Nemovitostní fond: jak investovat do realit, i když na ně nemáte

No nechci malovat čerta na zeď, ale když vidím kolem a okolo, co je všechno možné a co lidi vydrží, asi počkám na 80-90% slevy nemovitostí a nelze byť za tyto slevy nakupovat kdeco, ale jen a toliko farmaceutický a těžařský průmysl, možná i chemický a vědecký potenciál té které země, rozhodně žádné akcie, o dluhopisech, fondech, spořeních snad ani nemuvě - vyhnout se velikým , opravdu velikým obloukem.

Počkal bych na výprodeje za 20% současných cen pane Eďo a ceny komodit poletí do nebe. Ten lék na indlaci, co do předurčení vývoje reálných příjmů z aktiv pronájmů mě pobavil, ncméně léčení inflace je mým koníčkem.

Ve své podstatě máte pravdu. Nezaplatíte-li daň, vlasně neexistujete. A pokud existujete i přesto, pak s koulí u nohy nebo exekutorem na krku. Přeji hezký den.

Tohle samozřejmě vím, tímto argumentuje každý prodejce českých nemovitostních fondů, když se ho na to zeptáte. Musíte ovšem uznat, že je něco jiného vlastnit s r.o., které může zkrachovat anebo Vám ji někdo vytuneluje, a držet nemovitost, kde je něco podobného o hodně komplikovanější. Také by se tyto nemovitostní fondy neměly označovat jako nemovitostní (protože do nemovitostí de iure neinvestují), ale jako private equity fondy, investující do veřejně neobchodovatelných společností s cílem je bouchnout třetímu subjektu za vyšší částku. Nevím, jestli tuto drobnost investoři do českých nemovitostních fondů vědí, minimálně to jejich správci nedávají moc najevo.

I tady plati zlate pravidlo. Neinvestovat do toho, cemu nerozumim a na co nemam dost penez... Rada z ekonomickych tiskovin predchozich let (za vsechny prachy) - nakoupit predrazene byty na hypoteky a ty z najmu splacet. Dnes se banka smeje, investori skripou zuby a doplaci rozdil ze sveho.

Máte pravdu, velké nemovitostní fondy u nás investují do nemovitostí výhradně přes SPV. Důvod je jednoduchý, je to daňově výhodnější. Fondy nemají právní subjektivitu, nemohou odepisovat, ani započíst si jako náklad úroky z externího financování, hlavně se však pomocí s.r.o. vyhnete nutnosti platit daň z převodu nemovitostí, což při nákupním centru, nebo větší kancelářské budově není zanedbatelná částka.

to je ovsem problem jakehokoliv nemovitostniho fondu - neni likvidni a ocenovani je sporne.

Zvláštnost českých nemovitostních fondů je, že neinvestují do nemovitostí, ale do s.r.o., které vlastní nemovitosti (platí přinejmenším pro ten největší REICO ČS nemovitostní fond). Cenu s.r.o. nestanovuje trh, ale rada mudrců, stanovená fondem. Jakým způsobem zjistíte v okamžiku, kdy Vám den ze dne klesne cena o 15% a fond tuto změnu komunikuje ve smyslu: "nyní se cena portfolia zreálnila a navýšil se jeho budoucí ziskový potenciál." Tuším také, že naše nemovitostní fondy nemají statut běžných, ale speciálních otevřených podílových fondů - rozdíl zjistíte v okamžiku, kdy se fond dostane do problémů. A to, co se stalo s nemovitostními fondy v Německu, kde sektor čelil zvýšeným výběrům tím, že (přesně dle statutu) odmítl vyplácet peníze a mraky fondů šly do likvidace, nevzbuzuje moc velkou důvěru.

Ještě bych počkal, co do hromadných nákupů nemovitostí týče. Na výprodeje za 30% jejich současné ceny.