Zdroj: Shutterstock
Hypotéky za víc jak šest procent a přísnější pravidla pro půjčování od České národní banky. Takzvané vlastnické bydlení je čím dál víc nedostupné. Problém je to hlavně ve velkých městech, kde jsou nemovitosti nejdražší. Když dnes v Praze průměrný byt stojí kolem sedmi milionů korun, potřebují mladí lidé minimálně 700 tisíc korun z vlastních peněz, aby dostali hypotéku. Lidé od 36 let pak potřebují dvojnásobek.
K novému bytu tak vede cesta přes dlouhodobé spoření s nejasným výhledem, jestli ceny bydlení dál neporostou. Někomu mohou pomoct peníze od rodičů – jenže ne každý má rodiče se stovkami tisíc navíc.
Reakcí na tuto situaci jsou služby typu rent to own, což se dá přeložit jako pronájmem k vlastnímu bydlení. Do Česka tento trend přináší společnost Ownest. Ta láká lidi v perspektivních oborech, kteří před sebou mají rychlý kariérní růst a s tím spojený růst příjmů, na nový způsob, jak se k vlastnímu bydlení dostat.
Místo deseti procent, které mladí potřebují na hypotéku, v Ownestu stačí procenta tři a maximálně pět let placení nájmu a střádání peněz na potřebnou akontaci pro banku. Takže když chcete třeba byt za sedm milionů, stačí vám aspoň 210 tisíc korun. Ownest byt koupí a vy se do něj zatím nastěhuje do nájmu.
„Začínali jsme nad službou přemýšlet, jakože je pro sourozence, pro mladší kamarády, kteří se na nás obraceli, co mají dělat s aktuální situací, kdy nemají ani zdaleka naspořeno 10 % na vlastní bydlení. Inspirovali jsme se v anglosaských zemích,“ říká Martin Machala, jeden ze zakladatelů Ownestu. Dříve působil například v investičním týmu fondu nájemního bydlení Heimstaden nebo jako seniorní konzultant pro realitní trh společnosti CBRE.
„Průměrný věk kupujících první nemovitosti na západě roste a bohužel není moc důvodů si myslet, že by se podobný scénář měl vyhnout České republice. S růstem cen a nájmů je stále těžší si naspořit na akontaci pro hypotéku a v tomto začarovaném kruhu může být celá budoucí generace,“ dodává. Podle odhadů Ownestu v současné době nemá šanci dosáhnout na hypotéku asi 62 % Čechů s nadprůměrnými příjmy. A právě na ně novinka míří.
Zájemcům koupí jimi vybraný byt a dá jim pět let na to připravit se na jeho financování pomocí hypotéky s využitím předkupního práva. Do té doby mohou v bytě bydlet za tržní nájemné a chovat se „jako doma“ – můžou si ho tedy například vymalovat, jak chtějí, nebo v něm mít domácí mazlíčky. Machala po vlastních zkušenostech z nájemního bytu ví, že i takovéto praktické věci mohou zájemce lákat, protože někteří pronajímatelé se nechovají příliš lidsky.
„Chtěli jsme vytvořit službu, se kterou se člověk nastěhuje a má na pět let jistotu, že ho z bytu nikdo nevyhodí. A že když bude platit, co má, tak za pět let si byt může odkoupit a dál pak splácet hypotékou,“ říká Machala.
Hlavně ale láká na to, že vše dává finanční smysl. Lidé, na které míří, si s Ownestem mohou pořídit výrazně hodnotnější nemovitost, než na jakou dnes mají příjmy, tedy namísto garsonky rovnou třeba byt pro budoucí rodinu. Počítají totiž s budoucím růstem příjmu svých klientů a za tento vyšší příjem pořizují byt už nyní.
„Ownest je pro mladé lidi, kteří jsou typicky dva, tři roky v práci, uchytili se, věří sami v sebe a přitom jsou omezováni hypotečními pravidly. Je až zarážející, že do bank chodí budoucí advokáti, kteří za několik let budou mít dvojnásobné příjmy a oni je odmítají na základě stávajících příjmů,“ říká Machala. Služba cílí na lidi s jasnou perspektivou, jde typicky o advokáty, IT odborníky, lékaře, ekonomy z velkých poradenských firem, z bank a dalších finančních institucí nebo o mladé talenty z korporátů. „U nich je relativně snadné odhadnout budoucí vývoj,“ dodává.
Služba je zatím dostupná jen v Praze a v Brně. „Jde o města, která mají nejpalčivější problém s dostupností bydlení pro mladé lidi. Zároveň v těchto městech vnímáme mnohem větší potenciál pro uchování hodnoty bytů,“ vysvětluje Machala. Další v pořadí by měla být další „vysokoškolská“ města Plzeň a Olomouc, na která má přijít řada v příštím roce.
Na webu Ownestu je kalkulačka, která lidem spočítá, za kolik peněz jim firma byt může pořídit. Kromě dostatečných příjmů a dobrých vyhlídek na kariérní růst musí mít k dispozici hned i tři procenta z ceny bytu. Polovina z toho jde na vstupní poplatek. Co za něj člověk dostane? „Technické, investiční a právní due diligence, tedy kompletní prověrku bytu od našich expertů,“ říká Machala.
Ownest je sice začínající společnost, ale má za sebou realitní skupinu European Housing Services, která v červnu tohoto roku do projektu z 50 % vlastnicky vstoupila. Do skupiny patří třeba server Bezrealitky, realitní kancelář Maxima nebo správce investičních bytů Tvůj správce. A nově také největší česká realitní služba MM reality.
„Když máte velkého investora, který chce ten byt koupit, tak i pro běžného člověka je to záruka, že jde o dobrou investici,“ dodává Machala. Byt totiž kupuje EHS, která vydělává na nájmu a následném prodeji bytu klientům Ownestu. Do budoucna Machala počítá i s dalšími partnery a investory. I když je Ownest úzce navázaný na EHS, nemusí jeho klienti vybírat jen z bytů od Bezrealitky, Maximy a MM Reality, mohou vybírat byty z celého trhu.
Zájemci o pořízení bydlení přes Ownest musí mít kromě už zmíněného vstupního poplatku na úvod další 1,5 % z hodnoty bytu, kterým začnou spořit na cílovou akontaci. Vše směřuje k tomu, aby do pěti let měli naspořeno aspoň 10 nebo 20 % (podle věku) hodnoty bytu a dostali tak od banky hypotéku, za kterou si byt, ve kterém do té doby bydleli v nájmu, odkoupí.
Když zadáte do kalkulačky, že máte čistý příjem například 50 tisíc měsíčně, tak se dozvíte, že si přes Ownest můžete pořídit byt za 7,2 milionu korun. V bance dostanete nyní se stejným příjmem hypotéku ve výši kolem 4 milionů korun. Abyste mohli do programu Ownestu vstoupit, musíte mít při ceně bytu ve výši 7,2 milionu korun k dispozici 216 tisíc korun (plus 2500 Kč na registrační poplatek), polovina půjde na vstupní poplatek a druhá bude tvořit základ vašeho spoření na akontaci. Každý měsíc pak budete platit nájem zhruba 21 600 korun a spořit si na akontaci ve výši 10 % byste měli dalších 11 770 korun (jde o měsíční částku v prvním roce, pokud ji budete pravidelně ukládat, bude to v dalším roce méně). K tomu ještě budete platit za energie a pojištění domácnosti a odpovědnosti.
Vše je vypočtené tak, abyste za pět let nájmu a spoření dosáhli na hypotéku a byt si mohli odkoupit. Je v tom započtený i fixní růst ceny, se kterým Ownest počítá. Jde o 5,75 % ročně. To znamená, že když vám Ownest pořídí byt za 7,2 milionu korun, tak za rok si ho můžete odkoupit za 7,614 milionu korun a po pěti letech za 9,522 milionu korunu.
Není fixní růst nastaven moc rychlý na to, že jsme v době vysoké nejistoty? „V delším horizontu očekáváme vyšší poptávku nad žalostně nízkou nabídkou. Přes 50 % bytů bylo před razantním zvýšením úroků placeno v hotovosti. Průměrné ceny v Praze i v Brně jsou stále celkem dost pod cenami v západních velkých městech,“ vysvětluje Machala, proč očekává další růst cen bydlení. I v Praze a Brně jsou byty citlivé na případné ochlazení, ale takové Ownest podle něj kupovat pro své klienty nebude. „S daty od našich realitních partnerů budeme navigovat klienty na byty, jejichž hodnota by měla dál růst,“ říká Machala.
