Zdroj: Shutterstock
Začne to třeba ztrátou zaměstnání, rozpadem rodiny nebo úmrtím partnera. Najednou není na nájem. „Slušný nájemník v takové situaci hledá řešení a slušný pronajímatel se mu v jeho snaze snaží pomoct,“ míní Jan Rafaj, viceprezident Asociace nájemního bydlení.
Způsobů, jak takovou nepříjemnou situaci řešit, je víc. Majitel podle Rafaje může nabídnout třeba odklad nájemného, pomoc s vyřízením sociálních dávek, rozpuštění nedoplatku do dalších nájmů nebo splátkový kalendář.
K tomu ale musí být vůle i na straně neplatícího nájemce, která není vždy samozřejmostí. Ti, kteří nájem neplatí, řešení nehledají a vystěhovat se nechtějí, můžou pronajímateli pořádně zatopit. Zpravidla dobře vědí, že pronajímatel tahá za kratší konec provazu a nemůže je z bytu jen tak vyhodit.
Zákon chrání toho slabšího, což je vždy nájemce. Díky tomu si neplacený pobyt může prodloužit i na roky. Dluh za nezaplacený nájem mu během toho samozřejmě dál roste.
Počet nájemců v problémech podle Občanského sdružení majitelů domů ČR v posledních letech roste. Zatímco v době pandemie covidu byly neplatičů bez vůle situaci řešit jen nižší jednotky procent, teď se jedná zhruba o každého desátého nájemníka, který se dostal do problému s placením. Až na jaře přijde vyúčtování energií, situace se podle místopředsedy sdružení Karla Polaty ještě zhorší.
„Vystěhování takového neplatiče v Česku často stále trvá i 1000 dní a více. Ztráta pronajímatele bývá většinou větší než 300 tisíc korun,” říká Polata. Sám spravuje několik set bytů a takové případy řeší pravidelně v domech i v soudních síních. Pronajímatel nejenže přichází o nájem, ale platí i náklady na řízení.
Ani pohled z druhé strany situaci nezjednodušuje. Stát se dlužníkem je velmi jednoduché, zvlášť pro nízkopříjmové skupiny, které žijí od výplaty k výplatě nebo ze sociálních dávek. Ohroženou skupinou jsou třeba matky samoživitelky. Stačí, když nedostane výživné, pak jednou, dvakrát neuhradí nájemné a už dluží 20 tisíc. Takový případ by měl být relativně snadno řešitelný, realita bývá ovšem složitější.
Lidem v těžké situaci může pomoct státní příspěvek na bydlení. Ale jen do doby, než se úřad práce dozví, že začala dlužit na nájmu. „Místo aby jí pak stát pomohl, reaguje tak, že jí odebere příspěvek na bydlení. A to je ten moment, kdy se roztáčí dluhová spirála,“ upozorňuje Polata.
Situace se podle Polaty výrazně zhoršila asi před 15 lety, kdy se výplata dávek přesunula z obecních sociálních odborů na státní úřad práce. „Potíž je v tom, že úřad práce vše řeší jen od stolu, bez kontaktu se svými klienty. Sociální pracovník tedy odkáže klienta bez prostředků na nájem na úřad práce, ten jej pošle na sociální odbor, sociální odbor na OSPOD (Orgán sociálně-právní ochrany dětí, pozn. red.) a OSPOD na bytový odbor, který řekne, že žádný volný sociální byt v lokalitě nemá,” popisuje Polata.
Když pronajímatel, který mezitím tratí na ušlém nájmu, chce pomoct s řešením situace, čeká ho další překážka. „Obrátil jsem se s případem naší nájemnice, dlužící samoživitelky se šesti dětmi, které městská část Praha 8 nebyla schopna pomoci ani po pěti letech, na Agenturu pro sociální začleňování při ministerstvu pro místní rozvoj. Do pěti minut od poslání e-mailu mi volali,” vzpomíná Polata s tím, že úředníci byli zděšeni a pobouřeni. Ne však ze situace rodiny, ale kvůli tomu, že od něj obdrželi popis konkrétního případu s konkrétními údaji.
„Nevěděli, co mají s citlivými údaji, které jsem jim poslal, dělat. Patnáct minut mi vysvětlovali, co je to zákon o ochraně osobních údajů a vyhrožovali mi, že na mě podají podnět a žalobu ohledně GDPR,“ líčí Polata. Úředníci se ani jednou nezeptali na osud dětí. Případů, kdy pronajímatel nemá u úřadů zastání, by prý mohl jmenovat bezpočet.
Když nájemník neplatí a nechce z bytu odejít, jsou práva pronajímatele velmi omezená. Neplatiče sice může vystěhovat, otázkou ale je, jak rychle se to povede a s jakou ztrátou.
„Sám majitel neplatiče, který odmítá nemovitost opustit, vystěhovat nemůže. Nemůže svévolně vstoupit do pronajaté nemovitosti, byť po skončení nájemního vztahu. Nemůže manipulovat s osobními věcmi neplatiče či je odvézt. Nemůže ani odpojit dodávky energií, protože by tímto spáchal trestný čin porušení domovní svobody,“ vysvětluje Radovan Lukáč, právní analytik společnosti AZ Legal.
