Kupte si dům snů, ne dům hrůzy. Jak ho dobře vybrat

Jana Divinová | rubrika: Jak na to | 1. 7. 2022
Uvnitř máme devět rad, ale hned na začátku začneme desátou: Jestli to s koupí rodinného domu myslíte vážně, zaplaťte si profíka, co pomůže. Dům stojí takovou hromadu peněz, že se v tom nějaké tisícovky za právníka nebo stavebního odborníka ztratí.
Kupte si dům snů, ne dům hrůzy. Jak ho dobře vybrat

Zdroj: Shutterstock

Lidé z oboru se shodnou, že lidé, kteří se ke koupi domu – ať už secondhandového, nebo novostavby – odhodlají, nebývají už dneska zbrklí a většinou domácí přípravu nepodcení. Dopředu si hledají informace o tom, jak koupě domu probíhá, nechají si poradit.

„Když už k nějaké chybě dojde, nejčastěji je to u nových domů, kdy se podceňuje dostatečné prověření kolaudace a záručních lhůt pro jednotlivé části domu,“ říká Jiří Hruška z realitní kanceláře Century 21. U starších nemovitostí pak podle něj lidé občas nejsou dost důslední při kontrole technického stavu nemovitosti a kvalitu domu někdy prověří spíš zběžně než detailně.

Připravili jsme pro vás devatero rad, co nepodcenit a na co se zaměřit. Níž najdete galerii s fotkami projevů těch nejčastějších vážných vad, popisem jejich příčin i odhadem, za kolik peněz by se to dalo dát do kupy.

List vlastnictví. Čí to je

Pokud kupujete starší dům, měli byste prostudovat list vlastníka nebo list vlastnictví. Můžete si ho vyžádat od prodávajícího, pak ale dejte pozor na datum vystavení. Jistota je, když si za něj zaplatíte sami, vyjde to na několik stokorun, které se v nákladech na koupi ztratí. Online ho pořídíte na webu katastru nemovitostí, neúplný výpis je zdarma, pořiďte ale úplný. Touhle cestou přijde na padesát korun za stránku. O něco dráž ho pořídíte přímo na katastru nebo na každém Czech Pointu.

Z listu vlastnictví vyčtete údaje o majiteli nebo majitelích (s prodejem musí souhlasit všichni), ale taky o všemožných zatíženích nemovitosti: jestli není zastavená proti nějaké půjčce, není předmětem exekuce, nevede se o ni spor.

Matěj Sýkora z advokátní kanceláře eLegal doporučuje mít přesto v kupní smlouvě (a případně už v předcházející rezervační smlouvě nebo smlouvě o smlouvě budoucí) prohlášení a záruky prodávajícího, že vůči němu není vedeno exekuční řízení, insolvenční řízení nebo jakékoli správní či soudní řízení, které by se nemovitosti dotýkalo, a že ani žádné takové řízení nehrozí. „Taková prohlášení by měla být spojena se smluvními pokutami pro případ, že by se ukázala jako nepravdivá,“ doplňuje Sýkora.

Územní plán. Co tu postaví

Našli jste si domek v klidné části obce u lesa? Ověřte si v územních plánech, že to tak zůstane a že za pár let kolem něj nevyroste satelitní vesnice nebo rušná cesta. Budoucí účel pozemků v okolí zjistíte z platného územního plánu obce, většinou bývá dostupný na internetu – buď na webovkách obce, nebo na Informačním webu územního plánování. Anebo se můžete osobně vydat na příslušný stavební úřad.

Technický stav. Dům zvenku

I když kupujete dům po rekonstrukci nebo docela nový, nemusí být bezvadný. Každá vada je důvodem v lepším případě ke slevě, v horším k tomu, abyste hledali na realitních serverech dál. Kontrolu nepodceňte a zvažte, jestli nezaplatit někomu, kdo se vyzná líp než vy. „Zkontrolujte, jestli má dům v pořádku střechu, jestli nezatéká, jestli v obvodových stěnách nejsou praskliny, které by vypovídaly o špatné statice, případně jestli dům netrpí vysokou vlhkostí, zejména od země, to by vypovídalo o nedostatečné hydroizolaci,“ vypočítává Jiří Hruška z realitní kanceláře Century 21.

Zajímat by vás měl i stav půdy, sklepu, komína, elektrických rozvodů a vedení. Na škodu není ani přeměření hodnot radonu v domě.

Technický stav. Dům zevnitř

Uvnitř domu zkontroluje stav podlah i jednotlivých místností. Zvýšenou pozornost věnujte kuchyni, koupelně a toaletě, kde bývá nejvíc napojení na inženýrské sítě. Detailně si prohlédněte zdi a zákoutí kolem oken a parapetů, kde můžete najít stopy po zatékání nebo plísni. Čerstvá výmalba může být pokus takové stopy zakrýt. Zaměřte se na funkčnost dveří, oken, vodovodních baterií, světel, zásuvek i kuchyňských spotřebičů, pokud jsou součástí prodeje. Umyvadla, dřezy, vany a sprchy musí těsnit. Zkontrolujte, jestli neprotéká záchod. Důležitá je funkčnost topení, jeho regulace, těsnění topných těles a trubek.

Nezanedbejte ani pozemek, který k domu patří, zvlášť pokud kupujete novostavbu od developera. Problém může způsobit třeba špatně vyřešený odvod dešťové vody. Právě o takovém případu jsme psali: Postavili jim dům na jílu. Vlhké zdi skončí u soudu.

Co jste neviděli včas. Skryté vady

Na některé vady prostě nepřijdete. Na první pohled nejsou vidět, prodávající je třeba nějak zamaskuje – například přetře praskající nebo plesnivějící zdi. Anebo o nich ani sám neví – i kupující se o nich dozví až časem při každodenním užívání nemovitosti. Rozbitý komín o sobě dá vědět až v topné sezóně, netěsnící kanalizace při větších deštích.

Naštěstí proti skrytým vadám chrání kupujícího zákon. Když se projeví do pěti let od nabytí vlastnického práva k nemovitosti, může je u prodávajícího reklamovat. Oznámit takovou vadu musíte prodávajícímu bez zbytečného odkladu, ideálně písemně jako doporučené psaní. Budete pak muset doložit, že se jedná skutečně o skrytou vadu a že existovala už v době, kdy jste nemovitost přebírali. Pokud se dá vada odstranit, máte právo po prodávajícím žádat, aby ji odstranil nebo její odstranění zaplatil, případně vám slevil z ceny. V krajním případě je taková vada i důvodem k odstoupení od smlouvy.

Advokát Matěj Sýkora doporučuje věnovat skrytým vadám pozornost i ve smlouvě. „Je třeba mít stoprocentní jistotu, že jako kupující náhodou ve smlouvě neudělujete souhlas s vyloučením odpovědnosti prodávajícího za vady,“ radí.

Na výzvědách. Okolí a sousedé

Než se vydáte na prohlídku domu, porozhlédněte se po okolí. Začít můžete rozhlížením po monitoru: na online mapě si zjistěte, jaké jsou v okolí obchody, školy, školky, lékaři, dětská hřiště, sportoviště, autobusové nebo vlakové zastávky. Není v okolí nic, co by vám komplikovalo život? Nejspíš nechcete bydlet v blízkosti kravína, lomu nebo továrny, kam by kolem vás denně projížděly spousty kamionů.

Nespoléhejte ale jenom na internet a nepodceňujte průzkum bojem. V terénu si obejděte nejbližší i vzdálenější sousedy a poptejte se, jak se v místě žije a jaké jsou mezi místními vztahy.

Co dál, doktore? Pozor na smlouvy

Na smlouvy nechte radši kouknout advokáta. A nečekejte až na tu kupní. Ať se podívá už na tu první – ať se jmenuje smlouva rezervační, smlouva o zprostředkování nebo smlouva o smlouvě budoucí.

„Zájemce by měl primárně důsledně zkontrolovat, že mu tato smlouva neukládá povinnost k uzavření kupní smlouvy, často navíc se stanovením smluvní pokuty pro případ nesplnění této povinnosti. I když už existuje rozhodovací soudní praxe, která možnost uplatnění takových ustanovení oslabila, pořád se takové ustanovení může v právně platné formě objevit,“ upozorňuje Matěj Sýkora z advokátní kanceláře eLegal. Doporučuje uzavírat pouze smlouvy, kdy provize realitní kanceláři náleží pouze v případě, že skutečně dojde k podpisu kupní smlouvy.

