Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Očima expertů: Vyplatí se brát si hypotéku na investiční nemovitost?

| rubrika: Očima expertů | 21. 4. 2017 | 2 komentáře
Možnost vzít si v bance půjčku na byt nebo dům a ten pak pronajímat byla i kvůli nízkým sazbám hypoték dlouho vyzdvihována jako zajímavý investiční plán. Na trhu ale přituhuje: podmínky hypoték jsou přísnější a sazby zřejmě čeká cesta nahoru. Vyplatí se investiční nemovitost na hypotéku i dnes? A pokud ano, za jakých podmínek?

Hypotéky už nejsou tak dostupné, jako byly ještě loni. Česká národní banka tlačí banky k tomu, aby na bydlení půjčovaly pouze lidem, kteří mají k dispozici i vlastní úspory. Od prvního dubna tak mají poskytovat hypotéky maximálně do 90 procent odhadní hodnoty nemovitosti. Úvěry v pásmu od 80 do 90 procent hodnoty nemovitosti by navíc měly přiklepnout jen patnácti procentům nových klientů. Pokud by si navíc člověk chtěl sjednat hypoteční úvěr na investiční nemovitost, tedy dům nebo byt, který chce dále pronajímat, doporučuje ČNB bankám půjčovat jen 60 procent ceny nemovitosti. 

Neznamená to ale, že cesta k nemovitosti bez vlastního kapitálu by byla úplně uzavřená. Získat hypotéku bez vlastních úspor je možné například díky úvěru ze stavebního spoření, kterým dorovnáte to, co vám nepůjčí banka.

Na investiční nemovitost také můžete od banky dostat víc než 60 procent odhadní ceny. Musíte být ale dostatečně bonitní a při prokazování příjmů při žádosti o úvěr v bance nesmíte kalkulovat s nájmem, který byste měli z následného pronájmu nemovitosti. Obecně ale platí, že aby byl přínos z „investiční hypotéky“ co nejvyšší, je vhodné mít značnou část peněz z vlastních zdrojů.

Jak to vidí odborníci? Vyplatí se i dnes vyřizovat si hypotéku na investiční nemovitost? Za jakých podmínek má podobná investice smysl? A jak situaci mění zpřísnění podmínek ze strany ČNB?

Libor Ostatek

ředitel Golem Finance

Libor Ostatek
-1
Líbí
Nelíbí

Na výpočtu návratnosti záleží víc než dřív, situace se za poslední rok výrazně změnila. Ceny vzrostly v atraktivních lokalitách velmi dynamicky a je třeba velmi zvažovat. Ale i nadále platí, že v atraktivní lokalitě a třeba i díky možnostem krátkodobého pronájmu se dá dosáhnout zajímavých výnosů. Co se týče financování investiční nemovitosti, tak zpřísnění je skutečně zásadní. Banky v takovém případě půjčí maximálně 60 procent hodnoty nemovitosti, zbývající část musí člověk financovat jinak (vlastními zdroji, jinou půjčkou). To se ale bavíme o klasických investičních hypotékách, kde klient v rámci posuzování bonity zahrnuje i budoucí příjmy z pronájmu. Pokud se člověk při prokazování bonity bez těchto budoucích příjmů obejde, je možné stále ještě koupi financovat klasickou hypotékou, bez omezení na 60 procent odhadní hodnoty. Záleží tedy na možnostech klienta.

Lucie Drásalová

hypoteční a úvěrová analytička Partners

Lucie Drásalová
+5
Líbí
Nelíbí

Vyplatí – pokud je cena, lokalita a dispozice nemovitosti zajímavá. A pokud je dobrý její stav, aby další peníze nepolykaly případné rekonstrukce. Pokud jde o dispozice nemovitosti, nejlépe se dnes pronajímají byty 2+1 a 3+1. Zásadní otázka ale také je, jestli chci nemovitost pronajímat dlouhodobým nájemníkům, nebo budu preferovat krátké pronájmy stylu Airbnb. Tomu je případně potřeba přizpůsobit lokalitu, krátkodobé pronájmy fungují především v turistických lokalitách, typicky Praze, jinak úspěch mít pravděpodoně nebudou, je lepší volit dlouhodobé nájemníky. Žádanou lokalitou s výhodným poměrem kupní cena / potenciální nájem je dnes například Ostravsko.

Vyberte si bydlení

Hledáte dům nebo byt snů? Na koupi, na pronájem? Chcete investovat do realit a hledáte nemovitost? Podnikáte a hledáte komerční nemovitost? Vyzkoušejte náš realitní katalog. Desetitisíce nabídek realitních kanceláří a developerských projektů z celého Česka.

Reality Peníze.cz

Česká národní banka ve svém doporučení bankám říká, že by měly víc zkoumat účel, za jakým se nemovitost kupuje, u těch investičních by měly půjčovat maximálně šedesát procent. V praxi ale velmi často banka nerozezná, jestli jde o nákup nemovitosti rezidenční nebo investiční, a tak klienti často financují nemovitost na pronájem „klasickou“ hypotékou. Sto procent ale banka opravdu dnes nepůjčí. Beztak ale nejde dobře doporučit kupovat nemovitost na pronájem stoprocentně na dluh. Snad jedině kdyby se jednalo opravdu o výjimečnou příležitost, kde je kupní cena výrazně nižší než reálná tržní hodnota – třeba u nemovitosti v dražbě. Pak se může vyplatit úvěr na celou koupi, ale je potřeba opravdu poctivě všechno propočítat.

