Zdroj: Shutterstock
Že realitní trh dostává novou dynamiku, to víc než naznačovaly zprávy realiťáků z regionů, které jsme nedávno shrnuli v článku Končí zdražování nemovitostí? Makléři už mluví o zlomu.
Nová čtvrtletní analýza realitní skupiny EHS, která data z trhu získává od služby Bezrealitky a od realitní kanceláře Maxima, změnu trendu potvrzuje. Sázet na to, že ceny budou klesat všude a u všech nemovitostí, ale odborníci nedoporučují. Jejich snížení se (zatím?) projevuje zejména v některých regionech a u nemovitostí, které mají nějaké výrazné minus.
„Na ceně rychle ztrácejí byty s některým z hendikepů – špatnou lokalitou, vysokou energetickou náročností, stavebně nevyhovující. I proto se největší poklesy odehrávají především v těch ‚nejlevnějších‘ regionech. Naopak nejpoptávanější byty – garsoniery a 2+1 v dobrých lokalitách – na ceně stoupají i nadále,“ tvrdí Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny EHS.
„Průměrná cena bytu v Česku poprvé od zimy roku 2019 mírně klesla. Byty se na začátku léta prodávaly za 88 756 korun na metr čtvereční, tedy o dvě procenta levněji než na jaře, a to navzdory rekordní inflaci,“ píše EHS. Pokles průměrné ceny bytu prý není spojený s tím, že by se prodávaly horší nemovitosti. Naopak: kupci prý za stejné peníze mohli získat byt s lepšími vlastnostmi.
Ceny bytů se ale nehýbají všude stejným směrem. V Praze oproti prvnímu čtvrtletí roku klesla průměrná cena bytu o 3 procenta na 118 263 korun za metr čtvereční a ve Středočeském kraji dokonce o šest procent na 72 578 korun za metr čtvereční, ale v Brně ceny bytů ještě pořád rostou. Za byt v Brně a okolí zájemci zaplatili v průměru 95 215 korun za metr čtvereční, což je o tři procenta víc než předchozí kvartál.
Vývoj cen bytů v Brně se liší nejen od pražského trendu, ale i od vývoje v krajských městech a regionech obecně. V Ústeckém kraji klesla proti jaru průměrná cena bytu o 14 procent na 32 528 korun za metr čtvereční, na Vysočině o 18 procent na 48 072 korun za metr a ve Zlínském kraji dokonce o 21 procent na 44 828 korun.
Průměrné ceny domů za poslední rok vzrostly. Není to v rozporu s tvrzeními v článku, tam totiž porovnáváme ceny letošního druhého čtvrtletí s cenami čtvrtletí prvního. Meziroční růst v procentech najdete na dalším slajdu.
Prakticky ve všech regionech cena za metr čtvereční rostla, ostatně jako posledních deset let. Někde i velmi výrazně – letošek ale naznačuje obrat, zejména v těch oblastech, kde jsou v nabídce spíš starší domy před rekonstrukcí. Cena domů v dobrých lokalitách a před dokončením rostou dál.
„Sázet na plošný pokles nemá smysl. Ty nejkvalitnější nemovitosti, jako jsou například středně velké byty v centrech měst s dobrou dopravní dostupností, budou růst i nadále. A kde nebudou mít kupní sílu domácnosti, tam je velice rádi nahradí investoři, kteří se budou stále častěji zaměřovat i na starší bydlení,“ zmiňuje Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny EHS.
Tady už vidíme změny cen po kvartálech. Rekordmanem v poklesu proti minulému čtvrtletí bylo Zlínsko. A obecně oblasti, kde jsou k mání spíš starší domy. „Regiony doplácejí na ochlazení zájmu investorů a rostoucí náklady, které je nutné vynaložit pro rekonstrukci starších nemovitostí. V některých lokalitách tak vysoký optimismus střídá hluboký pesimismus a cenové nůžky mezi jednotlivými kraji i okresy se po letech sbližování opět začínají rozevírat,“ vysvětluje Jan Škrabánek, CEO Bezrealitky.
Aktuální průměrné ceny za metr čtvereční bytu, po regionech. Jak ukáže další slajd, i byty se v meziročním porovnání obecně ještě výrazně zhodnocovaly, zejména v regionech, kde byl v předchozích letech růst cen pozvolnější.
Přestože od jara – s výjimkou Brna – začaly ceny klesat, v meziročním srovnání jsou pořád podstatně výš, než byly. Přichází ale pravděpodobně změna. Dobře ji ukáže graf na dalším slajdu.
Brněnské ceny za metr čtvereční bytu v roce 2022 dohnaly pražské ceny z roku 2022. V Praze šla cena dolů o pár procent, v některých krajích byla ale pokles mnohem znatelnější. A když se vynechají nejlepší lokality, například v centech větších měst propady jsou obecně ještě větší.
A ještě jednou výjimečné Brno. Zde ve srovnání s dalšími nejdražšími regiony, Prahou a Středočeským krajem. Zatímco v těch ceny začaly klesat, Brno si jde svou cestou.
Vývoj nájmů po kvartálech za posledních několik let. Jde to nahoru. A podle Jana Škrabánka to nahoru ještě půjde. A nebudou vyšší jen nové nájmy, porostou prý i ty u již uzavřených nájmeních smlu. „Majitelé budou muset do nájmů promítnout refinancování hypoték i rostoucí náklady na energie či stavební práce,“ tvrdí ředitel Bezrealitky.
Vývoj nájmů ve třech nejdražších regionech. Obrat v nedohlednu.
