Deregulace nájemného schválena, trh s bydlením se konečně začne uvolňovat!

Deregulace nájemného schválena, trh s bydlením se konečně začne uvolňovat!
Nájemné v bytech s dosud regulovanými nájmy se od ledna 2007 začne zvyšovat. A co nastane po čtyřletém období deregulace? Senátoři ODS prosadili vypuštění v západní Evropě obvyklého způsobu určování výše nájmů podle tzv. místně obvyklého nájemného. Od roku 2011 bude tedy výše nájemného záviset pouze na dohodě mezi pronajímatelem a nájemníkem. Co tato změna může způsobit?

Zákon vypracovalo a předložilo Ministerstvo pro místní rozvoj. První čtení v poslanecké sněmovně proběhlo v srpnu 2005, ve druhém čtení zákon prošel obecnou a podrobnou rozpravou a v prosinci jej při třetím čtením sněmovna schválila. Senát zákon projednal 1. února 2006 a s jedním pozměňovacím návrhem z dílny ODS jej vrátil zpět k projednání v poslanecké sněmovně. Poslanecká sněmovna zákon v podobě, která prošla Senátem, schválila včera v odpoledních hodinách. K tomu, aby zákon vstoupil v platnost chybíjen podpis prezidenta republiky. Co si o zákoně myslí odborník na socioekonomii bydlení Petr Sunega (Sociologický ústav AV ČR) se dozvíte v článku Sunega: vypuštění místně obvyklého nájemného ze zákona může být nebezpečné

Městský soud v Praze požadoval konkrétně zrušení paragrafu § 706 o přechodu nájmu z bytu, § 710 a § 711 o výpovědi z nájmu bytu a § 715 o výměně bytu. Podle soudu tyto paragrafy občanského zákoníku omezují práva vlastníků domů.

Rozhodnutí ústavního soudu

Do situace zasáhlo také rozhodnutí Ústavního soudu v Brně ze 7. března 2006. Ústavní soud (ÚS) rozhodoval o regulovaných nájmech už několikrát a zatím pokaždé rozhodl ve prospěch stěžovatele, tzn. označil vyhlášky či zákony za protiústavní. Stížnost Městského soudu v Praze, který navrhoval zrušit část zákoníku týkající se vztahů mezi nájemníkem a pronajímatelem, však zamítl. Za protiústavní ale ÚS označil stav, který nyní v této oblasti panuje a zkritizoval činnost respektive nečinnost našich zákonodárců. Nerovné postavení jedné skupiny vlastníků nájemních domů ÚS považuje za diskriminační a v rozporu s Listinou lidských práv a svobod.

Vývoj nájemného v letech 2007 až 2010 při deregulaci schválené zákonem
Lokalita Regulované maximální nájemné Kč/m2/měsíc Cílové nájemné Kč/m2/měsíc Růst regulovaného nájemného procenta ročně
Praha - Vinohrady 37,07 89,70 24
Ústí nad Labem 18,31 24,88 8
Brno - Bohunice 27,43 46,44 14
Hradec Králové 20,35 45,21 22
Zlín 19,66 33,76 14
Olomouc 25,65 40,53 12
Zdroj: Institut regionálních informací

Stanovení výše nájemného

Podle schválené podoby zákona se nájemné po dobu čtyř let počínaje lednem 2007 bude zvyšovat podle tabulkového systému, který vychází ze zprůměrovaných cen nemovitostí v daných lokalitách. MMR využilo cenových map odhadců, kteří podle nich stanovují ceny pro pojišťovny či banky. Z této základní hodnoty se bude zvyšování nájemného odvíjet. Podle lokality by se nájemné mělo zvýšit v rozpětí od 0 % až do 24,7 % ročně, v průměru tedy o 14,2 % ročně. V korunách jde o 0 Kč až 43,66 Kč za metr čtvereční ročně. Cílová cena, které by mělo být dosaženo v lednu 2010, se pak bude pohybovat od 182,76 Kč do 1075,92 Kč ročně. Při přepočtu na měsíční nájem je to 15,23 Kč až 89,66 Kč za metr čtvereční. Podle předpokladu MMR se nájemné po čtyřech letech jednostranného zvyšování přiblíží své tržní hodnotě. Roční výše nájemného u bytu první kategorie by do roku 2010 měla dosáhnout 5 % z tržní hodnoty konkrétního bytu (což je systém obvyklý v zemích EU). Výjimkou jsou tři lokality: Praha 1, Praha 2 a Praha 6. Tam bude roční nájem činit 2,9 %, 3,65 % a 4,6 % z ceny nemovitosti. Podle původního (neschváleného) návrhu zákona se od roku 2011 měla regulace řídit ustanovením občanského zákoníku. Ten by pronajímateli dovoloval nájemné zvýšit, ovšem pouze do určitého limitu (podrobně v odstavci Pozměňovací návrh ODS). ODS však prosadila pozměňovací návrh a výhrady má také ke způsobu výpočtu cílové ceny.

