Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Pověry a mýty o úvěrech na bydlení

Pověry a mýty o úvěrech na bydlení
Myslíte si, že stavební spořitelny vám nepůjčí vyšší částku a že stavební spoření je dobré leda na rekonstrukce? Domníváte se, že hypotéku můžete předčasně splatit bez sankce? Jste přesvědčeni, že ze stavebního spoření můžete financovat koupi bytu v zahraničí? Věříte, že poplatek za vedení účtu je stejný u hypotéky jako u úvěru ze stavebního spoření? Přečtěte si, jak je to doopravdy.

Může se zdát, že oba produkty jsou na českém trhu již dlouho a rozdíly mezi nimi jsou notoricky známé. Přesto v povědomí lidí stále zůstává, že úvěry ze stavebního spoření jsou určeny na rekonstrukce a modernizace v řádech desetitisíců, maximálně statisíců korun a na koupi nemovitosti za milión je nutné vzít si hypotéku. Ale stavební spořitelny pochopitelně mají zájem poskytovat i vyšší úvěry a již zhruba tři roky nabízejí i tzv. překlenovací úvěry s nulovou akontací (tedy bez požadavku na spoření) a prodlouženou dobou splatnosti (více než 20 let). Jednoduše řečeno, peníze na financování bydlení v současnosti seženete stejně "snadno" u hypoteční banky jako u stavební spořitelny.

Kolik si můžete půjčit?

Není pravdou, že stavební spořitelna vám vyšší částku nepůjčí. Překlenovací úvěry stavební spořitelny poskytují do 100 % cílové částky, na kterou smlouvu uzavřete. Její maximální výše není jinak omezena, stavební spořitelny obvykle stanoví pouze minimální výši cílové částky (obvykle 40 000 Kč). Pokud úvěr dostatečně zajistíte (např. nemovitostí) a prokážete svoji schopnost jej splácet, tzv. bonitu, 10 miliónů vám půjčí stejně hypoteční banka jako stavební spořitelna. Naopak u hypotečních bank se můžete setkat s tím, že mají stanovenou dolní hranici relativně vysoko a nepůjčí vám méně než 200 000 Kč nebo 300 000 Kč.

Fixace úrokové sazby

Často propagovanou výhodou úvěrů ze stavebního spoření je jistota pevné úrokové sazby. U řádného úvěru (na ten máte ze zákona nárok nejdříve po dvou letech spoření) vám neměnnou úrokovou sazbu spořitelny garantují už v okamžiku podpisu smlouvy o stavebním spoření (tzn. s časovým předstihem min. výše zmíněných dvou let). Překlenovací úvěr, který nás v souvislosti s hypotékou zajímá především, je úročen sazbou, kterou spořitelna aktuálně nabízí v okamžiku, kdy si o úvěr požádáte. A už ne vždy je tato sazba fixována na celou dobu splatnosti úvěru. Právě produkty, které svými parametry nejvíce konkurují hypotékám, např. Hypoúvěr Modré pyramidy (profil, názory) nebo Tophypo Českomoravské stavební spořitelny (profil, názory), mají obdobně jako hypotéky úrokovou sazbu fixovanou pouze na určité období (6 let). Každopádně fixace úrokové sazby může být výhodou, i nevýhodou, záleží na vývoji úrokových sazeb na trhu.

Výše úrokových sazeb překlenovacích úvěrů a hypoték (s pětiletou fixací sazby) je více méně srovnatelná, záleží na konkrétním případě a také na "akčních" nabídkách jednotlivých finančních institucí. V článku Hypotéku, nebo úvěr ze stavebního spoření? se můžete podívat na porovnání konkrétních příkladů a čísel s ohledem na RPSN.

Kde zaplatíte méně na poplatcích?

