Češi nejsou na nové hypotéky zralí, říká Sadil

Nejen o hypotečních úvěrech, ale i o dalších aktuálních tématech souvisejících s bydlením, jsme si povídali s Janem Sadilem, předsedou představenstva a generálním ředitelem Hypoteční banky. Profesní dráhu Jan Sadil zahájil v oblasti oceňování nemovitostí, od roku 1995 pracoval v Komerční bance, naposledy na pozici ředitele odboru úvěrů pro občany. V Hypoteční bance působí od roku 2001, od roku 2003 pak ve vedení společnosti. Další informace o něm se dočtete ve sloupku na konci článku.

Dlouhé lhůty zápisů do katastru vadí i hypotečním bankám

Peníze.CZ: V minulém týdnu jsme na našem serveru psali o problematice dlouhých lhůt při vyřizování vkladu do katastru nemovitostí (Katastr nemovitostí: chybí peníze, nebo motivace?). Úvěry hypotečních bank musí být ze zákona zajištěny zástavním právem k nemovitosti, tzn. předpokládám, že se tento problém dotýká i vaší banky?

Jan Sadil: Ano, skutečnost, že například pražskému katastrálnímu úřadu trvá vyřízení vkladu i pět měsíců se významně dotýká také hypotečních bank. Prvním problémem je, že banky si dnes nemohou dovolit poskytovat úvěry až po zápisu zástavního práva ve prospěch banky, ale většinu úvěrů poskytujeme už na základě podání návrhu na vklad zástavního práva. Což znamená, že po dobu, než katastr zapíše zástavní právo ve prospěch banky, je úvěr de facto nekrytý. Před deseti lety, kdy jsem v bankovnictví začínal, jsem si něco takového vůbec nedovedl představit. Ale nic jiného nám nezbývá, banka si nemůže dovolit nechat klienta na úvěr čekat několik měsíců, než bude zástava zapsána. Bohužel takto zbytečně zvyšujeme riziko obchodu.

Druhým problémem, který nám dlouhé lhůty katastru způsobují je, že než jsou naše pohledávky v katastru zapsány, nemůžeme jimi krýt emise hypotečních zástavních listů (HZL). Pro nás jako specializovanou hypoteční banku, která je největším emitentem HZL v České republice, je to několikaměsíční zdržení diplomaticky řečeno velmi velmi nepříjemné, ale nejen to, může nás stát i peníze – na tu dobu je musíme sehnat někde jinde.

Už tedy lépe chápu, proč jsou hypoteční banky tak náročné na bonitu klienta a hypotéky nejsou dostupné každému.

Mám jiný názor, podle mě hypotéky dostupné jsou. A Hypoteční banka je dokonce jedna z bank, u které na hypotéku dosáhne opravdu skoro každý. Pokud si u nás zažádáte o hypotéku, vezmeme váš čistý měsíční příjem, odečteme příslušné životní minimum a veškeré další pravidelné měsíční platby plus splátku budoucího úvěru. Požadujeme, aby vám po odečtení všech výdajů k životnímu minimu zbylo ještě aspoň 25 % z výše splátky. Uvedu konkrétní příklad: u standardní hypotéky na milión korun se splatností 20 let, kdy splátka bude nějakých 6 000 Kč měsíčně, požadujeme, aby vám nad částku životního minima zbylo ještě 1 500 Kč. Domnívám se, že životní minimum a 1 500 Kč jako rezerva je opravdu na hraně a nemyslím si, že bychom na bonitu klientů byli tak přísní.

Tak dobře, sice na hypotéku dosáhnu, ale za cenu života 20 let těsně nad hranicí životního minima. Vzít na sebe takový závazek mi přijde dost náročné.

Před deseti lety se nikomu moc do hypotéky nechtělo, většina lidí byla zvyklá utrácet peníze jinak a čekat, že se o jejich bydlení někdo, rozumějme stát, postará. S tímto názorem už jsem se ale dlouhou dobu nesetkal, každým rokem naopak přibývá lidí, kteří jsou ochotni se uskromnit a peníze investovat právě do pořízení vlastního bydlení.

To ano, ale připadá vám správné, že si mladí lidé, kteří se chtějí osamostatnit, hned kupují vlastní byty, obvykle malometrážní, které jim rozměrově přestanou vyhovovat ještě dřív, než hypotéku splatí?

Postarat se o vlastní bydlení je správné. A pokud byt začne být malý, můžete jej prodat nebo vyměnit.

Ovšem prodat byt zatížený hypotékou je téměř nemožné.

Prodej bytu zatíženého hypotékou je sice těžký, ale ne nemožný.

Není to náhodou tak, že všichni zkrátka na vlastní bydlení nedosáhnou, a tedy ti méně majetní mají prostě bydlet v nájmu, k čemuž by měli mít vhodné podmínky? Tzn. stát by měl podporovat nabídku dostupného nájemního bydlení a ne jenom přispívat na stavební spoření a hypoteční úvěry?

Můj názor bude vždy ovlivněn tím, co dělám. Poskytujeme hypotéky na vlastnické bydlení…  I když souhlasím, že určité skupiny obyvatel nemají jinou možnost volby než nájemní bydlení, jsem přesvědčen, že vlastnické bydlení je ideální formou bydlení.

Češi nejsou na další typy hypoték zralí

Ve vyspělých zemích Evropské unie jsou běžné i další typy hypoték, například tzv. zpětná hypotéka: kdy klient nemovitost v osobním vlastnictví naopak bance prodá, banka mu pak do konce života pravidelně vyplácí rentu v určité výši a po smrti klienta jí nemovitost připadne. Nebo tzv. flexibilní hypotéka: kdy si klient může nastavit splátku na libovolnou výši, v "příznivých" obdobích života splácí více, naopak v "nepříznivých" obdobích platí méně nebo dokonce nesplácí vůbec. Uvažujete v tomto smyslu o rozšíření produktové nabídky.

Jsem vděčný novinářům, kteří o hypotékách píší, lidé už alespoň vědí, že hypotéka je "nějaký úvěr na bydlení s dlouhou dobou splatnosti", ale celkově má veřejnost v České republice o možnostech hypoték zatím jen malé povědomí. Domnívám se, že lidé na rozšíření nabídky o tyto produkty nejsou ještě připraveni. Zavedení zpětné hypotéku nevidím jako reálné na dlouhou dobu, nedovedu si představit, že by banky odkupovaly nemovitosti, staraly se o ně… Co se týká flexibilní hypotéky, podobný produkt už klientům nabízíme. Máme hypotéku, kterou klient může splácet progresivně, tzn. na začátku doby splatnosti platí méně a každý rok se splátka o určité procento navyšuje. A pak máme hypotéku s degresivním způsobem splácení, která funguje obráceně, na začátku jsou splátky vyšší a klesají. Klient si dokonce sám může sklon té progrese či degrese nastavit. Jsou stanoveny pouze limity, splátka nemůže být vyšší než dvojnásobek anuity, nebo musí být o malinko vyšší než jsou úroky.

Ale pořád to není ta evropská flexibilní hypotéka, výši splátek si klient nastaví s platností na jeden rok, což je docela dlouhá doba.

Ano, ale je to krok směrem k flexibilitě. A například ve Velké Británii nejsou běžné dlouhé doby fixace, variabilita nabídky je postavena široké škále úrokových sazeb, kdy se jejich výše může měnit v závislosti na vývoji trhu každý měsíc. Na to, podle mého názoru, není česká mentalita stavěna, my dáváme přednost jistotě, v tom dobrém slova smyslu, i v tom špatném. Vědomí, že budu pět let každý měsíc splácet např. 6 500 Kč je podle mě pro Čecha přijatelnější, než kdyby to jednou bylo 6 300 Kč a jindy 6 700 Kč.

Platební neschopnost klientů hypotečních bank? Obavy nejsou na místě

V loňském roce dosáhly úrokové sazby hypotečních úvěrů historického minima, nemáte obavu, že si hypotéku vzali i ti lidé, kteří v okamžiku, kdy dojde k refixaci úrokové sazby na splátky nebudou mít.

Od roku 1997 úrokové sazby úvěrů klesaly, letos vzrostly pouze minimálně a nikdo neočekává, že by za pět let byly na dvojnásobné výši. Blíží se přijetí eura a lze předpokládat, že úrokové sazby se pak budou pohybovat na evropské úrovni. Ty sazby jsou velmi podobné těm našim. U nás se sazba při pětileté fixaci pohybuje někde okolo 4,5 % a v Evropě je to mezi 5 % a ž 5,5 %. Nepočítám s tím, že by hrozil významnější nárůst platební neschopnosti klientů, motivace nepřijít o vlastní bydlení je velká. Pokud se klient dostane do krátkodobé platební krize a bance svoji situaci s předstihem (tzn. ne až po tom, kdy přestane splácet) sdělí, najdeme společné řešení.

Od 1. dubna tohoto roku Hypoteční banka přistoupila k  tzv. hypotečnímu kodexu. Co to znamená pro klienty?

Hypoteční banka se jako jedna z prvních bank v ČR zavázala podávat zákazníkům informace o úvěrech na bydlení před uzavřením smlouvy. Princip je takový, že klient v bance sdělí svoje požadavky na hypotéku, banka je zpracuje a klientovi předá výstupní informační list ve formátu, který je pro všechny banky, které přistoupí na kodex, jednotný a umožňuje tedy porovnání jednotlivých nabídek mezi sebou. List obsahuje informace o podmínkách poskytování úvěru, především o jeho splácení, zajištění, výši splátek, výši úrokových sazeb, a také o celkových nákladech, které s úvěrem souvisejí, včetně např. pojištění, poplatků za vedení účtu atd.

Děkuji za rozhovor.

Kdo je Jan Sadil

Jan Sadil je od roku 2003 předsedou představenstva a generálním ředitelem Hypoteční banky, dále také členem dozorčího výboru České bankovní asociace a členem správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Absolvoval ČVUT a postgraduální studium technického znalectví v oboru stavebnictví a ekonomiky při VÚT. V roce 2004 dokončil Národní certifikační program studií Corporate Governance. Ve svém volném čase se jako bývalý vrcholový sportovec a reprezentant ČR v kanoistice věnuje především lyžování, cyklistice, běhu a vodnímu slalomu.

Co si myslíte o názorech Jana Sadila?