Loni přinášely nemovitostní fondy rekordní zhodnocení – v průměru 8,5 procenta. Výsledky za letošní první pololetí už takhle optimistické nejsou, výnosy jsou pod průměrem a daleko zaostávají za inflací, ukazují data specializovaného portálu Nemovitostní-fondy.cz, který porovnal všech 33 fondů zaměřených primárně na správu a pronájem nemovitostí.
Nejvyššího výnosu v prvním pololetí dosáhl Trikaya nemovitostní fond (6,1 %), následovaný fondy Wood & Company Retail a Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti (oba 5,59 %). Na inflaci to ale ani v jednom případě nestačilo. Hodnota indexu spotřebitelských cen v Česku stoupla za první pololetí o 7,24 procenta.
Tři nemovitostní fondy dokonce vykázaly v prvním pololetí ztrátu. Nejvíc klesla hodnota podílových listů fondu Amundi Realti (-9,05 %). Menší ztrátu zaznamenal také fond Accolade Industrial (-0,96 %), který jinak patří k historicky nejúspěšnějším fondům. A mírně poklesla rovněž hodnota podílových listů fondu Reico ČS nemovitostní (-0,54 %), největšího českého nemovitostního fondu.
Retailové nemovitostní fondy v letošním prvním pololetí vydělaly v průměru 2,26 procenta, fondy kvalifikovaných investorů (FKI) 2,9 procenta.
Výnosy nemovitostních fondů v prvním pololetí 2023 |
Retailové nemovitostní fondy |
Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti | 5,59 % |
Raiffeisen realitní fond | 4,63 % |
Creditas Nemovitostní I | 4,47 % |
ZDR Investments Industrial Real Estate | 4,28 % |
MINT I. rezidenční fond | 3,81 % |
Nemo Fund | 3,81 % |
ZDR Investments Public Real Estate | 3,43 % |
IAD Korunový realitní fond | 3,14 % |
Conseq realitní fond | 2,96 % |
Atris Realita nemovitostní fond | 2,82 % |
Czech Real Estate Investment Fund | 2,79 % |
Trigea nemovitostní fond | 2,57 % |
Investika realitní fond | 2,55 % |
ZFP realitní fond | 2,34 % |
Fio realitní fond | 2,14 % |
Generali Fond realit | 1,87 % |
Reico ČS Long Lease | 0,12 % |
Reico ČS nemovitostní fond | -0,54 % |
Amundi Realti | -9,05 % |
Nemovitostní fondy kvalifikovaných investorů |
Trikaya nemovitostní fond | 6,10 % |
Wood & Company podfond Retail | 5,59 % |
JET Industrial Lease | 5,05 % |
ZDR Investments Real Estate FKI | 4,14 % |
Wood & Company podfond Office | 3,55 % |
Ambeat II. Realitní podfond | 2,98 % |
Realia Fund Retail Parks | 2,97 % |
RSBC Českomoravský nemovitostní fond | 2,82 % |
Nova Real Estate | 2,10 % |
CB Property Investors | 1,61 % |
Fond českého bydlení | 1,09 % |
Evropa realitní fond* | 0,69 % |
Accolade Instrustrial Fund | -0,96 % |
* výsledky pouze za první čtvrtletí |
Zdroj: nemovitostni-fondy.cz, data v korunách |
Rok 2023 bude podprůměrný
Hodnotit výsledky v poločase je vždycky ošemetné. A předčasné. U řady fondů se teprve na konci roku projevuje přecenění hodnoty spravovaných nemovitostí – a to samozřejmě s výsledky pohne. Nicméně zatím se z výsledků za první pololetí dá usuzovat, že rok 2023 bude pro nemovitostní fondy z dlouhodobého hlediska podprůměrný.
V roce 2022 přinesla většina nemovitostních fondů v Česku svým podílníkům rekordní zhodnocení. Průměrný čistý výnos za rok 2022 byl 8,8 procenta a čtyři nemovitostní fondy loni dokonce dokázaly porazit i patnáctiprocentní inflaci.
Dlouhodobě se průměrné výnosy u retailových fondů pohybují kolem čtyř až šest procent ročně a u fondů kvalifikovaných investorů zpravidla kolem sedmi až devíti procent za rok.
Některé nemovitostní fondy pravděpodobně na tuhle metu dosáhnou i letos, nebo ji dokonce překonají. Vícero fondů ale tentokrát za svým standardem zaostane. Výnosy nemovitostních fondů budou v průměru v roce 2023 slabší než v předchozích dvou letech a hlavně – výsledky fondů se mezi sebou budou letos výrazněji lišit.