Výdaje spojené s hypotékou nepředstavují jen vlastní splátky úvěru, které se skládají ze splátky půjčené částky a platby úroku, ale také poplatky. Za poskytnutí hypotéky i překlenovacího úvěru ze stavebního spoření zaplatíte jednorázový poplatek (viz dále) a po celou dobu splácení půjčky (tzn. třeba i 20 let) budete muset platit měsíční poplatek za vedení účtu (viz dále). Budete-li za úvěr ručit nemovitostí, počítejte s tím, že další peníze zaplatíte za odhad nemovitosti a její pojištění (více se dočtete v článku Vybíráte si úvěr na bydlení? Nezapomeňte do nákladů započítat i povinná pojištění).

Výše poplatku za poskytnutí úvěru se odvíjí od jeho objemu, přičemž je stanovena minimální a maximální hranice, u vyšších úvěrů bývá někdy poplatek stanovován individuálně. Pomineme-li různé slevy a akční nabídky, obecně platí, že stavební spořitelně většinou zaplatíte 1 % z výše úvěru, hypoteční banky požadují částky od 0,7 do 1 % z výše úvěru. U překlenovacího úvěru navíc zaplatíte i jednorázový poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření (nejčastěji 1 % cílové částky), naopak hypoteční banky někdy mohou vyžadovat, abyste si u banky otevřeli účet, z něhož budete hypotéku splácet. Za ten pak samozřejmě také platíte.

Za vedení účtu platíte stavební spořitelně i hypoteční bance, ve fázi překlenovacího úvěru vám spořitelna vede dokonce dva účty – ke smlouvě o stavebním spoření a k překlenovacímu úvěru, po překlopení překlenovacího úvěru do řádného úvěru pak jeden účet. U jednotlivých stavebních spořitelen se roční výše úhrady za vedení účtu pohybuje v rozpětí od 250 Kč do 360 Kč, tzn. měsíčně je to nějakých 20 až 30 korun za jeden účet. Hypoteční banky si účtují výrazně více, měsíčně za účet zaplatíte 100 Kč až 220 Kč, což je ročně 1 200 Kč až 2 640 Kč. Pokud zohledníte skutečnost, že úvěr budete splácet třeba 20 let, jen samotný poplatek za vedení účtu se může vyšplhat do úctyhodné výše, u měsíční sazby 220 Kč je to 52 800 korun. Což rozhodně není zanedbatelná částka.

Určitou výhodou stavebních spořitelen je garance výše poplatku, kterou vám dává zákon. Novela zákona o stavebním spoření, která vstoupila v platnost v říjnu roku 2005, totiž zakázala spořitelnám libovolně měnit výši poplatku za vedení účtu v průběhu šestiletého cyklu stavebního spoření (podrobné informace v článku Stavební spořitelny už nemohou měnit pravidla během hry).

Kolik vám přidá stát?

Ve fázi překlenovacího úvěru splácíte úrok a současně dospořujete na svůj vkladový účet až do přidělení úvěru ze stavebního spoření. Což má tu výhodu, že si i po dobu splácení překlenovacího úvěru stále můžete nárokovat státní podporu a získat tak až 3 000 Kč ročně k dobru. U hypotéky mohou s desetiletou podporou státu počítat jen mladí lidé do 36 let, kteří kupují alespoň dva roky starou nemovitost (byt do 800 000 Kč a dům do 1 500 000 Kč). Podpora je státem poskytována ve formě úrokové dotace ve výši 1 až 4 % v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb úvěrů se státní podporou, které hypoteční banky poskytly v předcházejícím roce. Ovšem klesne-li průměrná roční úroková sazba hypoték pod 5 %, je výše podpory nulová. Což je stav, který trvá již od února 2005 (MMR má povinnost vždy k 1. únoru příslušného kalendářního roku zveřejnit průměrnou sazbu úroku za předchozí kalendářní rok).

