Česká národní banka minulý týden vydala Zprávu o finanční stabilitě, ve které každoročně popisuje hlavní rizika tuzemského finančního trhu. Ačkoli ze zprávy vyplývá, že je domácí finanční sektor stabilní a odolný, centrální banka současně upozorňuje na potenciální rizika. Tím největším je podle regulátora roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení. Jednoduše řečeno – vyšší poptávka po hypotékách, která tlačí ceny nemovitostí nahoru. Právě půjčky na bydlení podle guvernéra České národní banky Jiřího Rusnoka dělají šedesát procent úvěrových portfolií tuzemských bank.
Reakcí na závěry, které ze Zprávy o finanční stabilitě vyplývají, je rozšíření Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí, pomocí kterých se Česká národní banka snaží regulovat hypoteční trh.
Nejde přitom zdaleka o první doporučení, které regulátor tuzemským bankám adresoval. Loni v říjnu nejprve doporučil poskytovat hypotéky maximálně do výše 95 procent hodnoty nemovitosti. Řečí bankéřů: omezil hypotéky s LTV 95 a vyšším. Ukazatel LTV neboli loan to value ratio totiž vyjadřuje poměr půjčky k odhadní ceně nemovitosti. Pokud tedy člověk žádá o hypotéku s LTV 95, chce devadesát pět procent hodnoty nemovitosti půjčit od banky a jen pět procent platit z vlastní kapsy.
Letos v dubnu pak začala platit druhá vlna doporučení centrální banky – poskytovat hypotéky maximálně do 90 procent hodnoty nemovitosti a úvěry v pásmu od 80 do 90 procent hodnoty nemovitosti přiklepnout jen patnácti procentům nových klientů za čtvrtletí.
Hledáte výhodný firemní úvěr? Klikněte ZDE.
Doporučení, které regulátor minulý týden vydal, sice hranice pro ukazatel LTV nemění, vedle hypoték se ale rozšiřuje i na další typy půjček a řídit se jím mají i poskytovatelé nebankovních úvěrů. Cílem rozšířeného doporučení je omezení praxe, kdy klienti, kteří nemají dostatek vlastních zdrojů, dofinancovávají hypotéku prostřednictvím dalších úvěrů – úvěru ze stavebního spoření nebo spotřebitelskou půjčkou. „Poskytovatelé by neměli obcházet omezení hodnoty ukazatele LTV souběžným poskytováním spotřebitelských úvěrů souvisejících s danou rezidenční nemovitostí nad rámec retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí,“ píše se v doporučení. Obcházením tedy regulátor myslí poskytnutí jakéhokoli spotřebitelského úvěru, ať už u stejné banky nebo jiného poskytovatele, který má zajistit splnění doporučeného limitu pro hodnotu LTV.
Doporučení půjčovat lidem maximálně 90 procent hodnoty nemovitosti a úvěry s LTV od 80 do 90 přiklepnout jen patnácti procentům klientů za čtvrtletí, platí beze změny. ČNB uvedla, že na konci roku vyhodnotí, jak se banky tohoto doporučení drží a případně rozhodne o jeho úpravě.
Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.
Rozšířené doporučení se krom dostatku vlastních zdrojů zabývá také příjmy lidí, kteří o hypotéku žádají nebo ji aktuálně splácí. Centrální banka upozorňuje, že řada domácností s nižším příjmem a hypotékou, nemusí v budoucnu ustát případný skokový nárůst úrokových sazeb nebo pokles příjmů, například při ztrátě zaměstnání nebo rozvodu. „Pro zachování zdravého hypotečního trhu je nezbytné respektovat pravidlo, že žadatelé o úvěr na nákup bytu mají alespoň z části vlastní naspořené zdroje a disponují finanční rezervou pro splácení úvěru v případě poklesu příjmu nebo zvýšení úrokových sazeb,“ uvedl guvernér ČNB Jiří Rusnok.
ČNB proto banky i nebankovní úvěrové společnosti nabádá ke sledování úvěrových ukazatelů DTI a DSTI. Ukazatel DTI přitom určuje poměr celkové výše zadlužení a ročního příjmu, ukazatel DSTI zase poměr ročních výdajů na splátky úvěrů a ročního čistého příjmu. Jednoduše řečeno: banky by se měly dostatečně zajímat nově také o to, zda má zájemce o hypotéku odpovídající příjem vzhledem k úvěru, o který žádá, a zda jeho schopnost splácet nový úvěr neohrožují předchozí půjčky, které aktuálně splácí.
Banky i nebankovní společnosti proto mají podle doporučení regulátora sledovat zmíněné ukazatele a nastavovat si pro ně interní limity. Horní hranici tak jako v případě LTV sice centrální banka prozatím neurčuje, zároveň ale upozorňuje, že za vysoce rizikové považuje úvěry, kde ukazatel DTI (roční příjem x výše úvěrů) dělá víc jak osminásobek ročního příjmu klienta a splátky (DSTI) ročně ukousnou z příjmů víc jak 40 procent.
Uvedené hodnoty by banky měly sledovat především u úvěrů s LTV od 80 do 90 procent hodnoty nemovitosti. Podle Zprávy o finanční stabilitě totiž dělal podíl úvěrů s ukazatelem DSTI nad 40 procent nebo DTI nad 8 zhruba sedmnáct procent objemu nových úvěrů, polovina z nich byla v pásmu od 80 do 90 procent hodnoty nemovitosti.
