující zaplatí a že nedojde ke zpronevěře. Jak správně nastavit... celý článek

Prodáváme byt: Vaši starou hypotéku dnes nikdo chtít nebude

29. 4. 2015 | Vladimír Zuzák | 11 komentářů

Prodáváme byt: Vaši starou hypotéku dnes nikdo chtít nebude

Uvažujete o prodeji, ale ještě jste nesplatili hypotéku? Žádný problém, úvěr ale budete muset předčasně splatit, proto si hlídejte konec fixace.

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.