Katastr nemovitostí: chybí peníze, nebo motivace?

O povolení vkladu do katastru nemovitostí budete muset zažádat ve chvíli, kdy

• nemovitost v osobním vlastnictví prodáváte či kupujete,
• chcete ji darovat nebo jste nemovitostí byli obdarováni,
• nemovitostí chcete zajistit úvěr,
• zatížit ji věcným břemenem,
• chcete ji směnit apod.

Vlastnické právo a jiná věcná práva k nemovitostem (zástavní právo, oprávnění z věcného břemene, předkupní právo s věcnými účinky) vzniká právě až na základě zápisu práv vkladem do katastru nemovitostí.

Je tedy logické, že lhůta pro vyřízení vkladu je pro všechny účastníky řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí jedním z nejdůležitějších faktorů. A současně bohužel i kamenem úrazu. Ze zákona je lhůta na vyřízení žádosti o povolení vkladu do katastru nemovitostí 30 dní, v Praze se ale na vklad běžně čeká i 5 měsíců. I když katastrální úřad v Praze v roce 2004 vyřídil 56 665 návrhů na vklad práv k nemovitostem oproti 9 200 v roce 1993, lhůty se od roku 1993 de facto nepodařilo zkrátit. Proč?

Proč katastr nefunguje tak, jak by měl?

Karel Večeře, předseda Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního odpovídá jasně. Podle něj katastru na další zvýšení efektivity práce chybí peníze. Zatímco objem požadavků na katastrální úřady v souvislosti s rychlým rozvojem trhu s nemovitostmi i hypotečního úvěrování každým rokem stoupá, výše poplatku za podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu (500 Kč činí od roku 1994) ani rozpočet této státní instituce odpovídajícím způsobem neroste. Po loňském zdražení správních poplatků za vklady práv do katastru nemovitostí na Slovensku, je Česká republika zemí s vůbec nejnižšími poplatky za tyto služby v Evropské unii.

Přestože uvnitř EU existuje mnoho rozdílů ve vedení pozemkových evidencí obsahujících údaje o právních vztazích, panuje obecná shoda v tom, že náklady na tyto evidence mohou a mají být hrazeny z poplatků za poskytované služby. Konstrukce správního poplatku za vklad práva do katastru nemovitostí platná v České republice nijak nevyjadřuje pracnost a nerozlišuje např. mezi prodejem drobného pozemku a prodejem velkého podniku. Jak již bylo zmíněno, výše poplatku byla stanovena v roce 1994 a od té doby se nezměnila, rozšiřovala se pouze osvobození od placení tohoto poplatku, Reálně, tedy při započtení inflace, tak navrhovatelé platí v současnosti zhruba 60 % toho, co v roce 1994. Totéž platí o správních poplatcích za poskytování údajů z katastru nemovitostí.

Nezávislí odborníci s argumenty katastru nesouhlasí

Podle nezávislých odborníků však situace není tak jednoznačná. Problém s lhůtou pro vyřízení vkladu má především pražský katastrální úřad. Jak je možné, že ostatní katastry zvýšené nároky víceméně zvládají a ten pražský nikoli? Na konci devadesátých let přitom nebylo výjimkou, že  vyřízení vkladu trvalo v Praze dokonce i rok. Katastrální úřad hlavního města má novou budovu a je pravděpodobné, že ve srovnání s ostatními magistráty bude mít jedno z nejlepších technických zázemí, a pokud přepočítáme úkoly na počet zaměstnanců, je otázkou, zda je jejich počet natolik podhodnocen, jak tvrdí katastr. Navíc systém je digitalizovaný, tzn. např. přepis vlastníka nemovitosti je otázkou několika "kliknutí" v počítači, už dávno není potřeba pracně vyhledávat pozemkové  knihy a ručně do nich změny zapisovat.

Katastr porušuje zákon

Zkušenosti s katastrem nemovitostí má i advokát Tomáš Pelikán, který v loňském roce získal ocenění za druhé místo v soutěži Právník roku 2005 právě v oboru nemovitostí. Podle jeho názoru, není hlavní problém v penězích, ale v lidech. Katastr je stejně jako většina ostatních státních institucí zkostnatělý, neschopný přizpůsobit se nárokům trhu. Bohužel nejen u státních institucí v České republice stále neplatí "náš zákazník, náš pán". Tomáš Pelikán má dokonce zkušenost, kdy se nejmenovaná pracovnice jistého katastrálního úřadu nerozpakovala telefonicky jej požádat o úplatek. Katastr řízení nesmyslně prodlužuje, a nejen že tím porušuje zákon, který mu ukládá vyřídit návrh na zahájení řízení o povolení vkladu nejpozději do 30 dnů, ale de facto blokuje trh s nemovitostmi. "Hlavní potíž vidím v tom, že katastr nerozlišuje jednoduché a složitější případy, návrhy jsou zpracovávány v pořadí, v jakém došly. To znamená, že jeden složitý případ může zablokovat desítky jednoduchých žádostí na neúměrně dlouhou dobu," dodává Pelikán.

V případě, že vám katastrální úřad nedodržením zákonné lhůty 30 dnů způsobí prokazatelnou škodu (např. máte objednané stěhování, smlouvu na pronájem atp.), máte od státu nárok na odškodnění. Pravděpodobně jej však budete muset uplatnit soudní cestou.

