Z jedenácti nejvýznamnějších hypotečních bank působících na českém trhu poskytují hypotéku bez nutnosti doložení příjmů jen čtyři z nich: Raiffeisenbank (profil, názory), ČSOB (profil, názory), Hypoteční banka (profil, názory) a Poštovní spořitelna (profil, názory). V září loňského roku jsme vám v článku Hypotéky: bez peněz i do banky vlez představili první dva produkty tohoto typu: od Raiffeisenbank a Hypoteční banky. Raiffeisenbank byla loni v létě první bankou, která hypotéku bez dokládání příjmu začala nabízet. Další tři jmenované banky patří do jedné finanční skupiny, u Poštovní spořitelny je hypotéka bez dokládání příjmu žhavou novinkou tohoto června.
Ostatní velké banky jako např. Česká spořitelna (profil, názory), Komerční banka (profil, názory), Živnostenská banka (profil, názory), či eBanka (profil, názory) tento produkt zatím nenabízí. Jistou alternativou snad mohou být tzv. hypotéky pro podnikatele (např. Hypotéka Podnikatel České spořitelny), kdy banky při posuzování příjmů zohledňují obrat podnikatele, nikoli jeho čistý příjem po zdanění z daňového přiznání.
Proč hypotéka bez dokládání příjmu?
Podle vyjádření Jana Sadila, generálního ředitele Hypoteční banky, bylo v České republice ještě nedávno prakticky nemyslitelné, aby klient získal hypotéku, aniž by bance prokázal svůj příjem. "Uvědomili jsme si ale, že klasické potvrzení o platu od zaměstnavatele nebo daňové přiznání jsou pro mnoho bonitních žadatelů o hypotéku omezující. Ti mají sice aktuálně dostatek financí na splácení úvěru, ale nedokáží je z různých důvodů doložit," říká Jan Sadil.
České hypoteční banky však na rozdíl od některých bank v zahraničí, které poskytnutí takové hypotéky váží na dostatečnou hodnotu aktiv, ověřují klientovu schopnost hypotéku splácet jinak, např. si zjišťují data o žadateli z úvěrových registrů a volně dostupných informačních zdrojů.
"Tento typ hypotéky zároveň klade na klienta vyšší kus zodpovědnosti, aby reálně odhadl své možnosti. Hypotéka bez dokládání příjmu by se totiž neměla v očích klient rovnat hypotéce bez příjmů," dodává Jan Sadil (s dalšími názory generálního ředitele Hypoteční banky se můžete seznámit v článku Češi nejsou na nové hypotéky zralí, říká Jan Sadil).
Komu je určena a jak klient prokazuje schopnost splácet?
Hypotéka bez dokládání příjmu je určena těm, kteří by si rádi pořídili nemovitost (jediná Raiffeisenbank poskytuje i neúčelový typ hypotéky) a z nějakého důvodu nemohou nebo nechtějí doložit své příjmy, ačkoli jejich finanční situace jim splácení hypotéky umožňuje. Mezi typické klienty patří lidé, kteří mají příjmy teprve krátkou dobu (např. žena po mateřské dovolené, začínající podnikatel) nebo podnikatelé ve svobodných povoláních s nepravidelnými příjmy (např. umělci).
Dalším typem klienta mohou být podnikatelé, kteří optimalizují svá daňové přiznání a s příjmy, které v něm uvádějí, na hypotéku nedosáhnou. Hypotéka bez dokládání příjmu se může hodit případně i cizincům, kteří mají v České republice trvalé bydliště. Samozřejmostí je zajištění hypotéky zástavním právem k nemovitosti na území ČR, které zákon nařizuje u všech typů hypotečních úvěrů.
Namísto potvrzení o příjmech od zaměstnavatele či daňového přiznání se banka v případě hypotéky bez dokládání příjmu spokojí s čestným prohlášením o tom, že vaše příjmy jsou dostatečné na pokrytí splátek úvěru, nezbytných nákladů (životní minimum) a ostatních výdajů domácnosti. Počítejte s tím, že pokud podnikáte, banka bude chtít doložit potvrzení o tom, že žádné peníze nedlužíte ani na daních (tzn. Finančnímu úřadu), ani České správě sociálního zabezpečení.
Důvěřuj, ale prověřuj
Tímto heslem se pochopitelně řídí i banky, a tak dříve, než vám hypotéku bez dokládání příjmu poskytnou, si vás prověří v registrech dlužníků. Zjistí si tím, zda jste v minulosti neměli se splácením půjček potíže. Banky kontaktují buď všechny dostupné registry, nebo alespoň ty, ve kterých jsou samy členy. Na českém trhu fungují registry dlužníků hned tři: Leasing and Loan Credit Bureau (LLCB), Solus a Czech Banking Credit Bureau (CBCB). Více se o nich dočtete v článku Registry: co všechno o vás ví váš bankéř.
Úroková sazba a zajištění
Hypoteční banky shodně uvedly, že úročení hypotéky bez dokládání příjmu je o něco vyšší než u standardní hypotéky. Obecně lze říci, že zatímco úrokové sazby standardních hypoték při pětileté fixaci začínají někde na 4 % ročně, hypotéky bez dokládání příjmu jsou úročeny od zhruba 5 % p.a. výše (viz tabulku). Je to pochopitelné. Poskytování hypoték bez dokládání příjmu je pro banku rizikovější než běžných hypoték, byť jsou oba typy úvěrů zajištěny nemovitostí. U standardní hypotéky má totiž banka další záruku v tom, že si příjem žadatele o hypotéku dopředu prověřila. "Vyšší riziko nutí každou banku klientovi nabídnout mírně vyšší úrokovou sazbu a vyžadovat od něj vyšší záruky," vysvětluje Jan Sadil.
| Příklad: U Hypoteční banky je úroková sazba hypotéky bez dokládání příjmů o 1,51 % vyšší než u běžné hypotéky. Porovnáme-li tedy klasický hypoteční úvěr na 1 milión korun s tříletou fixací sazby a splatností 20 let a hypotéku bez dokládání příjmů se shodnými parametry, za hypotéku bez dokládání příjmu zaplatíte měsíčně o zhruba 820 Kč více, což není úplně zanedbatelná částka. Když se budeme držet tohoto modelového příkladu a výše měsíční splátky, za 20 let dosáhne rozdíl 196 800 Kč. |
Proto banky také bez prokázání příjmu klientovi nepůjčí peníze na 100 % odhadní hodnoty nemovitosti, běžných je 50 %. Hypoteční banka ještě omezuje minimální hodnotu zastavované nemovitosti na 1 milión korun. Výjimkou je Raiffeisenbank, která vám půjčí až 80 % zástavní hodnoty nemovitosti. Pokud tedy chcete úvěr zajistit kupovanou nemovitostí, budete muset jeho cenu doplatit z vlastních prostředků, případně úvěr dozajistit další nemovitostí.
Jako další záruku může banka vyžadovat i notářský zápis o uznání dluhu, který jí usnadní případné vymáhání dlužné částky v případě, že byste hypotéku přestali splácet. Tento požadavek uvedla Hypoteční banka, která současně umožňuje využít dvou výjimek. Notářský zápis nemusíte pořizovat, pokud bance předložíte poslední tři výpisy z účtu s dostatečným kreditním obratem nebo jste u ní již řádně spláceli úvěr (nejméně na 300 000 Kč a po dobu tří let).
Kolik zaplatíte na poplatcích
Poplatky za poskytnutí hypotéky bez dokládání příjmů jsou srovnatelné s běžnou hypotékou, jen Raiffeisenbank si účtuje o něco víc (u hypotéky Equi 3 % z výše úvěru, u hypotéky Flexi 2 % z výše úvěru). Stejně tak ostatní poplatky, jako např. za vedení účtu, se od běžných hypoték neliší. Konkrétní čísla u jednotlivých bank najdete v tabulce.
| Názor odborníka
Problematikou bydlení se intenzivně zabývá také Sociologický ústav Akademie věd ČR. O názor na hypotéky bez dokládání příjmů jsme požádali Petra Sunegu, který v Sociologickém ústavu AV ČR působí jako vědecký pracovník a specializuje se na oblast socioekonomie bydlení. Podle Sunegy je dobře, že se banky snaží svoji nabídkou oslovit i klienty, kteří by na běžný hypoteční úvěr s ohledem na posouzení bonity nedosáhli. Sunega oceňuje také skutečnost, že hypotéka bez dokládání příjmů rozšiřuje produktovou nabídku hypotečních bank, která v ČR stále není srovnatelná se zeměmi západní Evropy (viz článek Fungují úvěry na bydlení v České republice, jak mají?). Ovšem na druhou stranu, stejně jako Jan Sadil, také Petr Sunega zdůrazňuje skutečnost, že rozhodne-li se klient využít hypotéky bez dokládání příjmu, přebírá na sebe část zodpovědnosti a měl by dobře zvážit, zda si hypoteční úvěr může dovolit a v jaké výši. "Ač by se tak na první pohled mohlo zdát, hypotéka bez dokládání příjmu rozhodně není určena domácnostem s nízkými příjmy, ale může být užitečná domácnostem, jejichž neoficiální příjmy jsou dostatečně vysoké na to, aby si mohli dovolit 'připlatit' za tento typ úvěru," dodává Sunega. |
Klienti zájem mají
Hypoteční banky, které hypotéku bez doložení příjmů nabízejí, potvrdili zájem klientů o tento typ hypotéky. Podíl těchto hypoték (počtem i objemem) vůči ostatním hypotečním úvěrům se většinou pohybuje těsně pod 10 %. Což není úplně zanedbatelná část. Raiffeisenbank uvedla, že zájem o úvěry bez doložení příjmu nevybočuje z dynamiky ostatních hypoték, tzn. roste. "V letošním roce poskytujeme zhruba dvojnásobný počet úvěrů bez doložení příjmů oproti druhé polovině loňského roku," upřesňuje tiskový mluvčí této banky Tomáš Kofroň. Uvidíme, zda zájem oslovit nové potenciální klienty zvítězí nad obavou z rizikovosti tohoto typu úvěru a hypotéku bez doložení příjmů začnou nabízet další banky.
| Parametry hypoték bez dokládání příjmu | ||||||||
| Banka | Dokumenty | Občanství žadatele | Výše hypotéky | Výše hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti | Kontrola žadatele v registrech dlužníků | Fixace úrokové sazby | Výše roční úrokové sazby | Poplatky (za uzavření a za vedení účtu) |
| Raiffeisenbank (hypotéka Equi) (profil, názory) |
čestné prohlášení, |
pouze pro občany ČR | 300 000 Kč až 30 000 000 Kč |
50 % | Solus a CBCB | na 1, 3 nebo 5 let | od 5,2 %, velmi variabilní (podle zajištění, objemu hypotéky, zda účelová či neúčelová) | 3 % z výše úvěru, účet 100 Kč měsíčně |
| Raiffeisenbank (hypotéka Flexi) (profil, názory) |
čestné prohlášení + další dokumenty osvědčující vlastnictví majetku žadatele, (potvrzení o bezdlužnosti až při čerpání úvěru) | pro občany ČR i cizince | 300 000 Kč až 30 000 000 Kč |
80 % | Solus a CBCB | na 1, 3 nebo 5 let | od 5,2 %, velmi variabilní (podle zajištění, objemu hypotéky, zda účelová či neúčelová) | 2 % z výše úvěru, účet 100 Kč měsíčně |
| ČSOB (profil, názory) |
čestné prohlášení, podnikatelé navíc potvrzení o bezdlužnosti | pro občany ČR a EU, nebo osoby s trvalým pobytem v ČR starší 18 let | 200 000 Kč až 5 000 000 Kč |
50 % | všechny dostupné | na 1, 3, 5, 10, 15, 20, 25 a 30 let | od 4,70 %, o něco vyšší než u standardní hypotéky | 0,70 % z úvěru (min. 6 000 Kč, max. 25 000 Kč), účet 150 Kč měsíčně |
| Hypoteční banka (profil, názory) |
čestné prohlášení, notářský zápis o uznání dluhu nebo výpis z běžného účtu s dostatečným obratem | pro občany ČR i cizince | 200 000 Kč až 5 000 000 Kč |
50 % | CBCB, CRÚ (registr ČNB) | na 1, 3, 5, 10 a 15 let | od 4,70%, oproti standardní hypotéce vyšší o 1,51 % | 0,70 % z úvěru (min. 6 000 Kč, max. 25 000 Kč), účet 150 Kč měsíčně |
| Poštovní spořitelna (profil, názory) |
čestné prohlášení, podnikatelé navíc potvrzení o bezdlužnosti | pro občany ČR a SR s trvalým pobytem a příjmem na území ČR | 300 000 Kč až 5 000 000 Kč |
50 % | CBCB, CRÚ (registr ČNB) | na 1, 3 a 5 let | 1 rok 4,51 %, 3 roky 5,21 %, 5 let 5,41 % | 0,70 % z úvěru (min. 6 000 Kč, max. 25 000 Kč), účet 150 Kč měsíčně |
Využili byste možnost "zatajit" bance své příjmy i za cenu vyšších úroků a nižšího objemu půjčky vůči zástavě? Jaké jsou vaše důvody? Máte s tímto produktem vlastní zkušenost?
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění, telekomunikací a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
