Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Jak si vybrat správný nemovitostní fond

| rubrika: Jak na to | 29. 7. 2011 | 2 komentáře
Jak si vybrat správný nemovitostní fond
Otevřené nemovitostní fondy jsou považovány za zajímavou středně- až dlouhodobou investici, vhodnou i pro konzervativnější investory.

Jaké nemovitosti
Kromě aktuálního výnosu existuje i řada dalších faktorů, které ovlivňují celkovou výkonnost a stabilitu daného fondu a o které by se měl investor zajímat. Mezi nejdůležitější patří samotné portfolio budov fondu, takzvaná „nemovitostní složka“ fondu.

Kde
Neméně důležité jsou i lokalita a dopravní dostupnost budov v portfoliu fondu. Investor by měl vědět, zda se nemovitost nachází například v centru města, nebo na periferii, zda je budova součástí takzvaného komerčního hubu, což je vysoká koncentrace komerčních budov v rámci daného města nebo regionu. Obě kritéria mají na cenu nemovitosti významný vliv.

Rozptyl
Investor by si měl rovněž zjistit, jaká je typologie vlastněných nemovitostí (viz níže) a jejich regionální diverzifikace. Portfolio správně strukturovaného nemovitostního fondu by mělo být co nejširší, aby byly jeho příjmy z pronájmu – a tedy i výkonnost – co nejvyváženější.

Byty, nebo komerce?
Pokud se zamýšlíte nad investicí do otevřených nemovitostních fondů, není také na škodu znát alespoň základní typologii nemovitostí, vyskytujících se na realitním trhu. Skládá se ze dvou hlavních sektorů – rezidenčního (byty) a komerčního. Komerční sektor se dále dělí na čtyři podskupiny, a to kanceláře, logistiku, nákupní centra a hotely. Vzhledem ke státní regulaci nájemného v rezidenčním sektoru investuje v současnosti většina realitních fondů působících na českém trhu do komerčních nemovitostí. V případě, že investor zná zmiňovanou typologii, může se rovnou zaměřit na samotné portfolio budov fondu.

Nájemníci
Dalším z důležitých aspektů, které by měl investor znát, je alespoň přibližné složení nájemníků jednotlivých nemovitostí vlastněných fondem. Jde-li o atraktivní společnosti ať už z pohledu jejich důvěryhodnosti, nebo doby, po kterou jsou přítomny na českém trhu, je velmi pravděpodobné, že má fond dlouhodobý potenciál, aby mohl inkasovat zajímavé nájemné. To je hlavním zdrojem výkonnosti realitních fondů.

Aktuální situace
V ideálním případě by měl mít investor povědomí i o tom, v jaké fázi se nacházejí ceny nájemného. Pokud jsou nízké, jsou nízké i hodnoty nemovitostí. To je pro fond ideální doba k jejich nákupu. A pro investora zase ideální cen k nákupu podílu ve fondu, jelikož ceny podílových listů nemovitostních fondů odrážejí díky pravidelnému přeceňování aktuální hodnotu nemovitostí, jež vlastní.

Investice do realit

Anketa

Jsou nemovitosti právě teď tou prvou investicí?

Pokud realitám „věříte“ a uvažujete, že byste do nich investovali sami, bez fondu, sledujte Reality show na Peníze.cz. Nový seriál, ve kterém vás Daniel Kotula seznámí s pravidly realitního trhu.

Počty a čtvereční metry
Když ke zmiňovaným kritériím přičte velikost pronajímatelné plochy a počet nemovitostí v portfoliích realitních fondů, může si investor udělat alespoň přibližnou představu o jejich hodnotě. Podle Martina Skalického, investičního ředitele společnosti REICO ČS, která spravuje ČS nemovitostní fond, všeobecně platí, že čím vyšší je objem nemovitostí ve fondu, tím vyšší je šance, že fond dosáhne zajímavého výnosu.

Specifika přeceňování otevřených nemovitostních fondů

Hlavní rozdíl, kterým se otevřené nemovitostní fondy liší od uzavřených investičních fondů, spočívá v tom, že jejich podílové listy nejsou veřejně obchodovatelné na burze cenných papírů. Jejich hodnotu tak neurčuje nabídka a poptávka investorů na burze, ale z velké části tržní hodnota nemovitostí v portfoliu daného fondu.

