Kompletní seznam odpovědí Miroslava Kalouse na dotazy čtenářů

Kateřina Boušová | 24. 1. 2007 | 5 komentářů

Obecně o principu deregulace, právech a povinnostech pronajímatelů a nájemců

Jana
Osmdesátiletého důchodce je mi líto, ale nemyslíte, že by mu měly vypomoci především jeho děti a v druhé řadě stát - nikoliv soukromý majitel! Proč má soukromník řešit sociální situaci úplně cizích lidí? Jsem majitelka domu, rovněž důchodce s nízkým důchodem.

Miroslav Kalous: Samozřejmě, že sociální situaci nájemců bytů nemůže řešit pronajímatel. Souhlasím i s tím, že v prvé řadě je to rodina, která má vzájemnou mezigenerační pomoc zajišťovat. Nicméně; stát má nastaveny parametry sociální pomoci v oblasti bydlení tak, aby se příjmová úroveň nájemce nestala příčinou neschopnosti hradit výdaje na přiměřené bydlení. Proto je u příspěvku na bydlení stanoven jakýsi kritický "práh únosnosti" celkových výdajů na bydlení - tím je 30 %, resp. 35 % v Praze, z celkových příjmů domácnosti.

Jiří Moučka
Dobrý den, po sjednocení Německa proběhlo odstranění asociální regulace ihned. Pobýval jsem pracovně nějakou dobu v Lipsku. Důsledky tohoto kroku byly jen a jen očistné, lidé si byty povyměňovali podle svých ekonomických možností, mnoho bytů dříve spekulativně držených se uvolnilo, ve městě se obecně nájmy snížily. Otázka: proč se toto nestalo i u nás?

MK: Víte, cenová deregulace v oblasti nájemného, která byla zahájena začátek 90. let, celkem znatelně pokračovala až do roku 1998; pak se však bohužel prohlásilo, že cíle deregulace je dosaženo. Nadále se nájemné zvyšovalo o index cen stavebních prací tak, aby byla zachována pouze jeho reálná hodnota. To byla samozřejmě chyba a řada právních i ekonomických expertů i politiků na to upozorňovala. I veřejný ochránce práv. Ústavní soud postupně zrušil předpisy ministerstva financí pro jejich rozpor s Ústavou a vyzval politiky - vládu a parlament, aby tyto orgány "konaly". To se bohužel stalo až přijetím zákona v roce 2006; v období 1998-2006 se tedy "zaspalo". O to je nyní složitější tento "přenošený" problém dořešit. Německo bylo - sjednocením - v poměrně unikátní situaci; nicméně v zásadě máte pravdu, otevřením trhu se situace vyjasnila a přebytek bytů na trhu je, kromě jiného, i důsledkem fungujícího tržního vývoje.

vancev@seznam.cz
Vážený pane Kalousi,
před dvěma lety jsem v bláhové víře v to, že v České republice vládne demokracie a spravedlivé právo v krajském městě zakoupil za své těžce vydělané úspory dům kde jsou 4 regulované partaje. Dům jsem ochoten za financování z hypotéky rekonstruovat. Regulovaní nájemníci nesouhlasí s mými návrhy na řešení a nehodlají se nikam stěhovat. Větší odstupné by mi znemožnilo investiční záměr, nehledě na amorálnost tohoto počínání, kdy bych byl donucen zaplatit svůj dům znovu a vláda těmto lidem ještě k tomu přidá daňovou úlevu, pokud tyto peníze ode mne by dali na své další bydlení.
Podal jsem žaloby na vystěhování - pokud spor vyhraji, jak se zdá, tak jediný způsob jak tento dům vyprázdnit spočívá v tom, že budu nadále mít tyto lidi dále na krku s tím, že jim musím najít jiné bydlení za podobnou cenu jako platí teď - tedy od 500 do 1 700 Kč za byt. Nájem za tyto sumy dnes není možné najít, takže jsem opět v situaci, kdy dům by sice byl pro rekonstrukci prázdný, ale rekonstrukci není možné začít, protože finance půjdou na zajišťování tržních nájmů pro své bývalé nájemníky. Mezitím každým rokem narůstají náklady na rekonstrukci nejméně o inflaci a cenu práce, takže až se někdy v roce 2010 potenciálně osvobodím, bude moje investice v ruinách jak fyzicky, tak i finančně. Tito regulovaní nájemníci požadují velmi razantně opravy domu a Stavební úřad mi tyto opravy nařizuje s potenciálními trestními dopady s plným vědomým, že to je investice do ničeho a při rekonstrukci budou tyto opravy kompletně negovány. Žiji momentálně v zahraničí a absurdnost této situace v ČR po dvaceti letech po revoluci!!!! je v porovnání se zemí, kde žiji nebetyčná. Jakým způsobem chce ČR přitáhnout finance do oprav domů a nájemního bydlení je mi skutečně záhadou. Naučil jsem se venku žít slušně a brát kompletně za samozřejmost, že stát a vláda bude respektovat ústavní zákony, protože to je to jediné, co dělí právní stát od bezprávního. To, co je v této oblasti v ČR se nedá s právním státem srovnat ani při nejlepší vůli. Podle vládní propagandy mám být vděčný že budu okrádán jen do roku 2010. Poté mi zřejmě dá na krk další několikaletou lhůtu pokud budu chtít tyto lidi po tomto termínu vystěhovat a dům rekonstruovat. Mohl by jste mi prosím při použití normálního selského rozumu říci, proč tato vláda šlape na má práva a místo respektování těchto základních práv mi dává pouze politická školení o tom jak nutné financovat sociální politiku vlády z mé kapsy? Mám stejný nárok na respekt svých lidských a vlastnických práv jako kdokoliv ostatní? Myslíte, že mám nějaký důvod být k české vládě vstřícný a odvolat svou účast na případu ve Štrasburku? Pokuste se prosím vynechat politická klišé o snesitelnosti a sociální spravedlnosti atd. a zkuste mi odpovědět, jak bude vaše vláda postupovat, aby toto příkoří okamžitě skončila.
S pozdravem
A.A.