Díky novele zákona o daních z příjmů z roku 1998 si fyzické osoby, které řeší svoji bytovou situaci prostřednictvím hypotečního úvěru či úvěru ze stavebního spoření (popřípadě i jinými úvěry poskytnutými na financování  bytových potřeb) mohou částku zaplacenou na úrocích odečíst ze základu daně z příjmu, a to až do výše 300 000 Kč ročně. V této kategorii není tedy mezi hypotékou a překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření rozdíl.

Nový seriál: Jak na úvěry aneb život na splátky, které vás nepoloží
Na dluh žije čím dál tím víc českých domácností. Úvěry nepochybně mají svoje klady, dovolují nám pořídit si zboží či služby, na které je naše peněženka krátká. Pokud ale jejich kouzlu bezhlavě podlehneme, mohou nás zavést až na samé finanční dno. Následující série článků vám poradí, jak proplout úvěrovým mořem bez úhony a co dělat v případě, pokud už se snad vaše finanční loď potápí. Spoustu užitečných článků, rad a informací týkajících se úvěrových produktů a zadluženosti naleznete v našem novém seriálu Jak na úvěry aneb život na splátky, které vás nepoloží.

Účelovost použití úvěru

V případě překlenovacích úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření je jejich účelovost jasně dána zákonem o stavebním spoření. Na co úvěr můžete použít a na co už ne, se dočtete v našem poradenském textu Na co všechno můžete půjčené peníze použít?

Princip hypotečního úvěru je trochu jiný. Jedná se o půjčku zajištěnou nemovitostí v osobním vlastnictví. Na co půjčené peníze použijete, je vaše věc (ovšem nepoužijete-li peníze na bydlení, nemůžete si odečíst zaplacené úroky ze základu daně). Vedle klasických hypoték na investice do bydlení hypoteční banky poskytují i neúčelové tzv. americké hypotéky (více v článku Americká hypotéka: jak se vám líbí peníze na cokoli? Máte-li čím úvěr zajistit (jinou nemovitost), můžete hypotékou, na rozdíl od překlenovacího úvěru, financovat např. i koupi nemovitosti v zahraničí.

Variabilita produktů

Přestože stavební spořitelny většinou také nabízejí několik typů překlenovacích úvěrů, ve variabilitě produktů jednoznačně vedou hypoteční banky. Můžete vybírat z hypoték bez doložení příjmů (o těch budeme psát příští týden), specializovaných hypoték na koupi družstevního bytu, zpětných hypoték, hypoték na koupi nemovitosti a současně i vybavení domácnosti, hypoték kombinovaných se spořícími produkty (viz např. článek Kombinaci hypotéky a spořících produktů nelze paušálně odsuzovat). Produktová nabídka hypoték se navíc stále rozšiřuje, novinky letošního roku jsme vám představili v článku Novinky nažhaveného hypotečního trhu.

Požadavky na zajištění

Hypotéku je podle zákona vždy nutné zajistit zástavním právem k nemovitosti. V případě překlenovacího úvěru ze stavebního spoření se do určité částky (obvykle maximálně do 500 000 Kč) obejdete i bez nemovitosti (více informací najdete v článku Stavební spořitelny vám půjčí i bez zástavy nemovitostí). Tato skutečnost může být pro některé klienty lákavá. Také ručíte-li za úvěr nemovitostí, její případný prodej bude komplikovanější (o možnostech prodeje nemovitosti zatížené hypotékou jsme psali v článku Prodáváte byt s hypotékou?). Ovšem v případě, že na zajištění nemovitostí přistoupíte, jsou vstřícnější hypoteční banky, které běžně poskytují úvěry až do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti. U stavebních spořitelen je to maximálně 80 %, výjimkou je Modrá pyramida (profil, názory) s produktem Hypoúvěr 100.
 
Kolik vás bude stát předčasné splacení úvěru?

Během let se může vaše finanční situace změnit k lepšímu nebo se na trhu objeví výhodnější úvěr a možná budete chtít část nebo i celý úvěr splatit předčasně. Co vás v takovém případě čeká, je dobré vědět dříve, než podepíšete úvěrovou smlouvu. Stavební spořitelny jsou v tomto ohledu benevolentnější, ve fázi řádného úvěru lze úvěr předčasně splatit kdykoli a bez jakékoli sankce, stejně jako vkládat na účet mimořádné splátky. U překlenovacího úvěru to může být i jinak, např. Českomoravská stavební spořitelna podmiňuje mimořádnou splátku či předčasné splacení překlenovacího úvěru svým písemným souhlasem a zaplacením sankce ve výši úroků za 60 dnů.

Ovšem ve srovnání se sankcemi, které si za předčasné splacení účtují hypoteční banky, je tato pokuta směšná. Hypotéku můžete bez sankce splatit pouze ve výročí fixace (tzn. máte-li úrok fixován na pět let, tak až za pět let) a svůj záměr musíte bance nahlásit. Sankce za předčasné splacení je běžně stanovena ve výši 5 % p.a. z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby. Názorně, chcete-li splatit např. půl miliónu 3 roky před výročím fixace, hypoteční banka vás z důvodu ušlého zisku "zkasíruje" o 75 000 Kč (5 % z 500 000 Kč je 25 000 Kč, vynásobeno 3 lety).

Některé hypoteční banky ale už přišly s nabídkou možnosti uskutečnit mimořádnou splátku i bez sankcí nebo jsou ochotny o snížení či odpuštění sankce jednat (např. chcete-li hypotéku splatit dřív, ale současně si u stejné banky vzít novou). HVB Bank (profil, názory) má například jako jednu z variant svého hypotečního úvěru produkt Majordomus Flexi, který umožňuje klientům provádět mimořádné splátky bez omezení. Podobně zvolíte-li flexibilní hypotéku od eBanky (profil, názory), můžete předčasně splatit až 50 % z původní výše úvěru po každých 12 splátkách, u Hypoteční banky (profil, názorysi lze možnost provádění předčasných splátek za mírný poplatek sjednat přímo ve smlouvě.

Stejně tak odklad splátek je většinou jednodušší u stavebních spořitelen, viz článek Jak odložit splátku úvěru?

Hypotéka versus stavební spoření
Hypotéka Stavební spoření
Maximální výše úvěru není stanovena (nebo v řádech 10 miliónů korun) není stanovena
Fixace úrokové sazby sazba fixována na určité období u standardního úvěru ze stavebního spoření garance neměnné sazby po celou dobu splácení, u překlenovacích úvěrů (PÚ) někdy také fixace
Jednorázový poplatek za zpracování úvěru 0,7 až 1 % z objemu úvěru 1 % z objemu PÚ + poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření ve výši 1 % z cílové částky
Roční poplatek za vedení účtu 1 200 Kč až 2 640 Kč 250 Kč až 360 Kč (ve fázi PÚ jsou vedeny dva účty, ve fázi standardního úvěru jeden)
Státní dotace jen pro mladé do 36 let při splnění dalších podmínek, od února 2005 nulová ve fázi PÚ státní podpora až 3 000 Kč ročně na osobu
Účelovost použití klasická hypotéka je určena na investice do bydlení, tzv. americkou hypotékou můžete financovat cokoli pevně vymezena zákonem o stavebním spoření
Produktová variabilita široká užší
Zajištění ze zákona vždy nemovitostí cca do 500 000 Kč lze standardní úvěr i PÚ zajistit také jinak než nemovitostí
Předčasné splacení (a mimořádné splátky) většinou bez sankce jen ve výročí fixace, jinak sankce obvykle 5 % p.a. z výše mimořádné splátky za každý rok před výročím fixace ve fázi standardního úvěru bez sankce, ve fázi PÚ může být i sankce, ale zanedbatelná
Odklad splátek většinou lze odložit jen splátku jistiny, úrok je nutno splácet dál, poplatek za odklad obvykle v řádu tisíců korun je možný odklad celá splátky, poplatek za odklad obvykle v řádu stovek korun

