Pronájem bytu nese rizika

Mezi pronajímatele bytů patří obce či města, podniky (služební byty) a soukromí vlastníci (fyzické i právnické osoby). Byty mohou pronajímat také bytová družstva nebo jejich členové. My se zaměříme na pronájem bytu soukromým vlastníkem a krátce zmíníme i situaci, kdy člen bytového družstva pronajímá, respektive dává do podnájmu "svůj" družstevní byt.

Nájem bytu ošetřuje občanský zákoník

Problematika nájmu bytu je v českém právním řádu upravena občanským zákoníkem. Nájem bytu je chráněn, pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů uvedených v zákoně, viz přílohu Zákonné důvody pro výpověď z nájmu. Ustanovení občanského zákoníku týkající se nájmu bytu byla novelizována k 1. dubnu 2006 v návaznosti na zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. O tom, co novela občanského zákoníku v oblasti nájemního bydlení přinesla, hlavně v oblasti výpovědi z nájmu, článek chystáme, tématu deregulace nájemného jsme se více věnovali hned několikrát, a to v článcích Deregulace nájemného schválena, trh s bydlením se konečně začne uvolňovat, Sunega: vypuštění místně obvyklého nájemného ze zákona může být nebezpečné a S deregulací nájemného je potřeba začít, přestože zákon obsahuje chyby.

Nájemní smlouva je dokument, který by měl práva a povinnosti obou stran (pronajímatele a nájemce) jasně vymezit a ošetřit nejlépe všechny, nebo alespoň většinu situací, které v tomto vztahu mohou nastat. Pokud je smlouva dobře napsána, v okamžiku případného konfliktu ušetří pronajímateli mnoho starostí. 

Co ve smlouvě podle zákona musí být

Nájemní smlouva musí mít písemnou formu a podle zákona musí obsahovat tyto dvě náležitosti:

1. Označení bytu a jeho příslušenství a rozsah jejich užívání – to znamená: přesná adresa, číslo bytu v domě, patro, počet místností v bytě, příslušenství (koupelna a WC) a další prostory, které patří k bytu (např. balkón, sklep) – vše nejlépe včetně rozměrů, celková podlahová plocha bytu. Není od věci do nájemní smlouvy přesně specifikovat i zařízení bytu, pronajímá-li se zařízený (včetně dokumentace datovanými fotografiemi). Rozsah užívání znamená to, že některé prostory mohou patřit k jednomu bytu, některé mohou být společné pro užívání více bytů.

2. Způsob výpočtu nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši – to znamená: nájemné a služby, na kterých se pronajímatel s nájemcem dohodne a které s užíváním bytu souvisí (např. elektřina, plyn, vodné, stočné, teplo a teplá voda, odvoz odpadu atp.).

Nájemné: jak nejlépe ošetřit platby

Často se stává, že pronajímatel do nájemného zahrne i úhradu za plnění spojená s užíváním bytu (tzv. služby) a spotřebu energií nájemci už následně nevyúčtovává. Taková praxe je však nejen nepraktická (nájemce není motivován k úsporám a pronajímatel nese riziko nadměrné spotřeby ze strany nájemce), ale především odporuje zákonu. Zákon (konkrétně § 696 občanského zákoníku) totiž přísně odlišuje nájemné, což je nezúčtovatelná paušální částka, kterou hradí nájemce pronajímateli za užívání bytu, a poplatky za plnění s užíváním bytu spojené, tj. za spotřebu energií, odvoz odpadu apod.

Za služby nájemce v průběhu roku platí formou záloh a ve smlouvě se zaváže případný nedoplatek pronajímateli včas uhradit. Vznikne-li přeplatek, pronajímatel by jej měl po provedení vyúčtování nájemci vrátit, případně může o výši přeplatku snížit nejbližší platbu nájemného, a provést tak zápočet.

Ve smlouvě je dobré stanovit nejen výši plateb, ale také termín a způsob jejich úhrady. Je lepší účtovat si nájemné dopředu, nikoli zpětně a stanovit konkrétní den splatnosti – např. 15. každého měsíce. Pro případ, že nájemce nezaplatí do pěti dnů od data splatnosti, zákon umožňuje pronajímateli účtovat si zákonem stanovený poplatek z prodlení (jeho výši zákon nedefinuje). Dluží-li nájemce alespoň trojnásobek měsíčního nájemného, je to podle zákona důvod pro výpověď z nájmu, ke které již není třeba přivolení soudu. Do smlouvy však není možné uvést přísnější důvody výpovědi, než je stanoveno zákonem (viz Zákonné důvody pro výpověď z nájmu). Může být sjednáno i každoroční zvyšování nájemného, např. o inflaci.

Nejpohodlnější způsob platby je bezhotovostní převod na účet pronajímatele. Někteří pronajímatelé však dávají přednost platbě v hotovosti oproti vystavení příjmového dokladu. Tento způsob je sice méně pohodlný, ale osobnější a pronajímatelé s ním mají lepší zkušenost (tzn. nájemce platí spolehlivěji) než s převody. Navíc má pronajímatel možnost si každý měsíc neformálně zkontrolovat stav pronajímaného bytu, sjedná-li si ve smlouvě, že nájem bude vyzvedávat osobně u nájemce. Bezdůvodně pronajímatel nemůže do bytu vstupovat, ačkoli se jedná o jeho majetek. Zákon umožňuje pronajímateli do bytu vstoupit pouze za účelem opravy nebo údržby bytu tak, aby zajistil jeho 100% funkčnost (např. oprava elektrického bojleru, revize karmy, odpočet plynoměru pro potřeby plynáren, havárie). Do smlouvy je možné zakotvit i kontroly nad rámec zákona, ovšem jen se souhlasem nájemce.

Kauce už je zákonná

Podle platného zákona je pronajímatel oprávněn při sjednání nájemní smlouvy požadovat složení kauce v maximální výši trojnásobku měsíčního nájemného včetně záloh na služby. Tyto prostředky může použít např. právě k úhradě případných pohledávek na nájemném či při poškození bytu zaviněním nájemce. Čerpal-li pronajímatel kauci oprávněně, má nájemce ze zákona povinnost ji do 1 měsíce doplnit na původní výši. V případě, že je vše v pořádku, musí pronajímatel po skončení nájemního vztahu kauci nájemci vrátit, opět nejpozději do 1 měsíce od data vyklizení a předání bytu.

Co by ve smlouvě mělo být

Logicky by ve smlouvě měly být určeny smluvní strany. V případě, že se jedná o fyzické osoby, uveďte jejich jméno a příjmení, rodné číslo, adresu trvalého bydliště. A ve smlouvě pokračujte větou: uzavírají podle § 685  zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění, tuto Smlouvu o nájmu bytu. Následují povinná ustanovení týkající se vymezení bytu a nájemného.

Na dobu určitou, nebo neurčitou?

Důležitým ustanovením nájemní smlouvy je doba, na kterou se uzavírá. Zda na dobu určitou (datum od kdy a do kdy), nebo na dobu neurčitou (datum ukončení není stanoveno, smlouva platí stále, dokud není ukončena dohodou nebo výpovědí). U smlouvy na dobu určitou je možné zakotvit do smlouvy možnost jejího automatického prodloužení při splnění dohodnutých závazků. Jak už jsme na začátku uvedli, výpověď může dát pronajímatel nájemci jen ze zákonem výslovně stanovených důvodů (a nadto v řadě případů jen s přivolením soudu), jednoznačně proto doporučujeme byt pronajímat pouze na dobu určitou. Je-li smlouva uzavřena na dobu neurčitou, může se pronajímateli stát, že se svého nájemníka již nikdy "nezbaví". A to dokonce ani v případě, že zemře, protože jeho nájemní právo může podle zákona ve vybraných případech přejít na osoby, které s ním v bytě budou v den úmrtí žít. Zákon není možné obejít. Jestliže nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci jeho děti, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. 

Další smluvní ujednání

Ve smlouvě by měla být písemně dohodnuta i jakákoliv další a zvláštní ujednání, na nichž se pronajímatel s nájemcem dohodne. Může to být například způsob placení oprav v bytě (toto upravuje podpůrně nařízení vlády č. 258/1995 Sb., více informací najdete v článku Kdo platí opravy v bytě, ale pronajímatel se s nájemcem mohou o opravách dohodnout jinak), úklid prostor mimo byt, ustanovení týkající se pojištění bytu či chování zvířat v bytě. Není však možné si dohodnout něco, co by bylo v rozporu s ustanoveními zákona. Například v nájemní smlouvě nemůže být odlišně od zákona uvedená výpovědní lhůta, kontrola bydlících osob majitelem, zákaz přijímání návštěv apod.

Pokud nájemce neužívá byt sám, doporučujeme ve smlouvě uvést i údaje o spolubydlících osobách. Společní nájemníci mají stejná práva a povinnosti. Ve smlouvě je dobré ošetřit i případné přihlášení trvalého pobytu nájemce v bytě či registraci adresy bytu jako sídla jeho podnikání.

Na závěr smlouvy by obě smluvní strany měly svým podpisem stvrdit, že se s obsahem smlouvy řádně seznámily a že s ním souhlasí. Jako přílohy nájemní smlouvy, které jsou pak její nedílnou součástí, se obvykle sepisují také další dokumenty: evidenční list, který slouží pro výpočet nájemného a jsou v něm uvedeny osoby, které s nájemcem v bytě bydlí a protokol o předání bytu, kde je uveden den předání bytu a stav bytu (např. vybavení bytu, stav měřičů vody apod.), dále výpis z katastru nemovitostí (jako doklad o vlastnictví bytu pronajímatelem), a fotokopie občanských průkazů nájemce či nájemců.

Máte s pronájmem bytu vlastní zkušenost? Sepisovali jste si smlouvu sami, nebo po konzultaci s právníkem? Narazili jste v praxi na nějaký problém, který ve smlouvě nebyl dostatečně ošetřen?