Pozemky rekordně zdražují. Investice do půdy poráží inflaci

Kdo v minulých letech investoval do stavebního pozemku nebo orné půdy, může si gratulovat.
Pozemky rekordně zdražují. Investice do půdy poráží inflaci

Zdroj: Shutterstock

Peníze uložené v minulých letech do pozemků se královsky zhodnotily. Od začátku roku 2010 stouply ceny stavebních parcel na víc jak dvojnásobek. Konkrétně o 116 %. Byty za stejnou dobu zdražily o 93 % a rodinné domy o 74 %. Zdražování pozemků navíc zrychluje: za posledních pět let vzrostly jejich ceny skoro o dvě třetiny – a jen za poslední rok o rekordních 22 %. Ukazují to data HB Indexu s odhady tržních cen nemovitostí, které si prostřednictvím hypotéky pořídili klienti Hypoteční banky.

„Za rychlý růst může dlouhodobý převis poptávky nad nabídkou, kterou stále brzdí zastaralé územní plány a nedostatečné kapacity inženýrských sítí. Vinou rostoucích cen se zvyšuje zájem o pozemky ve vzdálenějších lokalitách dále od okrajů velkých měst,“ říká Jiří Feix, předseda představenstva Hypoteční banky a ČSOB stavební spořitelny. „Kromě toho je vyšší zájem také o pozemky vhodné pro rekreační objekty. Prodávají se také pozemky bez schváleného územního plánu, které investoři kupují ke spekulacím,“ dodává.

Růst cen pozemků v posledních zhruba deseti letech výrazně překonal inflaci. Kdo se chystá stavět rodinný dům nebo kupovat nové bydlení, radost z toho nemá. Kdo ale do pozemků uložil své úspory, bohatne. Zatímco cena pozemků od roku 2010 v průměru za rok vyrostla o zhruba desetinu, průměrná roční inflace za tu dobu dělala přibližně dvě procenta. Růst o 10 % ročně by stačil i na aktuální vysokou inflaci, která má podle analytiků na začátku letošního roku vrcholit a dostat se právě až k desetiprocentní hranici. Jestli ale ceny pozemků i do dalších let udrží rychlé tempo růstu z minulých let, teď nikdo přesně neví.

Ceny pozemků od roku 2010 zatím vždy rostly – na rozdíl od bytů i rodinných domů tedy nikdy v historii HB Indexu ani dočasně neklesly.

Zdražování pozemkůZdroj: Hypoteční banka

Vývoj ceny pozemků od začátku roku 2010 do konce třetího čtvrtletí 2021. Za tu dobu se průměrná cena zvýšila o 115,9 %.

Experti z ČSOB považují pozemky za dobrou investici i pro další roky. „Jejich hodnota odolává i při krizích, jedná se o konzervativní investici. Pozemky navíc mají prozatím nízké roční náklady, protože daně z nemovitého majetku jsou v Česku jedny z nejnižších,“ připomíná Patrik Madle, mluvčí ČSOB, pod kterou Hypoteční banka spadá. Jenže: právě s daní to už v budoucnu nemusí být tak růžové. Může stoupat, připouští mluvčí.

Nízká je daň z nemovitostí, která se platí za každý rok, kdy pozemek vlastníte. Pohlídat si však musíte také daň z příjmů v momentě, kdy chcete vybrat zisk a pozemek prodáte. Pozemky pořízené do konce roku 2020 jsou osvobozené od daně, pokud jste ho vlastnili alespoň pět let. U nemovitostí pořízených od roku 2021 se takzvaný časový test prodloužil na deset let. Když prodáte pozemek dříve, musíte zdanit rozdíl mezi prodejní a nákupní cenou. Daň z příjmů je v základu 15%. Když se dostanete do zvýšené sazby nad čtyřnásobek roční průměrné mzdy, bude to už 23 %.

Vyprodáno

Ceny stavebních pozemků od poloviny roku 2014 mapuje i Cenový kompas inzertního webu Sreality.cz. Podle Šarloty Smutné, datové analytičky Seznam.cz, se ceny stavebních parcel v jednotlivých krajích a v Praze od poloviny roku 2014 až zhruba do roku 2018 vyvíjely podobně a mírně rostly. Pak ale vývoj začal být různorodější, což někde ještě zvýraznila covidová pandemie.

Například ve Středočeském kraji, kde je aktuálně největší počet nabídek parcel, se daly ceny do výraznějšího pohybu v roce 2018 a pandemie jejich růst zrychlila jen mírně. „Skokové nárůsty jsme však mohli zaznamenat například na podzim roku 2020 v Královéhradeckém kraji, během loňského léta v Jihomoravském a v Jihočeském kraji nebo na jaře v kraji Libereckém,“ říká Smutná.

Vyberte si nemovitost

Výběr nemovitosti.
Zdroj: Shutterstock.com

Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

Reality Peníze.cz

Trochu jiný průběh byl podle dat realitního serveru v Praze, kde je počet parcel v nabídce spolu s Vysočinou nejnižší. „Tam jsme nepozorovali skoky v růstu cen, ale cena opravdu kontinuálně roste už od roku 2014 a na podzim roku 2020 došlo pouze k mírnému zrychlení,“ upřesňuje Smutná.

Nominální ceny vzrostly od konce roku 2018 do konce roku 2021 v jednotlivých krajích o 60 až 140 %. „Nejmenší nárůst jsme pozorovali v Praze, kde jsou ceny dlouhodobě vysoké oproti všem ostatním krajům a rostou tedy pomaleji. Ke zdražení o 80 až 90 % došlo v Karlovarském, Moravskoslezském nebo Královéhradeckém kraji. Největší nárůst cen jsme zaznamenali ve Středočeském kraji, ale také na Vysočině, kde je ovšem počet nabídek velmi malý,“ porovnává Smutná.

Ceny stavebních pozemků v Praze jsou téměř čtyřikrát vyšší než v Jihomoravském a Středočeském kraji, které jsou dalšími nejdražšími v Česku. Naopak nejlevnější jsou pozemky určené ke stavbě v Moravskoslezském a Ústeckém kraji.

Průměrné nabídkové ceny stavebních pozemků ve 4. čtvrtletí 2021 

KrajCena za metr čtverečníPočet nabídek
Praha16 500 Kč180
Jihomoravský4700 Kč535
Středočeský4600 Kč1400
Plzeňský2300 Kč397
Jihočeský2200 Kč359
Vysočina2200 Kč146
Pardubický2100 Kč335
Liberecký2000 Kč317
Zlínský2000 Kč281
Královéhradecký1900 Kč364
Olomoucký1900 Kč291
Karlovarský1800 Kč259
Ústecký1600 Kč446
Moravskoslezský1500 Kč655
Zdroj: Cenový kompas Sreality.cz

Z dat společnosti M&M Reality vyplývá, že v posledních letech prudce vzrostl zájem třeba o pozemky v menších městech do vzdálenosti až 30 kilometrů od Prahy, nacházejí-li se v blízkosti dopravních tepen. „Toto lze sledovat například v Říčanech, kde už ale vhodné pozemky pro výstavbu rodinného domu téměř nejsou k mání, nebo v Jesenici, Hostivici, Chýni, Dobřichovicích, Černošicích či Berouně. Podobná situace je na hranicích Brna a v jeho okolí,“ říká Jan Martina, oblastní manažer M&M Reality pro Prahu.

Pryč je podle něj doba, kdy lidé chtěli velké pozemky nad 2000 metrů čtverečních. Dnes běžně volí pro stavbu rodinného domu i pozemky o rozloze 500 metrů. „Nejžádanější jsou stále rovinaté pozemky, které samozřejmě umožňují nejjednodušší výstavbu. Ale lze sledovat, že i tady lidé své nároky v poslední době snižují, aby získali pozemek za nižší cenu,“ dodává Martina.

Ve všech krajích včetně Prahy je teď stavebních parcel na prodej výrazně méně než dřív. Vysoká poptávka z posledních let je znát, pozemky jsou vykoupené. Například v Královéhradeckém nebo Pardubickém kraji se nicméně nabídka podle dat Sreality.cz momentálně stabilizuje a počet nabízených pozemků tam dokonce mírně stoupá.

Očima experta

Zdroj: Partners

Porostou dál ceny pozemků a půdy? Budoucí vývoj předpovídá Martin Mašát, ekonom finanční skupiny Partners.

Stavebních pozemků je omezené množství dané stavebními regulacemi a plány měst. Kolikrát se kupuje nějaký starý dům jen kvůli tomu, že cennější je pozemek pod ním.

Vzhledem k obecně rostoucím cenám a nedostatku dalších prostor není důvod, aby ceny stavebních pozemků stagnovaly či dokonce klesaly. A bohužel se to bude týkat většiny republiky a nejen velkých měst. Zdražování je vidět i v menších městech.

Podobně omezená nabídka je i u orné půdy. Samozřejmě svou roli v ceně hraje kvalita půdy. Dvakrát dražší jsou pole v Polabí než třeba na Vysočině. Co mají však společného, je tempo zdražování.

Porovnání cen orné půdy u nás a v Německu ukazuje, že je stále co dohánět. Proto také cena orné půdy a luk vytrvale roste. Za posledních 10 let se zvedla o více než dvojnásobek. Tipuji, že ani u orné půdy není růst cen u konce, a to navzdory její nelikviditě a specifickým lokálním podmínkám.

S půdou proti inflaci

Podobnou trefu udělal ten, kdo v posledních letech investoval do zemědělské půdy. Data realitního serveru Farmy.cz ukazují, že od roku 2010 do konce roku 2021 zdražila zhruba o 180 %. V loňském roce rostly tržní ceny zemědělské půdy přibližně o 15 %, zatímco v předchozích třech letech ceny rostly o nižší jednotky procent.

Vývoj tržní ceny zemědělské půdy. Za rok 2021 ještě není dopočítaná, předpokládaný růst byl loni o 15 %. Zdroj: Farmy.cz

„Vývoj cen v jednotlivých regionech v čase víceméně koresponduje s vývojem v celém Česku. Nejvyšší ceny jsou tradičně v okolí Prahy a v nejúrodnějších oblastech Česka, tedy v okresech Olomouc, Hradec Králové, Kolín, Mladá Boleslav," shrnuje Jaroslav Urban, majitel serveru Farmy.cz.

Jsou i specifické regiony, kde cenu orné půdy zvyšuje zájem ze zahraničí. „Nejvyšší poptávka ze strany cizinců je především v jihozápadních příhraničních oblastech s Německem, kde často hospodaří němečtí farmáři. Jde o Chebsko, Domažlicko a Tachovsko,“ říká Urban.

Zdroj: Farmy.cz

Nejvyšší poptávka je podle něj obecně po pozemcích kvalitní orné půdy o střední výměře od jednoho do deseti hektarů. Nejlepší je, pokud jde o celistvé pozemky nebo pozemky ve větších blocích, které umožňují pohodlné hospodaření.

Smutná potvrzuje, že z kategorie pole, louky a lesy se na serveru Sreality.cz nejčastěji prodávala pole. Za celý rok se v nabídce vystřídalo téměř devět tisíc inzerátů. U lesů a luk je tomu třikrát až čtyřikrát méně. Nejvíce polí se pak prodalo v Jihomoravském, Středočeském a Zlínském kraji, nejméně pak v Karlovarském kraji a samozřejmě v Praze.

Cenu zemědělské půdy výrazně zvyšuje, pokud se nachází v blízkosti stavebních pozemků a je předpoklad, že by se zde v budoucnu mohlo stavět, že se jednou v tomto smyslu změní územní plán. Pak se cena orné půdy, která se počítá v desítkách korun za metr čtvereční, může zvednout i o dva řády. „Takové pozemky se už dnes prodávají za ceny okolo 1000 korun za metr čtvereční,“ vysvětluje Martina.

V roce 2021 byl podle Urbana patrný nárůst poptávky ze strany nezemědělských investorů. „Jedná se o snahu běžných investorů zajistit ochranu svých prostředků proti současné vyšší inflaci investicí do zemědělské půdy," vysvětluje.

Majitelé pozemků by si stále měli dát pozor na spekulanty, kteří nabízejí odkup půdy za velmi nevýhodných podmínek. Tito obchodníci majitele zemědělské půdy většinou oslovují přes dopisy či e-maily na základě údajů, které si najdou v katastru nemovitostí.

V této státní databázi je přibližně 4,2 miliony hektarů zemědělské půdy. Její výměra postupně mírně klesá. Podle dat Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního ubylo v období let 2000 až 2020 zhruba 80 tisíc hektarů zemědělské půdy, což jsou necelá dvě procenta.

U orné půdy, která je hlavní složkou zemědělské půdy, to šlo o něco rychleji. V letech 2000 až 2020 jí ubylo o více jak 150 tisíc hektarů (-4,8 %) a v roce 2020 evidoval úřad 2,93 milionu hektarů orné půdy.

