První, čeho si všimnete v nabídce hypotečních úvěrů, bude úroková sazba. Při zvažování, kde si hypotéku vzít, se ale nesoustřeďte jen na čísla z informačních letáků. Prostudujte si pečlivě podmínky každé banky, o které uvažujete. Leckde se dozvíte, že slovíčko „od“ přidružené k výši úrokové sazby, vlastně znamená, že zrovna vy na výhodnou nabídku nedosáhnete a museli byste se spokojit s vyšší sazbou.
Úroková sazba navíc není jedinou důležitou podmínkou úvěru. Podívejte se také, zda se k němu vztahují další podmínky a poplatky. Některé banky například požadují, abyste si u nich otevřeli běžný účet: musíte tedy poplatky za jeho vedení připočítat ke splátce úvěru. Nezapomeňte ani na to, jaké dodatečné služby vám banky umějí poskytnout. Běhání po úřadech, zajišťování výpisu z katastru nemovitostí nebo sehnání dobrého odhadce ceny nemovitosti vám může zabrat dny a vytáhnout tisíce z peněženky. Některé banky ale dokážou tyto služby zařídit za vás, čímž vám ušetří spoustu času a peněz. K zahození také není třeba možnost splatit dříve část úvěru bez dodatečných poplatků, zejména očekáváte-li v brzké budoucnosti zisk většího obnosu peněz (z dědictví, prodeje cenností atd.).
Nový seriál na Peníze.cz vzniká ve spolupráci s Hypoteční bankou, která také poskytuje data pro unikátní sekci našeho webu – Ceny nemovitostí. Zde najdete index sledující, jak se vyvíjejí v čase reálné ceny domů, bytů i pozemků v Česku.
Pozor, přesné podmínky úvěru a to, na jak vysokou hypotéku dosáhnete, byste si měli zjistit ještě před podpisem rezervační smlouvy na nemovitost. Díky tomu po zaplacení zálohy nezjistíte, že si svou vysněnou nemovitost nemůžete koupit. „Do banky můžete přijít i s nepodepsanou kupní smlouvou a začít si vyřizovat úvěr. Je to pro klienta lepší i proto, že mnoho realitních společností má ve smlouvě zakotveno penále pro případ, že z transakce sejde vinou kupce. Ten pak nejen že nedostane nemovitost, o kterou stál, ale navíc často přijde o desetitisícové částky. Kdyby si zjistil předem, zda na úvěr dosáhne, nemuselo by k takové nepříjemné situaci vůbec dojít,“ popisuje Vladimír Vojtíšek z Hypoteční banky.
Proč být obezřetný? Nespoléhejte pouze na slib bankéře, že hypotéku dostanete – nakonec může být všechno jinak. Čerstvou zkušenost mají někteří klienti Raiffeisenbank, která prakticky přes noc změnila na pokyn mateřské rakouské společnosti podmínky pro poskytování hypoték. Ti, kteří se spolehli na ústní ujištění a zaplatili – za odhad nemovitosti či rezervační smlouvu – nyní horkotěžko shánějí narychlo hypotéku jinde.
Chcete mít jistotu, že se podmínky úvěru po dobu vyjednávání koupi bytu či domu nezmění? Některé banky „umějí“ takzvanou garanci sazby třeba na třicet dnů. To znamená, že vám banka nabídne určitou úrokovou sazbu a nabídka platí na určenou dobu, bez ohledu na to, zda třeba mezitím dojde k růstu úroků na trhu. Například, kdyby vám banka 26. června nabídla hypoteční úvěr na 70 procent LTV s tříletou fixací s úrokovou sazbou 3,49 procenta a od 1. července se sazba zvýšila na 3,59 procenta, banka s vámi podepíše hypoteční úvěr za původně nabízenou sazbu. V případě, že dojde k opaku a sazby se sníží, banka vám poskytne úvěr za nižší sazbu.
Možná už jste někteří slyšeli pojmy „stoprocentní hypotéka“ nebo „osmdesátiprocentní hypotéka“ a podobně. Z čeho jsou to procenta? Řeč je o LTV. Zkratka pochází z anglického slovního spojení loan to value ratio, česky to znamená poměr půjčované částky k hodnotě (nemovitosti, kterou kupujete). Pokud máte na účtu peníze akorát na vyřízení hypotéky a při koupi nebudete s to dát ze svého ani korunu, budete zřejmě usilovat o „stoprocentku“, budete chtít, aby vám banka půjčila na sto procent hodnoty nemovitosti.
A nezapomeňte, hodnota není cena! Více se o tom dočtete v Úvodu do hypoték ve Škole finanční gramotnosti na Peníze.cz.