Daniel Kotula

realitní makléř, RE/MAX

Daniel Kotula
+6
Líbí
Nelíbí

Investiční nemovitost bych aktuálně kupoval na hypotéku, jen pokud bych splátku hypotéky bezpečně zaplatil z nájmu a zároveň měl plán nemovitost vlastnit dlouhodobě, tak abych nebyl nucen ji prodat v nevýhodném období. Pokud chceme nemovitost kupovat na delší dobu a zároveň kupujeme v kvalitní lokalitě, pak načasování celkově významnou roli nehraje, dlouhodobě ceny nemovitostí rostou. Hodnota nemovitosti je závislá spíš na hospodářském vývoji než na výši úroků hypoték. Pokud lidé mají práci, mzdy rostou a podnikatelé vydělávají, nebojí se investovat a případně zadlužovat, o to víc, jestli jsou úroky hypoték nízko. Pokud se lidé o práci bojí, mzdy klesají a podnikatelé se drží jen tak tak nad vodou, ani nízké úrokové sazby nezpůsobí vysokou poptávku po nemovitostech.

Teď jsme v období hospodářského růstu a zatím nic zásadního nenasvědčuje, že by se tento nebo příští rok něco na tom mělo změnit, ceny nemovitostí ještě chvilku porostou. Opatření ČNB zásadní vliv nebudou mít, většina nemovitostí je kupována s hypotékou na 90 procent hodnoty a níže a tyto hypotéky banky nepřestanou poskytovat, jen dojde k mírnému zvýšení jejich sazeb, dále mají kupující k dispozici úvěry od velmi ochotných stavebních spořitelen.

Lukáš Kovanda

hlavní ekonom společnosti Cyrrus

Lukáš Kovanda
+31
Líbí
Nelíbí

Jsou to dva roky, co Lubomír Lízal, tehdejší člen bankovní rady ČNB, napsal dnes již legendární článek ČNB proti rentiérům střední třídy. Intervenční režim se snažil vykreslit jako opatření, které je na straně sociálně slabších, „nižších středních vrstev“, což se nelíbí „vyšším středním vrstvám“. Právě z jejich řad se podle této půvabné dojmologie měli rekrutovat kritici intervence. Ta je totiž prý probudila ze snu, že jednou budou rentiéry. Tímto nepříjemným „budíčkem“, dozvěděli jsme se nakonec, vlastně ČNB přispívá k udržení sociálního smíru a pomáhá tak bránit nástupu politického extrémismu; vždyť ani Hitlera nedovedla k moci hyperinflace, jak se obecně soudí, ale deflace (a před ní nás přece Lízal a spol. chrání heroickým tiskem korun).

Kupujete? Poradíme!

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Jak moc ale s touto dojemnou péčí o sociální smír ladí aktuální čísla? Nové volné byty v Praze se letos v únoru prodávaly o bezmála čtvrtinu dráž než před rokem a donedávna oslabovaná měna na tom má lví podíl. Raketový cenový růst vykazují nemovitosti i v dalších městech, třeba v Brně nebo Hradci Králové. Přitom rozevírání příjmových nůžek dnes ve světě – v místech, kde k němu dochází – nemá na svědomí ani tak vzestup nerovnosti mezi „kapitalisty“ a „těmi ostatními“, jak tvrdí třeba Thomas Piketty, jako té mezi „majiteli nemovitostí“ a „těmi ostatními“ (viz např. A Firm-Level Perspective on the Role of Rents in the Rise in Inequality, 2015). Na růstu cen nemovitostí se vedle centrálních bankéřů – s jejich anti-deflační hysterií a z ní pramenící politikou levné a slabé měny –, podílí také politici. Ti zase nesmyslnou legislativou komplikují a protahují proces bytové výstavby. Nakonec se tak ocitáme tváří v tvář smutnému poznání, že nůžky nejvíc rozevírají ti, co mají „sociálního smíru“ plná ústa dnem i nocí.

Jakub Zámiš

obchodní ředitel Quantum reality

Jakub Zámiš
+32
Líbí
Nelíbí

Nedostatek nemovitostí na trhu a vysoká poptávka stále ženou cenu výš, jak u prodejů, tak ovšem i u pronájmů. Tento trend podle pravděpodobně nějaký čas potrvá, a to především kvůli dobrému výhledu vývoje české ekonomiky a zdlouhavým procesům při výstavbě nových bytů. Z celkového pohledu se tak zkomplikují plány drobným investorům, kteří nemají k dispozici v dostatečné míře vlastní zdroje.

