S rozvodem málokdy souhlasí oba partneři. A když už se shodnete, že nemá smysl zůstávat v manželství, alespoň jeden obvykle cítí křivdu. Přitom ale musíte vyřešit řadu otázek, mimo jiné v souvislosti s bydlením. Za prvé: Kde budete bydlet, až rozpustíte společnou domácnost? A za druhé: jak si rozdělíte majetek, jehož velkou část tvoří společná nemovitost?
Velmi často je tu navíc otázka číslo tři: co bude se společnými dluhy, včetně hypotečních úvěrů. Věnovala se jí nedávno Petra Dlouhá ve svém článku: Už tě nechci, ale máme spolu úvěr. Hypotéka a rozvod. Tam se dozvíte všechno o tom, jak společný úvěr ovlivní vaše rozhodování o prodeji.
Rozvod ještě neznamená automaticky prodej. Máte možnost vypořádat společné jmění tak, že nemovitost zůstane ve vašem výlučném vlastnictví, tedy vy zůstanete v nemovitosti bydlet a vyplatíte druhého partnera, anebo můžete vypořádáním společného jmění založit spoluvlastnictví obou partnerů.
Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, jak financovat koupi vlastního bytu? Hypotéka nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.
Máte-li z čeho vyplácet, pak stojí vyplacení jednoho partnera druhým za úvahu. Stát se výlučným vlastníkem nemovitosti a zůstat v původním domově může být dobré zejména pro děti, pro které je stěhování v době rozvodu stresující. Ale budete se muset shodnout na tom, jakou cenu nemovitost vlastně má (což nikdy nevíte, dokud ji na trhu neprodáte). Obvyklé je požádat o ocenění odhadce. Totéž udělá i soud, pokud bude rozhodovat o vypořádání společného jmění na základě vámi podaného návrhu (tedy v případech, kdy se nedohodnete).
Podmínkou druhého scénáře je zase zachování zbytků vzájemné důvěry a schopnosti spolupracovat. Spoluvlastnictví se může hodit například tehdy, když chcete nemovitost zachovat pro své společné děti. Do té doby ji můžete i společně pronajímat. Spojit ho můžete i s pokračujícím společným závazkem splácet hypotéku, ale to chce ještě více důvěry.
Rozvod se vždy prodraží na režijních nákladech pro oba partnery.
Dosavadní společná domácnost se musí rozdělit na dvě. Čím více emocí při rozvodu mezi sebou zažíváte a čím menší bylo vaše společné bydlení, tím rychleji se jeden z vás bude chtít odstěhovat. Jestli jste se dohodli, že společnou nemovitost prodáte a každý z vás si pořídí za utržené peníze nové bydlení, dost možná se dostanete do velkého časového presu.
Tak si to vy dospělí nějak vyříkejte. Ale nezapomínejte na děti a jejich práva:
První možnost je samozřejmě pronajmout si náhradní bydlení po dobu prodeje, který stejně nestihnete v případě bytu dříve než za tři až čtyři měsíce, v případě domu je nutné počítat se šesti měsíci. Druhá možnost je využít nějaký typ překlenovacího úvěru, abyste si mohli novou nemovitost pořídit rovnou. A pak je tu nová služba, která nabízí koupi nemovitosti bez čekání na prodej té stávající.
Ať už zvolíte jakoukoli cestu, dejte si pozor, abyste ve prospěch rychlého vyřízení celé nepříjemné záležitosti neprodali zbytečně pod cenou nemovitost, na kterou jste společně šetřili dlouhé roky. Nesnažte se tedy prodej uspěchat, nenechejte se ovládat emocemi, které už za pár měsíců vyprchají, a myslete na budoucnost.
Jestli jste se rozhodli pro prodej zejména proto, abyste se mohli navzájem vypořádat, musíte se v prvním kroku dohodnout, jak si peníze rozdělíte. V tom musíte mít jasno, ještě než nemovitost nabídnete k prodeji.
