Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Džungle v oceňování nemovitostí: jen cenová mapa nepomůže

| rubrika: Co se děje | 23. 5. 2011 | 4 komentáře
Džungle v oceňování nemovitostí: jen cenová mapa nepomůže
Je tomu více než měsíc, kdy Asociace realitních kanceláří ve spolupráci s firmou Gekon a serverem reality.cz připravila web www.cenovamapa.eu. Cenová mapa by měla říkat, jaká je reálná cena nemovitostí v konkrétním regionu. Pomůže vám při prodeji či koupi nemovitosti?

Záměr cenové mapy (Peníze.cz o ní psaly v článku Realitky připravily mapu se skutečnými cenami nemovitostí) je chvályhodný, realitní trh někdy připomíná džungli. Nabídek realitních portálů je obrovské množství, jen málokterá je však realistická. Jak se v tom pak prodávající nebo kupující mají vyznat? Těžko!

Ocenění nemovitostí je však úloha o nespočtu proměnných, kromě cenové mapy musíme brát v potaz mnoho dalších věcí. Pokusím se vyjmenovat alespoň ty nejdůležitější ukazatele, které mají při určování či posuzování ceny nemovitosti největší význam.

Audit výhod a nevýhod

Cenu zvyšujeCenu snižuje
Jde o novostavbu či cihlovou stavbuJde o panelový dům
Nemovitost (byt) je v osobním vlastnictvíNemovitost (byt) je v družstevním vlastnictví
1. patro a výše s výtahemPřízemí nebo v domě bez výtahu vyšší patro
Orientace oken na jih nebo jihozápadOrientace oken na západ nebo sever
Klidné místo, např. v blízkosti parkuRušná ulice
Nízké měsíční poplatky na službyVysoké měsíční poplatky
Činžovní dům opravený a/nebo udržovanýZanedbaný činžovní dům
Nemovitost po důkladné rekonstrukciNeudržovaná nemovitost
Málo bytů v domě/patřeHodně bytů v domě/patře
Vybavený byt/důmHolobyt/holodům

Daniel Kotula
je profesionálem v oblasti nemovitostí, působí jako makléř v RE/MAX Real Estate Group. Pro Peníze.cz vede Realitní poradnu, v níž pravidelně odpovídá na vaše dotazy.

A dalších a dalších okolností, které se na ceně nemovitosti k bydlení mohou projevovat, bychom našli spousty: jaká je dopravní dostupnost nemovitosti? Jaké možnosti parkování? Jaký je z ní výhled? Má balkon nebo terasu? Jaká je „občanská vybavenost“ sídla, ve které se nemovitost nachází... A tak dále a tak dále.

Může se tedy snadno stát, že máme dvě nemovitosti jen pár set metrů od sebe, jejich skutečná tržní cena se však může lišit třeba i o polovinu. Cenová mapa zkoumá pouze cenu za čtverečný metr v dané lokalitě, průměruje. Bylo by tedy předčasné mávnout nad nabídkou nemovitosti rukou jen proto, že cenová mapa ukazuje v dané lokalitě nižší cenovou hladinu. Nabízená nemovitost může zkrátka mít „něco navíc“.

Totéž ovšem platí při sestavování nabídky. To, že se v okolí podle cenové mapy prodávají nemovitosti za hodně peněz, ještě neznamená, že se vám tu podaří udělat terno a někdo si koupí tu ruinu, o kterou jste se třicet let nestarali.

Ať tedy posuzujete nabízenou cenu, nebo sami přemýšlíte, za kolik svou nemovitost nabídnout ke koupi, k cenové mapě jistě přihlédněte, ale nezapomínejte, že je to jen jeden kousek puzzle a že musíte pečlivě skládat a zvažovat jednotlivé výhody a nevýhody nemovitosti.

„A za kolik byste to chtěli prodat?“

Když budete procházet nabídky, jistě brzy zjistíte, že řada jich zřejmě takovýmto auditem výhod a nevýhod zřejmě neprošla. Ceny jsou realit nerealistické, a proto se nedostanou do mapy cen reálných, neboť prodeje nebudou realizované... Má to řadu důvodů. Ty jsou částečně historické a částečně dané nekvalifikovaností aktérů na realitním trhu. Z té řady bych chtěl zmínit několik nejdůležitějších:

  • Realitní makléři ve velké míře nezkoumají cenu nemovitosti, než ji přivedou na trh. Zeptají se majitelů „A za kolik byste to chtěli prodat?“ Cenu pak jednoduše od majitele převezmou, přidají si svojí provizi, a i když někdy vědí, že cena je neúměrně vysoká, nemovitost stejně začnou inzerovat. Kdo jiný by měl však být expert na cenu nemovitostí než realitní makléř a kdo jiný by měl říct prodávajícím, jak funguje oceňování nemovitostí? Dokud realitní makléři nebudou odmítat předražené nemovitosti, žádná cenová mapa nebo sebelepší aplikace nepomůže trh zpřehlednit.
  • Tržní cena nemovitosti není konstantní, mění se v čase, někdy klesá, někdy roste, někdy stagnuje. Zatímco do roku 2008 ceny nemovitostí neustále rostly, nyní klesají nebo přinejlepším stagnují. Při určování ceny musíme brát v úvahu aktuální trend. Podobná nemovitost prodávaná před rokem za určitou cenu se dnes již za podobnou cenu prodat nemusí.
  • Neexistuje žádný jiný zdroj reálných informací než databáze větších realitních kanceláří, kde lze dohledat detailní parametry nemovitosti a prodejní cenu. Málojaká rešerše může prodávajícímu pomoci tak, jako kvalitní makléř, který databázi své kanceláře aktivně využívá, a může tedy prodávajícímu poskytnout analýzu prodejní ceny na základě zkušeností s množstvím uskutečněných prodejů a jejich parametry.

Makléři makej!

Hlavní cíl cenové mapy je zpřehlednit trh, aby se ceny nabízených nemovitostí co nejvíce přiblížily cenám reálným. Přestože jde o krok správným směrem, samy o sobě mapy nic nemohou změnit, dokud prodávající na jedné straně nedokážou cenu své nemovitosti realisticky uvážit. A především dokud realitní makléři nedokážou prodávajícím předložit kvalifikovanou analýzu ceny bytu či korigovat jejich představy.

Anketa

Prodávat nemovitost...

Český etymologický slovník Jana Rejzka vidí v jazykové historii jasnou souvislost podstatného jména makléř a slovesa makat. Bylo by záhodno, kdyby si ji uvědomili nejen jazykozpytci, ale především sami makléři. A začali makat, tedy poskytovat svým klientům kompletní servis včetně kvalifikovaného poradenství při tvorbě ceny.

A možná by Asociace realitních kanceláří mohla uplatnit svůj vliv i zde.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+9
Ano
Ne

Diskuze

20. 8. 2013 | 17:10 | Blanka

Aby cenová mapa ukazovala skutečný průměr ceny nemovitostí, museli by makléři aktivně zadávat konečné ceny nemovitostí, které se od původní inzerované ceny mnohdy velmi liší. více

26. 5. 2011 | 17:51 | Rada

Článek je zajímavý a dobře napsaný. Cenová mapa je ale podle mě zbytečné úsilí, resp. aby k něčemu byla, musela by obsahovat mnohem více parametrů. Jistí "experti" tvrdí, že cena záleží na lokalitě, lokalitě a lokalitě. Podle...více

24. 5. 2011 | 23:11 | rum

Trh s cenovými mapami se ted také řídí poptávkou, když už chcete mít ten svět tak jednoduchý a přehledný. více

23. 5. 2011 | 20:21 | Slávka

Nechápu vynaložené prostředky na vytváření cenových map.Trh s nemovitostmi se bude hlavně řídit poptávkou.Každý zájemce o koupi je tvůrcem ceny. více

Čtenáři také navštívili

1. 4. 2011 |  | 9 komentářů

Realitky připravily mapu se skutečnými cenami nemovitostí

Koupě či prodej nemovitostí může být od příštího týdne snazší. Na webu, který připravuje Asociace realitních kanceláří, si bude moci zájemce od pondělí 4. dubna zjistit její orientační cenu. Mapa má zatím...

25. 10. 2010 |

Jak vybrat správnou nemovitost

Při výběru nemovitosti je třeba oprostit se od emocí a udělat si pečlivou analýzu založenou na faktech, která skutečně ovlivňují její cenu.

23. 7. 2009 | ,  | 3 komentáře

Jak se tvoří ceny nemovitostí

Stanovit nejlepší cenu za vlastní dům či byt není jednoduché. Původní vlastník chce z prodeje získat maximum, budoucí majitel zase touží nemovitost pořídit s co nejnižšími náklady. To jde trochu proti...

21. 10. 2008 |  | 11 komentářů

Proč jsou v Česku tak rozdílné ceny nemovitostí

Dramatické zvraty v cenách bytů a domů se v Česku v dohledné době rozhodně nečekají. Shodují se na tom všichni oslovení odborníci. Rozdíly v cenách mezi regiony jsou ale z historických důvodů velké, což...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Václav Klaus, radim jančura, EU, evropská unie, Velká Británie, autopas, nízké příjmy, duševní hygiena, padesátikoruna, lukáš hemek, rosnička, nárok na důchod, Brownlee, Union peněžní trh, stahování souborů, hypotéční kalkulačka, elektřina, plyn, cestovní pojištění online, nejlevnější povinné ručení, rychlá půjčka

4Z82894, 4Z82894, 4B52441, 5E35500, 2M23536

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK