Deset věcí, na které si dát pozor při koupi bytu

List vlastnictví podruhé. Zástavy, exekuce a jiná břemena

V oddílu A listu vlastnictví jsme našli nejtvrdší fakta o nemovitosti. Na jakém pozemku leží, součástí jakého je domu, jakou má výměru a jaké vlastníky. V dalších oddílech najdeme, čím je nemovitost zatížená.

Nejčastěji se asi setkáte s tím, že byt má v zástavě banka – proti hypotéce, kterou si na něj vzal současný majitel. Bude na vás, na něm a na vašich bankách, jak to s touhle hypotékou dopadne: jestli ji převezmete, nebo jestli ji prodávající splatí z peněz od vás. Každopádně tohle není velký problém, horší je to s jinými břemeny, které nějak omezuje vlastnické právo. Nejčastěji se asi můžete setkat s předkupním právem: to znamená, že současný majitel se musí někoho přednostně zeptat, jestli byt nechce koupit, než ho začne nabízet dalším osobám, třeba vám.

Exekuce vedená proti majiteli se na listu vlastnictví projevit může a nemusí. Když tam je, ještě to neznamená, že dům půjde do dražby, když tam není, ještě to neznamená, že se proti prodávajícímu exekuce nevede. Neuškodí majitele proklepnout v Centrální evidenci exekucí (CEE). Pokud máte o byt i přes exekuci zájem, kontaktujte exekutora a požádejte ho o souhlas s prodejem mimo dražbu.

Mrkněte taky na oddíl D listu vlastnictví. Tam se zapisují informace o případných sporech o nemovitost nebo podaných žalobách. Pokud tady najdete písmeno P, znamená to plombu: na úřadě je připravený k zapsání dokument, který nějak mění právní stav nemovitosti. Pokud o plombě nemáte bližší informace, nemovitost rozhodně nekupujte – třeba to právě před chvílí udělal někdo jiný.

Prohlídka. Nejen byt, i dům

Než se vydáte na prohlídku bytu, zjistěte si něco o domě. Zajímejte se o stav stoupaček, rozvodů. V jakém jsou stavu a kdy se naposledy dělala rekonstrukce? Podívejte se do sklepů a společných prostor. Informace si vyžádejte, ale dejte i na vlastní oči: je v domě pořádek, nebo jsou chodby špinavé? Ptejte se na to, jestli a jak je dům zateplený. Z průkazu energetické náročnosti budovy můžete zjistit, jakým způsobem se do domu dodává teplo a teplá voda.

Pokud kupujete byt v posledním patře, nebo nástavbě, zajímejte se o stav střechy, jak je stará, kdy se pokládala, jestli se opravovala. Pokud kupujete byt jinde, zajímejte se o střechu taky: pokud se plánuje její oprava nebo výměna, budete na to přispívat. Což ostatně platí pro všechny rekonstrukce a investice do domu.

Jako vlastník bytu budete využívat některé společné prostory domu a služby. Zkontrolujte, jestli je v bytovém domě funkční společná TV anténa a internetové připojení. Pokud plánujete rodinu, mohla by se hodit kočárkárna a bezbariérový přístup. V bytových domech bývají ke společnému využití také kolárny, sušárny, dílny a jiné společné prostory.  Ptejte se, jak je to s jejich využíváním.

Na prohlídce bytu

Na technickou kontrolu bytu je lepší vzít odborníka. Některé vady nemusí být viditelné a bez přístrojů je neodhalíte. Nemusí o nich vědět ani prodávající. I když skryté vady můžete do pěti let od koupě bytu reklamovat, je lepší tomu předejít, případný soud se může táhnout roky. Některé vady jsou drobnější a můžou posloužit jako důvod k jednání o změně ceny, případně je prodávající prostě odstraní, některé jsou závažnější a signalizují, že byste si koupi bytu měli rozmyslet.

Zaujmout by vás měly trhliny ve stěnách. Vždycky se ptejte, kde se vzaly. Kritická místa jsou kouty, okolí oken a stropy, kde můžete narazit na stopy po zatékání, vlhké zdi nebo plíseň. Prodávající se někdy snaží tyto stopy maskovat novou výmalbou. Plísně můžou svědčit o nevhodně zateplené fasádě, nevhodné kombinaci plastových oken a tloušťky zateplení, ale taky jen o špatném režimu větrání. Když už budete prohlížet okolí oken, zaměřte se na těsnění rámů a na to, jestli se okna dají dobře otevírat. U podlahy se zajímejte o její rovnost a izolační vlastnosti, obzvlášť u rekonstruovaných panelových bytů.

Zkontrolujte, jak těsní baterie u umyvadla, vany, sprchy a dřezu. Podívejte se pod umyvadlo, jestli pod ním neteče voda. Důležitý je tlak vody a odtok vany nebo sprchového koutu. Na toaletách a v koupelnách, kde není přirozené větrání oknem, zkontrolujte odvětrávání. Nedostatečné odvětrávání může způsobovat plísně.

Pokud jsou součástí prodeje nějaké spotřebiče, ověřte jejich funkčnost. Chtějte ke každému návod k obsluze, a pokud jsou novější, řekněte si o záruční list. Zkontrolujte rozvody. Ptejte se, kdy se naposledy rekonstruovaly, a chtějte vidět revizní zprávy. Ve skříni s pojistkami by vás měl zajímat počet jističů – budou stačit?

Okolí domu

Před prohlídkou bytu si prohlídněte online mapu okolí. A cestou na prohlídku mějte taky oči otevřené. Jaká je tu občanská vybavenost, obchody, lékaři, možnosti sportovního nebo kulturního vyžití? Hřiště, školky a školy? Dopravní spojení? Jak daleko jsou zastávky, silnice nebo napojení na hlavní dopravní tahy? Bude kde parkovat?

Problematický by mohl být ruch od silnice, vlakové trati, fabriky nebo hospody. Znepříjemnit bydlení můžou i zápachy a prašnost. Až budete na místě, nestyďte se a zazvoňte na sousedy. Čím víc, tím líp. Ptejte se v celém domě, nejen v sousedních bytech. Ptejte se, jestli se tu dobře žije, jestli v domě nejsou lidé, se kterými jsou problémy. Žijou tu rodiny s dětmi a starousedlíci, nebo se byty v domě pronajímají studentům a krátkodobě cizincům? Ptejte se, proč majitel byt prodává. Projděte se v okolí v různé denní doby i různé dny, abyste viděli, jak je tu rušno a jací se v okolí pohybují lidé.

Energetická náročnost bytu

Při koupi bytu byste měli mít představu, na kolik vás měsíčně vyjde jeho provoz. Určitou představu můžete získat, když vám prodávající bude s to ukázat, kolik platili za energie a vodu předchozí obyvatelé bytu. Doložit to může dokladem o placených zálohách a poplatcích a ročním vyúčtováním služeb.

Částečnou představu si můžete udělat, když budete znát energetickou náročnost celé budovy. Jen pohled zvenčí ale nestačí. Nová fasáda a plastová okna ještě neznamenají, že moc neprotopíte. Většina bytových domů má ale zpracovaný průkaz energetické náročnosti budovy, který o spotřebě energie napoví přesněji. Při vystavování průkazu domu se započítávají energie potřebné k vytápění, ohřevu a přípravě teplé vody, větrání, chlazení, osvětlení a úpravě vlhkosti. Mimořádně nehospodárná budova je označena písmenem G a ta nejúspornější písmenem A. Berte to ale jenom jako orientační – jinou spotřebu má byt na rohu a jinou byt mezi jinými byty, jinou v prostředním patře a jinou pod střechou. Energetický průkaz nemusí mít některé domy postavené před rokem 1947 a domy památkově chráněné, ty pak automaticky spadnou do kategorie G, i když je jejich provoz třeba úspornější..

Hospodaření společenství vlastníků jednotek

Prozkoumejte, jak se v bytovém domě hospodaří. Má společenství vlastníků jednotek (SVJ), mezi které se potenciálně zařadíte, úvěr na rekonstrukci domu, a jestli ano, jaký a kdy bude splacen. Splacený úvěr by znamenal, že v budoucnu ušetříte na předepsaných zálohách. Před koupí bytu je dobré mít přehled o tom, co se v domě v minulosti opravilo a co se plánuje v budoucnu. Také to vám napoví, jak nákladné bude přispívat do fondu oprav.

