Jak rozmrazit regulované nájmy II.

O problémech, s kterými se nájemní vztahy potýkají v současnosti, a o tom, jak by měl vypadat ideální stav, jsme psali v první díle. Také jsme zmínili, že by měl být zaveden nástroj, který je ve vyspělých zemích na ochranu sociálně slabých běžně používán, tzv. adresný příspěvek na nájemné (APN). Podívejme se na něj blíže.

Příspěvek by hradil tu část nájemného, která přesahuje např. 20 % čistého příjmu domácnosti, přičemž z příjmu by se před odečetly 2 až 4 tisíce Kč podle počtu dětí. Horní hranice příspěvku musí být samozřejmě omezena, limitem by byla výměra bytu (podle počtu osob 40 - 70 m²) a také místně obvyklé nájemné (MON). To by bylo stanoveno ve výši střední hodnoty tržního nájemného v dané zóně, zón by bylo osm, rozlišených právě podle výše tržního nájemného.
Střední hodnota nájemného (tzv. medián) je nejvyšší nájemné levnější poloviny bytů. Jinak řečeno, medián rozděluje nájemní byty na dvě stejné poloviny podle ceny za m2. Nejde tedy o průměrné nájemné, protože jeho hodnota je zavádějící, zvyšují ji ceny luxusních nájemních bytů, které se sociálním bydlením nemají nic společného.

Příklad výpočtu adresného příspěvku na nájemné

Rodina se dvěma dětmi, byt 75 m2, v Praze, skutečné nájemné 9 000 Kč, čistý příjem rodiny 28 000 Kč měsíčně. Maximální výměra pro nárok na APN pro 4 osoby: 70 m2 MON v Praze: 100 Kč/m2 měsíčně Normativní nájemné pro 70 m2: 70 * 100 = 7 000 Kč Čistý měsíční příjem po odpočtu dvou dětí (28 000 – 2 000): 26 000 Kč 20 % z 26 000 = 5 200 Kč měsíčně APN = normativní nájemné mínus 20 % čistého příjmu (7 000 – 5 200) = 1 800 Kč Rodina zaplatí: 5 200 + 2 000 = 7 200 Kč, zbylých 1 800 Kč dostane na APN. Tatáž rodina v bytě s regulovaným nájemným na příspěvek mít nárok nebude, protože nájemné za 70 m2 bude po prvním zvýšení 3 244 Kč, po druhém 4 055 Kč a po třetím 5 069 Kč, tedy méně než 20 % čistého příjmu i po odpočtu slevy na děti.

Je zapotřebí zdůraznit, že APN nebude uhrazovat vše a ten, kdo bude bydlet v bytě s nájemným vyšším nežli medián, nebo ve větším bytě nežli přiměřeném a jeho finanční možnosti na to nebudou postačovat, bude se muset poohlédnout se po jiném bydlení. Navrhovaný způsob deregulace na to dává dostatek času.

Zde se hodí poznámka k opakující se námitce, že "stát na příspěvek na nájemné nemá finanční prostředky". Česká republika vydává na podporu bydlení ročně přes 20 miliard Kč (podle Sociologického ústavu AV je to dokonce přes 30 miliard, a to bez započtení tzv. skryté dotace). Přitom jde o podporu většinou neefektivní, neplnící účel, o podporu skupin osob, kterým nedobrovolně na jejich bydlení přispívají daňoví poplatníci atd. APN by podle výpočtů odborníků (SOÚ AV ČR, Institut regionálních informací) sám o sobě neměl převýšit 4 miliardy. Připočteme-li i příspěvky ze systému sociální potřebnosti (odhad je 2 miliardy za první rok), stále je to podstatně méně než dnes. Jenom na přímou podporu stavebního spoření se letos vydá zhruba 14 miliard Kč, a to zcela bez ohledu na to, jestli spoření slouží skutečně pro potřebu bydlení či nikoliv.

Obce a zóny

První zařazení obcí do jednotlivých zón provede kvalifikovaná instituce, kterou tím pověří Ministerstvo pro místní rozvoj (může to být ČSÚ nebo Institut regionálních informací, příp. Sociologický ústav AV). Jak zařazení tak výše MON se poté bude zpřesňovat podle skutečné výše tržních nájmů v každé obci a zóně.

Obce budou moci zvyšovat nájemné stejně, ovšem namísto příspěvku na nájemné by u obecních bytů mohly být poskytovány slevy. Tento způsob, kdy nejsou vyčleněny sociální byty, ale "sociálním" se stává obecní byt v případě, že ho užívá sociálně slabá domácnost, je zároveň prevencí proti vzniku ghett.

