Co platí nájemník, co pronajímatel: Pět rad od dTestu

Opravy podlahových krytin, jednotlivých částí oken a dveří, výměny elektrických koncových zařízení, opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení či opravy kuchyňských sporáků. Za jaké opravy odpovídáte vy jako nájemce a které opravy zajišťuje pronajímatel?

Jednou ze základních povinností domácího je podle občanského zákoníku „udržovat byt po dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání“. Co to ale znamená? Byt musí být ve stavu, který odpovídá uzavřené nájemní smlouvě. Pokud si pronajímatel s nájemcem o stavu bytu v nájemní smlouvě výslovně nic nedohodli, musí pronajímatel byt udržovat v dobrém stavu. Současně je povinen zajistit poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu – to mimo jiné znamená, že se musí postarat, aby v bytě tekla voda, aby bylo jak dodávat proud, aby fungoval výtah, aby se podle potřeby a norem čistily komíny a podobně. Běžnou údržbu a drobné opravy ale zajišťuje a hradí nájemce sám.

1. Domluvte se dopředu

Zákon ani jiný právní předpis nedefinuje, co je běžná údržba a drobné opravy. Pronajímatel a nájemce si ale jejich vymezení můžou sami dohodnout v nájemní smlouvě. Doporučujeme udělat to – buď si definujte, o které činnosti půjde, nebo se dohodněte na nákladech, do kterých ještě půjde o drobné opravy.

Z uzavřené smlouvy vyplyne, které činnosti bude povinen zajišťovat a hradit nájemce, případně o této povinnosti rozhodne to, jakou peněžní částku je na nápravu nutné vynaložit. Vymezení běžné údržby a drobných oprav finanční částkou bude záviset zejména na kvalitě pronajatého bytu a poměrech obvyklých v daném čase a místě. Smluvní ujednání však nesmí zkracovat zákonná práva nájemce.

2. Nečinnost se trestá

Víte, že když vám v noci praskne vodovodní stoupačka a vy ihned nezastavíte přívod vody a případně nepřivoláte havarijní službu, odpovídáte za způsobenou škodu? Platí to obecně. Zjistíte-li v bytě jinou než drobnou závadu, kterou je zapotřebí bez prodlení odstranit, máte povinnost na ni ihned upozornit pronajímatele a zároveň předcházet škodám, které by mohly vzniknout jako následek takové závady. Ale pozor, vychází se přitom nejenom z toho, kdy nájemce závadu skutečně zjistil, ale i z toho, kdy ji při vynaložení řádné péče zjistit měl a mohl. Proplacení nákladů, které sami účelně vynaložíte, například na provedení havarijní opravy, můžete požadovat po pronajímateli.

V případě jiné než drobné závady bránící obvyklému bydlení, kterou ale není zapotřebí neprodleně řešit, jste povinni na ni upozornit pronajímatele bez zbytečného odkladu.

3. Co si navaříte, to si zaplatíte

Jste-li za vznik vady nebo poškození bytu odpovědní vy sami, musíte vždy zjednat nápravu na své náklady. Když tuto povinnost včas nesplníte, pronajímatel může závadu odstranit sám, po vás pak následně bude vyžadovat náhradu nákladů vynaložených na opravu. V takovém případě nejste oprávněni po pronajímateli požadovat ani slevu z nájemného.

Autor je vedoucí právního oddělení časopisu dTest.

4. Nenechte si odepřít právo na nápravu závady

Pokud se majitel k opravě závady, kterou mu nahlásíte, nemá, můžete ji odstranit sami a pronajímateli pak dát k úhradě vynaložené náklady. Není-li závada tak podstatná, že byste nutně museli sami zajišťovat její nápravu, ale přesto kvůli nečinnosti pronajímatele dochází ke snížení komfortu bydlení, máte právo požadovat po pronajímateli slevu z nájemného.

V krajním případě můžete také vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby. Toto právo ale máte pouze tehdy, pokud jste pronajímateli poskytnuli k odstranění závady dodatečnou přiměřenou lhůtu a pokud lze trvající nečinnost nebo závadu samotnou považovat za hrubé porušení nájemní smlouvy.

5. Dlouhodobá nepřítomnost neomlouvá

Vaší povinností je předem oznámit pronajímateli svoji nepřítomnost v bytě, která přesáhne dobu dvou měsíců. Je to právě kvůli řešení případných závad a kvůli prevenci škod. Současně musíte zanechat pronajímateli kontakt na osobu, která po dobu vaší nepřítomnosti zajistí přístup do bytu v případě nezbytné potřeby (požár, havárie kanalizace, ale i údržba společných částí domu). Pokud to neuděláte, můžete být odpovědni za škody, které kvůli tomu vznikly, a vystavujete se i nebezpečí výpovědi z nájmu bytu ze strany pronajímatele.

Srovnávat se vyplatí

Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění, telekomunikací a financí. My počítáme, vy šetříte.

Porovnat nabídky dodavatelů

Sdílejte článek, než ho smažem