Katastr nabízí řešení

Český úřad zeměměřičský a katastrální (ČÚZK), pod který katastry nemovitostí spadají, je si problémů vědom a jeho návrh na řešení již prošel připomínkovým řízením Ministerstva financí i Ministerstva zemědělství. Další jednání by měla proběhnout v druhé polovině letošního roku, tzn. po volbách. V souladu s tvrzením Karla Večeře, ČÚZK vidí řešení ve zvyšování poplatků.

1. Zvýšení poplatku za vklad do katastru

V současnosti je vybírán poplatek 500 Kč za přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí, přitom se nerozlišuje počet nemovitostí (tzn. již uvedená pracnost správního úkonu), 500 Kč se platí za jeden návrh. Pět set korun zaplatíte za vklad bytu, stejně jako vklad bytového domu s třeba 30 byty. Jeden návrh = jedno číslo jednací = jednou 500 Kč. Pokud by se zpoplatnila každá nemovitost (v našem příkladu tedy všech 30 bytů v bytovém domě), zvýšil by se současný roční příjem katastru (tj. příjem státního rozpočtu) na 750 miliónů Kč, což by znamenalo zvýšení současných příjmů o cca 500 miliónů korun. Průměrný poplatek za návrh na vklad práva by tak po takové úpravě byl na úrovni 1 500 Kč, tedy stále výrazně nižší než je obvyklé v evropských zemích nebo i na Slovensku (v SR současný poplatek za návrh na vklad činí 2 000 Sk).

2. Zvýšení poplatku za poskytování údajů z katastru a elektronické výpisy

Další zvýšení poplatků katastr navrhuje za údaje poskytované na přepážkách katastrálních úřadů, viz sloupek (uvádíme současnou výši poplatků).

Jedná se o výpisy z katastru nemovitostí (poplatek 100 Kč), identifikace parcel (poplatek 100 Kč), kopie katastrálních map (50 Kč), kopie katastrálních map s orientačním zakreslením parcel (100 Kč), výpisy/opisy/kopie z pozemkové nebo železniční knihy (poplatek 100 Kč), ověřené opisy nebo kopie listin o právních vztazích (poplatek 50 Kč) a konečně srovnávací sestavení parcel (poplatek 300 Kč).

Výše těchto poplatků byla stanovena v roce 1993 a od té doby nebyla zvýšena. Přestože od roku 2001 mohou klienti katastrálního úřadu využít i dálkový přístup k údajům katastru nemovitostí pomocí internetu, počet požadavků na přepážkách katastrálních úřadů neklesá. Katastr proto navrhuje zdražit poskytování údajů na přepážkách (zatím nebylo stanoveno na jakou výši) a dosavadní poplatky ponechat při poskytování údajů elektronickou formou. Současně je od 1. 6. 2006 plánováno zpřístupnění výpisů z katastru u notářů, obcí a na pobočkách České pošty. Tyto zápisy budou opatřeny elektronickou značkou a budou tak plnohodnotnou alternativou tištěných výpisů v ceně stávajících poplatků (tzn. v rozpětí od 50 Kč do 300 Kč). Oprávnění k vydávání těchto zápisů budou mít pouze výše uvedené instituce, žadatel o zápis nepotřebuje elektronický podpis.

3. Zavedení poplatku za zápisy práv záznamem a zápisy poznámek

V současnosti jsou tyto služby katastrem poskytovány zdarma. Podle připravované novely katastrálního zákona by se však zápisy a výmazy věcných práv měly zapisovat vkladem. Pak by byly zpoplatněny stejně jako ostatní vklady. Nejspíš paušálně za podání, protože ne vždy jsou vázány na nemovitost, mohou být vázány např. na vlastníka.

4. Zavedení možnosti urychleného vyřízení vkladu práva za vyšší poplatek

Část klientů katastrálních úřadů, zejména subjektů podnikajících v realitním a bankovním sektoru, zdůrazňuje potřebu zavedení možnosti urychleného vyřizování návrhů na vklad práv. Tito klienti jsou za urychlení ochotni zaplatit i vyšší poplatek než je běžných 500 Kč. Asociace pro rozvoj trhu s nemovitostmi prohlásila, že při zápisu do dvou týdnů by pro ni byl akceptovatelný poplatek v rozmezí 10 000 Kč až 50 000 Kč v závislosti na kupní ceně nebo výši zajišťovaného úvěru. Tato praxe v zahraničí existuje jen na Slovensku, za vklad práva ve lhůtě 15 dnů si žadatel k běžnému poplatku 2 000 Sk připlatí dalších 8 000 Sk.

Podle katastru by bylo urychlené vyřizování vkladů dočasným řešením s tím, že legislativní úprava musí vyloučit konflikt se zásadou priority zápisů, tzn. "expres" vklady nesmí způsobit prodloužení doby čekání ostatních navrhovatelů.

Máte nějaké vlastní zkušenosti s pražským katastrem nemovitostí? Zamlouvá se vám řešení katastru (zdražování poplatků), nebo spíše souhlasíte s názorem, že problém není tolik v penězích, ale hlavně v úřednících katastru?