Novela zákona: mají se nájemci obávat výpovědí?

V souvislosti se schválením zákona o jednostranném zvyšování nájemného z bytu (deregulaci) byl novelizován také občanský zákoník. Vztahy mezi pronajímateli a nájemci definuje sedmá hlava zákona, ustanovení týkající se nájmu bytu pak oddíl čtvrtý. Nájem bytu se týká družstevních bytů a bytů, které vlastní obec, město, podnik (služební byty) či soukromý vlastník.

Jsou nájemci pronajímatelům vydáni na milost?

Nejdiskutovanější změnou občanského zákoníku v souvislosti s nájemním bydlením je možnost pronajímatele vypovědět nájemce i bez přivolení soudu, tzn. bez toho, aby výpověď musel soud potvrdit předtím, než začne běžet výpovědní doba. Na první pohled se tak může zdát, že nájemci jsou pronajímateli vydáni napospas a řada z nich se brzy octne bez střechy nad hlavou. Není to pravda, ani bez nutnosti přivolení soudu není výpověď jen tak.

Nájem bytu je ze zákona chráněn a i po novele je zákon více na straně nájemníka. Pronajímatel by proto měl velkou pozornost věnovat nájemní smlouvě a sepsat ji tak, aby chránila i jeho zájmy (problematice nájemní smlouvy jsme se věnovali v článku Pronájem bytu nese rizika).

Zákon přesně vymezuje důvody, za kterých může pronajímatel nájem vypovědět, a to jednak bez přivolení soudu, v některých případech pak i nadále jen s jeho přivolením. Navíc často má nájemce ze zákona nárok na to, aby mu pronajímatel v případě výpovědi zajistil náhradní byt (viz odstavec Kdy má nájemce nárok na bytovou náhradu).

Důvody pro výpověď

Jednotlivé důvody výpovědi nájmu z bytu tak, jak je definuje zákon, si můžete přečíst v příloze Zákonné důvody pro výpověď z nájmu. Celkem se jedná o pět případů, kdy pronajímatel výpověď nemusí předkládat soudu, a čtyři důvody, které musí soud potvrdit.

Minulá podoba zákona umožňovala pouze výpověď s přivolením soudu, a to ve všech devíti (stejných) případech. Navíc možnost vypovědět nájem z důvodu neplacení nájemného byla rozšířena o povinnost nájemce složit (a v případě oprávněného čerpání pronajímatelem dorovnávat) zákonnou kauci, viz níže.

Prvním důvodem výpovědi bez přivolení soudu je zjednodušeně řečeno situace, kdy nájemce hrubě a dlouhodobě porušuje dobré mravy v domě (např. se opakovaně chová v bytě velmi hlučně, znečišťuje dům a ani písemná výstraha jeho chování "nezlepší") nebo delší dobu neplatí. Druhý důvod se týká platby nájemného. Zákon nájemci ukládá povinnost platit nájemné a náklady na služby (tzn. elektřinu, plyn, vodné, stočné apod.). Dosáhne-li nájemcův dluh trojnásobku měsíčního nájemného, může pronajímatel nájem bytu i bez přivolení soudu vypovědět

Nově zákon zavedl také právo pronajímatele požadovat na nájemci složení vratné kauce k zajištění platby nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, a to ve výši odpovídající až trojnásobku součtu měsíčního nájemného a záloh na "služby". Kauce je splatná v okamžiku sjednání nájemní smlouvy. Pronajímatel může z kauce čerpat prostředky v okamžiku, kdy nájemce např. nezaplatí nájemné, nebo byt poškodí a odmítá jej na vlastní náklady opravit. A nájemce má pak povinnost peníze na kauci do 1 měsíce doplnit, neučiní-li tak, i to může být důvod k výpovědi bez přivolení soudu. V případě, že je vše v pořádku, musí pronajímatel po skončení nájemního vztahu kauci nájemci vrátit, opět nejpozději do 1 měsíce od data vyklizení a předání bytu.

Byt na příděl?!