MK: Do značné míry chápu Vaše rozhořčení nad nefungujícím tržním prostředím v nájemním sektoru a nad nízkou vymahatelností práva. Nicméně se ohrazuji proti tomu, že tato - současná - vláda nic nedělá, a informuji Vás, že je tomu právě naopak - máme již připraveno znění nové právní úpravy nájmu bytu, která vychází z nedeformovaného rovného postavení obou stran smluvního vztahu, tedy nájmu bytu. Pochopitelně je mým cílem podporovat prosazení tohoto návrhu do praxe - tedy přijetí zákona. Neodpustím si však malou poznámku - dům jste koupil dobrovolně, se všemi závazky na nemovitosti váznoucími a - z důvodu existence závazků ve formě "regulovaných" nájemníků - nepochybně za cenu výrazně nižší, než by tomu bylo v případě domu prázdného - a tudíž kapitalizovatelného na trhu.

ja
Jak víte, jaké nájemné bude po deregulaci?

MK: Za sebe pevně doufám, že po odstranění hlavních cenových i právních deformací bude fungovat normální trh s byty a jediným regulátorem tedy bude poptávka a nabídka na lokálním trhu s byty. Nájemné je cenou - a ta se sjednává na trhu. Oba smluvní partneři - tedy pronajímatel i nájemce - by měli mít rovné postavení a jejich soukromoprávní vztah by měl odrážet oboustrannou smluvní vůli. Dnes tomu tak bohužel není, ať už z důvodu regulace nájemného nebo z důvodu nevyvážené úpravy nájmu bytu v občanském zákoníku. Ale po vytvoření odpovídajícího právního prostředí pro nájem bytu jako skutečně smluvního vztahu bude i nájemné odrážet konkrétní priority a možnosti jednotlivého pronajímatele i jednotlivého nájemce bytu.

Danuše Wranová
Že je požadování odstupného za byt nájemcem nemorální, o tom není pochyb, ale není to také protiprávní? Pokud ne, proč nájemci obecních bytů provádějí složité fingované výměny a nežádají o odstupné přímo obec?

MK: Protiprávní není takové jednání, které v tom nejobecnějším slova smyslu není v rozporu s dobrými mravy; to je však institut proměnný, jehož posouzení závisí i na konkrétních podmínkách v dané společnosti; důležité je mít na paměti eventuální daňovou povinnost ze strany příjemce vůči státu. Osobně však považuji toto odstupné za legalizované výpalné, odměňující někoho, kdo čerpá neadekvátní a netržní výhodu spočívající v nevypověditelné smlouvě a uměle nízkém nájemném, za to, že se této výhody vzdává. Požadovat může kdokoli cokoli; důležité však je, na čem se obě strany dohodnou. Bude-li, jak doufám, fungovat normální trh s byty, jakékoli odstupné ztratí své ekonomické zdůvodnění.

Joe
Když komunisti ukradli po roce 1948 majetky, tak by je také měli vrátit. To je snad jasné. Nebo snad ne? Takže pokud ano, tak by měli vrátit i domy, které ukradli a nastěhovali tam cizí osoby ("stbáky", donašeče, prominenty, kamarády komunisty ...). Ať tyto osoby vypadnou bez náhrady!!! Jelikož dle zákona, pokud koupíš, máš, používáš kradenou věc, policie ji zabaví a vrátí majiteli. Otázka: proč stát nevrátil domy ve stavu, v jakém je ukradl??? Joe

MK: Podmínky vracení vyvlastněných nemovitostí v období po 25. únoru 1948 byly upraveny zákony přijatými začátkem 90. let minulého století - tedy předpisy nejvyšší právní síly. Zákony jsou obecně závazné právní předpisy, které musely - musejí - být dodržovány jak ze strany toho, kdo vracel - tedy státu, tak ze strany toho, kdo o vrácení žádal a nemovitost do vlastnictví přijal. Zpětnou retroaktivitu právní řád nepřipouští; není možné nyní zpětně měnit podmínky, za nichž k předávání a přebírání nemovitostí došlo.

pavel.krabec@seznam.cz
Dobrý den, chtěl bych se zeptat jestli má MMR k dispozici výpočty (studie) porovnávající dopady okamžité deregulace a postupné deregulace dle zákona zejména na HDP, zaměstnanost, úroveň tržního nájemného, pohyb pracovních sil, životní úroveň obyvatel, využitelnost současného regulovaného bytového fondu (jestli regulovaný nájemník předmětný byt opravdu užívá, jestli jedna osoba - rodina nedrží více regulovaných bytů), důvěru ve státní správu zejména vládu a parlament, důvěru v české soudnictví a právní řád. Pokud k dispozici máte tyto výpočty (studie), uveďte je nebo je zveřejněte (např. přes penize.cz). Děkuji za konkrétní odpověď. Pavel Krabec

MK: Jedna z takových základních ekonomických a právních studií byla přeložena vládě v roce 1998 a zahrnovala analýzu cenových a právních deformací v oblasti nájemního bydlení. Z téhož roku pochází i návrh novely právní úpravy nájmu bytu, kterou vypracovalo MMR. Další právní a ekonomické analýzy nájemního bydlení byly obsaženy v přílohách k jednotlivým návrhům zákonů o nájemném, které MMR zpracovávalo a předkládalo vládě v období 2000 až 2005. Tyto dokumenty jsou samozřejmě veřejné a lze je vyhledat na úřadu vlády a v parlamentu, kde se archivují. Pokud jde o makroekonomické dopady zvyšování nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb. do inflace, mohu informovat, že odhadem byla pro rok 207 vypočtena zhruba třetina procentního bodu indexu spotřebitelských cen. Makroekonomické souvislosti obecně patří do kompetence ministerstva financí, stejně jako cenová politika a regulace cen podle zákona o cenách obecně, včetně různých modelů vývoje. Tuším, kam míříte, a musím potvrdit, že s Vámi souhlasím, pokud jde o negativní důsledky stagnujícího a deformovaného trhu s nájemními byty včetně vztahů k nepružnosti pracovního trhu. Proto usiluji o to, aby byly deformace neřešené po celých uplynulých osm let, konečně odstraněny, a to nejpozději do roku 2010.

karel.polata@tiscali.cz
Vážený pane náměstku,
souhlasím s vámi, že kdyby nebyl v r. 1998 de facto ukončen proces deregulace, nečelila by dnes ČR tak závažné stížnosti u ESLP.
Mám několik konkrétních otázek:
1/ Domníváte se, že zákon 107/2006 (který nám např. umožňuje v r. 2010 požadovat v obci, kde je nyní tržní nájemné 50 Kč celých 15 Kč /m2, tedy hluboce podnákladové nájemné) je skutečně tím zákonem, který odpovídá nálezům ÚS ČR? Jestliže ano, jak vysvětlíte popsaný rozpor?
(Od r. 2000 do 2006 bylo vydáno ve věci protiústavní regulace nájemného celkem 12 nálezů ÚS ČR a prakticky žádný nebyl legislativou, exekutivou a obecnými soudy akceptován !)
2/ Souhlasíte s odpovědí poslance Křečka na přednášce na VŠE v r. 2004: "Návrh zákona neměl ambici vyhovět nálezu, každý přece ví, že odůvodnění nálezů ÚS ČR nejsou pro nikoho závazná…"?
Souhlasíte s aktuálním výrokem soudkyně OS v Táboře"… rozhodnutí ESLP není pro mne závazné…"?
3/ Jak spolupracuje MMR ČR jako garant "bytové otázky" s MPSV ČR ve věci faktického přijmutí odpovědnosti státu za řešení sociálních (bytových) potřeb občanů ?
(Ač přenášení dopadů řešení sociální situace nájemníků opakovaně prohlásil ÚS ČR za protiústavní, od r. 2003 např. poskytujeme byt a platíme služby za sociálně potřebnou rodinu - celkem 128 000 Kč, která po celou dobu neuhradila ani jednu jedinou korunu. Okamžik skutečného fyzického vyklizení je stále značně vzdálen, příslušné orgány obce a státní sociální podpory neposkytly po celou dobu ani 1 Kč, pod hrozbou trestního oznámení musíme pořád poskytovat byt, dodávat vodu, odvážet odpadky …..
Děkuji za konkrétní odpovědi, Polata

MK: Ad 1): Soulad jakéhokoli zákona s Ústavou ČR je oprávněn posoudit pouze Ústavní soud, nikoli orgán moci výkonné, kterým je ministerstvo. Osobně považuji zákon č. 107/2006 Sb. za cestu směřující k fungujícímu trhu; mohl však jednotlivé parametry nastavit "odvážněji" - jak výši cílové hodnoty, tak rychlost k cíli směřující. Tyto parametry jsou výsledkem možného politického kompromisu. Osobně mám za to, že zákon by splnil test hodnocení ústavnosti; zdůrazňuji, že cílem zákona není nákladovost, ale trh. Nájemné jako cena se tvoří na trhu, na základě setkávání nabídky s poptávkou - víceméně bez ohledu na pořizovací nebo udržovací ceny. Trh je neustále se proměňující veličina, kdy rostoucí poptávka "vytahuje" ceny nahoru bez ohledu na náklady vstupů pro dané zboží - včetně bytů.
Ad 2): Nebudu hodnotit jakékoli výroky kohokoli, pokud jsem u takového rozhovoru nebyl, to není korektní. Pokud jde o rozsudky Evropského soudu pro lidská práva, zdůrazňuji, že členský stát Rady Evropy je povinen je vykonávat a jejich plnění je vymahatelné Radou ministrů zemí Rady Evropy.
Ad 3): Experti MMR spolupracují s experty MPSV dlouhodobě a intenzivně, zejména v posledních dvou letech. Důvodem byla příprava "balíčku" nových sociálních zákonů MPSV, jejichž cílem je přesně to, čeho se Váš dotaz dotýká - tedy účinná a adresná sociální dávka přesně definované cílové skupině na částečnou kompenzaci přiměřeného bydlení. Plně s Vámi souhlasím, že tyto náklady nelze přenášet na pronajímatele; bohužel, k úplnému odstranění všech právních a cenových deformací dosud nedošlo. Jsem však přesvědčen, že deregulace nájemného směrem k trhu a nová úprava nájmu bytu tyto dlouhodobě neřešené problémy odstraní. Pokud nájemce bytu neplatí, nebo platí nedostatečně, od března 2006 je možné mu dát výpověď z bytu bez nutnosti žádat soud o svolení s výpovědí. A po skončení výpovědní lhůty 3 měsíců je pak možné rovnou žalovat na vyklizení z bytu pro jeho užívání bez právního důvodu.

komaxit
Pane Kalousi, jste si jist, že ČR u soudu ve Štrasburku ve sporu s majiteli domů neprohraje a nebude muset platit odškodné ? Pro Vaši informaci Vám musím sdělit, že kromě rozsudku ve známé kauze Hutten-Czapska vs. Polsko od té doby už tento soud vynesl další precedentní rozsudky ve prospěch majitelů domů - např. z Malty.

MK: Samozřejmě pečlivě sleduji vývoj oblasti, které se dotýkáte, včetně výsledku sporu dvou majitelů proti Maltě a včetně dosud neukončeného vyjednávání Polska s paní Hutten- Czapskou. Nejsem však ani advokát ani zmocněnec vlády pro zastupování ČR před tímto soudem; proto nechám odhad výsledku sporu na těch, kteří budou ČR ve sporu s českými majiteli domů zastupovat. Já se svým týmem se budu intenzivně podílet na přípravě podkladů pro tuto obhajobu, nebudu však tím, kdo může její vývoj bezprostředně ovlivnit nebo odhadnout.

zfarmyzvirat@zfarmyzvirat.cz
V mém bytě se roztahuje regulovaný nájemník. Byt má 66 m2 a nájemné činí 1 245 Kč měsíčně. Jak mám z této astronomické částky opravit střechu, fasádu, udělat nové rozvody elektřiny, nové ústřední topení a koupit kotel, vyměnit okna a dveře a celý dům zateplit? Podotýkám, že ještě platím pojistku na dům a daň z nemovitosti. Můžete mi tedy poradit, z jakých finančních prostředků mám tyto nutné opravy provádět?

MK: Asi Vás nepotěším, ale v prvé řadě mi dovolte polemizovat s Vaším názorem, že nájemné by mělo krýt i investice vkládané do technického zhodnocení nemovitosti - nové topení, zateplení atd. Něco jiného jsou opravy domu, včetně rezervy na opravy dlouhodobé, a náklady na provoz a celkovou údržbu domu. Co však považuji za daleko důležitější skutečnost, je, že nájemné je cenou a ta se tvoří na trhu - víceméně bez ohledu na nákladové parametry. Tento tržní pohled je stále některými "experty" či politiky popírán, ale já v něm spatřuji základ problému a jeho dlouhodobé ignorování způsobilo současnou svízelnou situaci. Proto budu za "normální" považovat takovou situaci, kdy se bude nájemné z bytů - tak jako u nebytových prostorů - sjednávat jen na základě situace na místním trhu s byty podle lokální nabídky a poptávky. K tomu směřují veškeré mé návrhy - ne, aby "někdo" hodnotil, zda oprava stojí tolik nebo tolik, ale aby vzniklo skutečné tržní prostředí, kde se obě strany nájemního vztahu na nájemném i jeho změnách dohodli v prostředí smluvní volnosti a rovného postavení obou stran tohoto soukromoprávního vztahu.

zfarmyzvirat@zfarmyzvirat.cz
Proč mám mít ve svém domě lidi - nájemníky, které tam mít nechci? Proč mi není umožněno ústavou zaručené právo svobodně nakládat se svým majetkem?

MK: Proto, že zde, bohužel, dosud nemáme fungující smluvní prostředí. Souhlasím s Vámi; měl byste mít reálnou a vyložitelnou možnost rozloučit se se smluvním partnerem, kterého nechcete. Proto plně podporuji návrhy na změnu právní úpravy nájmu bytu, která by měla umožnit výpověď bytu i bez udání důvodu; s přiměřeně dlouhou dobou, aby si nájemce mohl - sám - pro sebe nalézt jiné bydlení. Za přiměřenou dobu považuji dobu nejméně jeden rok.

Praktické dotazy týkající se deregulace

b.betty@email.cz
Slyšela jsem, že o zvýšení nájemného musí majitel domu informovat jednotlivě všechny členy domácnosti. Pokud tak neučiní a uvědomí pouze nájemce, se kterým je uzavřená smlouva o pronájmu, nemůže zvýšení uplatnit, respektive nájemce není povinen tuto částku platit. Jak se řeší, když si například doporučenou korespondenci zapomenu vyzvednout a o zvýšení nájemného tak prakticky nevím? Dále by mne zajímalo, kdo je oprávněn či povinen posoudit kvalitu (kategorii bytu), když se s majitelem nedohodnu a kvalita bydlení dle mého názoru stanovené ceně neodpovídá? Děkuji za odpověď.

MK: Nikoli, tak tomu není. Pronajímatel musí informovat nájemce bytu (tedy účastníka vztahu - smluvního partnera), nikoli členy jeho domácnosti. Kvalita bytu rozhodná pro stanovení limitu jednostranného zvýšení nájemného je definována zákonem č. 107/2006 Sb., konkrétně v § 2 písm. e). Vzhledem k tomu, že nájem bytu je soukromoprávní vztah, je jediným subjektem oprávněným k rozhodování v případě sporu soud.

