Očima expertů: Budou ceny nemovitostí i nadále klesat?
2. 3. 2012 | Ondřej Tůma | 11 komentářů
Dosáhly již ceny nemovitostí svého dna, nebo budou i nadále klesat? Na to jsme se zeptali ekonomů a odborníků působících ve sféře realit a nemovitostí.
Průvodce refinancováním hypotéky
Letos a napřesrok budou končit tří- a pětileté fixace klientům hypotečních bank, kteří si brali úvěry v období hypotečního boomu. Mnozí by možná chtěli lepší podmínky, a tak je napadne, zda by nebylo výhodnější úvěr refinancovat. Nejdůležitější je správné načasování a dobré informace.
Refinancování hypotéky je splacení již existujícího hypotečního úvěru u jedné banky novým hypotečním úvěrem od jiné banky. Nejvýhodnější je refinancovat hypotéku přesně v momentě ukončení doby fixace úrokové sazby původního úvěru, protože tehdy je to bezpečně možné bez sankcí.
Proč refinancovat
Důvodů k refinancování hypotéky může být celá řada. Nejčastěji to však bývá snaha získat lepší úrokovou sazbu. Když klient při ukončení fixace zjistí, že mu hypoteční banka nechce dát na další období nejnižší sazbu, kterou má aktuálně ve svém sazebníku (tak zvaná „sazba od“) nebo která je na trhu, hledá lepší úrok u konkurence.
Dalším častým důvodem pro migraci k jiné hypoteční bance je přání prodloužit si dobu splatnosti, a to buď absolutně, nebo do vyššího věku. Některé hypoteční banky mají splatnost hypotéky jen 30 let, ale u jiných je možné splácet déle. Stejně tak věkové limity nejsou u všech bank stejné. Pro klienta může být prodloužení splatnosti i východiskem s dočasné nepříznivé finanční situace – rozloží si úvěr na delší období a tím si sníží měsíční splátku.
Někdy si klient přeje upravit i jiné podmínky hypotéky. Chce například přejít z pohyblivé sazby na fixní, potřeboval by úvěr navýšit nebo nechce platit drahé pojištění, na které při sjednávání úvěru přistoupil, případně mu nevyhovuje drahý běžný účet, který si musel k hypotéce otevřít. Důvodem migrace však bývá i nespokojenost s celkově nevstřícným chováním stávající banky. Všechny uvedené důvody refinancování hypotéky jsou racionální, a pokud stávající banka nechce přání klienta respektovat, pak je přechod ke konkurenci jistě rozumným řešením.
Refinancování hypotéky však rozhodně není řešením v případě, kdy klient hypotéku nesplácí, je opakovaně upomínán, případně penalizován. Refinancováním se svého závazku nezbaví a nezíská ani žádný oddechový čas, pokud momentálně nemá na splátky. S největší pravděpodobností se mu ani hypotéku refinancovat nepodaří, protože banky si ověřují platební historii nových žadatelů v rejstřících dlužníků. K těm problémovým nejsou příliš vstřícné.
Jde to snadno a bez poplatků
V posledních třech letech většina bank upravila podmínky refinancování hypoték do velmi příznivé podoby. Klient může většinou přejít bezplatně, tedy bez poplatku za schválení úvěru, a za zjednodušených administrativních podmínek. Je mu například uznán původní odhad nemovitosti, takže za něj nemusí znovu platit. Někdy bance stačí i původní doložení příjmů nebo čestné prohlášení o tom, že se majetkové poměry klienta nezměnily. Řada bank, zejména těch nových, dává k hypotečnímu úvěru běžný účet zdarma nebo jen s minimálními poplatky, nepožadují k hypotéce životní pojištění nebo pojištění schopnosti splácet. Přechodem tedy klient ušetří nemalé náklady.
Pozor na čas
Největší riziko při refinancování hypoték je, že netrefíte správné načasování. Když klient začne jednat se stávající hypoteční bankou o podmínkách na další období až těsně před datem konce fixace, bývá už zpravidla pozdě. Pokud mu nejsou ochotni vyhovět, nemá už dostatek času, aby si porovnal nabídku ostatních bank, a nestačí si včas sjednat nový úvěr, kterým by ten starý refinancoval. Nakonec mu v časové tísni často nezbude nic jiného, než kývnout stávající hypoteční bance na její podmínky, i když jsou pro něj nevýhodné.
Aby klient dosáhl optimálních podmínek své stávající hypotéky nebo úspěšně přešel k jiné bance, musí na to myslet zhruba pět až šest týdnů před koncem fixace. Má pak dost času, aby se stávající bankou jednal o svých přáních nebo se poohlédl po podmínkách konkurence.
Kdo není v dění na hypotečním trhu příliš zběhlý, tomu se v této fázi vyplatí služby dobrého finančního poradce nebo hypotečního makléře. Znají nejen aktuální nabídku jednotlivých hypotečních bank, ale většinou také vidí do jejich zákulisí, a mohou tedy poradit, kde by byli k požadavkům zájemce o refinancování nejvstřícnější. Pomohou také s rychlým vyřešením všech administrativních záležitostí.
Psáno pro Moje peníze
Malý migrační manuál
Pan Novák má u banky A hypotéku na dům ve výši dva miliony korun se splatností na 20 let. Fixace mu končí 30. června. Dosud přesně plnil smluvní podmínky a pět let bezchybně splácel. Chtěl by nyní nižší úrok, prodloužení doby splatnosti o pět let a navýšení hypotéky o 300 tisíc korun, protože si chce přikoupit kus zahrady.
Pan Novák se vydá do banky A na počátku května a předloží své požadavky. Když se banka bude zdráhat vyhovět nebo bude požadovat za změnu doby splatnosti či navýšení úvěru vysoký poplatek, začne se ohlížet jinde.
Modelová kalkulace případu pana Nováka
(příklad slouží jen pro ilustraci bez zohlednění ostatních nákladů)
Původní hypotéka: 2 000 000 Kč na 20 let a úrok 3 procenta
- Měsíční splátka: 12 119,61 Kč
- Zbývající část jistiny po pěti letech: 1 638 475, 66 Kč
- Navýšení nové hypotéky o 300 000 Kč: 1 938 475, 66 Kč
- Nová hypotéka: 1 938 475 Kč se splatností na 25 let a úrokem 2,5 %
- Měsíční splátka nové hypotéky: 8696 Kč
Vybere si sám nebo s pomocí finančního poradce či hypotečního makléře vhodnou banku B, kde jeho podmínky budou ochotni akceptovat.
Přinese původní kupní smlouvu na dům, původní odhad ceny nemovitosti a doklad o příjmech. Požádá o refinancování hypotéky uzavřené v bance A.
Vyřízení nového úvěru bude trvat nejméně dva až tři týdny. Banka B může žádat ještě další doklady, například o pojištění nemovitosti případně smlouvu na koupi pozemku.
Je třeba nastavit čerpání nové hypotéky v bance B tak, aby se shodovalo s datem 30. června. Jinak by měl pan Novák problém, že nečerpá novou hypotéku včas nebo že není schopen k 30. červnu původní hypotéku v bance A splatit.
Když je v bance B vše vyřízeno a nová hypoteční smlouva podepsána, oznámí pan Novák bance A, že chce zbytek úvěru vyrovnat 30. června jinou hypotékou. Banka A mu v tomto momentu musí vyhovět a nesmí mu účtovat žádné penále.
Jakou cenu má vaše nemovitost?
Získejte na pár kliknutí jediná certifikovaná data o realitním trhu a rozhodujte se na základě správných informací.
Sdílejte článek, než ho smažem
