Jak na pronájem bytu. Deset chytáků a varování, než podepíšete

Jana Divinová | rubrika: Jak na to | 4. 8. 2022 | 7 komentářů
I člověk, který už prošel několika nájmy, může být novou nájemní smlouvou zaskočen. Prolistujte si přehled nejčastějších chytáků a sporných míst. Co po vás pronajímatel může a co nesmí chtít? Co je kauce a jaká jsou její pravidla? Kdo platí opravy? Jak má vypadat přejímací protokol? A může vám pan domácí vpadnout kdykoli do domácnosti?
Jak na pronájem bytu. Deset chytáků a varování, než podepíšete
Po nastěhování už bycha nedohoníte.
Zdroj: Shutterstock

Nájem, pronájem, podnájem

Zní to všecko podobně? Rozdíly ale jsou pořádné a zrádné. Abychom si to zjednodušili, pojďme se jednoho slova zbavit. Zákon zná a rozlišuje jenom nájem a podnájem. I smlouva, kterou budete uzavírat, by tedy měla být buď nájemní, nebo podnájemní.

Nájemní smlouvu podepisujete přímo s vlastníkem nemovitosti. Jako nájemník máte nějaké povinnosti – například platíte drobné opravy, zákon vám ale především garantuje řadu práv. Mezi ta nejdůležitější patří ochrana před bezdůvodnou výpovědí.

Podnájemní smlouvu člověk uzavírá ne s vlastníkem, ale s nájemcem nemovitosti. Vlastník o tom nutně nemusí ani vědět. Práva podnájemníka jsou proti právům nájemníka dost omezená. V první řadě jde podnájemní smlouvu vypovědět bez udání důvodu. Bez souhlasu vlastníka si nemůžete do nemovitosti přenést trvalý pobyt, ve smlouvě lze omezit i možnost podnikat v nemovitosti nebo třeba chov zvířat nebo kouření. Podnájemní vztah je zkrátka mnohem volnější a není úplně výjimečné, že majitel svou nemovitost nejprve naoko pronajme příbuznému, který pak do ní vezme podnájemníka, protože toho pak zákon zdaleka tolik nechrání.

Stav bytu a předávací protokol

Než podepíšete nájemní smlouvu, je dobré zkontrolovat stav domu nebo bytu. Nejsou v něm plísně nebo nadměrný hluk? Které vybavení v něm zůstane a které si odvezou současní obyvatelé bytu? Vyplatí se i zazvonit na pár sousedů a vyptat se. Jak se tady žije, jak je postaráno o společné prostory, nejsou s někým problémy? Projděte si i okolí – nejsou tu podniky, které by vás v noci rušily, nejsou tu místa, kam se stahují lidé, ze kterých byste měli strach?

Stav bytu před předáním se zapisuje do předávacího protokolu, bez něj smlouvu nepodepisujte. Mělo by v něm být přesně zapsáno, o jakou nemovitost jde, kdo a co komu předává, stavy měřičů energií a vody (zvlášť pokud je necháte přepsat na sebe), počty předávaných klíčů, stav a vybavení nemovitosti, ideálně i s fotodokumentací. Pokud si najímáte byt i s nějakými spotřebiči, zkontrolujte nejen to, jestli jsou funkční, ale i to, jestli jsou zapsané v předávacím protokolu

Sepsáním protokolu můžete předejít sporům při ukončení nájmu. Nájemník je odpovědný za poškození bytu a jeho zařízení, tak ať se nedohadujete, kdo poškrábal podlahu, znehodnotil gauč nebo pokazil pračku.

Co musí být ve smlouvě

Smlouvy nebývají napínavé čtení. Přemozte se a čtěte důkladně. Nebo si na to rovnou někoho sjednejte. Většina lidí zkontroluje platby za nájemné a služby, ale ostatní ustanovení jen proletí očima a zavážou se k něčemu, co pro ně může být nepraktické nebo problematické. Na druhou stranu: pokud se ve smlouvě objeví něco, co po nájemci pronajímatel vůbec chtít nesmí, takzvaná nepřiměřená povinnost, pak tohle ustanovení smlouvy prostě neplatí.

Ve smlouvě musí být uvedeno, kdo smlouvu uzavírá (jméno, datum narození, bydliště), jestli jde o smlouvu nájemní nebo podnájemní, přesné označení domu nebo bytu (obec, ulice, číslo domu, číslo bytu), účel uzavírané smlouvy, výše a způsob hrazení nájemného, doba (pod)nájmu, práva a povinnosti obou stran, zánik smlouvy, podpisy a datum.

Jako nájemce máte ze zákona poměrně široký balíček práv. Zákon vás chrání i v případě, že bydlíte v nebytovém prostoru. Ve smlouvě ale musí být uvedeno, že máte prostor pronajatý k bydlení.

Nájemní smlouva musí být vždycky písemná, zatímco podnájemní smlouvu jde uzavřít i ústně.

Služby: elektřina, plyn, voda, internet, TV a jiné odpady

V nájemní smlouvě má být jasně napsáno, jaké služby zajistí pronajímatel a jaké si nájemce zajistí sám. Pokud se nedohodnete jinak, pronajímatel zajišťuje takzvané nezbytné služby. K těm patří dodávka tepla a vody, odvoz nebo odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasu a televize, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

Některé ze služeb si na sebe můžete přepsat přímo. Obvykle jde o dodávky energií a internetové připojení. „Pro nájemníka je výhodnější přepsat smlouvy s dodavateli na své jméno. Pronajímatel pak nemůže jednostranně určit výšku zálohových plateb a nájemník může ušetřit. Na druhou stranu platba jedné částky může být zase uživatelsky snadnější varianta,“ vysvětluje Ondřej Preuss, právník a zakladatel online služby Dostupný advokát. Výhoda přepisu pro pronajímatele je v tom, že se nemusí bát starostí s případnými dluhy po nájemníkovi.

Spotřebitelská organizace dTest upozorňuje na příspěvek do fondu oprav, který občas po nájemci pronajímatelé vyžadují. Právo na to ale nemají – nejedná se o službu, ze které by měl nájemník okamžitý prospěch.

Nepřiměřené povinnosti

Pronajímatelé se často snaží v nájemní smlouvě zakotvit pro nájemníky povinnosti, které přitom vyžadovat nesmějí. Takzvaná nepřiměřená povinnost může být třeba požadavek, abyste po skončení nájmu vyměnili podlahu. Často se pronajímatelé snaží nájemníkům zakázat podnikání, kouření, zvířata nebo dokonce návštěvy. „Nic z toho majitel bytu zakázat nesmí. Nesmí po vás chtít třeba ani informaci, jestli máte nebo nemáte domácího mazlíčka,“ říká Jiří Zelenka, právní expert spotřebitelské poradny dTest. Zákaz návštěv je absolutně nemožný; něco jiného ale je, pokud pronajímatel stanoví počet lidí, kteří byt můžou užívat.

S kouřením to není stoprocentní. „Osobně se mi líbí názor, že v nájemní smlouvě můžu zakázat kouření v případě, že je zakázané v celém bytovém domě. V tom okamžiku je to nějaký místní poměr, obvyklé chování všech nájemníků v domě. a pak to mohu po nájemníkovi chtít i já,“ vysvětluje Zelenka. Advokát Ondřej Preuss z Dostupného advokáta ale kuřáky upozorňuje, že za následky svého zvyku nesou odpovědnost: „Majitel bytu pochopitelně může vyžadovat odstranění jakýchkoliv stop po cigaretách v bytě, včetně kompletní výmalby.“

Ani zákaz podnikání není v pořádku. Provoz živnosti ale nesmí obtěžovat ostatní uživatele nemovitosti. „Když budu mít v bytě advokátní kancelář a denně za mnou přijde pět lidí, nejde uvažovat o tom, že bych nějak obtěžoval ostatní nájemníky. Kdybych ale měl živnost, kde by se vystřídalo řádově víc lidí, třeba sto denně, pak už je pravděpodobně možné takové podnikání zakázat,“ upřesňuje Zelenka.