Danuše Wranová
Pane Kalousi, čím se řídí v současné době splatnost nájemného a možnost navyšování záloh na služby u regulovaných nájemců s dekrety od národního výboru, se kterými není prakticky žádná dohoda možná ? Dále vás prosím, zda můžete charakterizovat, co se rozumí službou, poskytovanou s užíváním bytu. Děkuji

MK: Užívání bytu na základě tzv. dekretů se stalo, novelou občanského zákoníku s účinností od roku 1992, nájmem bytu, což je jeden ze závazkových vztahů soukromého práva. Občanský zákoník spolu se zákonem č. 107/2006 Sb. a několika předpisy týkajícími se některých služeb spojených s užíváním bytu tvoří právní rámec pro nájemní bydlení. V otázkách vytápění bytu a ohřevu vody je to např. vyhláška č. 372/2001 Sb. Výčet služeb, poskytovaných s užíváním bytu, by mohl být nekonečný a proto nikde uveden není. U nové výstavby je to mnohdy, kromě obvyklých služeb, také např. ostraha, užívání fitnessu nebo bazénu, venčení psů, dodávka čerstvých květin…. Povinnost zajistit možnost řádného užívání bytu, což především zahrnuje poskytování těch služeb, bez nichž by byt nebyl uživatelný (např. přístup k bytu, osvětlení chodby, vytápění v případě centrální přípravy tepla, dodávky vody apod.) je upravena občanským zákoníkem.
V případě Vámi uváděných tzv. "staronájemců" je poskytování služeb dáno kontinuitou právních vztahů v předpisech, které v této oblasti platily. V případě nájemného a služeb to původně byly předpisy ministerstva financí, zejména vyhláška č. 176/1993 Sb. V těch byly vyjmenovány služby, které jsou s užíváním bytu poskytovány, stejně jako zde byla upravena splatnost nájemného. Pokud je tedy v nájemní smlouvě uzavřené v době platnosti těchto předpisů uveden odkaz na příslušná ustanovení o službách a splatnosti nájemného, platí tato ustanovení i nadále jako ujednání smluvní. Pokud by v nájemní smlouvě např. nebyl uveden odkaz na ustavení upravující tehdy splatnost nájemného, bylo by nutné postupovat podle § 671 občanského zákoníku.
Pokud jde o zvyšování cen služeb, je tato otázka upravena obecnými zásadami soukromoprávních vztahů, neboť pronajímatel tyto služby sám kupuje a pouze rozúčtovává jejich cenu. Proto na něm nelze požadovat, aby případné zvýšení ceny služby na trhu šlo k jeho tíži. Povinností pronajímatele je totiž zajistit nájemci dodávku služeb; nikoli však jejich úhradu.

ustasa@centrum.cz
Dobrý den,
mám následující problém: pro výpočet nájemného je rozhodující poloha bytu - rozumím. Kam spadá byt ležící na území v Praze 5, avšak lokalita v adrese je Malá Strana - veškerá agenda spadá pod Prahu 5? Děkuji.

MK: Členění Prahy a Brna je, jak ukládá zákon č. 107/2006 Sb., převzato z "oceňovacích" předpisů ministerstva financí a aplikuje proto nikoli správní členění městských částí, ale členění podle katastrálních území, které je rozhodné pro zařazení domu do příslušné oblasti. Je-li daný dům situován v Praze v katastrálním území Malá Strana, patří - pro účely oceňování a pro účely jednostranného zvýšení nájemného - do oblasti č. 1 - stejně, jako je tomu v "oceňovací" vyhlášce č. 540/2002 Sb., odkud citovaný zákon uložil členění obcí převzít do Sdělení ministerstva pro místní rozvoj (č. 333/2006 Sb.).

Vladimír
Pane náměstku, můžete mi prosím sdělit, ve které zemi EU musí pronajímatel po předání řádné výpovědi a uplynutí řádné výpovědní doby zajistit nájemníkovi nový srovnatelný byt stejně jako v ČR. Nemusíte uvádět žádný další komentář, zajímá mě jen přesná konkrétní odpověď. Děkuji