„Méně než třetina zabírané orné půdy se převádí na zastavěné nebo ostatní plochy, například v roce 2015 takový přesun činil 28 % z vyjímané orné plochy. Více než 58 % převedené orné půdy přešlo do jiné kategorie zemědělských pozemků,“ říká Vojtěch Bílý, mluvčí ministerstva zemědělství. Vidět je to na nárůstu travnatých ploch, kterých katastr eviduje přes milion hektarů a jejich plocha za posledních 20 let narostla o více jak 6 %. Podle Bílého jsou za tímto nárůstem především opatření na ochranu půdy před degradací.

Jana Divinová

Autor článku Jana Divinová

Vystudovala ekonomii a management na Vysoké škole báňské. V redakci NextPage Media působí od podzimu 2021, předtím pracovala v MF Dnes a iDnes.cz. Volný čas tráví nejraději s rodinou a přáteli. Miluje přírodu, cestování a... Další články autora.

Jiří Hovorka

Autor článku Jiří Hovorka

O osobních financích píše od roku 2009. Začínal v Měšci, pak se stejným tématům věnoval v Aktuálně.cz, po sloučení s vydavatelstvím Economia se jeho texty objevovaly i v Hospodářských novinách. Dlouhodobě se věnuje důchodům,... Další články autora.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+55
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 30 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

1. 2. 2022 10:11, Pag

Každý měsíc dostávám nabídku,abych prodal své zemědělské pozemky, nabízejí 20 korun za metr, prý jsou podnikatelé v zemědělství, to určitě, jsou to develovepři, kteří obratem donutí příslušné úřady změnit zem.pozemky na pozemky stavební, ty pak prodají za 100x vyšší cenu než je nakoupili. Proto, dokud nenabídnou alespoň 250 korun za metr, nebudu se s nimi bavit.
.

+47
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

1. 2. 2022 10:52, Omasta

Proti spekulaci s pozemky by pomohlo zvýšit daň z nárůstu ceny nemovitosti na 50% a prodloužit omezení z 5 let na 20 let.
Takže když by někomu vzrostla hodnota o 116%, tak reálně by mu vzrostla o 58%.
Nebo eventuelně by se mohlo udělat, že když není stavební pozemek zastavěn do tří let, zvýší se daň na 70%.
Stát potřebuje peníze jako sůl a zároveň by přispěl občanům snížením ceny bydlení.

-25
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (30 komentářů) příspěvků.

Zjistěte tržní cenu nemovisti i výši nájmu

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Už na to nemáme. Chalupy a chaty zlevňují, hlásí realitky

19. 12. 2022 | Jana Divinová

Už na to nemáme. Chalupy a chaty zlevňují, hlásí realitky

Za covidu vyletěly ceny rekreačních nemovitostí nahoru. Teď ale nabídka chalup a chat ke koupi roste. Některé realitní kanceláře už hlásí pokles cen, další ho očekávají po Novém roce. celý článek

Nemovitosti ještě zdražovaly, ale obrat už je tu. Nová čísla

16. 11. 2022 | Jiří Hovorka

Nemovitosti ještě zdražovaly, ale obrat už je tu. Nová čísla

Prudký meziroční růst cen nemovitostí v Česku pokračoval i v letošním třetím čtvrtletí. Tempo zdražování ale kleslo. A u bytů a rodinných domů už je vidět cenová stagnace – důsledek... celý článek

Jan Sadil míří do čela skupiny JRD

15. 11. 2022 | Petr Kučera

Jan Sadil míří do čela skupiny JRD

Novým šéfem (CEO) skupiny JRD Group se od února 2023 stane Jan Sadil, který předtím mnoho let působil ve vedení Hypoteční banky a ČSOB.

Rozdělit se o elektřinu bude snazší. Komunitní výrobu podpoří stát

9. 11. 2022 | Gabriel Pleska | 1 komentář

Rozdělit se o elektřinu bude snazší. Komunitní výrobu podpoří stát

Ministerstvo průmyslu a obchodu poslalo do připomínkového řízení novelu energetického zákona, která má zásadně usnadnit rozvoj komunitní energetiky. Lidé, firmy, obce a další zájemci... celý článek

Zájem o výkup nemovitostí rapidně stoupá. Už nestojíme ve frontě

3. 11. 2022 | Renata Lichtenegerová | 1 komentář

Zájem o výkup nemovitostí rapidně stoupá. Už nestojíme ve frontě

Vysoké úrokové sazby hypoték, drahé energie a rostoucí životní náklady na jedné straně, přestřelené ceny nemovitostí na straně druhé. To vše způsobuje, že poptávka po nemovitostech... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.