Pronajímatel a kontrola nemovitosti

Není nic nezvyklého, že dodržování povinností chodí někteří majitelé kontrolovat osobně. „Možnost a podmínky vstupu pronajímatele do bytu je vhodné upravit v nájemní smlouvě. Nájemníkům doporučujeme, aby se dohodli, že pronajímatel musí plánovaný vstup do předmětu pronájmu předem oznámit,“ radí advokát Ondřej Preuss. Není totiž úplně neobvyklé, když pronajímatel přijde na kontrolu neohlášený.

Jedna věc ovšem je, že pronajímatel něco podle zákona chtít nesmí, druhá pak to, že v reálu to stejně chce. Co pak? „Taková ujednání v nájemních smlouvách běžně jsou,“ potvrzuje právník dTestu Jiří Zelenka, „nemusí vás ale trápit, protože se k nim nebude přihlížet. Smlouvu můžete klidně uzavřít a nijak to nekomentovat.“

Opravy a údržba: co platí nájemce a co pronajímatel

Na vrub nájemníka jde „běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu“. Dlouho se o tom vedly spory, do kterých vneslo dost světla vládní nařízení z roku 2015. Za běžnou údržbu se podle něj pokládá i malování, oprava omítek v bytě, tapetování, čištění podlah, zanesených odpadů, čištění vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsávačů par, umyvadel, van, dřezů, splachovačů a dalších používaných částí bytů. Z toho výčtu je jasně vidět, že drobné neznamená vždycky levné. A protože není stanovený žádný limit, do jakého tyhle věci nájemník hradí, není proto od věci si některé věci, třeba jak často se má malovat, vymezit ve smlouvě.

Ve zmíněném nařízení jsou rozepsané i drobné opravy. Patří sem opravy podlah, podlahových krytin a prahů, opravy dveří a oken, výměny zámku (včetně elektronického), klik či žaluzií, výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, spínačů ventilace a klimatizace a další. Tady už je ale stanovený strop. Jako nájemník máte povinnost provádět drobné úpravy do limitu sta korun za čtvereční metr na rok. Co je nad limit, doplácí pronajímatel. „Pokud se drobné opravy nakumulují a budou mít hodnotu třeba deset tisíc korun a vy bydlíte v bytě o výměře 70 metrů čtverečních, máte povinnost uhradit jen sedm tisíc korun korun. Když si majitel ve smlouvě napíše něco jiného, tak se k tomu nebude přihlížet,“ vysvětluje Jiří Zelenka z dTestu.

Kauce neboli jistota

Pronajímatel nese riziko, že mu nájemce poškodí byt nebo vybavení nebo nebude řádně platit. Proto má právo při podpisu nájemní smlouvy žádat složení kauce nebo správněji jistoty ve výši maximálně tří měsíčních nájmů bez záloh na služby (ještě na začátku roku 2017 to mohlo být i dvakrát víc).

Z jistoty má právo uhradit například dluh na nájemném, nedoplatky při vyúčtování nebo škody v bytě, pokud nějaké způsobíte. V jakých případech pronajímatel může jistotu použít, by měla specifikovat smlouva. Škodu musí pronajímatel prokázat a kauce nesmí sloužit jako náhrada za opotřebení bytu, ke kterému došlo jeho běžným používáním.

Když se nedohodnete jinak, nevyužitou kauci nebo její zbytek by měl majitel vrátit v den skončení nájmu. A máte právo i na úroky za celou dobu, co měl vaše peníze u sebe. Pokud se na jejich výši nedohodnete ve smlouvě, měly by být vysoké jako „obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky“ v místě bydliště pronajímatele v době uzavření smlouvy. Tuhle formulaci bohužel ještě soudy docela nevyjasnily, není jasné, jestli jde spíš o úvěry spotřebitelské nebo třeba hypotéky. Spotřebitelské úvěry teď banky inzerují v průměru za něco mezi pěti a osmi procenty, hypotéky jsou někde mezi pěti a šesti procenty. Úroková kalkulačka vám potvrdí, že i při méně výhodném jednoduchém úročení byste při pětiprocentním úroku měli po deseti letech v nájmu dostat za třicetitisícovou jistotu 15 tisíc korun na úrocích.

Smluvní pokuta

Do novelizace občanského zákoníku v roce 2020 byla smluvní pokuta v nájemních smlouvách zakázána. Dnes je možné v nájemní smlouvě pokutu sjednat, ale společně s kaucí nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Pronajímatel vás také nesmí pokutovat kvůli neplnění nepřiměřených povinností.