Výhrady ODS k výpočtu nájemného

Podle názoru senátora Miroslava Škalouda nemá použitý průměr ceny nemovitosti za danou lokalitu s její reálnou cenou nic společného. Miroslav Škaloud k tématu uvedl: "Cílová hodnota měsíčního nájemného nebude skutečnou tržní cenou. Princip směřování k procentu z tržní ceny považuji za správný, ale měl by být vztažen ke každé konkrétní nemovitosti. Z tohoto důvodu mám také výhradu k používání výrazu "tržní" v souvislosti s tímto zákonem. Podle tabulkové přílohy bude v některých oblastech cílová cena hluboko pod cenou nákladovou (tzn. takovou cenu, která pronajímateli zajistí alespoň návratnost vynaložených nákladů), v jiných nikoli. Nařídit nižší než nákladovou cenu zákonem, to podle mne zakládá na ústavní stížnost." Miroslav Škaloud na jednání Senátu uvedl, že by k zákonu mohl mít ještě celou řadu dalších připomínek, ale že si je vědom skutečnosti, že je zapotřebí s deregulací začít i s těmito nedostatky a předložil jen dílčí pozměňovací návrh. Jak viděl optimální řešení situace Miroslav Škaloud před rokem si můžete přečíst v jeho článku Jak rozmrazit regulované nájmy.

Pozměňovací návrh ODS

Opoziční ODS v Senátu prosadila vypuštění dvou paragrafů občanského zákoníku (§ 696a a § 696b). Tyto paragrafy měly platit až od roku 2011 a umožnily by regulovat i nájmy, které jsou nyní sjednávány zcela volně. Pronajímatel by podle těchto paragrafů po uplynutí čtyřletého deregulačního období mohl každý rok, počínaje prvním lednem, zvýšit nájemné o maximálně 25 % nad nejnižší nájemné, které bylo placeno v období uplynulých tří let. Současně by však zvýšené nájemné nesmělo být vyšší než místně obvyklé nájemné. Místně obvyklé nájemné zákon definuje jako to: "za které by bylo možné pronajmout daný byt v daném místě, stavu a čase." Paragraf 696b by pronajímateli umožnil i snížení nájemného, ovšem opět jen natolik, aby snížené nájemné nebylo nižší než místně obvyklé.

Kvůli definici místně obvyklého nájemného (podrobně jsme jej rozebrali v článku Místně obvyklé nájemné? Věštění z křišťálové koule) se politické strany při projednávání zákona "zasekly" už v minulosti. Zatímco majitelé domů a pravice jej chtěla definovat jako  průměr komerčního nájemného v dané lokalitě, nájemníci a levice mluvila o průměru dosavadních nájmů a nájmů komerčních. Je zřejmé, že v případě druhé varianty by nájemné nerostlo tak dramaticky. Potíž je v tom, že v našich podmínkách zatím o místně obvyklém nájemném nelze vůbec hovořit. Pro určení místně obvyklého nájemného, které je běžným způsobem regulace nájemného v zemích EU, se používají statistické metody. Vstupní hodnoty, ze kterých se obvyklé nájemné vypočítává, jsou tržní. Pronajímatelé ve vyspělých evropských zemích na základě této regulace nesmí zvýšit nájemné nad úroveň uvedenou pro daný region a standard bytu. V České republice je však zatím, vzhledem k historické deformaci cen nájmů, prakticky nemožné tento systém aplikovat. Z konečné podoby zákona termín místně obvyklé nájemné zmizel. Od roku 2011 bude tedy výši činží skutečně určovat výhradně dohoda mezi pronajímatelem a nájemníkem

Senátoři považují zákon za kompromisní řešení

Nejčastějším slovem, které v Senátu při projednávání zákona padalo byl slovo kompromis. Zákon je sice podle většiny senátorů kompromis, ale v souvislosti s rozhodnutím ústavního soudu se jeho schválení dalo předpokládat. Část pozměňující občanský zákoník v souvislosti s vymezením práv, povinností a vztahů mezi nájemníkem a pronajímatelem, která by měla vstoupit v platnost v roce 2011 je podle senátorů neuspokojivá. Druhým dechem nicméně dodali, že během čtyř let než skončí deregulace nájmů bude dost času na to, aby byl občanský zákoník novelizován. Uvidíme, zda s názorem "lepší něco, než nic" bude souhlasit také prezident republiky a zákon podepíše.

29. 3. 2006 Příspěvky na bydlení

Současně se schválením zákona o jednostranném zvyšování nájmů (deregulace), která začne 1. ledna 2007, došlo ke změně zákona o státní sociální podpoře. Podle typu bydlení a velikosti obce byly stanoveny tzv. normativní náklady na bydlení. Pokud budou náklady na bydlení vyšší než součin rozhodného příjmu rodiny a příslušného koeficientu, získá domácnost nárok na příspěvek. Přehledné tabulky a více informací najdete zde.

Otestovali jsme pro vás!

Průběžně podrobujeme kritickému redakčnímu oku či oku externí poroty různé produkty a finanční instituce. Co vše jsme zatím otestovali:

  • Přemýšlíte o tom, že byste využili služeb finančního poradce? Podívejte se, jak dopadly námi testované poradenské firmy.
  • Je vaše internetbankingová aplikace bezpečná, uživatelsky příjemná a cenově výhodná? Podívali jsme se jí na zoubek.
  • Jak kvalitní poradenství a služby poskytuje vaše banka? Za kolik půjčují lichvářské společnosti?
  • Otestovali jsme 10 pojišťoven, zda poskytují svým potenciálním klientům všechny důležité informace, jak jim to nařizuje zákon. Výsledky byly skoro k pláči.
  • Nabízejí banky úvěry skutečně za ty úžasně nízké sazby, které inzerují? Podívali jsme se "na zoubek" i firmám poskytujícím spotřebitelské úvěry.
Výsledky našich testů naleznete ve zcela nové sekci Otestovali jsme pro vás.

Co si myslíte o navrženém postupu deregulace vy? Je to krok správným směrem, nebo ne? Věříte tomu, že se v roce 2011 trh s byty skutečně uvolní?

Partners Financial Services
 
 

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.