Soud: SVJ nesmí zakázat krátkodobé pronájmy bytu

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) nemůže svými stanovami omezit právo jednotlivých vlastníků na užívání jejich bytu. A to ani v případě, kdy majitel využívá byt ke krátkodobému pronájmu k ubytování cizích osob – typicky prostřednictvím služby Airbnb. Vyplývá to z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR.

Na začátku bylo rozhodnutí jednoho z pražských SVJ. Do svých stanov si odhlasovalo, že jednotliví majitelé mohou své byty opakovaně krátkodobě pronajímat (na dobu kratší než tři měsíce) nebo poskytovat ubytovací služby jenom tehdy, když s tím budou souhlasit všichni členové – tedy majitelé ostatních bytů.

Jednomu z majitelů se takové omezení nelíbilo. Spor nakonec skončil až u Nejvyššího soudu. A ten rozhodl, že SVJ nemůže omezit právo vyplývající z vlastnictví jednotky (bytu). Stanovy společenství sice obsahují práva a povinnosti jednotlivých členů, ty se však mohou týkat v zásadě jenom dvou oblastí: jednak samotného fungování SVJ, jednak společných částí domu.

„Stanovy SVJ představují základní dokument, jímž se řídí vnitřní poměry společenství. Jejich povinnou náležitostí je sice úprava členských práv a povinností i způsob jejich uplatňování, tím se však rozumí práva a povinnosti vyplývající z členství ve společenství vlastníků – například právo účasti na shromáždění a právo na něm hlasovat, právo být volen do orgánů společenství či povinnost ručit za dluhy společenství,“ konstatoval Nejvyšší soud.

Občanský zákoník omezuje působnost SVJ jen na správu, provoz, údržbu a opravy domu, jeho společných částí a pozemku. Součástí stanov tedy mohou (musí) být pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí – například i pravidla pro dodržování nočního klidu, pro zamykání domu či nakládání s klíči. „Užívání bytu a společných částí je neoddělitelně spjato a vlastník bytu je povinen se těmito pravidly řídit, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu,“ zdůrazňuje soud. Musí však vždy jít o pravidla upravující jen užívání společných částí – ne omezující nakládání s bytem.

Když SVJ překročí své kompetence (působnost), je takové rozhodnutí neplatné – takzvaně nicotné – a hledí se na něj, jako by nebylo přijato: nemá žádné právní následky a nikoho nezavazuje. „Omezení vlastníka jednotky ve způsobu užívání jeho majetku představuje nepřípustný zásah do výkonu jeho vlastnického práva ve smyslu článku 11 Listiny základních práv a svobod,“ konstatoval Nejvyšší soud. 

Samozřejmě to ale neznamená, že by majitel bytu nemusel brát ohled vůbec na nic. Jsou tu totiž obecné povinnosti vyplývající hlavně z občanského zákoníku, ale třeba i z daňových, stavebních nebo městských předpisů.

Podle § 1175 občanského zákoníku má vlastník jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části. Nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

Dalším omezením jsou už zmíněná pravidla týkající se společných prostor, typicky chodby, schodiště, výtahu, ohledně nočního klidu nebo zamykání domu. Vlastník bytu musí zajistit, aby je dodržovaly i osoby, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu (§ 1176 občanského zákoníku).

„V případě, že vlastník jednotky užívá byt k jinému účelu, než vyplývá z prohlášení, a opakovaně (dlouhodobě) tím ruší obvyklý klid a pořádek v domě, má společenství vlastníků možnost postupovat podle § 1184 a navrhnout nucený prodej jednotky toho vlastníka, který přes písemnou výstrahu své povinnosti porušuje způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek,“ připomněl Nejvyšší soud.

Nemusí jít hned o nucený prodej. Proti zneužívání vlastnického práva některým z majitelů se mohou ostatní bránit také takzvanou negatorní (zápůrčí) žalobou. Jejím cílem je, aby se majitel zdržel protiprávního zasahování do vlastnického práva, případně aby protiprávní stav odstranil.

Omezit vlastnické právo k užívání jednotlivých bytů tedy může jedině soud, a to až na základě konkrétního porušení zákona. Nemůže to řešit SVJ – plošně a předem – ve svých stanovách.

Další články pod jednou střechou

Zdroj: Shutterstock

• Jak na pronájem bytu. Deset chytáků a varování, než podepíšete
• Stát hledá majitele 150 tisíc nemovitostí. Možná jste něco zdědili
• Nová zelená úsporám bude dostupnější. Jak se změní?
• Neplatiče z nájmu jen tak nevyženete. Jaké jsou možnosti a proč to trvá
• Chcete soláry na střechu? Poradíme, na co si dát pozor
• Hypotéka za poloviční cenu. Vyplatí se sleva od developera?
• Máte starší stavebko? Je to poklad, když chcete půjčit na bydlení
• Jak vybrat firmu na instalaci fotovoltaiky. Krok za krokem

Petr Kučera

Zaměřuje se na širokou oblast osobních financí a spotřebitelských témat. Vystudoval Právnickou fakultu Univerzity Karlovy v Praze, ale ještě víc než paragrafy má rád média. Přes pět let vedl web Peníze.cz, předtím ekonomicko-finanční... Další články autora.

Dlouhodobý investiční produkt

Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.

Založte si DIP

Sdílejte článek, než ho smažem