Nájmy půjdou nahoru. Kdo skupuje byty, na které nemáme?

Jana Divinová | rubrika: Aktuality | 8. 3. 2023

Zdroj: Shutterstock

Byty jsou drahé a hypotéky prakticky nedostupné. Přesto existuje skupina kupců, kteří mají o nové byty stále větší zájem. Díky tomu přibude nájemních bytů, cena nájmů ale ještě poroste. Vyplývá to ze studie Trend Report 2023, kterou zveřejnila Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN).

Institucionální investoři nakupují byty, aby je pak pronajímali. Jsou to velké organizace či společnosti, zpravidla jde o investiční, penzijní či zajišťovací fondy, pojišťovny, investiční banky nebo státní investiční fondy.

Do nájmů se čím dál víc přesouvají lidé, kterým se kvůli drahým hypotékám, vysokým cenám nemovitostí a růstu životních nákladů rozplynuly sny o vlastním bydlení.

Ani nájemních bytů zatím ale není dost. Příležitost už před nějakou dobu vycítili také developeři, kteří se čím dál častěji věnují právě výstavbě nájemních bytů. Ty pak buď prodávají institucionálním investorům, kteří byty pronajímají, nebo si řídí pronájmy ve vlastní režii.

Krátkodobá investice do prověřených faktur – výnos až 16 % p.a.

Jedním z průkopníkem tohoto směru je developerská skupina Trigema, která chce do šesti let postavit až 1000 nájemních bytů a sama je i provozovat. V Praze na Smíchově plánuje postavit asi 550 nájemních bytů, 140 jich dokončuje v projektu Fragment v Karlíně a další část chce postavit přímo u stanice metra Invalidovna. Do roku 2033 chce tisícovku nájemních bytů na trh přidat i developerská skupina Creditas Real Estate. A v plánu to mají i další.

I přesto, že nových nájemních bytů přibude, ceny pravděpodobně neklesnou, spíše ještě mírně porostou. Přinejmenším v Praze. Analýza Asociace pro rozvoj realitního trhu uvádí, že obvyklá cena nájmu se v hlavním městě pohybuje mezi 300 až 400 korunami za metr čtvereční u starších bytů, v případě novostaveb je to 400 až 500 korun. Institucionální nabídky vzrostly na 537 korun za metr čtvereční, ale najdou se i byty nad 600 korun. Podle Marcela Sourala z developerské společnosti Trigema to není konečná cena a trh je připraven na další zdražování.

To koresponduje i s výsledky průzkumu Trend Report, podle nichž skoro polovina respondentů z řad realitních odborníků předpovídá, že ceny nájmů vzrostou o více než pět procent.

Silnější poptávka po nájemním bydlení zvolna zvyšuje nájemné nejen u nově pronajímaných bytů, ale třeba i při prodlužování nájemních smluv. Výraznějšímu růstu nájmů brání prudké zvýšení cen energií.

Pokud se nebude stavět, nájemné se bude podle Marcela Sourala dál zvyšovat. „Je jedno komu se byty budou prodávat, zda koncovým zákazníkům nebo institucionálním investorům, důležité je, aby se vůbec stavěly,” řekl Soural na pondělním diskuzním setkání ARTN.

Trend přechodu od vlastnického bydlení k nájmu se objevil loni poté, co v roce 2021 dosáhla poptávka kupců po bytech rekordní úrovně. Nákupům bytů tehdy nahrával covid, který v lidech vyvolal strach z budoucí inflace a znehodnocení jejich úspor a zároveň na hypotéčním trhu panovaly příznivé podmínky.

Od druhé poloviny roku 2021 ale začaly úrokové sazby hypoték rychle růst a pro běžné lidi se stávaly čím dál nedostupnější. Ještě v první polovině roku 2022 se prodávalo stále velké množství bytů a jejich ceny rostly. V druhé polovině roku už ale hypotéky natolik zdražily, že prodeje začaly klesat a ceny stagnovat. V prosinci loňského roku se úroková sazba hypoték přiblížila k šesti procentům.

Vývoj cen starší bytové zástavby (průměrná cena v Kč za čtvereční metr). Zdroj: ČBA

Prudký nárůst úrokových sazeb a přísná pravidla pro poskytnutí hypoték vedly k tomu, že pro podstatnou část střední třídy se hypotéky staly nedostupným zbožím. Negativně se na trhu s bydlením podepsal i válečný konflikt na Ukrajině. Nejvíc se to projevilo na trhu s novými byty, kterých se loni prodalo nejméně od roku 2011, ukazuje zpráva TrendReport.

Nastěhujte se do vlastního! Poradíme.

Na nový dům či byt najdeme hypoteční úvěr s nejvýhodnějšími podmínkami. Stejně jako půlmilionu klientů před vámi.

Chci bydlet ve svém

V regionech se za celý loňský rok prodalo 4917 nových bytů, což je skoro o polovinu méně než v roce 2021. Nejvíce novostaveb se nabízelo ve Středočeském a Jihomoravském kraji. Průměrná cena prodaného bytu v regionech se v závěru loňského roku pohybovala okolo 100 692 Kč za metr čtvereční, tedy okolo šesti milionů korun za šedesátimetrový byt.

V Praze se loni prodalo 3100 nových bytů. To je o 59 procent méně než v roce 2021, ukazuje analýza společností Trigema, Skanska Residential a Central Group. Nové byty se prodávaly za průměrnou cenu 170 511 Kč za metr čtvereční.

Do oběhu se začalo vracet také víc starších bytů. Jejich nabídka v regionech vzrostla o více než 120 procent na 18 tisíc bytů. Průměrná cena klesla meziročně o 4,3 procenta na 54 414 Kč za metr čtvereční.

Nejvíc bytů se nabízelo ve Středočeském, Ústeckém, Moravskoslezském a Jihomoravském kraji. Naopak nejméně lidé secondhandové byty prodávali na Vysočině. Nejlevnější byt se dal pořídit v Ústeckém kraji. V Praze vzrostla nabídka starších bytů meziročně o víc dvě třetiny. Prodávaly se v průměru na 121 910 Kč za metr čtvereční.

Poptávka po vlastním bydlení bude kvůli drahým hypotékám ještě nějakou dobu utlumená. Jak v kapitole Trend Reportu o financování rezidenčních nemovitostí napsal generální ředitel Hypotéční banky a ČSOB Stavební spořitelny Martin Vašek, po většinu roku 2023 bude výše úroků stagnovat. „Mírného zlevnění hypoték se dočkáme nejdříve v druhé polovině letošního roku. Sazba tři až čtyři procenta, která by mohla přispět k oživení trhu s rezidencemi, je ale bohužel stále v nedohlednu,” konstatuje Vašek.

Tady bydlí dobré čtení

Zdroj: Shutterstock

Jana Divinová

Vystudovala ekonomii a management na Vysoké škole báňské. V redakci NextPage Media působí od podzimu 2021, předtím pracovala v MF Dnes a iDnes.cz. Volný čas tráví nejraději s rodinou a přáteli. Miluje přírodu, cestování a... Další články autora.

KREDITNÍ KARTA SMART