MK: Není mi známa konkrétní právní úprava občanského kodexu ze starých členských zemí EU, kde by přímo občanský kodex upravoval poskytování bytových náhrad. V nových zemích EU existuje obvykle úprava srovnatelná s ČR; podíl nájemních bytů je však - v důsledku privatizace - mnohem nižší. Přizpůsobování českého práva v oblasti závazkových vztahů, zatíženého stále ještě minulým vývojem, standardní úpravě vyspělých demokratických zemí s dlouhodobě fungující tržní ekonomikou proto v již připravené nové právní úpravě na tento princip pamatuje a návrh nového občanského kodexu již bytové náhrady neobsahuje.
Je však nutné dodat, že uvedený - ten zastaralý i ten nově připravený - právní rámec nájmu bytu má mnohem širší aspekt. Obecně platí, že daná právní úprava má nejen odrážet současný stav společnosti, ale měla by vycházet rovněž z jejího historického vývoje, který často determinuje i možnosti přijetí odpovídajících úprav. Připomínám úvahy, které Ústavní soud učinil ve svém nálezu sp. zn. Pl. ÚS 8/02, kdy konstatoval, že nájemní poměr podle evropských standardů je zpravidla (tzn. je tak dlouhodobě zažitý) dočasný, kdežto v ČR byl zásadně uzavírán na dobu neurčitou; a vzhledem k tomu, že přechody práva osobního užívání bytu se velmi podobaly právům při dědění vlastnictví, právo osobního bytu zakládalo fakticky trvalý vztah a vyvinulo se v jakési quasi-vlastnictví. Převážná část nájemních vztahů z minulosti nevznikla svobodnou smlouvou, ale administrativním příkazem - často proti vůli vlastníků - v souladu s bývalou koncepcí postupného převodu celého bytového fondu do tzv. vyšších socialistických forem vlastnictví. Takto se tzv. bytové právo stalo součástí práva veřejného a není proto dosud srovnatelné s evropským pojetím klasického soukromoprávního institutu nájmu. Navíc - tento hybridní právní vztah označovaný dříve jako "osobní užívání" a nyní pouze přejmenovaný na "nájem" se také, z hlediska občanskoprávní teorie, přesunul z oblasti práv závazkových mezi jakási nová práva věcná. Tato přeměna proběhla - a přetrvává i nyní - fakticky také v reálném životě: lidé si pronajaté byty navzájem "prodávají" a "kupují", často v zastřené podobě výměn, ale v poslední době i otevřeně za tzv. odstupné. Rozsah přechodu užívacích práv k bytům, resp. práv nájemců, je u nás srovnatelný s "děděním" těchto bytů, kdežto v evropském právu je omezenější. Stejně tak to platí i v případě skončení nájmu a tím i poskytování ochrany nájemci. Ústavní soud také konstatoval, že vzájemná souvztažnost cenové regulace nájemného a zaostávání přeměny občanskoprávních vztahů regulujících bydlení se projevuje při řešení základního rozporu každé moderní bytové politiky - jedná se totiž o hledání rovnováhy mezi principem ochrany nájemců bytů a principem ochrany vlastnictví.
Vyplývá z toho tedy, že srovnatelné instituty bytových náhrad se objevují v právních řádech těch zemí, které prošly obdobným historickým vývojem jako Česká republika a jejichž chápání uspokojování potřeby bydlení vychází z názoru, že jde otázku veřejného práva, jehož garantem je stát, který v rámci svých kompetencí v této oblasti rozhoduje o způsobech realizace tohoto práva. Jak také vyplývá, z názoru Ústavního soudu, nelze dosud provádět srovnání právní úpravy v ČR s právními úpravami v zemích jejichž demokratický vývoj nebyl přerušen.
Je proto zřejmé, že k přijetí právní úpravy, která bude srovnatelná s právními úpravami vyspělých zemí, je nezbytné zpracovat nově celou oblast soukromého práva, neboť dílčí zásahy nemohou změnit podstatu stávající právní úpravy, která vychází ze silné ingerence státu do oblasti, jež by měla být předmětem výhradní svobodné vůle subjektů, jichž se dotýká. Ministerstvo pro místní rozvoj se aktivně podílí na přípravě úpravy nájemních i vlastnických vztahů v rámci připravované kodifikace. K dané problematice již také proběhla řada konferencí, k jednotlivým problémům jsou právnickými fakultami pořádána kolokvia a v nejbližší době se počítá rovněž se seznámením širší veřejnosti.
Nájemní právo se velmi liší v jednotlivých evropských zemích, a to i podle jednotlivých segmentů bytového trhu - často je jinak upraven režim různých typů nájmů. V případě výpovědi před uplynutím sjednané doby nájmu však není výjimečné, že - je-li důvod výpovědi na straně pronajímatele - pronajímateli přísluší obstarání náhradního bydlení. V nedeformovaném tržním prostředí jsou obě smluvní strany vázány jen svým svobodně sjednaným vztahem - a v případě jeho skončení "se prostě rozejdou", nebo eventuálně je spor řešen soudně. Poněkud jinak se to obvykle řeší ve starých zemích EU u tzv. sociálního bydlení, které je však většinou poskytováno "netržními" poskytovateli pro sociálně potřebnou cílovou skupinu. Doplňuji, že v ČR se srovnatelnost již nevztahuje na "regulované" nájemné, a to na základě jednoho z řady judikátů Ústavního soudu.

zfarmyzvirat@zfarmyzvirat.cz
Vážený pane náměstku, vlastním 3 byty. Dala jsem nájemníkovi výpověď s tím, že potřebuji byt pro svého manžela. Soud mi vyhověl a já jim mám sehnat náhradní byt, který má být přiměřený. Poraďte mi, kde ho mám sehnat. Realitní kanceláře nikdy neseženou, nenabídnou byt na dobu neurčitou, ale pouze na dobu určitou.

MK: Ano, souhlasím s Vámi, takovou situaci považuji za jednostranně nevýhodnou pro jednu stranu - pro pronajímatele. Tak, jako už nemusí mít náhradní byt "regulované" nájemné (které měl byt vyklizovaný), pokládal bych za mravné, aby náhradní byt mohl být poskytnut na základě nájemní smlouvy na dobu určitou (např. jednoho nebo dvou let).

Dopad deregulace na sociálně slabší nájemníky (důchodce)

Kadlecová
Vyměním byt v centru, kde celý den uslyšíte monotónní zvuk motoru aut, kde je prach, kde nezaparkujete, i když si platíte parkování, kde nenakoupíte nebo velmi draho, kde, když se chcete projít, tak se proplétáte mezi turisty a kde se soustřeďuje nejvíc zlodějů. Tento byt vyměním za byt na okraji Prahy v zeleni a s nízkým nájemným. Bylo by to reálné? Dnes nedůstojné stáří s ponižujícím důchodem a nejasnou budoucností. To bohužel nabízí důchodcům dnešek. A ještě něco. V době kolem voleb byli zde v ulici (Štěpánské) vidět měšťani, kteří kontrolovali oprávněnost stání aut. Dnes zde není nikdo. Přitom jsou zde v ulici tři staveniště se značným záborem parkovacích míst. Otázka: Jak budou moci žít důchodci v centru, nebo jestli vůbec? Z čeho budou platit bydlení, nebo kam je odstraníte? Co jsme dnes my budete i vy, jen si to dobře uvědomte. Čas velice rychle utíká.