Další stupně ochrany potřebných skupin

Každý nájemce bude mít možnost zvýšení nájemného odmítnout. Odmítnutí bude ale možné pouze formou výpovědi. Výpovědní lhůta bude 12 měsíců, u ohrožených skupin bude prodloužena na 18 až 24 měsíců.
Třetím způsobem ochrany lidí starých a bezmocných bude možnost získání příspěvku nad APN v rámci systému sociální potřebnosti, a to po dobu od dvou let až po 20 let (lidé starší 80 let). Vždy ale pouze do doby, než jim případně obec nabídne sociální bydlení, t.j. bydlení v obecním bytě s nárokem na slevu. Příspěvek se bude postupně snižovat.

Podmínkou pro přiznání všech druhů podpory bude řádně placené nájemné a to, že žádný z členů domácnosti nemá jinou možnost trvalého bydlení.

"Deregulace práva"

Co se týče deregulace právní, především je nutné zrušit nesmyslný "dědický" nárok na cizí majetek, tedy zrušit právo přechodu nájmu. Pokud nájemce zemře nebo se odstěhuje, může byt za stejných podmínek užívat pouze manžel nebo trvalý partner (rodič společného dítěte). Ostatní, kteří v bytě bydlí, buď s pronajímatelem uzavřou novou nájemní smlouvu nebo mohou byt užívat nanejvýš rok po úmrtí nebo odstěhování původního nájemce. V případě slušných nájemníků dohoda jistě nebude obtížná. Pro pronajímatele je mnohem jednodušší nájemníky v bytě ponechat než shánět nové.

Je třeba přestat s ochranou osob, které neplní své povinnosti. Pokud někdo neplatí nájem, může dostat výpověď i bez přivolení soudu a bez jakéhokoli nároku na bytovou náhradu. Jde-li o případ hodný zvláštní pozornosti, měla by se o něj postarat obec - ať už tím, že nájemníkovi přispěje na nájemné nebo tím, že mu najde levnější sociální bydlení. Tuto odpovědnost by neměl nést soukromý majitel domu.

Mělo by být znemožněno, aby se do bytu nastěhoval kdokoli bez souhlasu pronajímatele. Stejně tak musí majitel dát souhlas k tomu, aby se byt stal sídlem právnické osoby nebo k tomu, aby sloužil k podnikání. To, že byt není možné bez souhlasu pronajímatele vyměnit, by mělo být samozřejmé.

Povinnosti na obou stranách

Povinnosti pronajímatele a nájemce, tak jak je uvádí část věcného návrhu záměru zákona o nájmu naleznete zde.

Majitel má ovšem rovněž povinnosti - pokud nebude poskytovat řádně služby spojené s užíváním bytu, nemůže si za ně účtovat poplatek a zároveň bude povinen poskytovat slevy. V případě vážných déletrvajících závad by měl mít nájemce právo na náhradní ubytování, které by hradil pronajímatel.

Příklady slev

Nefungující výtah déle než 1 den: nájemcům do 5. podlaží včetně: 10 % z nájemného, nájemcům do 9. podlaží včetně: 20 % z nájemného, nájemcům ve vyšších podlažích a nájemcům tělesně postiženým, kteří se bez výtahu nemohou dostat do bytu a z bytu, bez ohledu na podlaží: 50 % z nájemného. Přerušení dodávky vody: na dobu delší než 1 den: 10 % z nájemného, na dobu delší než jeden týden: 50 % z nájemného. Přerušení dodávky teplé vody (s výjimkou předem ohlášené odstávky v průběhu letního období na dobu nejvýše tří týdnů) nebo stavebních prací v domě na dobu delší než 1 týden: 10 % z nájemného. Ve všech případech, kdy je minimální sleva 50 %, si může nájemce na dobu trvání závady po dobu delší než jeden týden najít náhradní ubytování, které je pronajímatel povinen zaplatit - vždy minimálně ve výši nájemného nebo v prokázané výši, maximálně však ve výši trojnásobku nájemného. V takovém případě není po tuto dobu nárok na slevu z nájemného.

Autor článku je senátorem za ODS.

Jak se vám uvedený návrh líbí? Narovnal by současné nenormální nájemní vztahy? Je k nájemcům či majitelům bytů příliš tvrdý, nebo naopak měkký?