Kolik ve skutečnosti stojí hypotéka

Je moje hypotéka levná, nebo drahá? Tuto otázku si určitě s rostoucími úrokovými sazbami klade čím dál více lidí. Jenže často poměřují drahost úvěru pouze výší zaplaceného úroku. Přitom hypotéku prodraží nejrůznější poplatky a naopak ji o něco zlevní daňové výhody. Když se vše sečte a odečte, dostaneme tzv. efektivní úrok, a díky němu už konkrétní hypotéku porovnávat lze.

Zvykli jsme si, že u spotřebitelských úvěrů je velký rozdíl mezi úrokovou sazbou a roční procentní sazbou nákladů (RPSN). Často vidíme nabídku úvěru kde je úroková sazba třeba již od 9 procent a RPSN je již od 13 procent. Rozdíl udělají poplatky navíc. U hypotéky však takový nárůst nákladů nehrozí. A to i přesto, že poplatky u hypotéky jsou daleko vyšší.

Vezměme si třeba hypotéku na 2 miliony korun, s úrokovou sazbou 5 procent a splatností dvacet let. Poplatek za vyřízení úvěru je 18 tisíc korun a poplatek za vedení účtu 150 Kč měsíčně. Za dvacet let tak bance jen za vedení účtu zaplatíme 36 tisíc korun , pokud se poplatek nezmění.

Skutečné náklady na tuto hypotéku, tedy efektivní úrok, bude „jenom“ 5,19 procenta. Takže poplatky takovou hypotéku prodraží o 0,19 procentního bodu. To je daleko méně než v případě spotřebitelských úvěrů. U nich je každý poplatek hodně znát, protože se jedná o nízké částky úvěru a krátkou dobu splatnosti. Hypotéku poplatky tolik neprodraží vzhledem k jejich poměru k výši hypotéky a k její dlouhé době splatnosti.

O kolik narostou skutečné náklady, záleží také na tom, s jakou hypotékou počítáme. Záleží na její výši a na její době splatnosti. Nicméně nárůst vlivem poplatku je v řádu desetin procentních bodů.

Ke spočítání efektivního úroku ovšem potřebujeme také vědět, kolik díky hypotéce ušetříme jinde, především na daních. Pokud si budeme o zaplacené úroky snižovat daňový základ, klesnou náklady na úvěr o necelý jeden procentní bod. Efektivní úrok naší hypotéky tak bude při nynějších daňových pravidlech zhruba 4,2 procenta ročně.

Efektivní úrok, po započítání poplatků a daňových zvýhodnění, je tedy nižší než úroková sazba uvedená ve smlouvě. A vyjadřuje skutečné náklady, které pro nás hypotéka představuje. Proto, když se budeme bavit o ceně hypotéky, měli bychom mluvit právě o efektivním úroku. Pak budeme moci porovnávat, jestli je hypotéka levná, nebo drahá vůči inflaci, vůči ceně jiných zdrojů,  či vůči výnosu z jiných aktiv.

Autor je lektor a analytik společnosti KFP.

Sjednávali jste už hypotéku? Jaká kritéria jste před podpisem smlouvy zvažovali?