Už se orientujete v nabídce úrokových sazeb, ale stále nevíte, co je ukryté za zaklínadlem slova „fixace“ a jak s ní naložit? Jednoduše řečeno, fixace znamená dohodu s bankou, že úrok, který bance platíte za půjčení peněz, se po určitou dobu splácení nezmění. Fixaci úrokové sazby si můžete s bankou dohodnout většinou na rok, tři roky nebo pět let, ale existuje i desetiletá fixace nebo fixace úrokové sazby na celou dobu splácení hypotečního úvěru.
Jaká fixace je vhodná pro vás? Tahle otázka nemá jednoduchou odpověď. Záleží například na tom, na jaké úrovni se pohybují úrokové sazby. Jsou-li nízké, vyplatí se zafixovat si úrok na co nejdelší dobu. Jsou-li naopak vyšší, má smysl „spekulovat“, že půjdou dolů, a udělat třeba jen roční fixaci. V každém případě se poraďte o odhadu vývoje úrokových sazeb s odborníkem, například na pobočce banky nebo s finančním poradcem. Zkuste si také přečíst aktuální komentáře makroekonomických analytiků.
Kratší fixace se také vyplatí v případě, kdy víte, že v určitém časovém horizontu získáte peníze, z nichž byste chtěli hypotéku částečně nebo úplně splatit. Při konci fixace je totiž mimořádná splátka úvěru bez poplatku. Pokud byste však chtěli bance splatit úvěr dříve, banky si zpravidla účtují poplatek za předčasné splacení úvěru. I zde si ale s některými bankami můžete domluvit speciální službu, která vám umožní část úvěru splatit bez poplatku.
Když se objevily floatingové hypotéky s lákavými podmínkami, Peníze.cz neváhaly a připravily srovnání. Co jsou to tedy floatingové hypotéky, jak fungují, na co nás lákají a co doopravdy nabízejí? Čtěte dvoudílné srovnání čtyř hypoték s plovoucími sazbami:
Existuje i třetí varianta fixace úrokové sazby, tedy spíše „nefixace“: variabilní nebo hezky česky plovoucí úroková sazba. U této varianty se vám může úroková sazba a spolu s ní výše splátky každý měsíc měnit podle toho, jak se vyvíjejí sazby na peněžních trzích. Tato varianta je ale vhodná jen pro ekonomicky zdatnější klienty, kteří jsou schopni se orientovat v ekonomickém vývoji, včas odhadnout budoucí vývoj a sazbu si případně zafixovat.
Víte, že bance nemusíte platit stejnou částku po celou dobu trvání hypotéky? Kromě anuitního splácení, kdy je suma po celou dobu trvání hypotečního úvěru stejně vysoká, existuje ještě takzvané progresivní a degresivní splácení. U progresivního splácení hradíte na začátku trvání úvěru nejméně a splátky se postupně zvyšují, u degresivního splácení je to naopak – ze začátku platíte nejvíc a výše splátek postupně klesá.
Progresivní splácení tedy může být výhodné například pro mladé lidi, kteří jsou na začátku své kariéry a jejich příjmy v budoucnu s velkou pravděpodobností porostou, degresivní splácení naopak u těch, kteří si třeba zvolili hypotéku s dlouhou dobou splatnosti.
Mladý absolvent vysoké školy zemědělské získal díky své diplomové práci zajímavé místo v podniku exportujícím potravinářské konzervanty. Jeho čistý měsíční příjem je 25 tisíc korun, a protože má přítelkyni, uvažují o společném bydlení. K nákupu menšího bytu by rád využil peníze od rodičů a přidal hypotéku ve výši 1,6 milionu korun. Díky Hypotéce pro absolventy od Hypoteční banky může zažádat o progresívní způsob splácení. Jak by se vyvíjel jeho splátkový cyklus?
Na začátku by si splátku nastavil na únosnou výši 6 000 korun., úrokovou sazbu fixuje na tři roky.
Celý první rok splácí tuto částku, v dalších letech se výše splátky zvyšuje vždy o cca 310 korun. Pokud časem nezmění progresivní splácení na anuitní, bude takto pokračovat po dobu 20 let. Splátka v desátém roce činí 10 000 korun měsíčně, splátka na konci hypotéky je 15 tisíc korun. Úroková sazba pro první tři roky by byla ve výši 3,84 procenta, obsahuje slevu za běžný účet a pojištění 2 ze 3 u ČSOB Pojišťovny.
Pokud by ke splácení stejné hypotéky zvolil degresivní způsob, začal by splácet měsíčně kolem 12 tisíc korun, v průběhu splácení by se částka postupně snižovala na devět a osm tisíc (v 7. a 6. roce) a na konci splácení by činila cca šest tisíc korun. Úroková sazba 3,59% p.a. pro první 3 roky obsahuje slevu za běžný účet a pojištění 2 ze 3 u ČSOB Pojišťovny.
Při uzavírání hypotečního úvěru se papírování nevyhnete. Dobrá zpráva je, že dnes již nemusí být nijak složité. Ať už kupujete byt, nebo stavíte dům, banka od vás vždycky bude chtít doložit vaší totožnost a potvrzení o výši příjmu. Zaměstnanci tedy musejí donést potvrzení od zaměstnavatele, podnikatelé poslední dvě daňová přiznání. Potřebovat budete také odhad ceny nemovitosti a výpis z katastru – zjistěte si, zda právě toto za vás banka nemůže zařídit sama.