Nikdy nelze vyloučit, že smlouva bude – třeba i nedopatřením – obsahovat chybu, která může převod nemovitosti ztížit, prodloužit nebo i ohrozit. „Zejména v případech, kdy do transakce vstupuje externí financování hypotékou, může být proces koupě ‚logisticky poměrně náročný‘ a je o to víc třeba, aby smluvní dokumentace obsahovala přehledný a detailní soupis všech kroků, lhůt a práv a povinností jednotlivých stran,“ jmenuje Sýkora kritické body.

Advokát se postará i o to, aby smlouvy byly vyvážené. „Není výjimkou situace, kdy rezervační či kupní smlouva obsahuje všechny podstatné náležitosti, ale ve ‚vedlejších‘ otázkách je sepsána velmi jednostranně ve prospěch prodávajícího,“ upozorňuje na to, že smlouvy připravované realitkami obsahují často víc smluvních pokut pro kupující, zato nedostatečný rozsah záruk a prohlášení prodávajícího.

Peníze jedině přes úschovu

Úschova peněz u advokáta, notáře nebo banky je nejbezpečnější způsob, jak může kupující prodávajícímu předat peníze. Díky úschově mají obě strany jistotu, že ta druhá strana dostojí svým závazkům.

Podle advokáta Matěje Sýkory je předání peněz přes úschovu naprostý standard, zejména u hodnotnějších nemovitostí. „V kontextu celého obchodu to není finančně zásadně zatěžující, přitom úschova kupujícímu zajistí, že se prodávající dostane k penězům za nemovitost až v okamžiku, kdy bude transakce plnohodnotně dokončena a kupující bude novým vlastníkem nemovitosti.“

Jak je to udělané. Stavební dokumentace

Zejména při koupi novostavby by měl prodávající kupujícímu předat všechny protokoly o revizi zařízení, uživatelské návody i originální nebo ověřený průkaz energetické náročnosti budovy. Průkaz musí prodávající kupci předat nejpozději při podpisu smlouvy. V případě, že by ho prodejce nevyřídil, čekala by ho pokuta.

Kupující by si měl vyžádat také podrobnější projektovou dokumentaci, která odpovídá skutečnému provedení podle vydaných povolení. Bude se hodit při stavebních úpravách v budoucnosti nebo při žádostech o dotace na zateplení či změnu zdroje vytápění.


Podívejte se na pár záběrů z několika prohlídek, které pořídili stavební inspektoři:

Jana Divinová

Autor článku Jana Divinová

Vystudovala ekonomii a management na Vysoké škole báňské. V redakci NextPage Media působí od podzimu 2021, předtím pracovala v MF Dnes a iDnes.cz. Volný čas tráví nejraději s rodinou a přáteli. Miluje přírodu, cestování a... Další články autora.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+3
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 0 komentářů

Zjistěte tržní cenu nemovisti i výši nájmu

online | rychle | zdarma

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Chcete koupit stavební pozemek? Máme deset rad

1. 7. 2022 | Jana Divinová | 1 komentář

Chcete koupit stavební pozemek? Máme deset rad

Nenakupujte impulzivně a pořádně si ten kus hlíny proklepněte. Možná na něm strávíte zbytek života a možná tu budou vyrůstat i děti vašich dětí. Tady jsou tipy, na co nezapomenout,... celý článek

Byty, domy a pozemky dál rekordně zdražují. Nová čísla

24. 5. 2022 | Jiří Hovorka | 46 komentářů

Byty, domy a pozemky dál rekordně zdražují. Nová čísla

Prudký růst cen nemovitostí v Česku nezpomalil ani v prvním čtvrtletí roku 2022. Naopak: čísla opět překonala rekord. Nejvíc – téměř o čtvrtinu za poslední rok – zdražily pozemky. Ukazují... celý článek

Omezení hypoték: Přísnější limity začínají platit

31. 3. 2022 | Jiří Hovorka | 6 komentářů

Omezení hypoték: Přísnější limity začínají platit

Limity pro poskytování hypoték zpřísňují. Zájemci budou potřebovat pětinu pořizovací ceny nemovitosti, dosud stačila desetina. Co se ještě mění? Tady je přehled.

Postavili jim dům na jílu. Vlhké zdi skončí u soudu

18. 1. 2022 | Jana Divinová | 9 komentářů

Postavili jim dům na jílu. Vlhké zdi skončí u soudu

Stavba domu na klíč může být skvělým řešením pro ty, kdo nemají chuť, znalosti ani schopnosti pustit se do toho sami. Stavebníci ale po sobě mohou zanechat skryté vady. Tady je ponaučení... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.