Prodloužení smlouvy

Když máte uzavřenou nájemní smlouvu na dobu určitou, platí, že se automaticky prodlužuje, když ani jedna ze stran nic nenamítá. Prakticky to znamená, že pokud vám skončí nájemní smlouva, vy dál bydlíte a řádně platíte nájem a po dobu tří měsíců vás pronajímatel nevyzve, abyste nemovitost opustili, nájem se prodlužuje na stejnou dobu, na kterou byl sjednán dřív, nejvýš ale na dva roky. Nejlepší je ale samozřejmě včas se dohodnout, pár měsíců před uplynutím sjednané doby se majiteli ozvat a domluvit se, co bude dál. 

Automatické prodloužení nájmu ale může majitel nemovitosti ve smlouvě vyloučit.


Fotogalerie: Projděte si nejlevnější byty v Česku

Byty dál prudce zdražují. Přesto se dají najít i za půl milionu korun. Jak vypadají a kde najdete ty nejlevnější? Vybrali jsme pár nabídek z února.

Popisky a autory fotek najdete uvnitř galerie.

Jana Divinová

Autor článku Jana Divinová

Vystudovala ekonomii a management na Vysoké škole báňské. V redakci NextPage Media působí od podzimu 2021, předtím pracovala v MF Dnes a iDnes.cz. Volný čas tráví nejraději s rodinou a přáteli. Miluje přírodu, cestování a... Další články autora.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+16
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 7 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

4. 8. 2022 15:13, D

Tady u nás v Praze je spousta bytů nepronajatých, protože se je majitelé vyloženě bojí pronajímat. Neplatícího nájemníka nejde z bytu jen tak vyhodit, musí být soudní příkaz. A ten získat trvá rok i déle a ještě musíte platit právníka. Nájemníci se v bytech chovají jako čuňata, k pronajímanému nemají žádný vztah, takže většinou po nich zbyde byt k větší či menší rekonstrukci, kterou ale kauce při dnešních cenách ani zdaleka nepokryje. Co majitel vydělá na nájmu následně vrazí do rekonstrukce poničeného bytu. Ochrana nájemníků a to i neplatičů či devastátorů je u nás přehnaná.

+12
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (7 komentářů) příspěvků.

Zjistěte tržní cenu nemovisti i výši nájmu

online | rychle | zdarma

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Chcete koupit stavební pozemek? Máme deset rad

1. 7. 2022 | Jana Divinová | 1 komentář

Chcete koupit stavební pozemek? Máme deset rad

Nenakupujte impulzivně a pořádně si ten kus hlíny proklepněte. Možná na něm strávíte zbytek života a možná tu budou vyrůstat i děti vašich dětí. Tady jsou tipy, na co nezapomenout,... celý článek

Kupte si dům snů, ne dům hrůzy. Jak ho dobře vybrat

1. 7. 2022 | Jana Divinová

Kupte si dům snů, ne dům hrůzy. Jak ho dobře vybrat

Uvnitř máme devět rad, ale hned na začátku začneme desátou: Jestli to s koupí rodinného domu myslíte vážně, zaplaťte si profíka, co pomůže. Dům stojí takovou hromadu peněz, že se v... celý článek

Příspěvek na bydlení stoupne. Spočítejte si, jak pomůže s energiemi

20. 1. 2022 | Jiří Hovorka | 15 komentářů

Příspěvek na bydlení stoupne. Spočítejte si, jak pomůže s energiemi

Na příspěvek dosáhne víc lidí, dalším se zvýší. Zmírní se také pravidla pro mimořádnou okamžitou pomoc: nově bude možné při posuzování příjmů a nákladů zohledňovat i hypotéku, leasing... celý článek

Dobré rady od dTestu: Co hlídat, když si pronajímáte byt

1. 9. 2015 | Lukáš Zelený

Dobré rady od dTestu: Co hlídat, když si pronajímáte byt

V nájmu bydlí čtvrtina Česka. Bylo by tedy s podivem, kdyby se mezi nájemníky a pronajímateli občas nevyskytly neshody. Jenže je to častěji než občas. Dost k tomu přispívá, že často... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.