Džungle v oceňování nemovitostí: jen cenová mapa nepomůže

Záměr cenové mapy (Peníze.cz o ní psaly v článku Realitky připravily mapu se skutečnými cenami nemovitostí) je chvályhodný, realitní trh někdy připomíná džungli. Nabídek realitních portálů je obrovské množství, jen málokterá je však realistická. Jak se v tom pak prodávající nebo kupující mají vyznat? Těžko!

Ocenění nemovitostí je však úloha o nespočtu proměnných, kromě cenové mapy musíme brát v potaz mnoho dalších věcí. Pokusím se vyjmenovat alespoň ty nejdůležitější ukazatele, které mají při určování či posuzování ceny nemovitosti největší význam.

Audit výhod a nevýhod

Daniel Kotula
je profesionálem v oblasti nemovitostí, působí jako makléř v RE/MAX Real Estate Group. Pro Peníze.cz vede Realitní poradnu, v níž pravidelně odpovídá na vaše dotazy.

A dalších a dalších okolností, které se na ceně nemovitosti k bydlení mohou projevovat, bychom našli spousty: jaká je dopravní dostupnost nemovitosti? Jaké možnosti parkování? Jaký je z ní výhled? Má balkon nebo terasu? Jaká je „občanská vybavenost“ sídla, ve které se nemovitost nachází... A tak dále a tak dále.

Může se tedy snadno stát, že máme dvě nemovitosti jen pár set metrů od sebe, jejich skutečná tržní cena se však může lišit třeba i o polovinu. Cenová mapa zkoumá pouze cenu za čtverečný metr v dané lokalitě, průměruje. Bylo by tedy předčasné mávnout nad nabídkou nemovitosti rukou jen proto, že cenová mapa ukazuje v dané lokalitě nižší cenovou hladinu. Nabízená nemovitost může zkrátka mít „něco navíc“.

Totéž ovšem platí při sestavování nabídky. To, že se v okolí podle cenové mapy prodávají nemovitosti za hodně peněz, ještě neznamená, že se vám tu podaří udělat terno a někdo si koupí tu ruinu, o kterou jste se třicet let nestarali.

Ať tedy posuzujete nabízenou cenu, nebo sami přemýšlíte, za kolik svou nemovitost nabídnout ke koupi, k cenové mapě jistě přihlédněte, ale nezapomínejte, že je to jen jeden kousek puzzle a že musíte pečlivě skládat a zvažovat jednotlivé výhody a nevýhody nemovitosti.

„A za kolik byste to chtěli prodat?“

Když budete procházet nabídky, jistě brzy zjistíte, že řada jich zřejmě takovýmto auditem výhod a nevýhod zřejmě neprošla. Ceny jsou realit nerealistické, a proto se nedostanou do mapy cen reálných, neboť prodeje nebudou realizované... Má to řadu důvodů. Ty jsou částečně historické a částečně dané nekvalifikovaností aktérů na realitním trhu. Z té řady bych chtěl zmínit několik nejdůležitějších:

• Realitní makléři ve velké míře nezkoumají cenu nemovitosti, než ji přivedou na trh. Zeptají se majitelů „A za kolik byste to chtěli prodat?“ Cenu pak jednoduše od majitele převezmou, přidají si svojí provizi, a i když někdy vědí, že cena je neúměrně vysoká, nemovitost stejně začnou inzerovat. Kdo jiný by měl však být expert na cenu nemovitostí než realitní makléř a kdo jiný by měl říct prodávajícím, jak funguje oceňování nemovitostí? Dokud realitní makléři nebudou odmítat předražené nemovitosti, žádná cenová mapa nebo sebelepší aplikace nepomůže trh zpřehlednit.
• Tržní cena nemovitosti není konstantní, mění se v čase, někdy klesá, někdy roste, někdy stagnuje. Zatímco do roku 2008 ceny nemovitostí neustále rostly, nyní klesají nebo přinejlepším stagnují. Při určování ceny musíme brát v úvahu aktuální trend. Podobná nemovitost prodávaná před rokem za určitou cenu se dnes již za podobnou cenu prodat nemusí.
• Neexistuje žádný jiný zdroj reálných informací než databáze větších realitních kanceláří, kde lze dohledat detailní parametry nemovitosti a prodejní cenu. Málojaká rešerše může prodávajícímu pomoci tak, jako kvalitní makléř, který databázi své kanceláře aktivně využívá, a může tedy prodávajícímu poskytnout analýzu prodejní ceny na základě zkušeností s množstvím uskutečněných prodejů a jejich parametry.

Makléři makej!

Hlavní cíl cenové mapy je zpřehlednit trh, aby se ceny nabízených nemovitostí co nejvíce přiblížily cenám reálným. Přestože jde o krok správným směrem, samy o sobě mapy nic nemohou změnit, dokud prodávající na jedné straně nedokážou cenu své nemovitosti realisticky uvážit. A především dokud realitní makléři nedokážou prodávajícím předložit kvalifikovanou analýzu ceny bytu či korigovat jejich představy.

Český etymologický slovník Jana Rejzka vidí v jazykové historii jasnou souvislost podstatného jména makléř a slovesa makat. Bylo by záhodno, kdyby si ji uvědomili nejen jazykozpytci, ale především sami makléři. A začali makat, tedy poskytovat svým klientům kompletní servis včetně kvalifikovaného poradenství při tvorbě ceny.

A možná by Asociace realitních kanceláří mohla uplatnit svůj vliv i zde.