Nechte si ukázat i zápisy ze schůzí společenství. Z nich se můžete dozvědět, jaké problémy bytový dům řeší, jak moc vlastníci bytů spolupracují nebo zda jsou tam nějací dlužníci, na které zbytek vlastníků doplácí.

Rezervační smlouva

Podpis rezervační smlouvy hned po první prohlídce bytu je jedna z největších chyb, jaké kupující dělají. Neukvapujte se. Realitní makléř na podpis často tlačí, že je moc zájemců a že když nepodepíšete nejlíp hned, někdo vás předběhne. Když podepíšete rezervační smlouvu, dohodu o rezervaci, blokovací dohodu nebo smlouvu o složení blokovacího depozita, je to závazné, a když pak z koupě sejde, zaplatíte – řeč je o pokutě řádově v desítkách tisíc.

Rezervační smlouvou se zavazujete ke koupí. Při dalších prohlídkách ale můžete narazit na závady, kvůli kterým si ji rozmyslíte. Nebo vám banka nebude chtít dát dostatečně velkou nebo žádnou hypotéku. Pokud si kupující není jistý, jestli hypotéku dostane, existuje možnost přidat do rezervační smlouvy takzvanou rozvazovací podmínku. Tedy stanovit, že pokud kupující nezíská hypotéku například do měsíce od uzavření rezervační smlouvy, smlouva zaniká a kupující se sankci vyhne. A lepší je vzít si advokáta než hledat smlouvy na webu.

Kupní smlouva

Internet je plný vzorů kupních smluv. Nechejte je tam. Rozhodně se vyplatí investovat do advokáta, který vám smlouvu buď sestaví, případně zkontroluje tu, kterou dostanete od protistrany. Problémů, které můžou vyvstat ze špatné smlouvy, je příliš mnoho, než aby to stálo za ten risk.

Kromě základních náležitostí je v kupní smlouvě nejdůležitější povinnost prodávajícího detailně specifikovat všechny vady nemovitosti, a to jak faktické, tak právní. Nedostatečný popis nemovitosti nebo zamlčení některých skutečností bývá nejčastějším důvodem pozdějších sporů mezi prodávajícím a kupujícím. Tomu advokát dokáže předejít.

Advokát také zkontroluje výše zmiňovaný list vlastníka a prověří případná práva třetích osob na nemovitost, věcná břemena, dluhy spojené s vlastnictvím nemovitosti. Pomůže nastavit podmínky převodu peněz. Pomůže vám se smlouvou o úschově, pokud máte hypotéku. Peníze tak nepředáte přímo prodávajícímu, ale necháte je uschované u advokáta, notáře nebo v bance do doby, než dojde k přepisu vlastnických práv v katastru nemovitostí. Tento krok zajistí, že vás prodávající nepodvede a nezmizí s penězi, aniž by vám byt přepsal.

Družstevník není vlastník

Družstevní bydlení je sice finančně dostupnější než bydlení ve vlastním, ale totéž to prostě není. Byt nevlastníte vy, ale družstvo a vy kupujete jenom členství v družstvu a s ním právo na užívání bytu (a taky povinnosti s tím spojené). Protože byt vlastní družstvo, nemůžete ho použít jako zástavu proti hypotéce.

Jako člen družstva platíte nájemné, to ale nemá sloužit k tomu, aby družstvo vytvářelo zisk, ale má jen pokrýt účelné náklady. Zahrnuje tedy typicky poplatky za služby a na fond oprav, které se vypočítávají na základě velikosti bytu. Na rozdíl od bytu v osobním vlastnictví nemůžete nemovitostí ručit za hypotéku.

U družstevního bydlení je třeba dávat si pozor na to, zda byt není zatížen dluhem, který vznikl neuhrazenými předpisy a poplatky spojenými s užíváním družstevního bytu nebo nedoplatky za vyúčtování skutečných nákladů. Zajímejte se také o to, jak družstvo hospodaří s penězi a jak fungují jeho statutární orgány nebo zda neplánuje nějaký úvěr, který by vám mohl zvýšit zálohy.

Pokud zvažujete, že byste byt časem chtěli převést do osobního vlastnictví, podmínky najdete ve stanovách družstva. Dozvíte se tam také, jestli a za jakých podmínek můžete byt dál pronajmout. A nezapomeňte, že fakticky nepůjde o nájem, ale o podnájem. Rozdíly vysvětlujeme v článku o pronájmu bytu.