Přecenění otevřených nemovitostních fondů probíhá zpravidla denně. Do denních cen se promítají změny hodnoty takzvané likvidní složky fondu, což jsou aktiva, která je možné rychle přeměnit na hotovost. Tvoří je především běžné účty, termínované vklady a státní dluhopisy, jejichž prostřednictvím může fond v případě potřeby hradit zpětné odkupy podílových listů. České otevřené nemovitostní fondy musí mít ze zákona nejméně 20 a nejvýše 49 procent aktiv v těchto likvidních prostředcích. Při jejich aktuální výkonnosti se podle Martina Skalického z REICO ČS výnos likvidní složky po zdanění pohybuje kolem nuly. Současné zhodnocení nemovitostních fondů tedy rozhodující měrou ovlivňuje jejich nemovitostní část, přesněji řečeno příjmy z pronájmů nemovitostí v portfoliu daného fondu.

Jak zjistit kurz podílového listu otevřeného nemovitostního fondu

Zjednodušeně řečeno tvoří kurz podílového listu nemovitostního fondu součet ukazatelů tržní hodnoty nemovitostí, které fond vlastní, dále objem inkasovaného nájemného a výše likvidních aktiv fondu. Po odečtení pasiv fondu se částka vydělí počtem podílových listů. Výslednou hodnotou je aktuální kurz otevřeného nemovitostního fondu.

Podle zákona musí fond přecenit svou nemovitostní složku minimálně dvakrát do roka. Při tomto přecenění se promítá do kurzu podílového listu hlavně nájemné vyinkasované z pronájmu budov, ale i případný růst nebo pokles tržní hodnoty nemovitosti.

Aktuální tržní hodnotu nemovitostí určuje výbor odborníků, který se skládá ze tří nezávislých osob, většinou znalců z velkých realitních společností. Ti stanovují aktuální hodnotu nemovitostí fondu nejčastěji pomocí takzvané výnosové metody, což je poměr mezi ročním příjem z pronájmu budovy a cenou budovy. Při výpočtu je brána v potaz rovněž lokalita budov, kvalita nájemních smluv, bonita nájemníků, stavebně-technický stav nemovitosti, nutné investice do budovy, ale také, zda jsou nájmy v eurech či v korunách.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

-4
Ano
Ne

Diskuze

29. 7. 2011 | 22:50 | wayne99

vyčurat,pomodlit, dát si facku a spát říkám více

29. 7. 2011 | 7:17 | j. fišer, třebíč

jak si vybrat? jednoduše - žádný v krizi,kterou teď prožívá svět je dobré si raději koupit nemovitost všechny, ale úplně všechny fondy jdou púod kytičky více

Čtenáři také navštívili

27. 7. 2011 |  | 8 komentářů

Reality show: Dokážete zbohatnout na nemovitostech?

Mnozí jsme četli Kiyosakiho, máme známé, kteří nadělali v nemovitostech jmění – tak proč ne my? Peníze se v realitách opravdu vydělat dají, ale úplně jednoduché a bezpracné to není. Seriál Reality show...

25. 7. 2011 |  | 2 komentáře

Investice: bude druhé pololetí příznivější?

Zlato opět překonává historické rekordy, akcie jsou údajně levné, řada investorů je ale po globální finanční krizi a recesi velmi opatrná. Odpovídá jejich přístup realitě, nebo se drží zbytečně příliš...

7. 7. 2011 |  | 2 komentáře

Daniel Gladiš: Rok 2013 může být počátkem velké vleklé krize

Zvlášť v nejisté době se investoři snaží vydělávat rychle. Podle Daniela Gladiše však investování není žádný závod. Ředitel hedgeového fondu Vltava, muž působící na českém kapitálovém trhu od jeho začátků,...

23. 5. 2011 |  | 4 komentáře

Džungle v oceňování nemovitostí: jen cenová mapa nepomůže

Je tomu více než měsíc, kdy Asociace realitních kanceláří ve spolupráci s firmou Gekon a serverem reality.cz připravila web www.cenovamapa.eu. Cenová mapa by měla říkat, jaká je reálná cena nemovitostí...

20. 5. 2011 |  | 9 komentářů

Nemovitostní fond: jak investovat do realit, i když na ně nemáte

Před pár lety se zdálo, že každá finanční skupina v ČR bude mít vlastní nemovitostní fond. Globální finanční krize ale jejich nástup zastavila. Klasické nemovitostní fondy během ní ztrácely, i když mnohem...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Prescoring, Pasivní bankovní obchody, Inkaso, česká národní banka, fintech, životní styl, multiměnová karta, roklenfx, muzeum tabáku, Defined Contribution, Chytrá karta, Informační institut, miroslava němcová, blokace platební karty, NUTS2, dodávka tepla, úrok z úvěru, Viktor Kožený

5A75698, 4J58022, 1A10000, MAYBACH1, MAYBACH1

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK