Soud: SVJ nesmí zakázat krátkodobé pronájmy bytu

Petr Kučera | rubrika: Co se děje | 13. 4. 2023
Nejvyšší soud poprvé řešil otázku, jestli společenství vlastníků může ve svých stanovách omezit opakovaný pronájem bytů přes platformy jako Airbnb.
Soud: SVJ nesmí zakázat krátkodobé pronájmy bytu

Zdroj: Boumen Japet / Shutterstock.com

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) nemůže svými stanovami omezit právo jednotlivých vlastníků na užívání jejich bytu. A to ani v případě, kdy majitel využívá byt ke krátkodobému pronájmu k ubytování cizích osob – typicky prostřednictvím služby Airbnb. Vyplývá to z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR.

Na začátku bylo rozhodnutí jednoho z pražských SVJ. Do svých stanov si odhlasovalo, že jednotliví majitelé mohou své byty opakovaně krátkodobě pronajímat (na dobu kratší než tři měsíce) nebo poskytovat ubytovací služby jenom tehdy, když s tím budou souhlasit všichni členové – tedy majitelé ostatních bytů.

Jednomu z majitelů se takové omezení nelíbilo. Spor nakonec skončil až u Nejvyššího soudu. A ten rozhodl, že SVJ nemůže omezit právo vyplývající z vlastnictví jednotky (bytu). Stanovy společenství sice obsahují práva a povinnosti jednotlivých členů, ty se však mohou týkat v zásadě jenom dvou oblastí: jednak samotného fungování SVJ, jednak společných částí domu.

„Stanovy SVJ představují základní dokument, jímž se řídí vnitřní poměry společenství. Jejich povinnou náležitostí je sice úprava členských práv a povinností i způsob jejich uplatňování, tím se však rozumí práva a povinnosti vyplývající z členství ve společenství vlastníků – například právo účasti na shromáždění a právo na něm hlasovat, právo být volen do orgánů společenství či povinnost ručit za dluhy společenství,“ konstatoval Nejvyšší soud.

Občanský zákoník omezuje působnost SVJ jen na správu, provoz, údržbu a opravy domu, jeho společných částí a pozemku. Součástí stanov tedy mohou (musí) být pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí – například i pravidla pro dodržování nočního klidu, pro zamykání domu či nakládání s klíči. „Užívání bytu a společných částí je neoddělitelně spjato a vlastník bytu je povinen se těmito pravidly řídit, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu,“ zdůrazňuje soud. Musí však vždy jít o pravidla upravující jen užívání společných částí – ne omezující nakládání s bytem.

Když SVJ překročí své kompetence (působnost), je takové rozhodnutí neplatné – takzvaně nicotné – a hledí se na něj, jako by nebylo přijato: nemá žádné právní následky a nikoho nezavazuje. „Omezení vlastníka jednotky ve způsobu užívání jeho majetku představuje nepřípustný zásah do výkonu jeho vlastnického práva ve smyslu článku 11 Listiny základních práv a svobod,“ konstatoval Nejvyšší soud. 

Samozřejmě to ale neznamená, že by majitel bytu nemusel brát ohled vůbec na nic. Jsou tu totiž obecné povinnosti vyplývající hlavně z občanského zákoníku, ale třeba i z daňových, stavebních nebo městských předpisů.

Jak získat z pojištění majetku víc? Poradíme!

Pro nemovitost i domácnost najdeme nejvýhodnější pojištění majetku.

Podle § 1175 občanského zákoníku má vlastník jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části. Nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

Dalším omezením jsou už zmíněná pravidla týkající se společných prostor, typicky chodby, schodiště, výtahu, ohledně nočního klidu nebo zamykání domu. Vlastník bytu musí zajistit, aby je dodržovaly i osoby, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu (§ 1176 občanského zákoníku).

„V případě, že vlastník jednotky užívá byt k jinému účelu, než vyplývá z prohlášení, a opakovaně (dlouhodobě) tím ruší obvyklý klid a pořádek v domě, má společenství vlastníků možnost postupovat podle § 1184 a navrhnout nucený prodej jednotky toho vlastníka, který přes písemnou výstrahu své povinnosti porušuje způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek,“ připomněl Nejvyšší soud.

Nemusí jít hned o nucený prodej. Proti zneužívání vlastnického práva některým z majitelů se mohou ostatní bránit také takzvanou negatorní (zápůrčí) žalobou. Jejím cílem je, aby se majitel zdržel protiprávního zasahování do vlastnického práva, případně aby protiprávní stav odstranil.

Omezit vlastnické právo k užívání jednotlivých bytů tedy může jedině soud, a to až na základě konkrétního porušení zákona. Nemůže to řešit SVJ – plošně a předem – ve svých stanovách.

Petr Kučera

Autor článku Petr Kučera

Šéfredaktor webu Peníze.cz. Zaměřuje se na širokou oblast osobních financí a spotřebitelských témat. Vystudoval Právnickou fakultu Univerzity Karlovy v Praze, ale ještě víc než paragrafy má rád média. Vedl zpravodajství České... Další články autora.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+20
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 0 komentářů
Daňové přiznání online

A tohle už jste četli?

Startují výhodné úvěry k programu Oprav dům po babičce. Mají bezkonkurenční úrok

29. 2. 2024 | redakce Peníze.CZ

Startují výhodné úvěry k programu Oprav dům po babičce. Mají bezkonkurenční úrok

Dotační program Oprav dům po babičce doplní nabídka výhodných úvěrů od stavebních spořitelen a bank. Úrok bude poloviční proti tomu, co běžně nabízí trh – maximální RPSN bude 3,5 procenta... celý článek

Největší dodavatel plynu výrazně zlevní. Podmínkou je fixace

28. 2. 2024 | redakce Peníze.CZ

Největší dodavatel plynu výrazně zlevní. Podmínkou je fixace

Dodavatel energií innogy zákazníkům od března výrazně zlevní fixovanou elektřinu i plyn. Změny cen se týkají hlavně dvouletých fixovaných produktů, u nichž společnost eviduje velký... celý článek

Všechno o zálohách na elektřinu. Proč chtějí víc a jak víc neplatit

19. 2. 2024 | Lukáš Kaňok

Všechno o zálohách na elektřinu. Proč chtějí víc a jak víc neplatit

Řadě z nás od začátku roku zase vzrostly zálohy na elektřinu. Jak je to možné, když ve zprávách píšou, že elektřina zlevňuje? Známe odpověď a všechno kolem záloh srozumitelně vysvětlíme. celý článek

ČEZ opět zlevňuje. Tentokrát cílí na fixace

12. 2. 2024 | redakce Peníze.CZ | 2 komentáře

ČEZ opět zlevňuje. Tentokrát cílí na fixace

Energetická společnost ČEZ ode dneška zlevňuje své fixované produkty v průměru o několik stovek korun za megawatthodinu (MWh). 

Rekordní pokuta pro dodavatele energií. Porušoval fixaci cen

1. 2. 2024 | Pavla Adamcová

Rekordní pokuta pro dodavatele energií. Porušoval fixaci cen

Energetický regulační úřad uložil společnosti Armex Energy pokutu ve výši 4,746 milionu korun za nekalé obchodní praktiky. Jde o nejvyšší pravomocnou pokutu od tohoto regulátora v historii.... celý článek