Nemovitostní fond: jak investovat do realit, i když na ně nemáte

František Mašek | rubrika: Jak na to | 20. 5. 2011 | 9 komentářů
Nemovitostní fond: jak investovat do realit, i když na ně nemáte
Před pár lety se zdálo, že každá finanční skupina v ČR bude mít vlastní nemovitostní fond. Globální finanční krize ale jejich nástup zastavila. Klasické nemovitostní fondy během ní ztrácely, i když mnohem méně než fondy akciové, smíšené či dluhopisové. Možná jejich čas právě přichází.

Založit a hlavně spravovat nemovitostní fond není jen tak, navíc je vztah Čechů k novinkám stále opatrný. Na českém trhu tak v současnosti působí jen tři klasické korunové nemovitostní fondy a dva slovenské denominované v eurech. Vedle nich tu najdeme i další realitní fondy, ty však investují do akcií nemovitostních a developerských firem či jiných „firem z oboru“. Jsou to tedy de facto akciové fondy specializované na realitní sektor. My se ovšem teď soustředíme na „pravé“ nemovitostní fondy.

„Pravé“ nemovitostní fondy investují primárně do komerčních, případně rezidenčních nemovitostí. Jejich výnos mohou tvořit příjmy z nájemného z nemovitostí, které má fond v portfoliu, dále rozdíly v pohybech tržní hodnoty nemovitostí a také výnosy likvidní složky portfolia, kterou musí každý nemovitostní fond mít.

Kolik máte v nemovitostech?

Čtenáři doporučují

I méně zkušený investor ví, že své investice musí rozložit – nevyplácí se soustředit jen na jedno aktivum, ať už jsou to akcie, dluhopisy, komodity, nemovitosti... Reality nejsou závislé na kapitálových trzích, a tak se zpravidla vyvíjejí odlišně než například akcie či dluhopisy. Jinými slovy, pokud má tedy investor část majetku v nemovitostech a akcie nebo dluhopisy ztrácejí, mohly by mu naopak reality vynášet.

V nedávné globální recesi (jejíž počátky je třeba hledat na právě u nemovitostí) se ovšem nemovitostní trhy jinak než ostatní trhy „nechovaly“. Ztrácela totiž všechna aktiva, nemovitosti nevyjímaje. A pak naopak všechna rostla. V poslední době se ale zdá, že se situace na trzích normalizuje a je opět možné vycházet z dlouhodobě platných pouček.

Klasické doporučení říká, že nemovitosti by měly tvořit asi 10–20 % portfolia. U drobného investora ovšem desetina portfolia může odpovídat lepší psí boudě. A koupit jeden dům ve víc lidech a pak se hádat o jeho správu zřejmě taky není šťastný nápad. Nemovitostní fond může představovat řešení...

Nemovitostní fondy jsou považovány za konzervativnější investiční nástroj. Tomu odpovídá jejich výnos, který je dlouhodobě o něco vyšší než u dluhopisů, zaostává však za průměrným výnosem, jaký nabízejí akcie nebo akciové fondy. Jejich ceny však zase v porovnání s realitami či dluhopisy nesrovnatelně více kolísají. Nemovitostním fondům plyne zejména z inkasovaného nájemného a částečně i z pohybu tržní hodnoty nemovitostí výnos poměrně stabilní.

Stabilizující role dluhopisů

V zahraničí vznikly otevřené nemovitostní fondy v 50. letech minulého století, u nás je najdeme od roku 2007. Kupují nemovitosti, jejichž aktivní správa jim má dlouhodobě přinášet stabilní zisk. Vedle realit musí ale tvořit část jejich portfolia také likvidní aktiva, která je možné velmi rychle prodat, kdyby větší počet investorů požádal o odkup podílových listů.

ABC investora

Chcete investovat a přemýšlíte, co všechno byste měli zvážit? Podívejte se, co všechno ovlivňuje výsledky podílových fondů, a naučte se rozumět tomu, co vám portfolio manažeři fondů říkají.
Projděte Kurzy investování a Investiční univerzitou serveru Peníze.cz.

V Česku mají mít nemovitostní fondy v realitách 51–80 % majetku, zbytek, tedy 20–49 % tvoří zmíněná likvidní aktiva. Nemusí to být nutně hotovost, často fondy drží dluhopisy. I tak se může stát – v Česku k tomu ovšem ještě nikdy nedošlo – že jsou zpětné odkupy podílových listů na určitou dobu omezeny.

Je to dáno specifiky nemovitostních fondů. Než získají do svého portfolia nějakou nemovitost, musí na tuto transakci získat od podílníků dostatek peněz. Samotná koupě nemovitosti pak vyžaduje řadu kroků, a proto určitou dobu trvá. Nejprve se k ní vyjadřuje investiční výbor, případně další odborníci, a pak je – v případě dohody – skutečně zakoupena. Podobné je to při jejím prodeji. Fond by měl nemovitost prodávat po zralé úvaze, nikoliv pod časovým či finančním tlakem: to může cenu prodávané nemovitosti negativně ovlivnit.

Tři korunoví princové

Na českém trhu najdete tři korunové nemovitostní fondy – Bridge nemovitostní otevřený podílový fond společnosti FINESKO, Conseq realitní otevřený podílový fond investiční společnosti Conseq a ČS nemovitostní fond,obhospodařovaný  investiční společností České spořitelny REICO.

