Většinou jsou to děti, co přiměje mladý pár ke koupi většího bydlení. Startovací byt se s příchodem prvního potomka už nezdá tak prostorný jako před pár lety a měsíční příjmy obou rodičů jsou s trochou štěstí taky lepší než po studiích. Plán koupit si větší byt nebo dokonce menší domeček se tedy zdá docela reálný.
Má to jenom jeden háček. Jak zařídit, aby se mladá rodina stěhovala rovnou do nového, přestože kupní cenu může pokrýt teprve z prodeje stávající nemovitosti? Za každou cenu se zřejmě budete chtít vyhnout náhradnímu bydlení u tchyně. Ještě důležitější je ovšem nepřijmout žádné smluvní závazky, které byste nemohli splnit a nenechat se zatlačit k prodeji pod cenou.
Startovací byt, který prodáváme už po pár letech, bývá zatížený hypotékou. Neměl by být problém sehnat kupujícího, pokud si prodej správně načasujete na dobu, kdy vám končí fixace. U startovacích bytů se proto vyplatí volit krátké lhůty.
Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.
Touha po novém bydlení a závislost na penězích z prodeje vás činí na realitním trhu zranitelnými. Tlačí vás čas a výměnou za rychlé jednání po vás může chtít kupující slevu. Ke snižování nabídky vás mohou případně dotlačit už první neúspěšné týdny na realitních serverech. Prodávající bývají ochotni slevit až 30 procent z ceny.
Přitom ve většině lokalit realitní trh kvete, a neprodáváte-li ruinu nebo extrémně drahou vilu, měli byste najít rychle a bez problémů kupujícího, který bude ochoten zaplatit slušnou částku. Nemáte ovšem mnoho času na experimenty – inzerát, fotky a veškerá prezentace nemovitosti by měly být perfektní, abyste našli zájemce co nejdřív.
Během prohlídek potom nemusíte hned prozrazovat, jak moc spěcháte. Nejdřív se dohodněte na ceně na základě objektivních parametrů nemovitosti a teprve potom se bavte o tom, jak rychle to celé stihnete. Jestli se bojíte, že byste neudrželi pokerovou tvář, nechejte za sebe jednat o ceně makléře.
Plynulá návaznost prodeje na koupi nového bydlení si žádá ještě složitější postup než jindy. Je to partie pro tři hráče: vy sehrajete dvojroli kupujícího a prodávajícího, pak tu budeme mít zájemce o vaši starou nemovitost a nakonec majitele nemovitosti, kterou jste si vybrali vy.
Ideální je začít co nejrychleji prodávat. Jakmile se totiž soustředíte jen na lačné hledání nového bydlení, budete brzy stát před podpisem rezervační smlouvy. A pokud prodej ještě nezačal, přijdete o vybraný byt i rezervační poplatek. Důležité je nezavázat se k ničemu, co nemůžete splnit (ideálně kdokoli z vás).
První pravidlo tedy zní: nepodepisujte rezervaci na nové bydlení, dokud nemáte jistý prodej svojí nemovitosti. A jistotu znamená až smlouva o budoucí kupní smlouvě, ne rezervace.
V rezervační smlouvě na svoje nové bydlení si zkuste prosadit rozvazovací podmínku, aby vám vrátili rezervační poplatek, pokud prodej nevyjde a vy budete nuceni od koupě ustoupit (ne vlastním zaviněním). Druhá možnost je uhradit rezervační poplatek ze smluvní pokuty, kterou získáte vy, pokud vaši zájemci nepřistoupí ke koupi podle smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Smluvní pokutu proto sjednejte minimálně ve výši rezervačního poplatku, který vám hrozí.
Zatímco dohoda dvou lidí je většinou možná u kávy, čím složitější návaznosti je potřeba řešit, tím spíše se vyplatí svěřit vyjednávání do rukou realitní kanceláře, která bude přesně vědět, jak nastavit podmínky a lhůty návazného prodeje a koupě, včetně finančních podmínek. Vybírejte si v tomto případě podle toho, kdo vám poskytne služby právníka, právě ten bude mít totiž nejvíc práce s plánováním souslednosti všech smluv i férových a bezpečných smluvních podmínek pro všechny zúčastněné.