Podle advokáta Tomáše Pelikána, který v loňském roce získal ocenění za druhé místo v soutěži Právník roku 2005 právě v oboru nemovitostí, se další zákonem stanovené důvody výpovědi bez přivolení soudu (tedy případy, kdy nájemce má více bytů, byt  neužívá nebo jej užívá jen občas) v praxi téměř vůbec nepoužívají.

Jak již bylo zmíněno, i tyto dva důvody byly v zákoně uvedeny již dříve, výpověď ovšem podléhala výlučně přivolení soudu. Skutečnost, že v zákoně zůstaly, považuje Pelikán za tlak levice. "Vypovědět nájem z důvodu, že nájemce vlastní více bytů, nebo byt nepoužívá denně, považuji za pozůstatek socialismu, který zavání systémem přidělování bytů. Pokud nájemce např. dočasně pracuje v zahraničí, tráví většinu roku na chalupě nebo z nějakého důvodu nechce bydlet v nájemním třípokojovém bytě, který přenechá do podnájmu a současně si sežene jiný byt, který lépe vyhovuje jeho potřebám, nemůže po něm přece zákon chtít, aby nájem opustil," dodává Pelikán.

Zákon nadto nevyjasnil, zda pojem "mít více bytů" znamená, že nájemce musí ostatní byty vlastnit, anebo postačí, aby měl právo nájmu k více bytům.

Jak to chodí s výpovědí

Pokud nájemce podle pronajímatele naplní některý z důvodů uvedených v zákoně, který pronajímateli umožňuje nájemní smlouvu vypovědět bez přivolení soudu, musí podle zákona nájem vypovědět písemně a výpověď nájemci doručit. Tzn. buď poslat doporučený dopis, nebo nájemci předat výpověď osobně. Zákon dále ukládá, že ve výpovědi musí být uveden její důvod, výpovědní lhůta (viz dále), poučení nájemce o možnosti do 60 dnů od doručení podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, a pokud nájemci přísluší bytová náhrada (viz dále), závazek pronajímatele, že odpovídající náhradu zajistí.

Zákonná výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. Lhůta začíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla nájemci doručena. Např. u výpovědi doručené nájemci 10. května začíná výpovědní doba běžet 1. červnem a skončí nejdříve 31. srpna.

Pokud nájemce s výpovědí nesouhlasí, může podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi. Do doby, než je řízení ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu pak nájemce není povinen byt vyklidit. Výpověď se tedy v případě nesouhlasu nájemce stejně řeší u soudu a ve srovnání s výpovědí podléhající přivolení soudu se celý proces zkracuje de facto jen o jediný krok (bez odsouhlasení výpovědi soudem před spuštěním výpovědní lhůty). Ani v případě, že nájemce žalobu nepodá, ale byt k příslušnému datu nevyklidí, to nemá pronajímatel nijak snadné. Nemůže nájemce vystěhovat násilím, ale musí se obrátit na soud s žalobou o vyklizení.

Soud případ posoudí a rozhodne ve prospěch jedné, nebo druhé strany. Vyhraje-li soudní spor nájemce a důvody výpovědi soud neuzná, musí pronajímatel hledat jiné. Pokud dá soud za pravdu pronajímateli, nájemci nařídí byt vyklidit.

Proti rozhodnutí, k jejichž vydání je v prvním stupni příslušný okresní, respektive obvodní soud, se nájemce i pronajímatel mohou vždy odvolat ke krajskému soudu (v Praze k Městskému soudu v Praze). Jak již bylo uvedeno výše, dokud rozsudek nenabude právní moci, nájemce může v bytě bydlet dál.

Pokud i odvolací soud rozhodnutí ve prospěch pronajímatele potvrdí, a rozsudek tak nabude právní moci, ale nájemce stále odmítá opustit byt, pronajímatel podá k soudu návrh na provedení exekuce (ten soud už jen de facto stvrdí razítkem), a pak má právo byt vyklidit s pomocí exekutora. Návrh na provedení exekuce se vždy podává u okresního či obvodního soudu.