A nebude to zdaleka vždycky dělení půl na půl. Je-li byt nebo dům součástí společného jmění manželů, dochází k vypořádání celého majetku, a tedy může dojít k dohodě typu „já si nechám chalupu a ty dostaneš peníze z bytu“. Poměrně častý je také scénář, kdy se z prodeje nejdříve musí splatit společné dluhy a pohledávky a teprve následně – pokud vůbec něco zbyde – dojde k dělení kořisti.
Ať už se dohodnete sami, nebo vám bude muset pomoci soud, vše musí být jasné ještě před začátkem prodeje. Prakticky potom rozdělení kupní ceny probíhá obvykle tak, že kupující ji pošle do bezpečné úschovy a smlouva o úschově stanoví, kdy a kam se budou peníze posílat. Z úschovy můžou peníze putovat věřitelům, na splacení hypotéky, vám nebo bývalému manželovi (a vždy samozřejmě taky finančnímu úřadu na daň z nabytí nemovité věci).
Jakmile máte jasno v tom, co se bude dít mezi vámi, bývalými manželi, zaměřte se na to, jak budete společně vystupovat vůči realitní kanceláři a zejména vůči kupujícím. Veškeré právě probíhající neshody, bouřlivé emoce, touha po pomstě nebo neochota spolupracovat vás coby prodávající stranu činí zranitelnými. A můžou se vám vymstít.
Strategicky je samozřejmě mnohem výhodnější postupovat jednotně. Ale to se snáz řekne, než udělá. Zkušenosti realitních kanceláří mluví o případech, kdy se manželé odmítají společně účastnit schůzek, najímají si každý svého vlastního právního zástupce (to zvažte, protože se to extrémně prodraží), anebo se hádají v přímém přenosu před kupujícími. To všechno má především jeden efekt – zájemce o koupi to odrazuje.
Hlavní obavy kupujících se týkají toho, jestli se vůbec dokážete shodnout na podmínkách prodeje, jestli na poslední chvíli prodej neodvoláte, jestli se skutečně vystěhujete v domluveném termínu, jestli nebude problém s převodem energií nebo také kdo z vás bude vyřizovat případné reklamace, pokud se nedokážete shodnout ani při prodeji. Vy byste chtěli kupovat od spoluvlastníků, kteří se nedokážou shodnout ani na termínu schůzky nebo nezvedají telefon?
Čím větší jsou vaše neshody a čím intenzivnější jsou emoce, tím víc pravomocí budete muset svěřit realitní kanceláři. O to důležitější je samozřejmě správně si ji vybrat, protože vaší zranitelnosti můžou využít i nepoctiví realitní makléři. Když najdete spolehlivého partnera, který není emocionálně zainteresovaný ve vašem rozvodu a dokáže sám důvěryhodně vést většinu jednání s kupujícími, mělo by vše proběhnout mnohem smířlivěji.
Partnerem seriálu je MAXIMA, pražská realitní kancelář s širokým zázemím pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.
Zdarma provozuje odhad nemovitosti on-line, jako první realitní kancelář přišla se službou výměna nemovitosti.
Jakkoli může být vypořádání nepříjemné, dokud je rozvod čerstvý, moc dlouho to neodkládejte. Nedojde-li totiž do tří let po rozvodu k vypořádání společného jmění manželů dohodou nebo pokud žádný z exmanželů nepodá návrh na vypořádání rozhodnutím soudu, platí tak zvaná zákonná fikce, že se manželé vypořádali tak, že nemovité věci jsou v podílovém spoluvlastnictví obou a jejich podíly jsou stejné.
Souhlas manžela nebo manželky s prodejem potřebujete vždy, dokud je nemovitost ve vašem společném jmění, a tedy manželé jsou oba právoplatní vlastníci, nebo nově také i tehdy, pokud nemovitost máte ve svém výlučném vlastnictví, ale nachází se tu rodinná domácnost manželů nebo rodiny. Prodat tomu druhému střechu nad hlavou tedy opravdu nezkoušejte.
Jakou cenu má vaše nemovitost?
Získejte na pár kliknutí jediná certifikovaná data o realitním trhu a rozhodujte se na základě správných informací.
Sdílejte článek, než ho smažem
