Proč jsou v Česku tak rozdílné ceny nemovitostí

Navzdory současnému vývoji ve světě, ceny rezidenčních nemovitostí v Česku hromadně klesat nebudou. Maximálně budou stagnovat a na „dobrých adresách“ porostou spolu s inflací i nadále, tvrdí oslovení odborníci na tuzemský realitní trh. Zlevňovat by se podle nich měly převážně byty v méně vybavených a špatně dostupných lokalitách a nekvalitní panelové byty. „Nedomnívám se, že by se na realitním trhu mělo odehrát nějaké zemětřesení a že budeme v nadcházejícím období svědky dramatických změn v cenách nemovitostí,“ říká Petra Horáková Krištofová z Asociace hypotečních makléřů (AHM). A podobně hovoří i ostatní experti.

Ceny bytů a domů se mezi jednotlivými regiony Česka stále výrazně liší. Standardní pražský panelákový byt 3+1 ve velikosti 65 až 80 metrů čtverečních může kupce přijít na 3,2 milionu korun, zatímco v Plzni nebo ve Zlíně mu bude na podobný byt stačit třeba i o dva miliony méně. Postavit nový byt ale stojí zhruba stejně v Praze i na Moravě. „Jedním z hlavních důvodů, proč jsou ceny tak rozdílné, je fakt, že se mimo Prahu nové byty téměř vůbec nestaví,“ zdůrazňuje Jiří Pácal z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) a dodává: „Hovoří se sice o stavebním boomu, ale jednoznačně z čísel ČSÚ je vidět, že mimo Prahu se staví hlavně rodinné domy v rámci individuální výstavby. Bytové domy se staví málo, a pokud vůbec, je to ještě z části komunální výstavba. Developerských projektů je v regionech minimum.“

Byty v regionech se staví málo nejen kvůli nižší kupní síle obyvatel, ale i kvůli konkurenci rodinných domů. „Spousta rodin si raději pořídí pozemek a postaví vlastními silami domek, než aby si za hodně peněz kupovala byt. A kde jsou ceny starých bytů nízko, není možné ani prodávat nové mnohonásobně dráž. Takových se tam prodá jen pár. Developeři zároveň těžko mohou stavět a prodávat byty pod svými náklady,“ podotýká Pácal.

Byty do vlastnictví se na trh v menších městech mohly dostat jedině převody družstevních bytů po splacené anuitě (tzn. za nula korun) nebo privatizací obecních či podnikovým bytů. A i tyto se prodávaly původním nájemníkům za minimální částky ve výši desetitisíců korun. Z takto nízké základny začaly teprve nedávno růst. „Cena bytu v nějakém menším městě prostě nevznikla z toho, že by se tam byty postavily a prodávaly za miliony, ale že se de facto rozdávaly nájemníkům za nízký peníz a jejich cena tak neodpovídala trhu. Jen pomalu se trh v regionech dostává ze zamrznutí na nějakou cenu, kde by jinak byl normálně,“ konstatuje Pácal.

Podle ředitele odboru nemovitostí Hypoteční banky Petra Němečka za obrovský rozdíl v cenách bytů mezi Prahou a ostatními městy může i atraktivita hlavního města jako sídla nejdůležitějších firem a úřadů, vyšší kupní síla obyvatel a cizinců, kteří hojně investovali do realit.

Poptávka po bytech Praze byla v minulých letech enormně vysoká. Na tom se shodují, jak bankovní experti, tak i realitní makléři, kteří jsou v každodenním kontaktu s prodejci i kupci nemovitostí. „Lidé zde vydělávají více peněz, jsou ochotnější více utrácet. Proto se do Prahy soustředilo také tolik developerských skupin, ať už tuzemských nebo zahraničních,“ říká Horáková-Krištofová.

„Trh je v Praze nejživější ze všech regionů i proto, že je nejméně náchylný k místním vlivům, které se u menších obcí zpravidla projevují, “ připomíná Pácal a pokračuje: „Třeba privatizace obecních bytů v desetitisícovém městě může srazit cenu všech nemovitostí. Což se v Praze projeví méně. Pražský trh je díky počtu transakcí na tyto místní jevy nejméně náchylný.“

Zatím není jasné, jak s cenami bytů v Česku zamíchá deregulace nájemného. „Už nyní se ukazuje, že se ceny za bydlení pomalu sjednocují a rozdíly mezi regulovanými a komerčními nájmy, především v Praze i regionech, se zmenšují. A tento trend potrvá i v příštích letech,“ domnívá se generální ředitel Realitní společnosti České spořitelny Bedřich Skalický. S tím, jak se přibližují ceny regulovaného a tržního nájmu klesají výnosy z nájemného se snižuje i počet spekulativních nákupů kvůli pronajímání. „Ještě tak dva či tři roky zpátky bylo poměrně dost lidí, kteří si kupovali byty, aby si tak uložili peníze a čerpali výnosy z nájemného. Výnos ani tehdy ale nebyl příliš závratný. Dnes, kdy se reálně blíží třem procentům, už je pro takové investory daleko lepší třeba termínovaný účet,“ upozorňuje Pácal.

„Dá se očekávat, že u méně kvalitních nemovitostí k určité cenové korekci bude muset dojít. Není možné, aby se nekvalitní panelákové byty prodávali i přes 50 tisíc korun za metr čtvereční,“ říká Pácal. Podobně hovoří i člen Asociace hypotečních makléřů Boleslav Bevelaqua ze společnosti Fineo. Snižování cen panelových bytů začalo podle něj ostatně už na začátku letošního roku.

Zlevnit mohou v nejbližší budoucnosti hlavně byty ve špatně dostupných lokalitách na okraji Prahy. Řada z nich je nyní podle Němečka již neprodejná. S cenou dolů půjdou patrně i domky v satelitních vesničkách, kterým chybí občanská vybavenost. Stagnace či mírný růst cen spolu s inflací se bude možná týkat tří a čtyřpokojových bytů. Mírné zdražení se podle Němečka dá očekávat u luxusních bytů v centru Prahy a v nových bytech a domcích v Kladně, Berouně, Mladé Boleslavi nebo Mělníku.

Jak vnímáte změnu cen nemovitostí ve vašem okolí vy? Zdražují se u vás nebo zlevňují byty? Co ovlivňuje cenu bytů a domů ve vašem regionu? Podělte se o zkušenosti.