Při kupování nemovitosti si připravte ještě kupní smlouvu nebo smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Stavíte-li, musíte bance předložit stavební povolení či doklad o ohlášení stavebních prací, smlouvu o dílo (nebo smlouvu o budoucí smlouvě) s dodavatelem stavby, projektovou dokumentaci, doklad o vlastních investovaných prostředcích. U stavby svépomocí nezapomeňte na položkový rozpočet s harmonogramem stavby.
Svou novou nemovitost musíte také pojistit, ale potvrzení o pojištění bude bance většinou stačit doložit až při čerpání úvěru. Podmínky se ale mohou mírně lišit, je tedy vždy lepší informovat se přímo tam, kde si hypotéku chcete vzít.
Pan Šťastný (30) si chce se svou partnerkou vzít hypotéku na dům. Plánují koupit nemovitost v hodnotě 2,5 milionu korun, z toho 600 tisíc mají našetřeno, a protože do budoucna chtějí také založit rodinu, stojí o co nejnižší splátky. Panu Novákovi nedávno odkázal jeho strýc zhruba 300 tisíc korun, dědické řízení však ještě není ukončeno.
Kdyby se pan Novák rozhodl použít peníze z dědictví na uhrazení části dluhu, byla by pro něj nejlepší roční fixace. Její sazba je sice výš než u fixace tří- nebo pětileté, zato by ale mohl příští rok zaplatit část úvěru bez sankce. Pokud se rozhodne peníze využít jinak, měl by v současné chvíli volit fixaci delší. Zafixuje si tak nejen úrokovou sazbu, ale s ní i jistotu neměnné výše měsíční splátky po dalších pět let. S pětiletou fixací by při dvacetileté délce úvěru zaplatil měsíčně 14 615 korun.
Vzhledem k jeho situaci je ale také možné využít progresivního splácení. V současné chvíli by tedy pan Novák s partnerkou platili splátky nižší, postupný nárůst jejich výše by pak kompenzoval její návrat do práce po rodičovské dovolené, až se jejich finanční situace znovu ustálí.
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
3. 1. 2012 13:38, imro
Bylo mi 30, kariéru jsem měl nastartovanou, peníze nadprůměrný. Žádné závazky. Doba byla dobrá, protože růst HDP přesahoval 3% a tudíž jí novináři nedávali dramatický přívlastek “krize”.
Vzal jsem si hypo na nový byt. Pěkně jsem to zplácel 4 roky a neviděl žádný problém.
Zrazu jsem se stal pro 2 kolegy v práci nepohodlný, protože chtěli šidit zákazníky i dodavatele a já ne. Majitel rozhodl, že podpoří šizení a mě vyhodil. Nechtěl mě vyplatit a dlužil mi výplatu. Tak byl soud. Problém je, že jsem nečakal podraz od lidí, které jsem dlouhé roky považoval za přátele a zrada mě psychicky vzala. Musel do nemocnice. 6 mésíců jsem nepracoval - 3 měsíce jsem ležel na PN a fin. rezerva mi došla. Pamatujete to reklamní heslo bank „hlavně neschopnost splácet kmunikujte“? No, tak jsem komunikoval a nestačil jsem se divit, jak je banka neochotná cokoliv řešit a jak drastická opatření ihned zavedla. Bance jsem nezapaltil částečně 3 měsíce – paltil jsem jen 1/3 - a i naproti tomu, jsem se ocitnul na seznamu neplatičů – o tom mě banka neinformovala, i když se mno ujednala tak, že když budu platit aspoň část, bude to ok. Banka vám klidně lže do sluychátka – mě lhala!
Výsledkem je tohle: Když se dostanete na seznam neplatičů, pak tam budete již 50 let! Prvních 5 let od incidentu nedostanete žádný ůvěr od žádné banky v EU, tudíž si zablokujete možnost přefinancování. A jak se zachovala má banka při konci doby fixace? Dala mi na výběr: a) prodejte nemovitost. b) zvedneme vám úrokovou sazbu 2x.
Vaše hypoteční banka.
Ponaučení: v životě jsem udělal dvě tragické chyby: vzal jsem si hypotéku a věřil přátelům! Nikdy více!
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
3. 1. 2012 21:17, viky
Hypotéka začíná být přežitek, doporučují ji akorát deset z deseti developerů, hypo makléřů a bankéřů.
Mnohem praktičtější je bydlet v podnájmu. Volných bytů utěšeně přibývá a majitelé se začínaj docela snažit a vyhovět nájemcům. Často i smlouva na dobu neurčitou se dá vyjednat s majitelem.
V diskuzi je celkem (9 komentářů) příspěvků.