Může se vám stát, že v podobné situaci jako vy budou i zájemci o koupi nebo majitelé vybrané nemovitosti. Čím více je návazných prodejů a koupí, tím hůře se plánuje, kdo a kdy by měl co podepsat, jak nastavit podmínky placení kupních cen a jak si nemovitosti předat, aby nikdo nemusel dočasně „pod most“. Nakonec stačí, aby vypadl jeden článek řetězce, celá transakce se může zhroutit a všem zúčastněným vzniknout škoda.
Partnerem seriálu je MAXIMA, pražská realitní kancelář s širokým zázemím pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.
Zdarma provozuje odhad nemovitosti on-line, jako první realitní kancelář přišla se službou výměna nemovitosti.
Hladinu vašeho adrenalinu výrazně ovlivňuje odpověď na otázku, jestli máte nějaké náhradní bydlení, kde byste mohli přečkat několik měsíců nebo i půl roku, než si koupíte nový domov. Ať už to bude ke tchyni nebo na chatu, možnost náhradního bydlení bude přesně ten luxus, který vám umožní neslevovat z prodejní ceny ani v momentech, kdy se bude zdát, že to jinak nejde.
I když je tchyně velmi přívětivá a na chatě funguje topení a teče voda i v zimě, dvojí stěhování, obzvlášť pokud máte malé děti, je pro většinu rodin noční můra. Druhé pravidlo proto zní: neprodávejte svoje bydlení dřív, než máte zajištěné nové. Znamená to nepodepisovat kupní smlouvu se zájemci o vaši nemovitost, dokud nemáte smlouvu o smlouvě budoucí kupní uzavřenou také vy.
Bude nutné vyjít si navzájem vstříc, ale zároveň nikdy neustupujte z bezpečnostních opatření kvůli časovému stresu. Důležité je to zejména při platbě kupní ceny a předání nemovitosti, kde se vyplatí vyčkat na zápis vkladu vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí, přestože zabere dlouhé týdny. Nenechejte se zlákat k platbě kupní ceny rovnou na účet prodávajícího, ani pod příslibem okamžitého předání nemovitosti.
Peníze složte vždy do úschovy, jinak by mohli prodávající nebo i kupující jednoduše zneužít vaší komplikované rodinné situace. Dřívější předání nemovitosti je možné dohodnout, pokud bude vše ošetřeno smluvně pro případ, že by katastr návrh na vklad zamítl nebo vyzval k odstranění zjištěné vady.
Možná si teď kladete už jenom jednu otázku: lze se tomu všemu vyhnout? Zachránit vás mohou některé typy úvěrů vyvinutých právě pro tyto případy, které vám umožňují nejdřív koupit novou nemovitost a teprve potom začít prodávat tu stávající. Tak se můžete vyhnout nebezpečí prodeje pod cenou, finanční ztráty při propadnutí rezervačního poplatku i hrozbě náhradního bydlení a dvojího stěhování, ovšem vždy musíte zvážit úrok, dobu splatnosti a další podmínky konkrétního úvěru.
Výběr z kalkulaček na Peníze.cz:
spočítejte si, jestli máte nárok na porodné, jaká vám náleží mateřská, jak vysoký měsíčně může být váš rodičovský příspěvek, kolik dostanete na přídavcích na děti (nebo že nedostanete nic), případně kolik vám dají na ošetřovném, pokud budete muset zůstat doma s nemocným dítkem.
Penzijko s finančním bonusem
Založte si penzijko Conseq a získejte nejen státní příspěvky a daňovou úsporu, ale i bonus pro věrné klienty.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
7. 10. 2015 10:27, OK
Při důsledném dodržení uvedených zásad by to muselo proběhnout takto: Kupující by poslal peníze do úschovy, ty by mi byly po zapsání jeho vlastnictví zaslány, já bych je poslal do úschovy na svou koupi. Můj kupující by pak další nejspíš víc než měsíc čekal na nastěhování, zatímco já bych stále ještě bydlel v bytě, který je už jeho. A za to ode mě bude chtít nejspíš slevu z ceny nebo přinejmenším nájemné.
Nemohu zároveň prodat svůj byt tak, že dostanu peníze od kupujícího z úschovy po zapsání vlastnictví do KN a zároveň ty samé peníze poslat do úschovy na koupi nového bytu a čekat na zapsání svého vlastnictví.
V diskuzi je celkem (6 komentářů) příspěvků.