Chcete koupit stavební pozemek? Máme deset rad

Jana Divinová | rubrika: Jak na to | 22. 9. 2022 | 3 komentáře
Nenakupujte impulzivně a pořádně si ten kus hlíny proklepněte. Možná na něm strávíte zbytek života a možná tu budou vyrůstat i děti vašich dětí. Tady jsou tipy, na co nezapomenout, co prověřit a s kým promluvit, abyste si nezadělali na roky trablů.
Chcete koupit stavební pozemek? Máme deset rad

Zdroj: ČÚZK. Výřez z katastrální mapy obce Pičín doplněné o ortofoto

Zemi drtí inflace, ale zájem o reality – včetně stavebních pozemků – zatím neklesá. A dává to smysl. Lidé se bojí, že později budou materiály i práce ještě dražší, a ve vlastním bydlení vidí investici, jejíž hodnota časem neklesá. „Podle našich dat se většina pozemků prodá do tří měsíců. Déle než čtyři měsíce se inzerují jen opravdové ‚speciály‘ nebo nabídky, se kterými je něco v nepořádku,“ potvrzuje zájem šéf webu Bezrealitky Jan Škrabánek. A zároveň tak dává první radu, kterou můžeme vytknout před závorku: u inzerátů se dívejte na datum vyvěšení.

Protože poptávka převyšuje nabídku, je dobré nepočítat s tím, že se dočkáte ideálu. Srovnejte si priority, abyste věděli, ze kterých požadavků jste ochotni slevit a přes co nejede vlak. Podle toho si pak na realitních webech, pokud nespoléháte na realitní kancelář, nastavte hlídací psy, abyste tipy na pozemky měli mezi prvními.

Když se vám pozemek zalíbí, nepodléhejte ale tlaku, že by vám ho mohl někdo vyfouknout. Nenakupujte impulzivně a pořádně si ten kus hlíny proklepněte. Možná na něm strávíte zbytek života a možná tu budou vyrůstat i děti vašich dětí. Máme pro vás deset dobrých tipů, na co nezapomenout, co prověřit, s kým promluvit, abyste si nezadělali na roky trablů.

Právní stav pozemku. Čí to doopravdy je

Začněte asi od listu vlastnictví. Z něj se dozvíte, jestli pozemek opravdu patří tomu, kdo vám ho prodává. A jestli nemá spoluvlastníky. Problematické může být i společné jmění manželů: souhlasit s prodejem musí oba. Dál se z listu vlastnictví dozvíte, jestli pozemek není zatížený dluhem, věcným břemenem nebo jestli se na něj nevztahuje insolvenční či exekuční řízení.

List vlastnictví nejsnáz získáte na webu katastru nemovitostí, zadarmo je částečný výpis, zaplaťte si ale za úplný, bude to padesát korun za stránku. Na katastr můžete zajít i osobně, list vlastnictví vystaví po stu korun za list. Nebo můžete na Czech POINT, tam vás první strana dokumentu vyjde na sto a každá další na padesát korun.

Pokud v listu vlastnictví najdete symbol P (plomba) nebo hvězdičku, zbystřete. Plomba znamená, že někdo podal návrh na vklad určitého práva. Pak je důležité vědět, o co jde – nejhůř to může znamenat to, že se vám někdo snaží prodat pozemek, který už je prodán někomu jinému, a čeká se na vepsání nového vlastníka. Hvězdička ukazuje na nějaký nedořešený právní vztah týkající se pozemku.

Na pozemku můžou váznout i nejrůznější věcná břemena, některá jsou běžná a banální – například nad pozemkem nebo pod pozemkem vede elektrické vedení nebo potrubí – a vy to budete muset strpět. Horší to může být s břemeny typu chůze nebo jízdy přes pozemek nebo s předkupním právem: bylo by jistě nemilé, kdybyste měli rozestavěno a někdo si přišel stěžovat, že se ho nikdo nezeptal, jestli si pozemek nechce koupit...

Pokud nemáte právní vzdělání, najděte si právního zástupce. Ostatně bude se hodit i později, když budete sepisovat rezervační a kupní smlouvy.

Budeš o ar kratší! Opravdová výměra pozemku

Při koupi pozemku se můžete setkat s tím, že výměra pozemku, která je uvedena v katastru nemovitostí, neodpovídá skutečné výměře. Důvodů to může mít víc. Mohlo jít o lidské pochybení při vyměřování i úmyslné nebo neúmyslné posunutí hranice pozemku. Pokud chcete mít jistotu nebo pokud kupujete pozemek, u kterého hranice nejsou jasně viditelné, je rozhodně lepší si ho nechat nově vyměřit geodetem.

Povodňová zóna. Kde vás nepojistí

Při výběru stavebního pozemku zkontrolujte, jestli neleží v záplavové oblasti. Takové pozemky sice bývají výrazně levnější, ale dům na nich je prakticky nepojistitelný, případně je pojištění nemovitosti několikanásobně vyšší, než je běžné jinde. Komplikace v takových případech můžete očekávat i při snaze o získání hypotéky. Pojišťovny většinou rozlišují čtyři povodňové zóny, bez problémů bývá pojištění nemovitosti zpravidla jenomv první zóně.

  1. zóna se zanedbatelným rizikem povodně
  2. zóna s nízkým rizikem povodně (území stoleté vody)
  3. zóna se středním rizikem povodně (území padesátileté vody)
  4. zóna s vysokým rizikem povodně (území dvacetileté vody)

Do jaké míry vyhlédnutý pozemek ohrožují záplavy, můžete zjistit několika způsoby. Mapy povodňových zón najdete na webu České asociace pojišťoven, mapu záplavových oblastí v informačním systému veřejné správy Povis, na  informačním portálu Voda České republiky nebo na úřadu obce, na jejímž území se pozemek nachází – záplavová území jsou vyznačena v územním plánu.

Územní plán. Smí se tu stavět? Domy? K bydlení?

Bez ohledu na to, co říká prodávající, ověřte si v územním plánu obce, jestli jde opravdu o stavební pozemek a plochu určenou k bydlení. Při té příležitosti mrkněte, jaké určení mají pozemky okolo, jestli se tam neplánuje třeba stavba velké silnice. Územní plán najdete na internetu – buď na webovkách obce, nebo na Informačním webu územního plánování, ale samozřejmě si můžete rovnou dojít na stavební úřad.

Pokud pozemek není určený ke stavění, dá se to někdy změnit. Jenže změna jednak znamená papírování a jednak není zadarmo. Kdyby se jednalo o zemědělskou půdu, musí se parcela vyjmout ze Zemědělského půdního fondu (ZPF), cena za vyjmutí záleží na velikosti pozemku a bonitě půdy, můžete se dostat i do řádu desítek tisíc. Vyřizuje se na úřadě obce s rozšířenou působností, hledejte odbor životního prostředí.

Zajímat by vás mělo, jaká může být zastavěnost pozemku a kde na něm smí být dům umístěný. „Zastavěnost určuje, na kolika procentech z celkové plochy pozemku můžou stát stavby. Pokud plánujete velkou stavbu na malém pozemku, můžete jednoduše narazit,“ vysvětluje ředitel realitní kanceláře Maxima Reality Vladimír Zuzák. A pozor: zastavěnou plochou se nemyslí jenom to, kde bude stát dům, počítají se všechny zpevněné plochy, tedy například i garáž nebo garážové stání a příjezd k němu.

V územním plánu můžou být vepsány na budoucí stavby i další požadavky. „Města a obce můžou v rámci své strategie rozvoje požadovat odstín fasády, maximální velikost stavby nebo sklon střechy,“ upozorňuje makléřka RE/MAX G8 Reality Kamila Buráňová.

Do hloubky. Geologický průzkum a ochranná pásma

Stavební úřad vás taky připraví na to, s kým budete muset jednat o připojení na inženýrské sítě a jejich kapacitě, upozorní, jestli je potřeba udělat geologický průzkum nebo nechat zkontrolovat výskyt a případné množství radonu a podobně. Není to samoúčelné. „Geologický průzkum často rozhodne, jakým způsobem může být nová stavba založena. Často se stává, že teprve po skrývce zeminy majitel zjistí, že je pozemek tvořený nestabilní navážkou, v podloží může být voda, a to dokonce chemicky agresivní, taková, která dokáže narušit základový beton. Kvůli radonu bývá potřeba založit specifický typ základové desky,“ uvádí příklady z praxe Vladimír Zuzák z Maxima Reality.

Využití pozemku může ovlivnit i řada dalších věcí, které byste měli proklepnout. „Například jestli pozemek není zatížen ochranným pásmem, vedením sítí nebo třeba stavební uzávěrou,“ upozorňuje Jan Hamrník, vedoucí tiskového oddělení městské části Praha 10. Ochranná pásma bývají podél inženýrských a telekomunikačních sítí, dopravních staveb, chráněných území, v blízkosti vodních a přírodních zdrojů a v okolí kulturních památek, rezervací a památkových zón. Pak je možné, že byste museli podmínkám ochrany přizpůsobit výstavbu domu nebo výhledově počítat s tím, že budete muset strpět na svém pozemku cizí lidi, kteří tam budou provádět opravy a údržbu některé sítě.

Nejen kde, ale i kudy. Přístupová cesta

Stavební pozemek bez přístupové cesty je průšvih. Zajímat by vás měla nejen její kvalita, ale také vlastnictví. Ideálně by měla být buď majetkem obce, nebo patřit k vaší stavební parcele. Pokud příjezdová cesta vede přes cizí pozemek, mělo by být zřízené věcné břemeno ve váš prospěch a rozhodně nespoléhejte na ústní dohodu. Když nebudete na využití příjezdové cesty přes cizí pozemek mít smlouvu, v budoucnu se vám taky může stát, že se na svůj pozemek prostě jen tak nedostanete.

Dost pravděpodobně se nedostanete taky k hypotéce. „Přístupovou cestu zkoumá financující banka při hypotéce jako první věc, bez ní nelze dát pozemek vůbec do zástavy. Cesta musí být až k pozemku nebo musí být zřízen přístup věcným břemenem. Překážkou je i půlmetrový pás jiného vlastníka. Šířka by měla být minimálně 2,5 metru a stavba být do 50 metrů od cesty kvůli přístupu hasičů a dalších záchranných složek,“ vysvětluje makléřka Kamila Buráňová. Pokud by příjezdová cesta nevyhovovala pro příjezd hasičů, stavební úřad vám nemusí vydat stavební povolení.

Voda, elektřina, plyn. Odpady. Máte inženýrské sítě?

Na pozemek by měla být ideálně zavedena elektřina, plyn, voda a kanalizace. Inženýrské sítě musí být zkolaudované a vyvedené do pilíře a šachet u pozemku. Bez kolaudace inženýrských sítí stavební úřad nevydá stavební povolení. Odborníci doporučují uzavírat kupní smlouvu tak, aby v ní zavedení a kolaudace sítí byly jako závazek prodávajícího. Kupovat pozemek zasíťovaný znamená vyhnout se starostem a výdajům navíc. 

Pokud jste si vybrali nezasíťovaný pozemek, zjistěte, kde se nejblíž můžete napojit. „Každý metr vedení inženýrských sítí stojí poměrně dost peněz – kromě výkopu je třeba zkoumat vedení jiných sítí a dodržovat ochranná pásma. To všechno může napojení rodinného domu prodražit,“ radí Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality. Není žádná ostuda obrátit se ve věci inženýrských sítí na odborníka. Poradí vám stavební úřad i správci inženýrských sítí.

Vodu pro pozemek můžete zajistit dvojím způsobem – napojením na vodovodní řad nebo vlastní studnou. „Poklesy spodních vod vedou úřady k jasné preferenci vodovodů a realizaci nové studny vůbec nemusí povolit,“ upozorňuje Zuzák. Pokud nemáte k pozemku dovedenou elektrickou přípojku, obrňte se trpělivostí. Zavedení elektřiny nebývá problém, jen jde o zdlouhavý proces, kde jste odkázáni na jediného možného dodavatele. Potíž zato je, když pozemek nemá kanalizační přípojku nebo když čistírna odpadních vod, do které přípojka splašky svádí, nemá dostatečnou kapacitu. „Pak je potřeba žádat o povolení na lokální čistírnu odpadních vod. Ta může být buď na principu chemického čištění, nebo na bázi odkaliště neboli biotopového jezírka. Ne všude ale stavební úřad takový způsob čištění odpadních vod povolí,“ dodává Zuzák.

Na šikmé ploše. Svažitost pozemku a světové strany

Nejvhodnější pozemek pro stavbu domu je rovný, neomezuje vás při návrhu domu ani jeho stavbě. Svažitý pozemek sice mívá lepší výhled, stavba ale bývá náročnější a dražší. Vyžaduje dodatečné náklady spojené s přesunem většího objemu zeminy a s případným budováním opěrných zdí. Přijatelná je podle odborníků svažitost zhruba do sedmi procent.

Vliv na výstavbu má orientace pozemku, která rozhodne o tom, jak bude orientován váš dům. Správná orientace místností ovlivní, kolik světla v domě budete mít a jestli vám tam v létě nebude moc horko. V potaz je třeba vzít i to, co budete mít před budoucími okny. Řešit to budou určitě majitelé pozemků, v jejichž blízkosti se nacházejí jiné stavby.

S ideálně orientovaným pozemkem můžete ušetřit i za projekt. Typizované (tedy levnější) projekty rodinných domů jsou z velké části chystané na ideálně orientované pozemky, rovinaté, případně mírně svažité k jihu nebo západu, s příjezdovou cestou z východu nebo severu. Pokud takový pozemek nemáte, bude to znamenat změny projektu nebo rovnou projekt nový, což se samozřejmě projeví na rozpočtu.

Pokud budete chtít používat solární panely nebo kolektory na ohřev vody, měly by být umístěné ideálně na střeše orientované na jih.

Okolí pozemku, občanská vybavenost, sousedi

Při koupi pozemku je rozhodující okolí a občanská vybavenost. Vyplatí se osobně zkontrolovat okolí pozemku v různé denní doby. V budoucnu by vám mohla vadit třeba továrna, JZD, hlučná dálnice nebo letiště. Zajímejte se, jestli se v místě vašeho budoucího bydliště nacházejí obchody, zdravotní střediska, restaurace, pošta, školy nebo hřiště pro děti. Pokud budete vy nebo někdo z rodiny dojíždět do práce nebo školy, zajímat by vás určitě měla vzdálenost autobusové nebo vlakové zastávky.

A zkuste popátrat, kdo jsou budoucí sousedé a jak se vůbec k přistěhovalcům staví obec. Udělejte si společenské odpoledne a zkuste si popovídat „Doporučuji potkat se například se starostou a zcela lidsky si popovídat o přístupu obce a stavebního úřadu. Věřte tomu, že obce, které přespolní nechtějí, můžou novostavbám řádně zatopit a poznáte to zcela určitě právě z takového popovídání,“ říká Jan Škrabánek z webu Bezrealitky.

Nájemní smlouva po předchozím majiteli

Podceňovat byste neměli ani případné nájemní smlouvy, které můžou být s pozemkem spojeny. Část pozemku nebo rovnou celý si může pronajímat třeba někdo ze sousedů nebo místní zemědělské družstvo, které na něm hospodaří. Změnou majitele pozemku nájemní smlouva automaticky nezaniká, jen přechází na nového majitele. V katastru nájem i pacht (forma pronájmu, pokud se na pozemku provozuje zemědělství) zapsány být můžou, ale nemusí. Prodávající by vám samozřejmě měl oznámit, pokud pozemek pronajímá, ale spolehnout se na to stoprocentně nemůžete. Určitě nechejte do kupní smlouvy vložit klauzuli, že pozemek nájemní nebo pachtovní smlouvou zatížený není.

Jana Divinová

Autor článku Jana Divinová

Vystudovala ekonomii a management na Vysoké škole báňské. V redakci NextPage Media působí od podzimu 2021, předtím pracovala v MF Dnes a iDnes.cz. Volný čas tráví nejraději s rodinou a přáteli. Miluje přírodu, cestování a... Další články autora.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+25
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 3 komentářů

Zjistěte tržní cenu nemovisti i výši nájmu

online | rychle | zdarma

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Kupte si dům snů, ne dům hrůzy. Jak ho dobře vybrat

25. 8. 2022 | Jana Divinová

Kupte si dům snů, ne dům hrůzy. Jak ho dobře vybrat

Uvnitř máme devět rad, ale hned na začátku dáme desátou: Jestli to s koupí rodinného domu myslíte vážně, zaplaťte si profíka, co pomůže. Dům stojí takovou hromadu peněz, že se v tom... celý článek

Deset věcí, na které si dát pozor při koupi bytu

17. 8. 2022 | Jana Divinová

Deset věcí, na které si dát pozor při koupi bytu

Koupě bytu je pro většinu lidí životní událostí, která už se nikdy nezopakuje. Investují do ní celoživotní úspory a zadluží se na většinu svého života. Na co si dát pozor, aby se sen... celý článek

Jak na pronájem bytu. Deset chytáků a varování, než podepíšete

4. 8. 2022 | Jana Divinová | 7 komentářů

Jak na pronájem bytu. Deset chytáků a varování, než podepíšete

I člověk, který už prošel několika nájmy, může být novou nájemní smlouvou zaskočen. Prolistujte si přehled nejčastějších chytáků a sporných míst. Co po vás pronajímatel může a co nesmí... celý článek

Kupujete dům? Na tyhle vady si dejte pozor. Máme fotky

25. 7. 2022 | Jana Divinová

Kupujete dům? Na tyhle vady si dejte pozor. Máme fotky

Stavební inspektoři radí, na jaké technické vady si dát pozor při koupi rodinného domu. Než půjdete na prohlídku nemovitosti, prohlédněte si je ve fotogalerii.

Pozemky rekordně zdražují. Investice do půdy poráží inflaci

1. 2. 2022 | Jana Divinová, Jiří Hovorka | 30 komentářů

Pozemky rekordně zdražují. Investice do půdy poráží inflaci

Kdo v minulých letech investoval do stavebního pozemku nebo orné půdy, může si gratulovat.

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.