Česká národní banka několik měsíců upozorňuje na prudký růst cen nemovitostí. Stále rekordně nízké úrokové sazby hypoték tlačí poptávku po nemovitostech směrem vzhůru, a tím pádem roste i jejich cena. Centrální banka se navíc obává, že pokud dojde ke zvýšení sazeb, dostane se řada domácností s hypotékou a nižším příjmem do problémů. Hrozbu může pro domácnost bez dostatečných rezerv představovat také pokles příjmů například při ztrátě zaměstnání. Národná banka proto přistoupila k regulaci hypotečního trhu prostřednictvím Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí. Toto doporučení ale není přímo vymahatelné – banky se jím řídit nemusí. Česká národní banka proto společně s Ministerstvem financí připravila novelu, které jí měla dodat zákonné páky k přísnější regulaci.
Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.
Doporučení ČNB v několika krocích omezovala poskytování úvěrů lidem, kteří nemají dostatek vlastních úspor. Od dubna tak můžou banky půjčovat maximálně devadesát procent hodnoty nemovitosti (v praxi se tomuto poměru půjčky k odhadní ceně nemovitosti říká LTV – loan to value ratio). Hypotéky s LTV od 80 do 90 pak mají banky doporučeno přiklepnout maximálně patnácti procentům nových klientů za čtvrtletí.
V praxi ale někteří zájemci o hypotéku pravidla obcházeli – namísto vlastních úspor využili k dofinancování hypotéky úvěr ze stavebka nebo spotřebitelskou půjčku. V červnu proto centrální banka svoje doporučení rozšířila i na další typy půjček:
Další doporučení přišlo v momentě, kdy se Poslanecká sněmovna ve druhém čtení zabývala zmíněnou novelou zákona o ČNB. Mezi poslanci ovšem nemělo nové znění zákona velkou podporu, přišli rovnou s devíti pozměňovacími návrhy. Hlavním argumentem byla obava z negativních dopadů regulace na mladé žadatele a rodiny.
Fixovat? Refinancovat? Chystáte se kupovat, stavět, chcete bydlet – a máte víc otázek než odpovědí? Poraďte se s odborníky z hypoteční poradny.
Nové zákonné pravomoci by centrálním bankéřům umožnily určovat úvěrové maximální hodnoty ukazatelů DTI a DSTI. Ukazatel DTI vyjadřuje poměr celkové výše zadlužení a ročního příjmu, ukazatel DSTI zase poměr ročních výdajů na splátky úvěrů a ročního čistého příjmu. Jednoduše řečeno: vedle dostatku vlastních úspor by se centrální banka zajímala i to, jestli má zájemce o hypotéku dostatečný příjem vzhledem k úvěru, o který žádá, ale i předchozím půjčkám, které aktuálně splácí.
Poslanec Jaroslav Klaška (KDU-ČSL) upozorňoval, že ukazatele dostatečně nezohledňují rozdílnost žadatelů o úvěry. „Mladý žadatel na počátku své pracovní kariéry disponuje spíš nižším příjmem, avšak délka jeho ekonomického života je relativně delší,“ psal ve svém pozměňovacím návrhu. Poslanci proto chtěli, aby se ukazatele DTI a DSTI z novely vyškrtly.
Hranice ukazatelů DTI a DSTI, které považuje za značně rizikové, popsala Česká národní banka v červnovém Doporučení k řízení rizik. Ukazatel DTI (roční příjem × výše úvěrů) by podle ČNB neměl dělat víc než osminásobek ročního příjmu klienta a splátky (DSTI) by zase neměly ročně ukousnout z příjmů víc jak 40 procent.
Poslancům vadilo i to, že by se nová pravidla měla týkat refinancovaných úvěrů, to znamená fakticky nových výhodnějších půjček, kterými se stávající půjčka s horšími podmínkami splatí. To by mohlo znamenat problém například pro mladé rodiny. Pokud by totiž jeden z páru v průběhu čerpání hypotečního úvěru odešel na rodičovskou dovolenou, rodině by výrazně poklesl příjem. Při regulaci ČNB by pak nebylo možné úvěr refinancovat a dosáhnout na výhodnější podmínky.
Shoda panovala pouze kolem pravomoci regulátora stanovit (tedy nikoli jen doporučit) u nových půjček maximum pro ukazatel LTV. Za dostatečnou horní hranici poslanci považovali 90 procent odhadní hodnoty nemovitosti. Minulý týden ale padlo rozhodnutí, že Poslanecká sněmovna do konce volebního období novelu zákona o ČNB projednávat nebude. O nových pravomocích centrální banky tak bude muset rozhodnout až příští vláda a Parlament.
Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.
Doporučení České národní banky spolu s nedostatečnou nabídkou vhodných nemovitostí mají podle makléřské společnosti Golem Finance na svědomí mírné ochlazení hypotečního trhu. I přesto se ale rok 2017 nejspíš zapíše jako druhý nejúspěšnější, co se objemu sjednaných úvěrů týče.
V červenci poskytly banky 7213 hypotečních úvěrů, celkově rozpůjčovaly 14,578 miliardy korun. V meziročním srovnání jde o pokles počtu sjednaných hypoték o 53 procenta, menší byl i objem sjednaných úvěrů. Červencový propad hypoteční produkce dělal 4,2 procenta, v červnu dokonce 6,6 procenta. Objem sjednaných hypoték byl letos v červenci na stejné úrovni jako v roce 2013 nebo 2014. Ze srovnání také vyplývá, že meziměsíčně si lidé půjčovali menší částky – průměrná hypotéka dělala v červnu 2,05 milionu korun, v červenci 2, 021 milionu korun.
Na co ale kroky regulátora vliv neměly, byly úrokové sazby. Průměrná nabídková sazba hypoték s LTV 70 klesla v červenci z 2,11 procenta na 2,09 procenta. Hypotéky s LTV 80 spadly z 2,05 na 2,01 procenta. V následujících měsících lze předpokládat mírný růst sazeb, zejména vlivem zvýšení repo sazby o dvě desetiny procenta, se kterým začátkem srpna přišla Česká národní banka.
„Krok ČNB hodnotím velmi kladně, růst sazeb přispěje k otočení trendu růstu cen nemovitostí. Podle mého názoru však půjde o velmi pozvolný proces, neboť hypotéky zůstanou stále levné, a to minimálně tento a očekávám, že i příští rok. Pokud se úroková sazba nepřehoupne přes čtyři procenta a pokud se bude českým domácnostem dařit tak jako dosud, bude poptávka stále velmi slušná,“ předpovídá Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance.
Mírné zdražování v souvislosti s vyšší repo sazbou očekávají i další experti.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
31. 8. 2017 6:55, VR
ČNB to s redukcí přehnala, červencový propad o 50% ukazuje na její hloupost a zbytečné brzdění růstu ekonomiky! Pokles cen ropy neumožní ECB zvyšovat úroky minimalne 2 roky!
V diskuzi je celkem (17 komentářů) příspěvků.