Neoprávněné užívání pozemků

Dobrý den

Děkujeme, že jste využila služeb naší poradny a k Vašemu dotazu můžeme sdělit následující.

Z Vašeho dotazu vyplývá, že vlastník staveb není současně vlastníkem přilehlých pozemků. Tímto vlastníkem jste Vy společně s dalšími osobami (spoluvlastnictví). V těchto případech má vlastník stavby tzv. právo cesty přes přilehlý pozemek. Jedná se o tzv. věcné břemeno vážící se k nemovitosti (ke stavbě) za situace, kdy vlastník stavby není současně vlastníkem přilehlého pozemku a přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak (například smluvně prostřednictvím nájemního vztahu). V těchto případech může soud zřídit věcné břemeno ve prospěch vlastníka stavby (ustanovení § 151o odst. 3 občanského zákoníku). Vlastník staveb tedy má právo užívat Vaše pozemky v tom rozsahu, aby se mohl dostat ke své stavbě. To ovšem v žádném případě neznamená, že tyto pozemky může bez dalšího užívat a nebo dokonce pronajímat jiným osobám. Jelikož není vlastníkem těchto pozemků, nemůže ani mezi ním a třetí osobou vzniknout platný nájemní vztah. Vlastník staveb může pouze pronajmout stavby, které má ve svém vlastnictví. V tomto případě má nový nájemce taktéž zmíněné právo cesty přes přilehlý (Váš) pozemek.

Pokud tedy vlastník staveb užívá Vaše pozemky v rozporu s výše uvedeným, máme za to, že neoprávněně zasahuje do Vašeho vlastnického práva a Vy máte možnost se tomuto bránit i soudní cestou prostřednictvím tzv. zápůrčí žaloby (ustanovení § 126 odst. 1 občanského zákoníku).

Výše uvedené se týká pozemků přilehlých ke stavbě. Obdobně by se mělo postupovat i v případě pozemků přímo pod stavbou. I zde by měl být Váš vztah upraven pomocí nájemní smlouvy nebo zřízením věcného břemena, neboť by Vám za omezení vlastnického práva měla náležet náhrada. Co se týče nájemného, občanský zákoník v ustanovení § 671 stanoví, že pokud není nájemné určeno ve smlouvě, nájemce je povinen platit nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání.

Problém by mohl být v tom, že o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů (ustanovení § 139 odst. 2 občanského zákoníku). Hospodaření se společnou věcí zahrnuje taktéž přenechání společné věci do nájmu. V tomto ohledu je tedy potřeba většinového souhlasu spoluvlastníků. Bohužel nevíme, jak veliký je Váš podíl.