První z nich nabízí zajímavý výnos – za poslední rok tvořil 6,70 %, jeho handicapem je ale malý objem vlastního kapitálu. Ten se u tohoto fondu velmi často pohybuje pod hranicí 50 milionů korun, což je minimální výše, daná ČNB. Tomu odpovídá i menší velikost nemovitostí, do nichž investuje.

Zhruba o sto milionů větší majetek spravuje fond Conseq Realitní fond, jehož aktuální roční výnos přesahuje tři procenta.

Conseq Realitní fond je ovšem určen pro větší investice – počáteční vklad musí činit minimálně 100 tisíc korun. Naproti tomu do obou zbývajících fondů stačí investovat daleko menší částku, do ČS nemovitostního fondu například jen sto korun.

ČS nemovitostní fond, který je z této trojice největší, má vlastní kapitál ve výši 1,89 miliardy korun. Zaměřuje se na větší nemovitosti. V roce 2010 investorům vynesl 3,4 %.

Poplatek za správu těchto nemovitostních fondů činí necelá dvě procenta ročně, vstupní se pohybuje kolem 3 %. ČS nemovitostní fond podle svého statutu účtoval během prvních tří let působení na trhu tříprocentní výstupní poplatek. Ten byl však začátkem roku 2010 zrušen.

Lék na inflaci

Anketa

Investovali jste do nemovitostních fondů nebo o tom uvažujete?

Nemovitostní fondy jsou během na delší trať. Doporučený minimální investiční horizont činí pět let. V posledních letech se jim kvůli recesi, která se pochopitelně odrazila i na trhu realit, příliš nedařilo. Zdá se ale, že se situace na tomto trhu normalizuje, ceny nemovitostí jsou nízké a trh zvolna ožívá. Kombinace zmiňovaných faktorů tak nabízí – i když se vždycky může něco zvrtnout – šanci na zajímavý výnos.

Nemovitosti, a platí to i o nemovitostních fondech, navíc patří k takzvaným reálným aktivům, která jsou považována za vhodnou obranu proti inflaci. Mohou přitom těžit z inflační doložky. Součástí nájemních smluv bývá totiž ustanovení, podle kterého se nájemné při určitém růstu inflace automaticky zvyšuje o předem stanovenou hodnotu. To by mělo atraktivitu nemovitostních fondů do budoucna dále zvýšit.

TIP REDAKCE

Další medicíny proti inflační nemoci 

najdete v článku Jak se bránit proti inflaci, ale samozřejmě ho číst nemusíte, určitě stačí, když se budete denně otužovat studenou vodou a jíst rybí tuk.

Odeslat
e-mailem

Líbil se vám článek?

-2
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 9 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

20. 5. 2011 10:32, Jan

I tady plati zlate pravidlo. Neinvestovat do toho, cemu nerozumim a na co nemam dost penez... Rada z ekonomickych tiskovin predchozich let (za vsechny prachy) - nakoupit predrazene byty na hypoteky a ty z najmu splacet.
Dnes se banka smeje, investori skripou zuby a doplaci rozdil ze sveho.

+5
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

20. 5. 2011 13:30, Jahoda František

Tohle samozřejmě vím, tímto argumentuje každý prodejce českých nemovitostních fondů, když se ho na to zeptáte. Musíte ovšem uznat, že je něco jiného vlastnit s r.o., které může zkrachovat anebo Vám ji někdo vytuneluje, a držet nemovitost, kde je něco podobného o hodně komplikovanější. Také by se tyto nemovitostní fondy neměly označovat jako nemovitostní (protože do nemovitostí de iure neinvestují), ale jako private equity fondy, investující do veřejně neobchodovatelných společností s cílem je bouchnout třetímu subjektu za vyšší částku. Nevím, jestli tuto drobnost investoři do českých nemovitostních fondů vědí, minimálně to jejich správci nedávají moc najevo.

Zobrazit celé vlákno

-1
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (9 komentářů) příspěvků.

A tohle už jste četli?

Fondy, které stojí za pozornost

13. 5. 2011 | František Mašek | 17 komentářů

Fondy, které stojí za pozornost

Dá se během půl či jednoho roku rozeznat dobrý fond od špatného? Nejmenovaný finančník tvrdí, že ano, své know-how ale tají… Řada investorů posuzuje kvalitu fondu podle jeho dlouhodobých... celý článek

Jak se bránit před inflací

4. 5. 2011 | František Mašek | 12 komentářů

Jak se bránit před inflací

Vysoká inflace nebyla zatím pro Česko – až na relativně krátká období – větší problém. Stejně tomu může být podle odborníků letos a příští rok. Ani oni však nevylučují možné inflační... celý článek

Spořicí účty ani fondy peněžního trhu vám penzi nezachrání

17. 2. 2011 | František Mašek | 4 komentáře

Spořicí účty ani fondy peněžního trhu vám penzi nezachrání

Zlatou éru vkladních knížek dávno odvál čas, Češi však dál nakládají s penězi velmi konzervativně. Pokud vůbec investují, obvykle do fondů peněžního trhu či zajištěných fondů. Loni... celý článek

Nemovitostní fondy v ČR: Když tři dělají totéž, není to totéž

23. 8. 2010 | Martin Viktora | 7 komentářů

Nemovitostní fondy v ČR: Když tři dělají totéž, není to totéž

Nemovitostní fondy jsou České republice pouze tři. Liší se výrazně svou výkonností a především volatilitou (kolísavostí) a doprovodnými službami. Kupodivu v případě nemovitostních fondů... celý článek

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.