Financování investiční nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru se stále vyplatí, ale už jen za určitých podmínek. Úroková míra se sice i přes zpřísnění drží pod dvěma procenty, má to ovšem svá „ale“.  Na tuto míru se dostanete u většiny bank jen v případě, že budete žádat o maximálně osmdesátiprocentní hypoteční úvěr, což v překladu znamená, že potřebujete 24 procent vlastních zdrojů (nesmíme zapomenout, že kupující ještě hradí čtyřprocentní daň z nabytí nemovité věci).

Jan Kruntorád

předseda dozorčí rady Gepard Finance

Jan Kruntorád
+2
Líbí
Nelíbí

Při hledání odpovědi na tuto otázku se střetávají nejméně dvě významné skutečnosti: úrokové sazby hypotečních úvěru jsou (i přes mírný růst v poslední době) stále na historicky nejnižší úrovni. Z tohoto pohledu jsou cizí peníze relativně levnou komoditou.

Proti tomu ale stojí fakt, že ceny nemovitosti v posledních měsících a letech poměrně znatelně rostly. Proto bych se orientoval na nemovitosti, kde růst ceny není tolik výsledkem nákupního „apetitu“ klientů, ale je podložený tím, že jde o kvalitní nemovitosti a dobré lokalitě. To jsou hodnoty, které obecně v ceně snad ani klesnout nemohou. Vzhledem k nízkým cenám hypotečních úvěrů tedy koupi kvalitní nemovitosti stále pokládám za smysluplnou investici.

Banky dnes o něco víc než dřív prověřují bonitu klientů a do jisté míry omezily některé druhy produktů, t obecně budou pro investiční záměr požadovat vlastní zdroje alespoň 20–30 procent kupní ceny. To je také rozumný podíl vlastních zdrojů, který bych pro tento účel našim klientům doporučil i já.

Vladimír Zuzák

ředitel Maxima Reality

Vladimír Zuzák
+1
Líbí
Nelíbí

Zpřísnění ze strany ČNB nastavilo novou, nižší hranici poměru půjčky k hodnotě nemovitosti – u investičních nemovitostí na 60 procent. V posledních letech se do investování pouštěla i řada lidí, kteří měli z vlastních zdrojů třeba jen deset procent kupní ceny a zbytek dofinancovali úvěrem. K investování je lákaly právě velmi dostupné hypotéky. Tito lidé už nyní na investiční nemovitosti nedosáhnou, situace se zase vrátí k normálu, který byl běžný ještě před několika lety. Stále totiž platí, že ideální investice do nemovitosti má poměr vlastních zdrojů a úvěru 50 : 50, případně úvěr tvoří ještě méně. Tehdy dochází k žádanému pákovému efektu, tedy k vyššímu zhodnocení vlastních vložených prostředků. Investoři, kteří mají 50 a více procent kupní ceny z vlastních zdrojů, nebudou mít problém získat úvěr ani dnes.

Ceny nemovitostí jsou už velmi vysoké, investici je proto nutné udělat v dobré lokalitě, kde ceny nebudou do budoucna padat. A vyplatí se zejména pro konzervativnější investory, kteří jsou připraveni na to, že doba návratnosti bude delší. Na druhou stranu nájmy nyní v Praze porostou právě proto, že spousta zájemců o vlastní bydlení na hypotéky nedosáhne a bude muset zůstat v nájemním bydlení.

Marie Mocková

mluvčí Hypoteční banky

Marie Mocková
-6
Líbí
Nelíbí

Anketa

Která odpověď se vám zamlouvá?

Velkou roli při pořízení nemovitosti na investici mají rekordně nízké úrokové sazby. Lidé, kteří mají prostředky a chtějí je zhodnotit, mají dnes dvě možnosti: mohou riskovat a investovat do akcií nebo do akciových, případně smíšených fondů, nebo mohou zkusit investovat do nemovitostí, kde se výnos pohybuje okolo pěti procent, což je výborné zhodnocení v porovnání s tím, čeho je člověk schopen dosáhnout s jinými běžnými finančními instrumenty. Na druhou stranu je dobré vědět, že podíl vlastnického bydlení v Česku neustále narůstá – dnes je kolem 75 procent, což může být riziko, které musí investor vzít v úvahu. Pokud chce člověk rozumně zhodnotit své peníze v kombinaci s hypotékou, jako nejvhodnější variantu bychom doporučili poměr maximálně 70 : 30 ve prospěch hypotéky. Výkyvy v cenách nemovitostí jsou, ale je to podobné jako s akciovým trhem, v dlouhodobém horizontu se trhy zhodnocují. Můžeme si proto být skoro jistí, že se nám nemovitost za 20 nebo 30 let neznehodnotí.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+12
Ano
Ne

Diskuze

24. 4. 2017 | 17:44 | Jirka

V rovnici, která má odpovědět na tuto otázku, chybí řada proměnných jako zejména: demografický vývoj a sociální stratifikace, s tím související vládní politika migrace a imigrace, vývoj mezd v souvislosti s vývojem inflace,...více

21. 4. 2017 | 13:15 | josef

Jednoducha odpoved - pokud se vyplati investicni nemovitost, pak vynos z ni je pri hypotece (a soucasnych sazbach) jeste lepsi více

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2017 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK