Jaký je rozdíl mezi znaleckým posudkem a odhadem ceny nemovitosti

Pavel Řehulka | rubrika: Jak na to | 29. 1. 2008 | 16 komentářů
Jaký je rozdíl mezi znaleckým posudkem a odhadem ceny nemovitosti
Při nákupu či prodeji nemovitosti se pracuje často se znaleckým posudkem i odhadem tržní ceny. Je ale třeba mezi nimi odlišovat. Ačkoli je mnohdy zpracovávají stejní odborníci, každý se využívá k jinému účelu.

Ten, kdo někdy prodával nebo kupoval byt nebo dům, určitě alespoň jednou slyšel výraz „znalecký posudek“. Kromě tohoto slovního spojení ale slýcháváme také termíny jako například odhad tržní ceny“, „tržní ocenění“ nebo jednoduše „odhad“. Každý z nich ale znamená něco jiného a nelze je zaměňovat, protože rozdíly mezi nimi jsou zásadní. Liší se v účelu a někdy i v tom, kdo je zpracovává.

Posudek versus tržní cena

Postavíte-li za 100 milionů pomocí vrtulníků uprostřed odlehlého lesa luxusní podzemní 3+1 s pozlacenými kohoutky, vnitřním bazénem a soukromou přistávací plochou, pak znalec při výpočtu ceny pro daň z převodu nemovitostí bude počítat obestavěnou plochu, nadstandardní materiál, stovky metrů rozvodů, apod. Výsledné číslo mu možná kolem těch 100 milionů skutečně vyjde. Pokud byste ale tuto nemovitost chtěli prodat, pak kupující bude poukazovat na nedostatek příjezdové cesty, vysoké náklady na vytápění a údržbu, přílišnou vzdálenost od nejbližšího obchodu, bezpečnostní riziko, atd. a nabídne vám za takový byt třeba jen 5 milionů.

Jak už i sám název napovídá, znalecký posudek připravuje soudní znalec. Tím ale může být jedině osoba jmenovaná soudem nebo Ministrem financí podle Zákona č. 37/67 Sb. o znalcích a tlumočnících a podle Vyhlášky ministerstva spravedlnosti č. 37/67 Sb. o provedení zákona o znalcích a tlumočnících. Znalci jsou přitom jmenovaní pro různé obory a jejich seznam je k dispozici na oficiálních stránkách českého soudnictví.

K čemu je třeba soudní znalec pro obor „stavebnictví - posuzování provádění staveb“ dobrý, ilustruje následující příklad: Při soudním sporu má soudce rozhodovat o škodě vzniklé při stavbě domu. Soudce sice rozumí právu, nerozumí ale stavebním materiálům a technologickým postupům a neví tedy, zda je třeba správné betonovat základy při teplotách pod bodem mrazu (třeba při -3˚ C). Aby mohl ve sporu o špatně provedené stavbě rodinného domu rozhodnout mezi stavební firmou a majitelem, který si na popraskané podlahy stěžuje, požádá soudního znalce o takzvaný znalecký posudek. V tomto posudku znalec vyjádří své odborné stanovisko a soud na jeho základě rozhodne o tom, kdo má ve sporu pravdu. (Poznámka autora: Znalec nikdy nerozhoduje o sporu, vždy jen dodává odborné stanovisko.)

Většina z nás se se znaleckým posudkem nejčastěji setkává při běžné koupi a prodeji nemovitosti. Stát při těchto převodech vybírá daň ve výši tří procent. Proti snahám o snižování daňových odvodů z převodu nemovitostí se jistí znaleckým posudkem.
Někoho by třeba mohlo napadnout, že do smlouvy o prodeji nemovitosti napíše jen minimální částku, aby byla daň co nejnižší, a zbytek ceny si s kupujícím předají „bokem“. 
Podle zákona o daních (Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí) proto musí ten, kdo prodává nemovitost, ve většině případů požádat soudního znalce, aby na nemovitost ke dni prodeje zpracoval znalecký posudek.

Znalec kvůli posudku nemovitost navštíví, změří si ji (nebo rozměry vyčte z výkresů), prozkoumá její stav a následně podle zákona o oceňování majetku vypočítá cenu (Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku a Vyhláška č. 540/2002 Sb., o oceňování majetku). Tato cena ale nemá většinou s tržní cenou nemovitosti nic společného. Znalec prostřednictvím koeficientů snižujících nebo zvyšujících základní cenu sice přihlíží k velikosti města, stáří nemovitosti, použitému stavebnímu materiálu apod., protože se ale tento výpočet provádí podle vyhlášky nepravidelně aktualizované Ministerstvem financí, výsledné číslo nevypovídá nic o tom, jak velký je zájem o tuto nemovitost na trhu, tedy jaká je její tržní cena. Ta by zohledňovala například fakt, že pod okny projíždí každý den tisíce nákladních aut a kvůli tomu dům nikdo nechce. Anebo třeba skutečnost, že se jedná o poslední byt ve velmi populární lokalitě a zájemci o koupi se ve svých nabídkách předhánějí. Ani jedno ale tabulky ministerstva neobsahují.

