Jak rozmrazit regulované nájmy

Důsledkem deregulace by měla být zvýšená dostupnost bydlení, a to díky uvolnění trhu zvýšením nabídky bytů za snížené ceny. Pro oblast nájemního bydlení by mělo platit jedno základní pravidlo - svobodně uzavřená dohoda smluvních stran má přednost před jakoukoli zákonnou úpravou. Ustanovení zákona by tedy řešilo pouze případy přechodné, nedošlo-li k dohodě smluvních stran, případně situace, které konkrétní smlouva neupravuje.

Deregulace v současné době podle práva neexistuje. Příčinou se stala absurdní situace vzniklá tím, že příslušnou vyhlášku Ústavní soud zrušil, ale vláda a parlament nepřijaly jiné zákonné opatření. Dostali jsme se tím do stavu nejtužší možné regulace, faktického zmrazení výše nájmů, které už trvá třetí rok.
Čím déle tento stav trvá, tím větší je nebezpečí, že bude muset stát, tedy daňoví poplatníci, za protiústavní stav zaplatit odškodnění (viz sloupek), nemluvě o morální a zákonné stránce věci.

Kde jsme a kde bychom měli být

Podle komentáře k nálezu Ústavního soudu, stejně jako podle štrasburského Evropského soudu pro lidská práva, má majitel právo na nájemné minimálně ve výši vynaložených nákladů a na přiměřený zisk. Stát totiž není oprávněn přenášet povinnost postarat se o sociálně slabé občany na soukromé osoby, v tomto případě majitele domů. Podle brněnského Ústavu soudního inženýrství je nákladová cena nájemného 49 Kč za m² měsíčně. Pokud bychom tedy chtěli jednat v souladu s ústavou, první zvýšení nájemného by mělo být na těchto 49 Kč.

V současné době se nájemné za m² v bytě I. kategorie pohybuje od 16 do 37 Kč, podle velikosti obce. To by znamenalo nárazové zvýšení o 30 až 200 %. Pokud by se bylo pokračovalo v deregulaci i po roce 2002 tak jako mezi lety 1989 a 2002, rostlo by regulované nájemné v průměru o 20 % ročně (z původních 2,50 na 16 až 37 Kč v bytě I. kategorie), nebyli bychom v takto nemožné situaci. Bohužel jsme a je potřeba to řešit. Zvýšení by mělo být postupné, zároveň ale dostatečně razantní. Deregulace by také měla dát lidem čas k dohodě nebo, v případech kdy k dohodě nedojde, k nalezení jiného bydlení.

Řešení je nasnadě

Takovou možnost by dávala deregulace až o 15 % plus inflaci ročně, ovšem za každý rok od posledního zvýšení nájemného. Tím by se majitelům kompenzoval onen tři roky trvající protiústavní stav. Aby ale nedošlo k příliš vysokému nárazu, byla by obecně možnost změny nájemného omezena, a to provždy na nanejvýš 25 % ročně. V případě, že by toto maximální roční zvýšení bylo nižší než to, na které má pronajímatel nárok, mohl by si majitel tuto zbývající část přesunout do následujících let.

Podstatné je, že možnost jednostranného zvyšování nájemného z důvodu deregulace by skončila v okamžiku, kdy by mezi pronajímatelem a nájemcem došlo k uzavření smlouvy dohodou. Tím by byl příslušný byt vyřazen z regulace a dále by se vztahy mezi smluvními stranami řídily pouze uzavřenou smlouvou. Cílem samozřejmě je převedení všech nájemních vztahů na bázi dohody.

Ke změnám nájemného může docházet i z jiných příčin, a to i v neregulovaných bytech. V této oblasti není potřeba stávající pravidla příliš měnit. Zvýšení nájemného v případě zvýšení kvality bydlení či naopak snížení, pokud se kvalita bytu zhorší, je samozřejmé, stejně jako slevy v případě nefungujících služeb spojených s užíváním bytu. I tady by ovšem platil výše zmíněný strop.

K datu počátku deregulace by měl být zaveden nástroj, který je ve vyspělých zemích na ochranu sociálně slabých běžně používán, tzv. adresný příspěvek na nájemné. Určen by byl především těm, kteří se sami o sebe postarat mohou obtížně, tedy zejména invalidům, starým lidem, některým rodinám s dětmi nebo dětem z dětských domovů po dosažení dospělosti. Vzhledem k tomu, že razantní deregulace je velký zásah do financí běžné domácnosti, bylo by vhodné na přechodnou dobu šesti let příspěvek poskytovat i domácnostem ostatním, jejichž jistá (předem stanovená) procentuální část čistého příjmu rodiny nepostačuje na nájem.

Jak konkrétně by vypadaly výpočet a výše adresného příspěvku na nájemné a jakým konkrétním způsobem by deregulace mohla proběhnout, si přečtete příště.

Autor je senátorem za ODS.

Kdy se opět začne nájemné deregulovat? Kdy se s regulací zcela skoncuje? Jaký postup by vám vyhovoval nejvíce?