Kdy má nájemce nárok na bytovou náhradu

Zákon rozlišuje situaci, kdy pronajímatel nájemce vypoví z některého důvodu s přivolením soudu, nebo bez přivolení soudu. Vypoví-li pronajímatel nájemci smlouvu z kteréhokoli z důvodů podléhajícímu souhlasu soudu (tzn. potřebuje-li byt pro sebe, v případě služebního bytu po skončení pracovního poměru nájemce a potřeby bytu pro nového pracovníka, z důvodů náročných oprav bytu či domu, které je činí neobyvatelnými a konečně jde-li o byt stavebně související s nebytovými prostory a jejich vlastník je chce užívat), má nájemce ze zákona nárok na náhradní byt.

Dříve zákon nařizoval poskytnout náhradní byt navíc i v případě, šlo-li o byt zvláštního určení nebo byt v domě zvláštního určení a nájemce nebyl zdravotně postižená osoba.

Podle zákona musí náhradní byt být podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má nájemce vyklidit (tzn. plochou, lokalitou, kvalitou, výší nájmu apod.). Jen soud může rozhodnout, že jako náhrada postačí byt o menší podlahové ploše. Ve všech případech kromě bytu služebního navíc pronajímatel musí nájemci uhradit nezbytné náklady na stěhování, nedohodnou-li se spolu jinak. Pokud by se ukázalo, že v případě výpovědi s přivolením soudu ze strany pronajímatele z důvodu, že pronajímatel potřebuje byt pro sebe, pronajímatel nakonec byt nevyužil, nájemce má možnost se ohradit u soudu a soud může pronajímateli nařídit i další finanční plnění vůči bývalému nájemci.

Má-li nájemce ze zákona nárok na bytovou náhradu, není povinen se z bytu odstěhovat do doby, než pronajímatel odpovídající bydlení zajistí.

V případě výpovědi bez přivolení soudu, pokud by nájemce výpověď přijal nebo pronajímatel vyhrál u soudu, podle zákona stačí při vyklizení bytu poskytnout nájemci přístřeší. Zákon přístřeším rozumí provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostory k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby.

Mýlí se ombudsman?

K novele občanského zákoníku týkající se nájmu bytu se v minulých dnech v médiích vyjadřoval ombudsman Otakar Motejl. Podle našeho názoru jsou však informace, které uvádí, zavádějící. Podle Motejla "se nájemci nově musí proti případné výpovědi z nájmu aktivně bránit sami u soudu (1.), musí se sami domáhat bytové náhrady (2.) a musí majiteli objektu hlásit jména spolubydlících (3.)"

My jsme ovšem ve dvou bodech názoru jiného:
1. Jak je výše v článku uvedeno, i v případě, že nájemce proti výpovědi pronajímatele bez přivolení soudu nepodá žalobu k soudu, nemůže jej pronajímatel jen tak vystěhovat. Naopak, když se nájemce nevystěhuje, je to pronajímatel, kdo se musí obrátit na soud, a to s žalobou o vystěhování.
2. Na bytovou náhradu mají nájemci ve vybraných případech nárok ze zákona tak, jak tomu bylo dosud.
3. Ano, novela zákona nájemcům ukládá nahlásit změnu v počtu osob, a to nejpozději do 15 dnů ode dne, kdy ke změně došlo. Pokud tak nájemce neučiní do 1 měsíce, zákon to klasifikuje jako hrubé porušení povinností a může to být důvodem výpovědi. Zákon nedefinuje, jak dlouhý pobyt další osoby v bytě je třeba hlásit.

A konečně nájemci nemusí případné problémy řešit sami, je žádoucí, aby se obrátili na advokáta. V případě úspěchu v soudním sporu jejich výlohy uhradí pronajímatel. Kromě toho v odůvodněných sociálních případech Česká advokátní komora přidělí takovému nájemci advokáta bez nároku na honorář.

Patříte mezi nájemce, nebo pronajímatele bytu? Jaké problémy ve vzájemném vztahu řešíte? Vítáte novelu občanského zákoníku, která se podle Ministerstva pro místní rozvoj snaží "narovnat" vztahy mezi pronajímateli a nájemci?