MK: Nevidím důvod, proč by nežili důchodci v centru Prahy. Od ledna 2007 funguje nový systém sociálních dávek v oblasti bydlení připravené ministerstvem práce a sociálních věcí, které - na rozdíl od systému platného do konce roku 2006 - reagují nejen na příjmy domácností, ale i na jejich skutečné výdaje. Přitom je zohledněno, že celkové výdaje na bydlení v Praze jsou vyšší než celkové výdaje na bydlení např. v Mostě. Čisté nájemné představuje u domácností důchodců, podle statistických údajů Českého statistického úřadu, jen zhruba 10-11 % čistých příjmů; zbytek celkových výdajů na bydlení tvoří náklady na energie, vytápění apod. Proto i sociální dávky přispívají na úhradu celkových výdajů na bydlení a nikoli jen nájemného. Bližší informace získáte na úřadu příslušné městské části v Praze. Pokud vím, i v centru Prahy fungují minimálně tři domy s pečovatelskou službou, kde městská část Praha 1 poskytuje bydlení seniorům se sníženou soběstačností - právě proto, aby mohli zůstat bydlet v lokalitě, kde jsou zvyklí.

Veselá
Velice málo se hovoří o bytech, kde bydlí důchodci, a na tuto deregulaci nebudou mít. Bydlím v nájemním bytě 60 let v centru Prahy. Bydlení v centru není dobré. Špatný vzduch, auta, nákupy atd. Poradíte mi, co máme dělat? Pracovala jsem 40 let, vychovala děti a nakonec mi stát uštědřil almužnu, ze které se nedá žít.

MK: Pokud Vaše celkové výdaje na bydlení představují velký podíl v srovnání s Vašimi příjmy, doporučuji Vám informovat se na sociálním odboru úřadu Vaší městské části o nových dávkách v oblasti bydlení, které fungují od ledna 2007. Je- li Váš byt navíc nepřiměřeně velký, doporučoval bych Vás se u městské části informovat i na možnost případné pomoci hledáním menšího - a tím levnějšího - bytu v podobné lokalitě; řada městských částí deklaruje vůli pomáhat občanům při hledání přiměřenějšího bydlení. Jestli jste vychovala tři děti, tak Vás navíc jistě Vaše děti nenechají na holičkách v době, kdy je budete potřebovat, protože rodina je nejbližším a nejpřirozenějším prostředím pro vzájemnou - i mezigenerační - pomoc.

matd10@seznam.cz
Dobrý den, mám důchod 6 700 Kč, nájemné po deregulaci bude cca 5 081 Kč. Jak z toho, co zbude po zaplacení nájemného mám vyžít, když o byt u soukromého majitele, který se snažím cca 6 let vyměnit nemá nikdo zájem? Kolik bude příspěvek na bydlení?
Čtenářka z Plzně. Děkuji Vám za odpověď.

MK: Sociální dávky v oblasti bydlení řeší "balíček" nových zákonů, které patří do kompetence ministerstva práce a sociálních věcí. Tyto zákony obsahují novou koncepci příspěvku na bydlení i doplatku na bydlení tak, aby jeho výše zohledňovala zátěž konkrétní domácnosti celkovými výdaji na bydlení. Čisté nájemné představuje u domácností bydlících v nájemních bytech v průměru 8 % čistých příjmů domácnosti, zatímco celkové výdaje na bydlení představují v průměru 21 % čistých příjmů. Z toho je zřejmé, že nájemné není tou hlavní položkou, která může zatížit rodinný rozpočet. V každém případě platí, že nové účinnější sociální dávky, které stát prostřednictvím obcí poskytuje od ledna 2007, jsou schopny pomoci těm domácnostem, pro které by se rostoucí celkové výdaje na bydlení mohly stát nepřiměřenou sociální zátěží. Konkrétní informace Vám doporučuji žádat na sociálním odboru Vašeho příslušného obecního úřadu, kde také můžete již nyní požádat jak o příspěvek na bydlení, tak o doplatek na bydlení, které by měly kompenzovat Vaše celkové výdaje na bydlení tak, aby nepřekročily 30 % Vašeho čistého příjmu. Výměna bytu, který Vám nepatří, vyžaduje nejen zájemce, ale také souhlas toho, kdo je vlastníkem Vašeho bytu/domu; chápu, že je to někdy složité. Pokud sháníte byt menší - a tím i levnější - než ten, který obýváte nyní, doporučuji Vám informovat se na městském úřadě, protože řada měst deklarovala, že pomůže občanům při hledání přiměřenějšího bydlení. Konkrétně ke zvýšení nájemného v roce 2007 - zvýšení nájemného u bytu, který nemá sníženou kvalitu, v Plzni představuje zhruba 3 Kč/m2 měsíčně. Nevím, jak je Váš byt velký, ale pokud má např. 50 m2, jedná se o zvýšení nájemného o 150 Kč měsíčně.

petulka
Nezůstanu nakonec na ulici? Bydlím v domě s majitelem. Mám 5 let do důchodu. Napsali mi předpokládanou výši nájemného po deregulaci. Předpokládaný důchod není o moc vyšší než nová výše nájemného. Neměla bych se obrátit na zatím velmi slušného majitele, zda by mi nenabídl nějakou finanční částku jako odstupné, když bych si pokusila najít nové bydlení? Něco mám naspořeno, ale nevím, zda by mi nějaký finanční ústav v mém věku ještě nabídl nějaký úvěr, který bych za stávajícího slušného zaměstnání mohla splácet. Jedná se o byt 80 m2 na Žižkově, který by majitel velmi lehce pronajímal i nyní za velmi slušné peníze, oproti mému nájmu. Bydlím v něm od roku 1970 a vždy jsem byla bezproblémový nájemce. Co mi radíte, abych nedopadla jak sedláci u Chlumu. Mám vyčkávat, nebo jít za radikálním řešením. Děkuji

MK: Bydlení je soukromým statkem každého z nás. Máte-li strach o budoucí vysoké nájemné z Vašeho příliš velkého bytu, doporučuji Vám se informovat např. na Úřadu městské části; vím o tom, že městské části v Praze připravují programy pomoci při výměně velkého bytu za menší a levnější. Obecně řeší od ledna 2007 sociální pomoc v oblasti bydlení účinnějším způsobem příspěvek na bydlení a doplatek na bydlení. Konkrétní informace získáte na stejném místě, konkrétně u sociálního odboru. V celkových výdajích na bydlení však nájemné tvoří jen zhruba třetinu, větší zatížení v rodinném rozpočtu představují náklady na energie vytápění apod.