Uvažujete o financování bydlení úvěrem? Kterému dáváte přednost? Překlenovacímu úvěru ze stavebního spoření, nebo hypotéce? A z jakého důvodu?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+10
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

16. 6. 2006 13:20

Dobrý den paní nebo slečno Boušová.
Gratuluji k vynikajícímu článku, který výborně shrnul vše podstatné o obou produktech.
Leč i já jsem objevil některé drobné nepřesnosti, zejména technického rázu, které si dovolím níže popsat:
1) měsíční poplatek za vedení hypotéky je již od 100,- Kč měsíčně ( např. RB a další)
2) poplatek za sjednání hypotéky je ve správné relaci, ale mám dojem, že někde je to i méně, ale je důležité doplnit, že v rámci lovu klientů akce se sníženými nebo dokonce zrušenými poplatky neberou konce
3) běžný účet si musíte sjednat u všech bank vyjma Hypoteční banky a Wustenrotu, které nejsou běžné retailové banky, takže tato povinnost odpadá. Je ale fakt, že již několikrát jsme dodatečně účet zrušili a taky se nic nestalo.
4) co se týká sankcí, tak je to obecně správně, ale u některých je bank je dohoda o výši sankce možná. Nedávno jsem zažil, že GE stanovila sankci na 25 tis při splacení skoro 1 mil ve druhém roce fixu. Je mi však jasné, že jen tento bod by byl hrozně obsáhlý, takže by stálo za doplnění jen info, že "dohoda je někde možná".

Reagovat

 

+68
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

16. 6. 2006 21:23, PSafranek

Autorku článku osobně vůbec neznám, v redakci PCZ nepracuji, a tudíž neaspiruji na žádnou "pozici" v PCZ..... Pravda, mohl jsem napsat panu šéfredaktorovi, ovšem v půl sedmé ráno jsem považoval za nejrychlejší řešení vůči čtenářům upozornit na chybu v diskusi a jsem rád, že autorka to takto pochopila :o)

Reagovat

 

-31
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (bousovak 16. 06. 2006 15:10)

Další příspěvky v diskuzi (22 komentářů)

3. 11. 2008 | 12:57 | hosler

Nemáte prosím někdo zkušenosti s firmou GORPROFIN či STYLPROFIN??? děkuji za odpověď hosler@seznam.cz více

19. 6. 2006 | 15:54 | oddTom

Ja mám taky hypo u ČS, a i když mi b. ú. vnucovali, vybojoval jsem, že ho mít nemusím. více

19. 6. 2006 | 9:24 | Jarmila

Dalším plusem je, že řadu věcí si můžete - v zájmu úspor - udělat sám. Takže my třeba ve vlastní režii provádíme třeba nátěry oken a dveří, malování, drobné opravy atd. Co člověk neumí, to se doučí, aspoň se při tom vyblbne,...více

18. 6. 2006 | 11:17 | Tomáš Marný

My máme také jen dva, jenže bohužel v domě jsou jen 4 byty a tak je to 50% :-(. Navíc je jedna z majitelek zasloužilou členkou KSČM, takže má přestavu, že všechno dostane zadarmo. A s tím vztahem máte pravdu - oni dostali...více

18. 6. 2006 | 10:32 | PatrikChrz

Máte pravdu, splátka hypotéky se od neregulovaného nájmu nemusí moc lišit. Jenže u té hypotéky platíte ještě na fond oprav (nebo musíte šetřit na opravy svého baráku)... Záleží na domě. Pokud je nový, nemusí být příspěvek...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Přímé daně, Veřejná emise, Likvidita, start-up, eet, fintech, lime, andrej babiš, Jeremy Grantham, dědění ze zákona, energetická koncepce, neplatiči, Zákon o elektronických úkonech a autorizované konverzi dokumentů, rozpočtové výdaje, porod, KID, trenér, evropský fond

4C40689, 4P75572, 1U56446, 1SY3450, 0B00000

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK