Bod zlomu. Ceny nemovitostí klesají, nájmy raketově rostou

Gabriel Pleska | rubrika: Aktuality | 26. 7. 2022 | 13 komentářů
Potvrzeno. Ceny řady nemovitostí začaly klesat, na trh se dostávají byty a domy lidí, kteří na ně najednou nemají. Češi se přeorientovávají na nájemní bydlení, a tak nájmy prudce rostou. Vyplývá to z analýzy skupiny EHS, která využívá data realitních služeb Bezrealitky a Maxima Reality.
Bod zlomu. Ceny nemovitostí klesají, nájmy raketově rostou

Zdroj: Shutterstock

Že realitní trh dostává novou dynamiku, to víc než naznačovaly zprávy realiťáků z regionů, které jsme nedávno shrnuli v článku Končí zdražování nemovitostí? Makléři už mluví o zlomu.

Nová čtvrtletní analýza realitní skupiny EHS, která data z trhu získává od služby Bezrealitky a od realitní kanceláře Maxima, změnu trendu potvrzuje. Sázet na to, že ceny budou klesat všude a u všech nemovitostí, ale odborníci nedoporučují. Jejich snížení se (zatím?) projevuje zejména v některých regionech a u nemovitostí, které mají nějaké výrazné minus.

„Na ceně rychle ztrácejí byty s některým z hendikepů – špatnou lokalitou, vysokou energetickou náročností, stavebně nevyhovující. I proto se největší poklesy odehrávají především v těch ‚nejlevnějších‘ regionech. Naopak nejpoptávanější byty – garsoniery a 2+1 v dobrých lokalitách – na ceně stoupají i nadále,“ tvrdí Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny EHS.

Byty: Brno proti všem

„Průměrná cena bytu v Česku poprvé od zimy roku 2019 mírně klesla. Byty se na začátku léta prodávaly za 88 756 korun na metr čtvereční, tedy o dvě procenta levněji než na jaře, a to navzdory rekordní inflaci,“ píše EHS. Pokles průměrné ceny bytu prý není spojený s tím, že by se prodávaly horší nemovitosti. Naopak: kupci prý za stejné peníze mohli získat byt s lepšími vlastnostmi.

Ceny bytů se ale nehýbají všude stejným směrem. V Praze oproti prvnímu čtvrtletí roku klesla průměrná cena bytu o 3 procenta na 118 263 korun za metr čtvereční a ve Středočeském kraji dokonce o šest procent na 72 578 korun za metr čtvereční, ale v Brně ceny bytů ještě pořád rostou. Za byt v Brně a okolí zájemci zaplatili v průměru 95 215 korun za metr čtvereční, což je o tři procenta víc než předchozí kvartál.

Vývoj cen bytů v Brně se liší nejen od pražského trendu, ale i od vývoje v krajských městech a regionech obecně. V Ústeckém kraji klesla proti jaru průměrná cena bytu o 14 procent na 32 528 korun za metr čtvereční, na Vysočině o 18 procent na 48 072 korun za metr a ve Zlínském kraji dokonce o 21 procent na 44 828 korun.

Názorně: výstřižky z Kvartálního monitoru trhu s nemovitostmi EHS

Trh s nemovitostmi monitoruje realitní skupina EHS na základě reálných dat od realitních služeb Bezrealitky a Maxima Reality.

Dál na několika vybraných grafech uvidíme, že přestože v meziročním srovnání nemovitosti v celé republice ještě rostly na ceně, zřejmě jsme dospěli k bodu zlomu a na trhu se objeví nové příležitosti, pro ty, co na ně budou mít.

Bohužel grafy ukážou i druhou stranu mince: ti, co na ně mít nebudou, vytlačí ceny nájmů pro všechny pořádně nahoru.

Obrázky zvětšíte kliknutím

DOMY - PRŮMĚRNÉ CENY ZA m2Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí EHS, data: Bezrealitky a Maxima

Průměrné ceny domů za poslední rok vzrostly. Není to v rozporu s tvrzeními v článku, tam totiž porovnáváme ceny letošního druhého čtvrtletí s cenami čtvrtletí prvního. Meziroční růst v procentech najdete na dalším slajdu.

DOMY – ROČNÍ ZHODNOCENÍMonitor prodeje a pronájmu nemovitostí EHS, data: Bezrealitky a Maxima

Prakticky ve všech regionech cena za metr čtvereční rostla, ostatně jako posledních deset let. Někde i velmi výrazně – letošek ale naznačuje obrat, zejména v těch oblastech, kde jsou v nabídce spíš starší domy před rekonstrukcí. Cena domů v dobrých lokalitách a před dokončením rostou dál.

„Sázet na plošný pokles nemá smysl. Ty nejkvalitnější nemovitosti, jako jsou například středně velké byty v centrech měst s dobrou dopravní dostupností, budou růst i nadále. A kde nebudou mít kupní sílu domácnosti, tam je velice rádi nahradí investoři, kteří se budou stále častěji zaměřovat i na starší bydlení,“ zmiňuje Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny EHS.

DOMY – VÝVOJ CENY ZA m2Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí EHS, data: Bezrealitky a Maxima

Tady už vidíme změny cen po kvartálech. Rekordmanem v poklesu proti minulému čtvrtletí bylo Zlínsko. A obecně oblasti, kde jsou k mání spíš starší domy. „Regiony doplácejí na ochlazení zájmu investorů a rostoucí náklady, které je nutné vynaložit pro rekonstrukci starších nemovitostí. V některých lokalitách tak vysoký optimismus střídá hluboký pesimismus a cenové nůžky mezi jednotlivými kraji i okresy se po letech sbližování opět začínají rozevírat,“ vysvětluje Jan Škrabánek, CEO Bezrealitky.

BYTY - PRŮMĚRNÉ CENY ZA m2Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí EHS, data: Bezrealitky a Maxima

Aktuální průměrné ceny za metr čtvereční bytu, po regionech. Jak ukáže další slajd, i byty se v meziročním porovnání obecně ještě výrazně zhodnocovaly, zejména v regionech, kde byl v předchozích letech růst cen pozvolnější.

BYTY – ROČNÍ ZHODNOCENÍMonitor prodeje a pronájmu nemovitostí EHS, data: Bezrealitky a Maxima

Přestože od jara – s výjimkou Brna – začaly ceny klesat, v meziročním srovnání jsou pořád podstatně výš, než byly. Přichází ale pravděpodobně změna. Dobře ji ukáže graf na dalším slajdu.

BYTY - VÝVOJ CENY ZA m2Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí EHS, data: Bezrealitky a Maxima

Brněnské ceny za metr čtvereční bytu v roce 2022 dohnaly pražské ceny z roku 2022. V Praze šla cena dolů o pár procent, v některých krajích byla ale pokles mnohem znatelnější. A když se vynechají nejlepší lokality, například v centech větších měst propady jsou obecně ještě větší.

BYTY - VÝVOJ CENY ZA m2 (srovnání vývoje 3 nejdražších krajů v cenách za m2)Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí EHS, data: Bezrealitky a Maxima

A ještě jednou výjimečné Brno. Zde ve srovnání s dalšími nejdražšími regiony, Prahou a Středočeským krajem. Zatímco v těch ceny začaly klesat, Brno si jde svou cestou.

BYTY – VÝVOJ NÁJEMNÍ CENYMonitor prodeje a pronájmu nemovitostí EHS, data: Bezrealitky a Maxima

Vývoj nájmů po kvartálech za posledních několik let. Jde to nahoru. A podle Jana Škrabánka to nahoru ještě půjde. A nebudou vyšší jen nové nájmy, porostou prý i ty u již uzavřených nájmeních smlu. „Majitelé budou muset do nájmů promítnout refinancování hypoték i rostoucí náklady na energie či stavební práce,“ tvrdí ředitel Bezrealitky.

BYTY – NÁJMY PO KRAJÍCHMonitor prodeje a pronájmu nemovitostí EHS, data: Bezrealitky a Maxima

Vývoj nájmů ve třech nejdražších regionech. Obrat v nedohlednu. 

Rodinné domy: prudce dolů, ještě prudčeji nahoru

Zatímco ceny bytů v průměru klesají, dál rostou ceny rodinných domů. Průměrné ceny ploch v rámci uskutečněných prodejů stouply proti prvnímu kvartálu roku o celou desetinu na 52 264 korun na metr čtvereční. I tady se na proměně ceny ale podepsalo to, jak se změnila nabídka: nekupují se tolik zabydlené domy, víc se kupují rozestavěné nové domy ve slušných lokalitách. Zřejmě ty, na jejichž dokončení dosavadní majitelé najednou neměli peníze.

I tady jsou ale regionální rozdíly: pokles analýza hlásí z krajů, kde jsou v nabídce spíš starší domy před rekonstrukcí. V Karlovarském nebo Zlínském kraji je to dokonce pokles o čtvrtinu. Rekordní růst zato zaznamenali v Moravskoslezském kraji, kde se začaly prodávat i dražší nemovitosti. Cena ta, rostla téměř o 60 procent, Jihočeský kraj hlásí růst o 44 procent.

„V některých lokalitách tak vysoký optimismus střídá hluboký pesimismus a cenové nůžky mezi jednotlivými kraji i okresy se po letech sbližování opět začínají rozevírat,“ vysvětluje Jan Škrabánek, generální ředitel Bezrealitky.

Jak jsme již psali, hypotéky jsou teď rekordně drahé a jejich sazby už překročily šest procent. Že porostou, bylo ovšem jasné už ze začátku roku, proto se lidé snažili dosáhnout ještě na příznivé úroky a na trhu s nemovitostmi tedy bylo od začátku roku živěji než ve stejném období minulého roku.

Průměrné ceny za m² ve druhém čtvrtletí 2022

 

Rodinný dům

Byt

Nájem

Hlavní město Praha

86 399 Kč

118 263 Kč

304 Kč

Středočeský kraj

62 078 Kč

72 578 Kč

226 Kč

Jihočeský kraj

39 848 Kč

57 373 Kč

201 Kč

Plzeňský kraj

46 187 Kč

66 359 Kč

198 Kč

Karlovarský kraj

29 996 Kč

39 252 Kč

172 Kč

Ústecký kraj

28 179 Kč

32 528 Kč

165 Kč

Liberecký kraj

37 446 Kč

54 976 Kč

198 Kč

Královéhradecký kraj

50 236 Kč

66 172 Kč

195 Kč

Pardubický kraj

44 901 Kč

62 442 Kč

211 Kč

Olomoucký kraj

31 683 Kč

54 692 Kč

198 Kč

Jihomoravský kraj

48 379 Kč

95 215 Kč

258 Kč

Zlínský kraj

30 214 Kč

44 828 Kč

204 Kč

Vysočina

31 249 Kč

48 072 Kč

194 Kč

Moravskoslezský kraj

48 174 Kč

44 520 Kč

165 Kč

Zdroj: Kvartální monitor trhu s nemovitostmi realitní skupiny EHS

Nájem: roste zájem. A tedy i cena

Růst cen nájmů se obecně čekal, jeho tempo ale překvapilo. Ve druhém čtvrtletí průměrné nájemné proti čtvrtletí předešlému stouplo o šest procent. Takto vysoký nárůst v průběhu jediného kvartálu Česko za poslední roky nezažilo. Podepsal se na tom příchod lidí z Ukrajiny, množství lidí, kteří nedosáhli na hypotéku, ale nakonec i rekordní inflace, která vede majitele k tomu, aby nájemné navyšovali. V Praze má vliv i nový rozkvět turismu a s ním propojené oživení trhu s krátkodobými pronájmy.

„Jsme teprve na začátku. Dá se předpokládat, že ceny porostou celou příští polovinu roku. Již v následujících týdnech se v univerzitních městech přidá také poptávka vysokoškoláků, do konce roku pak přibudou desítky tisíc domácností, které poprvé zamíří do nájmů a další desítky tisíc, které budou hledat nové možnosti kvůli zvyšujícím se nákladům,“ zmiňuje Škrabánek. Šok očekává zejména v malých městech, kde je nájemních bytů málo a kde se ceny dlouho nehýbaly, takže na jejich zvyšování místní nejsou připraveni.