Tyto informace by měl určitě zohledňovat odhad pro banku, která poskytuje hypotéku. Banku zajímá právě ta částka, za kolik by se nemovitost dala prodat. Půjčuje-li někomu tři miliony na nákup bytu, chce vědět, že když nebude hypotéku splácet, bude schopna jeho byt prodat a své peníze získat nazpět. Banka proto vyžaduje odhad tržní ceny. (Někdy se nazývá jako odhad „obvyklé ceny“.) Tento odhad může zpracovávat jedině osoba, kterou banka zjištěním pověřila. Seznam pověřených osob je k nahlédnutí v každé bance, zpravidla to je ovšem zaměstnanec banky nebo odhadce, který pro ni smluvně pracuje. Při zpracovávání odhadu dotyčný už nepřepočítává metry, nehodnotí stavební materiál a neurčuje hodnotu na korunu přesně. Bere sice stavební materiál a způsob provedení stavby v potaz, mnohem více jej ale zajímá, za kolik se prodaly obdobné byty v okolí. Právě tyto informace totiž rozhodují o tržní ceně, tedy o tom, kolik by mohli být lidé ochotni zaplatit za odhadovaný byt.

Zjednodušeně řečeno - znalecký posudek vypovídá o tom, kolik se toho prostavělo a před jakou dobou, zatímco odhad tržní ceny se týká především ceny srovnatelné nemovitosti v blízkém okolí.  Znalecký posudek a odhad tržní ceny jsou tedy dva zcela odlišné dokumenty. V praxi je sice mnohdy zpracovávají stejní lidé, protože soudní znalci často působí i jako odhadci, suma, která je ale na poslední straně dokumentu k vybrané nemovitosti, je ve většině případů zcela odlišná.

Pavel Řehulka je autorem investičního kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“

Jaké jsou vaše zkušenosti se soudními znalci a jejich posudky?

Líbil se vám článek?

+113
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 16 komentářů

Chcete prodat svou nemovitost?

Nechte si zpracovat ZDARMA cenovou nabídku!

Stačit nám bude pár základních informací o vašem bytě nebo domě a kontakt.

Cenu zjistíte OBRATEM.

Mám zájem prodat:

Prodej bytuByt
Prodej domuDům
Prodej pozemkuPozemek
Ostatní prodej nemovitostiJiné
Zpět

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

29. 1. 2008 15:30, Jarda

Dovolil bych si autora článku poopravit, protože informace o tom, že znalec je, cituji: "osoba jmenovaná soudem nebo Ministrem financí..." není správná. Kompetentním v této věci je Ministerstvo spravedlnosti, ještě přesněji samotný ministr, jak je uvedeno v zákonu a vyhlášce o znalcích a tlumočnících. Č. zákonu je 36/1967 Sb.

+56
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

27. 4. 2016 7:52, Jana Malá

Dovolím se s Vámi podělit o svoji zkušenost, před nedávnem jsem se rozhodla prodat svůj RD a hledala jsem někoho, kdo mi vyhotoví odhad ceny mého domu. Při hledání na internetu jsem narazila na portál iodhadce.cz, kde mi ochotně poradili a vše vysvětlili, nakonec mně vyhotovili odhad online, já získala dokument o orientační obvyklé ceně mého RD a nakonec se mi podařilo dům prodat v poměrně krátké době. Nabízí i znalecké posudky, PENB, odborná vyjádření a vše si můžete objednat online. Portál iodhadce.cz můžu z vlastní zkušenosti všem doporučit. Jana Malá

-24
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (16 komentářů) příspěvků.

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

A tohle už jste četli?

Podnikáte a chcete hypotéku na byt?

6. 9. 2007 | Věra Tůmová

Podnikáte a chcete hypotéku na byt?

Banky v Česku se stále více pokoušejí zjednodušit proces získávání hypotéky, aby ji zpřístupnili pro co největší okruh zájemců. Potíže se získáním úvěru mohou mít stále podnikatelé.... celý článek

Při reklamování zboží buďte tvrdí. Zákon je na vaší straně

17. 8. 2007 | Táňa Chadrabová | 31 komentářů

Při reklamování zboží buďte tvrdí. Zákon je na vaší straně

Když prodejce nehodlá přijmout reklamaci vadného zboží, nechte si zpracovat znalecký posudek. Vyjde sice na pár set korun, ale když znalec zjistí, že reklamace je oprávněná, musí prodejce... celý článek

Jak se rychleji dostat ke zděděnému majetku

14. 8. 2007 | Věra Tůmová | 11 komentářů

Jak se rychleji dostat ke zděděnému majetku

Notáře pro dědické řízení přiděluje soud. Pokud notář řízení zbytečně protahuje nebo se dopouští chyb, mohou si dědicové u soudu stěžovat. Ten v oprávněných případech notáře vymění.... celý článek

Jak dobře napsat smlouvu na stavební práce

9. 6. 2006 | Kateřina Boušová | 5 komentářů

Jak dobře napsat smlouvu na stavební práce

Chystáte se objednat rekonstrukci nebo stavební úpravy svého bytu či domu? Věnujte náležitou pozornost nejen výběru řemeslníka či firmy, ale také smlouvě. Dobře napsaná smlouva o dílo... celý článek

Prodáváme nemovitost

1. 4. 2004 | Jiří Mikolášek

Prodáváme nemovitost

Prodej ale ani darování nemovitosti v žádném případě není jednoduchou záležitostí. Abychom vám pomohli vyhnout se hrozícím rizikům a tím zbytečným ztrátám, připravili jsme pro vás několik... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.