Zatímco ceny bytů v průměru klesají, dál rostou ceny rodinných domů. Průměrné ceny ploch v rámci uskutečněných prodejů stouply proti prvnímu kvartálu roku o celou desetinu na 52 264 korun na metr čtvereční. I tady se na proměně ceny ale podepsalo to, jak se změnila nabídka: nekupují se tolik zabydlené domy, víc se kupují rozestavěné nové domy ve slušných lokalitách. Zřejmě ty, na jejichž dokončení dosavadní majitelé najednou neměli peníze.
I tady jsou ale regionální rozdíly: pokles analýza hlásí z krajů, kde jsou v nabídce spíš starší domy před rekonstrukcí. V Karlovarském nebo Zlínském kraji je to dokonce pokles o čtvrtinu. Rekordní růst zato zaznamenali v Moravskoslezském kraji, kde se začaly prodávat i dražší nemovitosti. Cena ta, rostla téměř o 60 procent, Jihočeský kraj hlásí růst o 44 procent.
„V některých lokalitách tak vysoký optimismus střídá hluboký pesimismus a cenové nůžky mezi jednotlivými kraji i okresy se po letech sbližování opět začínají rozevírat,“ vysvětluje Jan Škrabánek, generální ředitel Bezrealitky.
Jak jsme již psali, hypotéky jsou teď rekordně drahé a jejich sazby už překročily šest procent. Že porostou, bylo ovšem jasné už ze začátku roku, proto se lidé snažili dosáhnout ještě na příznivé úroky a na trhu s nemovitostmi tedy bylo od začátku roku živěji než ve stejném období minulého roku.
Rodinný dům | Byt | Nájem | |
Hlavní město Praha | 86 399 Kč | 118 263 Kč | 304 Kč |
Středočeský kraj | 62 078 Kč | 72 578 Kč | 226 Kč |
Jihočeský kraj | 39 848 Kč | 57 373 Kč | 201 Kč |
Plzeňský kraj | 46 187 Kč | 66 359 Kč | 198 Kč |
Karlovarský kraj | 29 996 Kč | 39 252 Kč | 172 Kč |
Ústecký kraj | 28 179 Kč | 32 528 Kč | 165 Kč |
Liberecký kraj | 37 446 Kč | 54 976 Kč | 198 Kč |
Královéhradecký kraj | 50 236 Kč | 66 172 Kč | 195 Kč |
Pardubický kraj | 44 901 Kč | 62 442 Kč | 211 Kč |
Olomoucký kraj | 31 683 Kč | 54 692 Kč | 198 Kč |
Jihomoravský kraj | 48 379 Kč | 95 215 Kč | 258 Kč |
Zlínský kraj | 30 214 Kč | 44 828 Kč | 204 Kč |
Vysočina | 31 249 Kč | 48 072 Kč | 194 Kč |
Moravskoslezský kraj | 48 174 Kč | 44 520 Kč | 165 Kč |
Zdroj: Kvartální monitor trhu s nemovitostmi realitní skupiny EHS | |||
Růst cen nájmů se obecně čekal, jeho tempo ale překvapilo. Ve druhém čtvrtletí průměrné nájemné proti čtvrtletí předešlému stouplo o šest procent. Takto vysoký nárůst v průběhu jediného kvartálu Česko za poslední roky nezažilo. Podepsal se na tom příchod lidí z Ukrajiny, množství lidí, kteří nedosáhli na hypotéku, ale nakonec i rekordní inflace, která vede majitele k tomu, aby nájemné navyšovali. V Praze má vliv i nový rozkvět turismu a s ním propojené oživení trhu s krátkodobými pronájmy.
„Jsme teprve na začátku. Dá se předpokládat, že ceny porostou celou příští polovinu roku. Již v následujících týdnech se v univerzitních městech přidá také poptávka vysokoškoláků, do konce roku pak přibudou desítky tisíc domácností, které poprvé zamíří do nájmů a další desítky tisíc, které budou hledat nové možnosti kvůli zvyšujícím se nákladům,“ zmiňuje Škrabánek. Šok očekává zejména v malých městech, kde je nájemních bytů málo a kde se ceny dlouho nehýbaly, takže na jejich zvyšování místní nejsou připraveni.
V Praze se nájem poprvé dostal nad třísetkorunovou hranici – průměrný byt se na začátku léta nabízel za 304 korun za metr. Největší zájem je pořád o malé byty, ale začíná růst i zájem o byty nad 75 metrů, rodinné. Ceny rostly (a pravděpodobně dál porostou) i ve Středočeském kraji, do kterého se část pražské poptávky přelévá, o čtyři procenta podražilo Brno a rekordmanem je Zlínsko, kde nájmy proti jaru narostly o celých 17 procent.
Gabriel Pleska
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
26. 7. 2022 22:40, Tomáš Marný
Jo jo, ty domy se fakt na trh dostávají. Třeba vedle ve vsi je takové sídliště naležato, bratru 20 baráků a z nich je 5 na prodej jen na jednom realitním serveru, pár jich bude i jinde. Problém je v tom, že nejlacinější domeček je za 10 990 000 Kč... A pokud už někdo takové peníze má, tak si nechá postavit něco podle vlastních představ.
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
28. 7. 2022 9:24
vetsina obcanu cr urychlene zacit stavet dostupne byty bydlet musime vsichni slusne a v klidu zit a mit na vsechno zdrazovani je onicem zlevnovani je prosperita mgr jan sulc
V diskuzi je celkem (13 komentářů) příspěvků.