V Praze se nájem poprvé dostal nad třísetkorunovou hranici – průměrný byt se na začátku léta nabízel za 304 korun za metr. Největší zájem je pořád o malé byty, ale začíná růst i zájem o byty nad 75 metrů, rodinné. Ceny rostly (a pravděpodobně dál porostou) i ve Středočeském kraji, do kterého se část pražské poptávky přelévá, o čtyři procenta podražilo Brno a rekordmanem je Zlínsko, kde nájmy proti jaru narostly o celých 17 procent. 

Gabriel Pleska

Autor článku Gabriel Pleska

Vystudoval český jazyk a literaturu. Pracoval v literárním časopise a na tiskovém oddělení České pošty, později na volné noze jako korektor a editor. Editoval články pro Peníze.cz, pro Finmag.cz i pro papírový Finmag. Psává... Další články autora.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+27
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 13 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

26. 7. 2022 22:40, Tomáš Marný

Jo jo, ty domy se fakt na trh dostávají. Třeba vedle ve vsi je takové sídliště naležato, bratru 20 baráků a z nich je 5 na prodej jen na jednom realitním serveru, pár jich bude i jinde. Problém je v tom, že nejlacinější domeček je za 10 990 000 Kč... A pokud už někdo takové peníze má, tak si nechá postavit něco podle vlastních představ.

+31
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

28. 7. 2022 9:24

vetsina obcanu cr urychlene zacit stavet dostupne byty bydlet musime vsichni slusne a v klidu zit a mit na vsechno zdrazovani je onicem zlevnovani je prosperita mgr jan sulc

-15
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (13 komentářů) příspěvků.

Zjistěte tržní cenu nemovisti i výši nájmu

online | rychle | zdarma

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Zdražování hypoték polevilo, nejvyšší úroky jsou u fixu na tři roky

9. 8. 2022 | Jiří Hovorka

Zdražování hypoték polevilo, nejvyšší úroky jsou u fixu na tři roky

Banky teď nabízejí hypotéky s průměrným úrokem 6,28 %. Ukazuje to statistika Fincentrum Hypoindex, která vychází z nabídkových cen (dřív – do letošního března – sledovala hodnoty až... celý článek

Kupujete dům? Na tyhle vady si dejte pozor. Máme fotky

25. 7. 2022 | Jana Divinová

Kupujete dům? Na tyhle vady si dejte pozor. Máme fotky

Stavební inspektoři radí, na jaké technické vady si dát pozor při koupi rodinného domu. Než půjdete na prohlídku nemovitosti, prohlédněte si je ve fotogalerii.

Končí zdražování nemovitostí? Makléři už mluví o zlomu

19. 7. 2022 | Jana Divinová | 10 komentářů

Končí zdražování nemovitostí? Makléři už mluví o zlomu

Byty zdražily za deset let o víc než sto procent a na obdobný růst jsme si zvykli i u rodinných domů a stavebních pozemků. Země se točí kolem Slunce a ceny nemovitostí zkrátka rostou.... celý článek

Hypotéky jsou rekordně drahé, úroky stouply nad 6 %

12. 7. 2022 | Jiří Hovorka | 13 komentářů

Hypotéky jsou rekordně drahé, úroky stouply nad 6 %

Banky teď nabízejí hypotéky s průměrným úrokem 6,24 %. Ukazuje to statistika Fincentrum Hypoindex, která vychází z nabídkových cen (dříve – do letošního března – sledovala hodnoty až... celý článek

Chcete koupit stavební pozemek? Máme deset rad

1. 7. 2022 | Jana Divinová | 1 komentář

Chcete koupit stavební pozemek? Máme deset rad

Nenakupujte impulzivně a pořádně si ten kus hlíny proklepněte. Možná na něm strávíte zbytek života a možná tu budou vyrůstat i děti vašich dětí. Tady jsou tipy, na co nezapomenout,... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.