Průměrné roční výnosy nemovitostních fondů 2018–2022 |
Retailové nemovitostní fondy |
Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti | 8,48 % |
MINT I. rezidenční fond | 7,84 % |
ZFP realitní fond | 6,22 % |
ZDR Investments Public Real Estate | 6,2 % |
Conseq realitní fond | 5,7 % |
Creditas Nemovitostní I | 5,65 % |
Trigea nemovitostní fond | 5,61 % |
Raiffeisen realitní fond | 5,37 % |
Investika realitní fond | 5,37 % |
IAD Korunový realitní fond | 5,12 % |
Nemo Fund | 4,97 % |
Czech Real Estate Investment Fund | 4,36 % |
Generali Fond realit | 3,91 % |
Atris Realita nemovitostní fond | 3,9 % |
Reico ČS nemovitostní fond | 3,66 % |
ZDR Investments Industrial Real Estate | 3,56 % |
Reico ČS Long Lease | 3,07 % |
Amundi Realti | 1,97 % |
Nemovitostní fondy kvalifikovaných investorů |
JET Industrial Lease | 13,13 % |
Accolade Instrustrial Fund | 13,1 % |
Wood & Company podfond Retail | 11,13 % |
CB Property Investors | 11,03 % |
Wood & Company podfond Office | 10,99 % |
Realia Fund Retail Parks | 9,22 % |
ZDR Investments Real Estate FKI | 8,42 % |
Nova Real Estate | 8,08 % |
Fond českého bydlení | 6,7 % |
Evropa realitní fond | 5,9 % |
RSBC Českomoravský nemovitostní fond | 4,61 % |
Trikaya nemovitostní fond | 4,37 % |
Ambeat II. Realitní podfond | 3,97 % |
Zdroj: nemovitostni-fondy.cz, data v korunách |
Na zhodnocení nemovitostních fondů mají nyní vliv tři zásadní faktory:
Inflace jim sluší
Smlouvy, které nemovitostní fondy uzavírají s nájemci svých nemovitostí, vždycky obsahují inflační dolžky. S inflací jim rostou výnosy z nájmu a rostoucí výnosy z dlouhodobého hlediska pozitivně ovlivňují i ocenění nemovitostí.
Půjčují si. A úvěry jsou dražší
Hospodaření fondů ovlivňuje zdražování půjček. Ještě loni byly příznivé úroky u půjček v eurech, Evropská centrální banka držela svoje základní sazby nízko. Korunové úvěry už byly mnohem dražší, protože Česká národní banka drží přes rok reposazbu na sedmi procentech.
Loni ale i Evropská centrální banka začala úrokové sazby zvedat, základní reposazba v eurech je už na 4,25 procenta. I eurové úvěry, které si nemovitostní fondy většinou pořizovaly, podražily. To má pochopitelně vliv na jejich cashflow i ziskovost.
Bezpečnější jsou dnes fondy s nízkým úvěrovým zatížením, na které nemá vývoj úrokových sazeb příliš velký vliv. Jejich výkonnost by měla být stabilnější. Půjdou ceny nemovitostí v portfoliích dolů?
Kdo chce dneska koupit nemovitost a pronajímat ji, nespokojí už se s výnosem pět procent. Půjčky jsou drahé a z výnosu by vám moc nezbylo. Investoři hledají výnos aspoň sedm procent ročně. Nemovitostní fondy by to měly zohlednit v ocenění svých nemovitostí. U fondů s nižším průměrným výnosem z nájmů (yieldem) tedy ke konci roku hrozí přecenění hodnoty nemovitostí směrem dolů.
Vyšší procentuální výnos z nájmu znamená, že nemovitosti ve fondu jsou ohodnocené konzervativněji. S trochou nadsázky si ve fondu s vyšším yieldem kupujete nemovitosti levněji.
Nemovitostní fondy s nejvyššími a nejnižšími reportovanými výnosy z nájmu (yield) |
Nejvyšší yield |
Fond | Roční rentabilita nájmu (yield) |
ZDR Investments Industrial Real Estate | 8,06 % |
Wood & Company podfond Office | 7,95 % |
ZDR Investments Public Real Estate | 7,32 % |
Realia Fund Retail Parks | 7,22 % |
Wood & Company podfond Retail | 7,21 % |
Nejnižší yield |
Fond | Roční rentabilita nájmu (yield) |
Reico ČS Long Lease | 4,44 % |
Reico ČS nemovitostní fond | 4,74 % |
Investika realitní fond | 5,11 % |
Accolade Industrial Fund | 5,44 % |
Atris Realita nemovitostní fond | 5,94 % |
Zdroj: nemovitostni-fondy.cz |
Nebylo by ale fér říkat, že fond s nejvyšším yieldem je nejlepší a fond s nejnižším yieldem nejhorší. U ocenění nemovitosti záleží na typu nemovitosti, lokalitě, délce nájemních smluv, stáří a technickém stavu budovy, její energetické náročnosti a tak dále. Přesto: výše yieldu hodně napoví, co od investice očekávat, podobně jako třeba výnos do splatnosti u dluhopisů.
Tajnůstkářské fondy
Největší riziko pak teoreticky představují nemovitostní fondy, které yield vůbec nezveřejňují a ani na dotaz ho nechtějí sdělovat. Investor si pak nemůže udělat obrázek o ocenění nemovitostí ve fondu a porovnat údaj s dalšími fondy. U nových fondů je to ještě pochopitelné. Například fondy Fio realitní a Wood & Company realitní fungují sotva půl roku a nemají ještě ani co prezentovat.
U velkých a zavedených retailových fondů jako ZFP realitní, Raiffeisen realitní, Generali Fond Realit nebo Czech Real Estate Investment Fund ale taková praxe svádí k úvaze, že rentabilita nájmu u nich asi bude tak nízká, že o ní raději nemluví. Přitom to nemusí být pravda. Obezřetný investor by ale neměl investovat do fondu, který před ním cokoliv tají.
Zdroj: peníze.cz
Jan Traxler
Privátní investiční poradce a partner Long Capital. Založil investiční fond Otakar. Je odborným garantem portálů Nemovitostní-fondy.cz a FKI-fondy.cz. Investičnímu poradenství se aktivně věnuje od roku 2004. Patří mezi průkopníky... Další články autora.
Sdílejte článek, než ho smažem