„Centrální banka má obavy z vývoje cen nemovitostí a případných propadů příjmů českých domácností v období, kdy se ekonomice nebude dařit tak jako nyní – bude vyšší nezaměstnanost a sazby nebudou také tak nízko jako teď,“ komentuje doporučení Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance. Hlavní ekonomka České bankoví asociace Eva Zamrazilová ovšem upozorňuje, že opatření může plošně zasáhnout – omezit dostupnost hypoték – zaměstnance například ve zdravotnictví či školství, kde přitom dlouhodobě nezaměstnanost ani pokles příjmů nehrozí.
Výše zmíněná doporučení – sledování ukazatelů DTI a DSTI – se má vztahovat i na další půjčky, o které budou lidé žádat poté, co jim banka přiklepne hypotéku. Vedle sledování úvěrových ukazatelů Česká národní banka doporučuje obezřetnost i při stanovení doby splácení – ta by v případě úvěru na bydlení měla respektovat horizont ekonomické aktivity klienta a zároveň neměla přesahovat 30 let. Splatnost úvěru, který banka nebo nebankovní poskytovatel přiklepne člověku, který už hypotéku má, by pak neměla být delší než osm let.
Podle České národní banky nebudou mít zmíněná doporučení negativní vliv na dostupnost hypoték – krom lidí, kteří si chtějí vlastní bydlení pořídit v Praze nebo Brně. Těm centrální banka doporučuje koupi menších startovacích bytů.
Pokud si chce například člověk z Plzně koupit byt (75 metrů čtverečních) za 1 975 000 korun a zažádá o hypotéku s LTV 80, úrokovou sazbou tři procenta a splatností na 30 let, bude potřebovat vlastní zdroje ve výši 394 tisíc korun. Ukazatel DSTI by u takového úvěru dosahoval 34,6 procenta a DTI úvěru by měl hodnotu 6,8. Podobných hodnot – tedy hodnot, které jsou pod úrovní značící vysoké riziko, by podle ČNB dosáhli lidé i v ostatních velkých městech, s výjimkou Brna a Prahy.
V Brně by totiž stejný byt přišel na 2 829 000. Při totožně nastavené hypotéce by banka půjčila 2 263 000 korun, z vlastní kapsy by muselo jít 566 000 korun. DSTI takového úvěru by pak dělalo 49,6 procenta a DTI 9,8. V Praze by při ceně bytu ve výši 3 950 000 korun žadatel získal hypotéku na 3 160 000 korun, 790 tisíc by musel zaplatit z vlastních zdrojů. Ukazatel DSTI by dělal 53 procent a DTI 10,5. Kdyby ale o úvěr žádala rodina, kde mají průměrné příjmy oba dva, byly by ukazatele DSTI a DTI poloviční. Jinak řečeno: dostaly by se pod úrovně, které ČNB považuje za vysoce rizikové.
Alternativou pro mladé rodiny jsou podle centrální banky menší startovací byty. I přes vysoké ceny bytů v Praze by totiž u jednoho žadatele s průměrnými příjmy v případě bytu o rozměru 50 metrů čtverečních dosáhl ukazatel DSTI 35 procent a DTI 7. V Brně by ve stejném případě dělal ukazatel DSTI 33 procent a DTI 6,5.
Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.
Doporučení, které Česká národní banka vydává, ovšem nejsou nijak vymahatelné. Regulátor může bankám hrozit pouze požadavkem na vyšší kapitálové zajištění, pokud se nebudou jeho doporučením řídit. V budoucnu ale může regulátor dostat zákonné páky. Pravomoc nastavovat horní hranice úvěrových ukazatelů se objevila v novele zákona o ČNB, kterou nyní ve druhém čtení projednává Poslanecká sněmovna.
Aktuálně ovšem není jisté, jestli původní návrh projde. Poslanci se bojí omezení dostupnosti hypoték pro mladé rodiny – připravili proto hned devět pozměňovacích návrhů. Některé poslanecké návrhy řeší spíše dílčí úpravy, jiné ale chtějí ze zákona vyškrtnout možnost nastavovat hranice ukazatelů DTI a DSTI. K novele zákona by se měli poslanci vrátit na konci června. V tuto chvíli zároveň není jisté, jestli novela vůbec stihne dokončit legislativní kolečko – projít přes Senát a prezidenta – do říjnových parlamentních voleb.
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění, telekomunikací a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
20. 6. 2017 22:06, Jose
Někde se to nepříčetné tisknutí chechtáků a závod mezi státy o levnější měnu a pracovníky musí projevovat :-D. Problém je pak, bankéři, kam zainvestovat. A jak na potvoru lidičky dávají na rady finančních poradců a poskytovatelů hypošek, kupují nabarvené opolysterénované byty se štěnicema a randálem, místo aby prachy prožrali a uvalili za nepotřebnosti...Sám Kiyosaki. Jinak pro mladé dělají z lodních kontejnerů drédaři z česka na Bali OK startovací domy. Pro česko je to taky jak dělané, naštosujem a ukrajinci zateplí :-D.
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
20. 6. 2017 5:41, Tarzan
Krize vytváří pouze mafie v ČNB !
V diskuzi je celkem (13 komentářů) příspěvků.