Ostatní

Jiří Karel
Dobrý den. Velkým zastáncem regulace jsou Stanislav Křeček a Milan Taraba. Oba si významně přivydělávají ve Svazu nájemníků. Je pravda, že Svaz nájemníků dostává od MMR každý rok 3,2 mil. Kč, k čemu slouží a kdo jejich další osud sleduje? Děkuji.

MK: Ano, MMR poskytuje dotace řadě nestátních neziskových organizací a "SON - Sdružení nájemník ČR" je jednou z nich. Systém poskytování těchto dotací je upraven usnesením vlády č.114 ze dne 7. února 2001 a usnesením vlády č. 586 ze dne 9. června 2004. O zásadách vlády pro poskytování dotací ze státního rozpočtu ČR nestátním neziskovým organizacím ústředními orgány státní správy. Jednotlivé nestátní neziskové organizace získávají dotace na základě rozhodnutí ministra pro místní rozvoj. Hlavní činností nestátních neziskových organizací v oblasti bydlení, kterým MMR poskytuje dotace, je právní a odborná pomoc široké veřejnosti, zejména při řešení široké škály problémů v celé oblasti bydlení. Organizace poskytují zejména metodickou a faktickou pomoc nově vznikajícím právnickým osobám, společenstvím vlastníků jednotek, pronajímatelům, nájemcům, vydávají metodické pomůcky, vzory a odborné publikace. Kromě SON ČR se jedná o tyto organizace: Občanské sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v ČR, Česká společnost pro rozvoj bydlení, Rada seniorů, Asociace občanských poraden, Svaz českých a moravských bytových družstev, Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků. Organizace dále provádějí celkovou osvětovou činnost pro nájemní, družstevní a vlastnické bydlení, vytvářejí regionální poradenská střediska, pořádají různé odborné semináře a školení, kterých se mimo odbornou veřejnost a další zájemce zúčastňují i zástupci resortů. SON ČR např. zabezpečuje, kromě uvedených aktivit, i denní poradenskou telefonní službu - tzv. žlutou linku. Přehled všech příjemců všech dotací je veřejně přístupný na webu MMR (www.mmr.cz ). Podle zákona o rozpočtových pravidlech a zákona o finanční kontrole a v souladu s obecně závaznými právními normami a vnitřními předpisy MMR je pracovníky kontrolní skupiny MMR prováděna pravidelná finanční kontrola poskytnuté neinvestiční dotace jako příspěvku ke krytí části materiálních a nemateriálních nákladů organizace. Cílem těchto kontrol je vždy prověření oprávněnosti použití prostředků ze státního rozpočtu a především dodržení podmínek čerpání poskytnutých finančních prostředků v celém rozsahu hospodaření s touto dotací.

hhorova@egidas.com
Jste spokojen s prací Ing. Podroužkové na MMR? Ing. Horová, Egidas

MK: Svou spokojenost s prací zaměstnanců MMR nemohu a nechci zveřejňovat na internetu, takže Vám zde na Vaši otázku nemohu odpovědět.

mi.beranek@centrum.cz
Je velmi zajímavé, pozorovat a číst tu nenávist mezi občany. Na místě hledání přijatelných nabídek pro obě strany, nadáváte, naříkáte, nemáte se rádi. V Čechách si hodně lidí hraje na chudinky. Není to tak, jeden z největších motorů růstu je spotřeba zdejších domácností. Což je v ekonomickém slova smyslu i výborné. Ptám se, není to na úkor 750 000 bytů v regulovaném nájmu??? Jako experta, pane Kalousi, se Vás ptám na fundovanou odpověď.
Odpovězte prosím na e-mail, mi. beranek @centrum.cz
S přátelským pozdravem Milan Beranek

MK: Ano, máte pravdu, důsledkem dlouhodobě přetrvávajících cenových i právních deformací - a absence jejich řešení v uplynulých osmi letech - je skutečně vyhrocení vztahů mezi pronajímateli a nájemci; a navíc jsou, bohužel, tyto rozpory některými politiky přiživovány. Souhlasím i s tím, že uměle nízké nájemné i pro movité domácnosti má za důsledek utrácení těchto ušetřených prostředků (ze strany domácnosti jako "regulovaného" nájemce) do spotřeby, namísto aby byly pronajímatelem vkládány do domu anebo zdaněny. Proto tolik usiluji o urychlení přípravy nové právní úpravy nájmu bytu, která by zrovnoprávnila obě strany nájemní ho vztahu. Cenové deformace, doufejme, budou, do roku 2010 odstraněny.

Souhlasíte s názory Miroslava Kalouse? Jste spokojeni s tím, dotazy čtenářů zodpověděl. Zhodnoťte jeho odpovědi v diskuzi.

KREDITNÍ KARTA SMART