Napřed je nutné, aby pronajímatel nájem pro neplacení nájemného vypověděl, teprve po skončení nájmu smí podat k soudu žalobu na vyklizení. „To je vlastně jediný legální způsob, jak neplatiče dostat z bytu,“ dodává Lukáč.
(radí Radovan Lukáč z AZ Legal)
U soudu podle odhadu Asociace nájemního bydlení skončí přibližně pět procent neplatičů, přičemž pronajímatel soud prohraje jen opravdu výjimečně. Z podstaty věci je v právu – nedostává nájemné podle smlouvy. Ani soud ovšem není zárukou toho, že se pronajímatel domůže finančního vyrovnání.
Délka takového řízení se odvíjí od toho, jak aktivně se nájemce brání, tedy jestli se odvolává. Odvolat se může podle Radovana Lukáče i v případě, že pronajímatel napoprvé uspěje. Pokud nájemce nerespektuje ani definitivní rozhodnutí soudu, pak je nutné jej vykonat skrze soudního exekutora, který vyklizení zajistí.
„Celý proces vyklízení trvá typicky několik měsíců až jednotky let, kdy přitom nájemce nic neplatí. Zatímco pronajímatel musí zaplatit kromě nákladů na řízení také zálohu exekutorovi na vyklizení v řádu vyšších desítek tisíc korun,“ zdůrazňuje Lukáč.
Nejrychlejší vyklizení, které zažil, proběhlo za šest měsíců od podání žalobního návrhu. „Tak v uvozovkách rychlé to bylo jen proto, že se nájemce vyklizení nijak nebránil,“ vysvětluje právník. Ušlé nájemné a služby spojené s užíváním bytu, které musí pronajímatel neoprávněnému uživateli bytu zajišťovat (vodné, stočné, odvoz odpadků a podobně), přitom nemusí nikdy dostat zpět, i když na ně má nárok.
Spotřebitelská organizace dTest nabízí ještě jedno preventivní opatření, které může případný proces vyklízení výrazně urychlit: „Nájemce s pronajímatelem si spolu s podpisem nájemní smlouvy mohou teoreticky sjednat povinnost vyklidit nemovitost, a to ve formě notářského zápisu se svolením vykonatelnosti,“ říká ředitelka dTestu Eduarda Hekšová.
Tím zjednodušeně dává nájemce předem souhlas s exekucí, takže nemusí dojít k soudu a celý proces po skončení nájmu se urychlí. Hekšová ale upozorňuje, že soudy a odborná veřejnost se k tomuto opatření nestaví jednotně.
Česko patří k zemím, kde je čas vyklizení neplatiče nadprůměrně dlouhý. „Nejrychleji v Evropě se umějí s neplatiči vyrovnat v Norsku, kde se vystěhování běžně děje do tří měsíců. Do půl roku to dokáží v Rakousku, Španělsku nebo v Řecku. V USA se tamní soud sejde do měsíce a dá měsíc na vystěhování,“ upřesňuje Rafaj.
Podle Polaty chybí především legislativa, která by přesně popisovala povinnosti a odpovědnosti orgánů státní sociální politiky. Připravuje se prý už asi 25 let. „Občanské sdružení majitelů domů v ČR vzniklo před více jak třiceti lety a celou dobu odpovídáme na otázku, co nájemní sektor potřebuje, stále stejně: vymahatelnost práva,” podotýká.
Přitom problém podle jeho zkušenosti není v penězích: „Byl jsem překvapen, když jsem se na poslední konferenci pořádané ministerstvem pro místní rozvoj dozvěděl, že celkové náklady státu na umístění samoživitelky se dvěma dětmi v azylovém domě činí 47 tisíc korun měsíčně,“ říká Polata.
(radí Eduarda Hekšová, ředitelka dTestu)
Nepoměr mezi právy pronajímatelů a nájemníků se snaží změnit také Asociace nájemního bydlení, která od roku 2020 sdružuje velké majitele rezidenčních bytů, kteří v Česku vlastní více než 55 tisíc nájemních bytů. Klíčem ke kultivaci nájemního bydlení jsou podle nich dlouhodobé smlouvy.
„Pronajímatelé, nájemníci i stát chtějí, aby se v Česku začaly uzavírat skutečně dlouhodobé a stabilní nájemní smlouvy, které zajistí právní jistotu všem stranám. Právní úprava je k tomu musí motivovat, což se dnes neděje. Jediná cesta vede přes změnu legislativy,“ říká Rafaj. Hlavní problém vidí v tom, že pronajímatelé se bojí dlouhodobé smlouvy kvůli složitosti a obtížné vymahatelnosti výpovědi.
Podle studie právní kanceláře Havel & Partners, kterou si nechala asociace v závěru loňského roku vypracovat, je potřeba změnit občanský zákoník, notářský řád, občanský soudní řád, docílit zapojení rozhodčího soudu a elektronizovat nájemní vztah. Asociace chce letos diskutovat s dotčenými ministerstvy, oborovými zástupci nájemníků a dalšími hráči na trhu s bydlením.
Jana Divinová
Penzijko s finančním bonusem
Založte si penzijko Conseq a získejte nejen státní příspěvky a daňovou úsporu, ale i bonus pro věrné klienty.
Sdílejte článek, než ho smažem