Co když se i tak klient trefí do období, kdy cena jeho nemovitosti klesne? Bude Ownest dál počítat s každoročním růstem ceny o 5,75 %? „Považujeme to za fixní opci, je to daná cena. Člověk může z programu vždy odejít a koupit si podobný byt na volném trhu případně levněji,“ odpovídá Machala. „Pak by se ale dostal na začátek celého procesu, musel by se například znovu stěhovat. Předpokládáme, že náš průměrný zákazník nebude koukat jen na cenovky. Je to člověk, který chce mít jistotu,“ pokračuje. Nepředpokládá však, že by třeba cihlové byty v pražských Vršovicích měly propadat na hodnotě.
Klient Ownestu může byt během placení nájmu a šetření na akontaci dvakrát ročně odkoupit. Za dobu, kdy v nájmu bydlí, mu Ownest peníze, které si šetří na akontaci, ročně zhodnocuje o stejných 5,75 %, o které roste cena bytu. Pokud ale na konci řekne, že byt neodkoupí, firma mu naspořené peníze vrátí bez zhodnocení. Dostane tedy prostý součet naspořených peněz.
V takovém případě se platí ještě výstupní poplatek, který je znovu ve výši 1,5 %. „Když člověk byt neodkoupí, tak je poplatek náhradou nákladů investorovi, který dal peníze na pořízení bytu a předpokládal, že kromě nájmu na konci vydělá i na rozdílu mezi původní pořizovací cenou a cenou za odkup,“ vysvětluje Machala.
Podobně jako je pevně stanovený růst ceny bytu, indexuje se jednou ročně i nájemné. Ať se děje cokoli, roste o 2,5 % vždy po roce. „Chceme tím dát lidem jistotu, což je náš základní princip. V době dvouciferné inflace věříme, že to naši klienti uvítají,“ říká Machala.
Zatímco nájem lidé musí Ownestu platit vždy, spoření na akontaci je dobrovolné. Když člověk bude mít horší období, nemusí si na akontaci odkládat nic. Samozřejmě tím ale riskuje, že během pěti lety nenaspoří dostatek peněz, aby na konci tohoto období měl na pořízení hypotéky. Podle pravidel stanovených Českou národní bankou platí, že lidé do 36 let musí mít minimálně 10 % z hodnoty pořizované nemovitosti, že jim tedy banky mohou půjčit maximálně 90 %. Lidé od 36 let pak musí mít v drtivé většině (banky mají nějaký prostor na výjimky) naspořeno 20 %.
Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.
Ownest se zaměřuje většinově na lidi, kteří budou na konci pěti let do 36 let. Ale počítá i s o něco staršími klienty. „Když jsou nad, tak je upozorníme, že si musí spořit více,“ vysvětluje Machala. Vše je pak otázkou výpočtů a perspektivy.
Zájemci o bydlení na druhou stranu mohou řešit perspektivu Ownestu. Co by se stalo v krajním případě, pokud by firma zkrachovala? „Nemovitost je pořízena firmou, takzvaným Special Purpose Vehicle, která existuje pouze za tímto účelem, neprovozuje tedy žádnou jinou podnikatelskou činnost. Firma disponuje významným majetkem (koupené byty) a velmi limitovanými pohledávkami a tedy i minimálním provozním rizikem,“ odpovídá Machala. „Navíc klienti si budou své budoucí úspory na akontaci ukládat u banky,“ dodává.
Ownest je na začátku vlastního příběhu, který v ideálním případě v příštích letech zamíří i do dalších velkých měst v regionu střední a východní Evropy. K tomu je ale zatím daleko. „Na dalších dvanáct měsíců počítáme s desítkami pořízených bytů,“ zůstává na zemi Machala.
Aktuálně jeho firma pracuje na spolupráci s velkými společnostmi, které by služby Ownestu mohly nabízet jako benefit pro nadějné zaměstnance. „V Americe, kde je trh pár let před námi, je vidět, že boj o talenty se vyhrává i přes nabídky bydlení. Nabízíme firmám, že budeme společně jejich lidem přispívat na nájem, abychom jim na začátku kariéry ulehčili. Firma nejlépe ví, kdo pro ni má největší hodnotu, kdo má perspektivu. My se tím pádem dostaneme k největším talentům a firma tím může výrazně snížit fluktuaci,“ vysvětluje Machala.
Nebo radši do nájmu?
Jiří Hovorka
Sdílejte článek, než ho smažem
